U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Order under [?], Bench-2 (formerly Bench-04) Present: Shri T. Venkatesh, Member Complaint No.: NCR44/09/99385/2022 Mukesh Bharti vs. M/s Rise Projects Pvt. Ltd. The present complaint application has been instituted by the complainant against the opposite party seeking possession of the unit and interest for the delayed period. In brief, the complainant's statement is that they booked Villa [?]-i9 in the opposite party's project Rise Sports Villas. The total value of the unit was Rs. ,75,4980/-, against which the complainant paid Rs. 45,5,000/- to the opposite party from time to time in installments. The complainant also states that the opposite party was to complete the project and hand over possession of the unit by June, 2023, but the opposite party is not carrying out any construction work at the project site. It is further stated that the complainant approached [?] Bank to obtain a loan, but the bank rejected the loan request of 4.25 crore rupees, saying that a loan is not available for the builder's project, that the project has defaulted and that there are considerable obstacles in the builder's project. For this reason the complainant has lodged this complaint against the opposite party under Section 3i of the Real Estate (Regulation and Development) Act, seeking possession of the unit.

In support of the statement, the complainant has filed photocopies of records including the agreement dated 27.44.2049, receipts of amounts paid to the opposite party, e-mails and other records. In reply to the above averments, the opposite party filed an objection letter stating that the complainant booked Villa [?]-i9 in the project Rise Sports Villas, and that an agreement was executed between the parties on 27.44.209. The total value of the unit was Rs. ,75,4,980/-, which does not include possession and other charges, and is subject to crediting the amount accepted as per the records available with the opposite company. The opposite party issued the allotment letter on 06.03.20:6, after which the agreement was duly signed by both parties, containing all terms and conditions of the flat allotment and payment schedule. As per the agreement, possession of the unit was proposed to be given by 30.06.2023 and, with a 6-month grace period, by December, 2023. If the delay in completing the project was caused by an unforeseen event beyond the control of the opposite party, the said completion date could be extended as per clause 7.4.4 of the agreement dated 27.44.2049.

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत ast, पीठ-2 (पूर्व पीठ-04) उपस्थिति :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :- NCR44/09/99385/2022 मुकेश भारती बनाम मैसर्स राइज प्रोजेक्ट्स प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Rise Sports Villas में विला Wer—-i9 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कूल मूल्य ,75,4980/- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 45,5,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा जून, 2023 तक परियोजना पूर्ण कर यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना स्थल पर कोई निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है। साथ ही यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा ऋण धनराशि प्राप्त करने के लिए आई.सी. हम] बैंक से संपर्क किया गया, परन्तु 4.25 करोड़ रुपये की धनराशि को बैंक द्वारा यह कहते हुए खारिज कर दिया गया कि बिल्डर के प्रोजेक्ट के लिए ऋण उपलब्ध नहीं है, प्रोजेक्ट डिफॉल्ट हो चुका है और बिल्डर के प्रोजेक्ट में काफी रुकावटें हैं। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 3i के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में अनुबन्ध पत्र दिनांक 27.44.2049, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, ई-मेल आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं।

उपरोक्त शिकायत अभिकथनों का उत्तर देते हुए विपक्षी की ओर से आपत्ति पत्र प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना Rise Sports Villas में विला WeT-i9 बुक करायी गयी थी, जिसके ए०९९१ C&

| i उभयपक्षों के मध्य दिनांक 27.44.209 को अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया। यूनिट का कुल मूल्य ,75,4,980 //- रुपये था, जिसमें कब्जा और अन्य शुल्क शामिल नहीं हैं और विपक्षी कंपनी के पास उपलब्ध रिकॉर्ड के अनुसार स्वीकार की गयी धनराशि की wit प्रदान करने के अधीन है। विपक्षी द्वारा दिनांक 06.03.20:6 को आवंटन पत्र जारी किया किया, इसके बाद अनुबन्ध पत्र पर उभयपक्ष द्वारा विधिवत हस्ताक्षर किये गये, जिसमें फ्लैट के आवंटन व भुगतान की अनुसूची के सभी नियम और शर्तें शामिल हैं। अनुबन्ध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2023 एवं 6 माह अर्थात दिसम्बर, 2023 तक दिये जाने का प्रस्ताव था। यदि परियोजना पूर्ण किये जाने में विलम्ब अप्रत्याशित घटना के कारण हुआ, जो विपक्षी के नियंत्रण से बाहर थी तो उसके लिए अनुबन्ध पत्र दिनांकित 27.44.2049 के प्रस्तर-7.4.4 के अनुसार परियोजना पूर्ण करने की उक्त तिथि को बढ़ाया जा सकता था। शिकायतकर्ता पूर्व में दिनांक 06.40.2024 को शिकायत WeTI-NCRI44/I0/83200/202! के माध्यम से मा. प्राधिकारी से रिफण्ड हेतु संपर्क कर चुका है, जिसमें दिनांक 24.07.2022 को आदेश पारित कर विपक्षी कंपनी को अनुबन्ध के नियमों और शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि को वापस करने का निर्देश दिया गया था, जिसकी प्रति संलग्न है। साथ ही यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा मा. रेश अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील संख्या-56 /2023 मुकेश भारती बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्रा. लि. दायर की गयी है, जो मा. रेरा प्राधिकरण के आदेश दिनांक 24.07.2020 के विरुद्ध निर्णय हेतु | लम्बित है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा | शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आपत्ति पत्र /लिखित जवाब दाखिल किया गया है। विपक्षी के आपत्ति-पत्र में अंकित तथ्यों का खण्डन करते हुए शिकायतकर्ता की ओर से लिखित बहस दाखिल कर यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में बुक करायी गयी विला का बिक्री मूल्य ,75,4,980 /- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं 30 प्रतिशत से अधिक अर्थात 45,5i,000/- रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया और उसके पश्चात्‌ शेष भुगतान करने हेतु ऋण प्राप्त करने के लिए विभिन्‍न बैंको से संपर्क किया गया, परन्तु बैंक द्वारा ऋण प्रदान नहीं किया गया। विला बुक करते समय विपक्षी द्वारा आश्वासन दिया गया था कि परियोजना पूरी तरह से नेशनल बैंक के मानको का अनुपालन करती है और यूनिट खरीदने के लिए वित्तीय ऋण प्रदान कर रही हैं। परियोजना स्थल पर निर्माण कार्य स्थगित है और वर्तमान में कोई निर्माण कार्य नहीं चल रहा है। Page 2 | SSE | ही नही ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण का भी भारी मात्रा में बकाया है, जिसे बिल्डर भुगतान करने में विफल रहा है और इसलिए ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा बिल्डर को ओ.सी. / सी.सी. जारी नहीं किया जा रहा है और बिल्डर को ब्लैकलिस्ट कर दिया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों के कारण शिकायतकर्ता शेष भुगतान करने में असमर्थ था। अतः शिकायतकर्ता द्वारा MCLR+ प्रतिशत वार्षिक विलम्ब ब्याज की दर से विपक्षी को vad यूनिट का कब्जा सौंपने का निर्देश दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। उभयपक्ष के अभिकथनों, प्रस्तुत किये गये साक्ष्य के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय है :-

4... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्या होगी ? निस्तारण बिन्दु dent बिन्दु wert इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। = द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य अनुबन्ध निष्पादित किया गया और अनुबन्ध के अनुसार परियोजना को जून, 2023 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और वर्तमान में निर्माण कार्य स्थगित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र wetted यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 48 () में प्राविधान है कि :- Section 8 (0) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or Page 3 :

है. due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें Whe के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

दूसरी ओर विपक्षी द्वारा आपत्ति दर्ज करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा रेरा प्राधिकरण के समक्ष पूर्व में दिनांक 06.40.2024 को Revs हेतु शिकायत WeM-NcRI44/I0/83200/202I योजित की गयी थी, ह. 9 रेरा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 24.07.2022 को आदेश पारित कर विपक्षी कंपनी को अनुबन्ध के नियमों और शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि को वापस करने का निर्देश दिया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि रेरा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 24.07.2022 को पारित आदेश का विपक्षी द्वारा पूर्ण रूप से अनुपालन किया जा चुका हो अर्थात आदेशानुसार शिकायतकर्ता को उनकी जमा धनराशि वापस कर दी गयी हो। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में योजित शिकायत में जमा धनराशि वापस दिलाये जाने का अनुतोष चाहा गया था और वर्तमान शिकायत में विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुतोष चाहा गया है। विपक्षी द्वारा अपने जवाब में यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा रेरा प्राधिकरण के पारित आदेश दिनांक 24.07.2022 के विरुद्ध माननीय रेरा अपीलीय अधिकरण में अपील दायर की गयी है, परन्तु माननीय रेरा अपीलीय अधिकरण के पोर्टल पर जाँच के उपरांत पीठ द्वारा यह पाया गया कि शिकायतकर्ता द्वारा योजित अपील दिनांक 24.02.2024 को वापस Page 4 है ली गयी है, जिसकी प्रति पत्रावली पर दाखिल है, ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को बुक करायी गयी यूनिट का कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित होगा।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 27.44.2049 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-40 के प्रस्तर-7.4 में उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता को 30 जून, 2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 30.06.2023 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है और न ही परियोजना से सम्बन्धित कोई अनापत्ति प्रमाण-पत्र दाखिल किया गया है, जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2023 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना नन्‍्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या 6649-50 // 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

ge period of Interest should close on April 20i6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- कक ————————EEEEEEQEE= Page 5

है हे 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप | विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। | रेरा एक्ट की धारा za) में प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by हि 2 promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; Page 6 Ln Loa तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा fiers के प्रारूप के प्रस्तर 09 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(8) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRtH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज rs सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-8-65 विविध,/ 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities See eee Page 7 —— — हि facilities of the Project in place on , unless

there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु den-7 निस्तारित किया जाता है। हैं :- उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड ae की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2023 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। Page 8 = को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा-2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRHI प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश का veda भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। Qh 4/3/24 (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण oo 9

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Order under [?], Bench-2 (formerly Bench-04) Present: Shri T. Venkatesh, Member Complaint No.: NCR44/09/99385/2022 Mukesh Bharti vs. M/s Rise Projects Pvt. Ltd. The present complaint application has been instituted by the complainant against the opposite party seeking possession of the unit and interest for the delayed period. In brief, the complainant's statement is that they booked Villa [?]-i9 in the opposite party's project Rise Sports Villas. The total value of the unit was Rs. ,75,4980/-, against which the complainant paid Rs. 45,5,000/- to the opposite party from time to time in installments. The complainant also states that the opposite party was to complete the project and hand over possession of the unit by June, 2023, but the opposite party is not carrying out any construction work at the project site. It is further stated that the complainant approached [?] Bank to obtain a loan, but the bank rejected the loan request of 4.25 crore rupees, saying that a loan is not available for the builder's project, that the project has defaulted and that there are considerable obstacles in the builder's project. For this reason the complainant has lodged this complaint against the opposite party under Section 3i of the Real Estate (Regulation and Development) Act, seeking possession of the unit.

In support of the statement, the complainant has filed photocopies of records including the agreement dated 27.44.2049, receipts of amounts paid to the opposite party, e-mails and other records. In reply to the above averments, the opposite party filed an objection letter stating that the complainant booked Villa [?]-i9 in the project Rise Sports Villas, and that an agreement was executed between the parties on 27.44.209. The total value of the unit was Rs. ,75,4,980/-, which does not include possession and other charges, and is subject to crediting the amount accepted as per the records available with the opposite company. The opposite party issued the allotment letter on 06.03.20:6, after which the agreement was duly signed by both parties, containing all terms and conditions of the flat allotment and payment schedule. As per the agreement, possession of the unit was proposed to be given by 30.06.2023 and, with a 6-month grace period, by December, 2023. If the delay in completing the project was caused by an unforeseen event beyond the control of the opposite party, the said completion date could be extended as per clause 7.4.4 of the agreement dated 27.44.2049.

