उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-2 आदेश अन्तर्गत ast उपंस्थितिं:-- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण | यूनिट न0 | पत्रावली पर उपलब्ध | आवंटन की | कब्जा दिये जाने की io रसीद /स्टेटमेंट के तिथि तिथि अनुसार जमा धनराशि रु l. | NCR244/09/99679/2022 नीति मित्तल a | A —79 80 24,7,887 / 24.04.2049 34.03.2020 नितेश मित्तल 2. | NCRI44/09/99789/2022 नीति मित्तल व. | A-222 BO 24,39,887 / 49.06.209 34.03.2020 नितेश मित्तल बनाम एस.पी.साईं.आईटी प्राएलि0 शिकायतकर्ता नीति मित्तल व नितेश के साथ 04 अतिरिक्त शिकायत शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध परिवाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना NX ONE से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत PWen— NCRI44/09/99679/2022 नीति मित्तल व नितेश मित्तल की पत्रावली अग्रणी वाद रहेगा। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवंधि का ब्याज fart जाने हेतु यह परिवाद संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना NX ONE में vad तालिका में अंकित यूनिट संख्या ए-449 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष तालिका में अंकित धनराशि wo 24,47,887 / विपक्षी को भुगतान किया गया।

शिकायतकर्तागण का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर तालिका में अंकित तिथि तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक नहीं दिया गया, जिस कारण शिकायतकर्तागण द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्तागण द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, रसीद तालिका की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता ने यह आरोप लगाया है कि विपक्षी यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया है जो असत्य है। शिकायतकर्ता को अनुबंध के अनुसार यूनिट का कब्जा 34.03.2020 में दिया जाना था परन्तु फोर्स मैज्योर के कारण कब्जा दिये जाने की तिथि बढ़ाया जा सकता है क्योंकि यह विपक्षी के नियत्रंण में नहीं है। शिकायतकर्ता को यह पता है कि विपक्षी ने ओ.सी के लिए आवेदन कर दिया है जो अभी सम्बन्धित प्राधिकरण में विचाराधीन है। विपक्षी ने दिनांक 28.09.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन मांग पत्र के साथ जारी किया है परन्तु शिकायतकर्ता न तो अवशेष धनराशि भुगतान किया है और न ही कब्जा लेने आया है। भारत सरकार द्वारा नोट बंदी किये जाने के कारण परियोजना flora हुआ है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिल्‍ली-एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गई थी। इसके उपरांत plfas—i9 महामारी के कारण निमार्ण कार्य प्रभावित हुआ | अतः विपक्षी ने शिकायतकर्ता को धनराशि भुगतान किये जाने के लिए निर्देशित किये जाने तथा धनराशि भुगतान किये जाने के उपरांत 60 से 90 दिन में शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध कराये जाने का समय, दिये जाने का अनुरोध किया है।

विपक्षी द्वारा अपने लिखित जवाब के समर्थन में वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र, ऑफर ऑफ पजेशन, अंतिम मांग पत्र व रेरा आदेश दिनांक 06.06.2020 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। a ee 2 उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स ARR के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर seca होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण एन.जी.टी व माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व olfds-i9 महामारी के कारण निर्माण बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 940 / 2047 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य का तथा यूपी.रेरा पीठ के द्वारा पारित आदेशों का संदर्भ अंकित किया गया है। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 “faa चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:-- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है जिस कारण विपक्षी इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु wert निस्तारित किया जाता है। ह निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि an शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता ने विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में आवंटित यूनिट बुक कराई गई थी , जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई तालिका में अंकित धनराशि पर विपक्षी की ओर से कोई आपत्ति नहीं की गई है।

पत्रावली पर उपलब्ध बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अवलोकन से विदित हुआ कि अग्रणी शिकायतकर्त व विपक्षी के मध्य दिनांक 24.04.2049 को बिल्डर बायर एग्रीमेंट निष्पादित हुआ जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा 34 मार्च 2020 में दिया जाना था जो अभी तक विपक्षी द्वारा कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि नोट बंदी, दिल्‍ली-एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण निर्माण बंद किया गया तथा कोविड--49 महामारी के कारण परियोजना में विलम्ब हुआ है। विपक्षी ने यह भी तर्क प्रस्तुत किया है कि विपक्षी को अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 02.04.2022, लिफ्ट प्रमाण पत्र दिनांक 29.03.2022, विद्युत सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 28.04. 2022 को प्राप्त हो गया और उसके उपरांत शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ 4 <= पजेशन पत्र दिनांक 28.09.2022 को जारी किया गया है। विपक्षी ने शिकायतकर्ता को 60 से 90 दिन में कब्जा दिये जाने का तथ्य भी अंकित किया है। उपरोक्त तथ्यों के विश्लेषण से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को मार्च 2020 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था परन्तु अभी तक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है जिस कारण शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये ज़ाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

“the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance, after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act 5 a

or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (व्रिनियमनन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided 6 ee otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ]४८,8+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(29)(0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को आवंटित यूनिट का अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 30 सितम्बर 2023 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2. विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि 24,47,887,//-पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्यांज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप vat 7 ee तालिका में अंकित धनराशि wo 24,39,887,/- पर ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(2४)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

यदि विपक्षी द्वार इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। == ८२७०० ४3) » ८57 २७०२० (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण