उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री टी0 वेंकटेश, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCRI44/09/9975/2022 जे.एल. बिन्द्रा एवं आशा बिन्द्रा बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्र कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संपेक्ष में शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना एटम्राएश,-8४०८००-6-?०४ में प्लॉट संख्या-62, 8००-१6, Sunnywood बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 27,32,833 /- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 78,83,65/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि प्रश्नगत परियोजना मूल बुकिंग से लगभग i7 वर्षों से विलम्बित है और विपक्षी द्वारा vera परियोजना को पूर्ण करने में कोई प्रयास नहीं किये जा रहे हैं। विपक्षी द्वारा vera परियोजना के सम्बन्ध में आवश्यक प्रमाण पत्र एवं एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं की गयी हैं, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट की कुल के सापेक्ष 69 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटन पत्र दिनांक 22.08.2042 को जारी किया गया है। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्न्गत शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए शीघ्र प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में डिमाण्ड नोटिस की प्रतियाँ, रजिस्ट्रेशन फार्म फॉर एक्सप्रेशन ऑफ इन्ट्रेस्ट दिनांकित 29.44.2005 की प्रति, ऑफर ऑफ एलॉटमेन्ट पत्र दिनांकित 22.08.202 की प्रति, पेमेन्ट प्लॉन, जमा धनराशि की रसीदें, एप्लीकेशन फॉर एलॉटमेन्ट दिनांकित 45.40.2042 की प्रति, ae 2 विस्तृत लिखित शिकायत va (तिथि रहित) की प्रति, लिखित बहस (तिथि रहित) की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा अपना जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत 27,06,820/— रूपये थी। प्रकरण में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया गया। शिकायतकर्ता द्वारा “एक्सप्रेशन ऑफ gee” के अन्तर्गत प्लॉट क्रय करने में अपनी अभिरूचि प्रदर्शित की गयी थी। विपक्षी द्वारा रेरा अधिनियम की aris तथा “ed न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम स्टेट ऑफ goto व अन्य” के केस में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के प्रस्तर-53 एवं इसी पीठ द्वारा शिकायत WM-NCR45/03/947/2022 में पारित आदेश का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत शिकायत रेरा अधिनियम के अन्तर्गत पोषणीय नहीं है और उपरोक्‍तानुसार खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एक्सप्रेशन ऑफ इन्ट्रेस्ट दिनांकित 29.4.2005 की प्रति, इसी पीठ द्वारा पारित आदेश की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के dat को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्या शिकायतकर्ता प्रश्नगत प्रकरण में “एलॉटी” की परिधि में आता है ?

2. क्या विपक्षी द्वारा रेरा के प्राविधान के अर्न्तगत प्लॉट के कुल कीमत की t0 प्रतिशत धनराशि प्राप्त होने के उपरान्त उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध निष्पादित कराया गया और क्‍या उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध निष्पादित कराया जाना अनिवार्य है ? 3. क्या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता प्रश्नगत प्रकरण में “एलॉटी” की परिधि में आता है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा अपना जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा “एक्सप्रेशन ऑफ इन्ट्रेस्ट” के अन्तर्गत प्लॉट क्रय करने में अपनी अभिरूचि प्रदर्शित की गयी थी। विपक्षी द्वारा wr अधिनियम की ais तथा “मैसर्स =a प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम स्टेट ऑफ goto व अन्य” के केस में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के प्रस्तर-53 एवं इसी पीठ द्वारा शिकायत WEM-NCRI45/03/947/2022 में पारित आदेश का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत शिकायत रेरा अधिनियम के अन्तर्गत पोषणीय नहीं है और उपरोक्‍तानुसार खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम, 2046 की धारा-2(0) में “एलॉटी” की परिभाषा दी गयी है, जो कि निम्न प्रकार है :-

(9) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent; उपरोक्‍क्तानुसार किसी भू-सम्पदा परियोजना के सम्बन्ध में “आबंटिती” से ऐसा कोई व्यक्ति अभिप्रेत है, जिसे संप्रवर्तक द्वारा, यथास्थिति, कोई भू-खंड, अपार्टमेंट या भवन आवंटित, विक्रीत या अन्यथा अंतरित किया गया है और इसके अंतर्गत ऐसा व्यक्ति भी है, जो बाद में उक्त आवंटन को विक्रय, अंतरण के माध्यम से या अन्यथा अर्जित करता है, परन्तु इसके अंतर्गत ऐसा कोई व्यक्ति नहीं है जिसे, यथास्थिति, ऐसा भूखंड, अपार्टमेंट या भवन किराए पर दिया गया है।