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत ast, पीठ-2 (पूर्व पीठ-04) उपस्थिति :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :- NCR44/09/99385/2022 मुकेश भारती बनाम मैसर्स राइज प्रोजेक्ट्स प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Rise Sports Villas में विला Wer—-i9 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कूल मूल्य ,75,4980/- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 45,5,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा जून, 2023 तक परियोजना पूर्ण कर यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना स्थल पर कोई निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है। साथ ही यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा ऋण धनराशि प्राप्त करने के लिए आई.सी. हम] बैंक से संपर्क किया गया, परन्तु 4.25 करोड़ रुपये की धनराशि को बैंक द्वारा यह कहते हुए खारिज कर दिया गया कि बिल्डर के प्रोजेक्ट के लिए ऋण उपलब्ध नहीं है, प्रोजेक्ट डिफॉल्ट हो चुका है और बिल्डर के प्रोजेक्ट में काफी रुकावटें हैं। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 3i के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में अनुबन्ध पत्र दिनांक 27.44.2049, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, ई-मेल आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं।

उपरोक्त शिकायत अभिकथनों का उत्तर देते हुए विपक्षी की ओर से आपत्ति पत्र प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना Rise Sports Villas में विला WeT-i9 बुक करायी गयी थी, जिसके ए०९९१ C&

| i उभयपक्षों के मध्य दिनांक 27.44.209 को अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया। यूनिट का कुल मूल्य ,75,4,980 //- रुपये था, जिसमें कब्जा और अन्य शुल्क शामिल नहीं हैं और विपक्षी कंपनी के पास उपलब्ध रिकॉर्ड के अनुसार स्वीकार की गयी धनराशि की wit प्रदान करने के अधीन है। विपक्षी द्वारा दिनांक 06.03.20:6 को आवंटन पत्र जारी किया किया, इसके बाद अनुबन्ध पत्र पर उभयपक्ष द्वारा विधिवत हस्ताक्षर किये गये, जिसमें फ्लैट के आवंटन व भुगतान की अनुसूची के सभी नियम और शर्तें शामिल हैं। अनुबन्ध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2023 एवं 6 माह अर्थात दिसम्बर, 2023 तक दिये जाने का प्रस्ताव था। यदि परियोजना पूर्ण किये जाने में विलम्ब अप्रत्याशित घटना के कारण हुआ, जो विपक्षी के नियंत्रण से बाहर थी तो उसके लिए अनुबन्ध पत्र दिनांकित 27.44.2049 के प्रस्तर-7.4.4 के अनुसार परियोजना पूर्ण करने की उक्त तिथि को बढ़ाया जा सकता था। शिकायतकर्ता पूर्व में दिनांक 06.40.2024 को शिकायत WeTI-NCRI44/I0/83200/202! के माध्यम से मा. प्राधिकारी से रिफण्ड हेतु संपर्क कर चुका है, जिसमें दिनांक 24.07.2022 को आदेश पारित कर विपक्षी कंपनी को अनुबन्ध के नियमों और शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि को वापस करने का निर्देश दिया गया था, जिसकी प्रति संलग्न है। साथ ही यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा मा. रेश अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील संख्या-56 /2023 मुकेश भारती बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्रा. लि. दायर की गयी है, जो मा. रेरा प्राधिकरण के आदेश दिनांक 24.07.2020 के विरुद्ध निर्णय हेतु | लम्बित है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा | शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आपत्ति पत्र /लिखित जवाब दाखिल किया गया है। विपक्षी के आपत्ति-पत्र में अंकित तथ्यों का खण्डन करते हुए शिकायतकर्ता की ओर से लिखित बहस दाखिल कर यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में बुक करायी गयी विला का बिक्री मूल्य ,75,4,980 /- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं 30 प्रतिशत से अधिक अर्थात 45,5i,000/- रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया और उसके पश्चात्‌ शेष भुगतान करने हेतु ऋण प्राप्त करने के लिए विभिन्‍न बैंको से संपर्क किया गया, परन्तु बैंक द्वारा ऋण प्रदान नहीं किया गया। विला बुक करते समय विपक्षी द्वारा आश्वासन दिया गया था कि परियोजना पूरी तरह से नेशनल बैंक के मानको का अनुपालन करती है और यूनिट खरीदने के लिए वित्तीय ऋण प्रदान कर रही हैं। परियोजना स्थल पर निर्माण कार्य स्थगित है और वर्तमान में कोई निर्माण कार्य नहीं चल रहा है। Page 2 | SSE | ही नही ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण का भी भारी मात्रा में बकाया है, जिसे बिल्डर भुगतान करने में विफल रहा है और इसलिए ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा बिल्डर को ओ.सी. / सी.सी. जारी नहीं किया जा रहा है और बिल्डर को ब्लैकलिस्ट कर दिया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों के कारण शिकायतकर्ता शेष भुगतान करने में असमर्थ था। अतः शिकायतकर्ता द्वारा MCLR+ प्रतिशत वार्षिक विलम्ब ब्याज की दर से विपक्षी को vad यूनिट का कब्जा सौंपने का निर्देश दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। उभयपक्ष के अभिकथनों, प्रस्तुत किये गये साक्ष्य के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय है :-

4... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्या होगी ? निस्तारण बिन्दु dent बिन्दु wert इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। = द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य अनुबन्ध निष्पादित किया गया और अनुबन्ध के अनुसार परियोजना को जून, 2023 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और वर्तमान में निर्माण कार्य स्थगित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र wetted यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 48 () में प्राविधान है कि :- Section 8 (0) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or Page 3 :

है. due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें Whe के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

दूसरी ओर विपक्षी द्वारा आपत्ति दर्ज करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा रेरा प्राधिकरण के समक्ष पूर्व में दिनांक 06.40.2024 को Revs हेतु शिकायत WeM-NcRI44/I0/83200/202I योजित की गयी थी, ह. 9 रेरा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 24.07.2022 को आदेश पारित कर विपक्षी कंपनी को अनुबन्ध के नियमों और शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि को वापस करने का निर्देश दिया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि रेरा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 24.07.2022 को पारित आदेश का विपक्षी द्वारा पूर्ण रूप से अनुपालन किया जा चुका हो अर्थात आदेशानुसार शिकायतकर्ता को उनकी जमा धनराशि वापस कर दी गयी हो। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में योजित शिकायत में जमा धनराशि वापस दिलाये जाने का अनुतोष चाहा गया था और वर्तमान शिकायत में विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुतोष चाहा गया है। विपक्षी द्वारा अपने जवाब में यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा रेरा प्राधिकरण के पारित आदेश दिनांक 24.07.2022 के विरुद्ध माननीय रेरा अपीलीय अधिकरण में अपील दायर की गयी है, परन्तु माननीय रेरा अपीलीय अधिकरण के पोर्टल पर जाँच के उपरांत पीठ द्वारा यह पाया गया कि शिकायतकर्ता द्वारा योजित अपील दिनांक 24.02.2024 को वापस Page 4 है ली गयी है, जिसकी प्रति पत्रावली पर दाखिल है, ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को बुक करायी गयी यूनिट का कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित होगा।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 27.44.2049 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-40 के प्रस्तर-7.4 में उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता को 30 जून, 2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 30.06.2023 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है और न ही परियोजना से सम्बन्धित कोई अनापत्ति प्रमाण-पत्र दाखिल किया गया है, जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2023 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना नन्‍्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या 6649-50 // 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

ge period of Interest should close on April 20i6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- कक ————————EEEEEEQEE= Page 5

है हे 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप | विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। | रेरा एक्ट की धारा za) में प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by हि 2 promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; Page 6 Ln Loa तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा fiers के प्रारूप के प्रस्तर 09 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(8) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRtH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज rs सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-8-65 विविध,/ 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities See eee Page 7 —— — हि facilities of the Project in place on , unless

there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु den-7 निस्तारित किया जाता है। हैं :- उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड ae की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2023 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। Page 8 = को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा-2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRHI प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश का veda भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। Qh 4/3/24 (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण oo 9