प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया कि पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया गया, परन्तु पत्रावली पर विपक्षी द्वारा जारी ऑफर ऑफ एलॉटमेन्ट पत्र दिनांकित 22.08.20:2 तथा विपक्षी द्वारा जारी जमा धनराशि की रसीदों के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्लॉट संख्या--62, Sec-I6, Sunnywood आवंटित किया गया। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत प्लॉट पर शिकायतकर्ता को पूर्ण अधिकार प्राप्त है और शिकायतकर्ता प्रश्नगत परियोजना में “एलॉटी” की परिधि में आता है तथा रेरा अधिनियम की ais के अन्तर्गत प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी भी है। तद्नुसार बिन्दु Ger frente किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस तथ्य पर विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा रेरा के प्राविधान के अर्न्तगत प्लॉट के कुल कीमत की to प्रतिशत धनराशि प्राप्त होने के उपरान्त उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध निष्पादित कराया गया और क्‍या उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध निष्पादित कराया जाना अनिवार्य है ? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा कोई अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया गया, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट की कुल के सापेक्ष 69 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। प्रकरण में पत्रावली पर दाखिल जमा धनराशि की रसीदें एवं अन्य अभिलेखों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में प्लॉट बुक किये जाने हेतु धनराशि का भुगतान किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध पत्र निष्पादित नहीं कराया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपनी मूल शिकायत मे प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत 27,32,833/- रूपये और उनके द्वारा विपक्षी को अदा की गयी धनराशि 48,83,654 /- रूपये अंकित की गयी है, जिस पर विपक्षी द्वारा अपने जवाब में कोई आपत्ति दर्ज नहीं की गयी है। अत: यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा अदा की गयी धनराशि प्लॉट के कुल मूल्य के 40 प्रतिशत की धनराशि से अधिक है। ऐसी दशा में सर्वप्रथम उभय पक्षों के मध्य रेरा के प्राविधानों के अनुसार अनुबन्ध निष्पादित कराया जाना अनिवार्य है। इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम, 20:6 की धारा-43 में स्पष्ट रूप से प्राविधानित है कि — 3, No deposit or advance to be taken by Promoter without fiorst entering into agreement for sale.- (l) A promoter shall not accept a sum more than ten per cent of the cost of the apartment, plot, or building as the case may be, as an advance payment or an application fee, from a person without first entering into a written agreement for sale with such person and register the said agreement for sale, under any law for the time being in force. (2) The agreement for sale referred to in sub-section () shall be in such form as may be prescribed and shall specify the particulars of development of the project including the construction of building and apartments,

along with specifications and internal development works and external development works, the dates and the manner by which payments towards the cost of the apartment, plot or building, as the case may be, are to be made by the allottees and the date on which the possession of the apartment, plot or building is to be handed over, the rates of interest payable by the promoter to the allottee and the allottee to the promoter in case of default, and such other particulars, as may be prescribed.

URI से यह स्पष्ट है कि प्रोमोटर, यथास्थिति, अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन की लागत के ॥0 प्रतिशत से अधिक राशि अग्रिम संदाय अथवा आवेदन फीस के रूप में किसी व्यक्ति, उस व्यक्ति के साथ लिखित करार किये बिना, स्वीकार नहीं करेगा और var विकय करार को तत्समय प्रवृत्त किसी विधि के अधीन पंजीकृत करेगा। ऐसे में यह विपक्षी का दायित्व है कि वह यदि प्लॉटस्‌ की कुल कीमत की i0 प्रतिशत से ज्यादा की धनराशि लेता है, तो निश्चित रूप से अनुबन्ध निष्पादित करेगा और यदि नहीं कराता है, तो रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दंडनीय होगा। अभिलेखों से विदित है कि विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-43 का उल्लंघन किया गया है। यदि यह मान भी लिया जाये कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित किये जाने हेतु कहा गया था, जो अभी शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षर नहीं किया गया। फिर भी यह विपक्षी का उत्तरदायित्व था कि वह ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता से 40 प्रतिशत से अधिक की धनराशि न लेते। स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा vera प्रकरण में अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता, विपक्षी की परियोजना में प्लॉट लेने हेतु इच्छुक है, तो इस आदेश के 45 दिनों के भीतर राज्य सरकार द्वारा विज्ञप्त प्रारूप पर ages पत्र निष्पादित करायें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना मूल बुकिंग से लगभग 47 वर्षो से विलम्बित है और विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करने में कोई प्रयास नहीं किये जा रहे हैं। विपक्षी द्वारा प्रशशगगत परियोजना के सम्बन्ध में आवश्यक प्रमाण पत्र एवं एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं की गयी हैं, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट की कुल के सापेक्ष 69 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटन पत्र दिनांक 22.08.2042 को जारी किया गया है। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा utd शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए शीघ्र प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा अधिनियम, 2046 की aerta(i) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं:- Section 78 (72 “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। चूंकि प्रश्नगत प्रकरण में पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा कब तक दिया जाना था। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी ऑफ ऑफ एलॉटमेन्ट पत्र दिनांकित 22.08.20:2 की प्रतिलिपि उपलब्ध है, परन्तु wat ऑफ ऑफ एलॉटमेन्ट पत्र में कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में कोई उल्लेख नहीं है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी।

इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--3534 / 2047 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :- "Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e. the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an_ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में ऑफ ऑफ एलॉटमेन्ट पत्र दिनांक 22.08.2042 की प्रतिलिपि उपलब्ध है। समस्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष में शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में शिकायतकर्ता उपरोक्‍तानुसार अपने प्लॉट का कब्जा दिनांक 22.08.20i5 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में कब्जा नहीं दिया गया। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 23.08.2045 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। ॥॒ रेरा एक्ट की धारा 2Aza) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2() में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- 0

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी ger 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४०२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal बिल्डवेल कंस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20l8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on हि 4] home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. asa Re याचिका der-<-9i20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:-

On 2.09.20i9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + [% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020...................--५--०-०००-०- and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208... cece Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः CRIA माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया MCLRt+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Mort गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। on l. 2 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर दिनांक 30.09.2023 तक ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 23.08.205 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायत्तकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा zai) के अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। पक्षकारों को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिनों के अन्दर उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8--3-48-65 fafar/i6 के दिनांक 7.0.2048 को जारी किये गये “Wits टू सेल” के प्रारूप पर अनुबन्ध निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। oa 3 5. विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-43(3) के उल्लंघन के सम्बन्ध में सचिव, रेरा विपक्षी के ऊपर दण्डात्मक कार्यवाही करते हुए अर्थदण्ड अधिरोपित करना सुनिश्चित करें। इस आदेश की एक प्रति सचिव, रेरा को सम्प्रेषित की जाये। 6. इस आदेश का sess भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। hcl (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक — / /2023