उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या —NCRI44/09/9932I/2022 दीपिका दीक्षित बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 02.02.2046 को विपक्षी की परियोजना Individual Residential Plots, $०९८-7 YEIDA, Gautam Buddha Nagar में प्लॉट GEN-SISA7C में बुक कराया गया, जिसकी कुल कीमत 48,74,400/- रूपये है और शिकायतकर्ता द्वारा समस्त धनराशि 28,86,900 /- रूपये का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु कोई अपडेट दिया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में परियोजना के ब्रोशर की प्रति, एप्लीकेशन फार्म की प्रति, sche site dre fics की प्रति, ई-मेल संवाद की प्रति दाखिल की है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 29.44.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा आवासीय प्लॉट witr-RPso3/20I6, सेक्टर-46 में लॉन्च की गयी, जिसमें शिकायतकर्ता के पक्ष में आवासीय प्लॉट rA-RPS03z/206, सेक्टर-47, क्षेत्रफल 420 वर्ग मीटर, आवंटन WeMT-RPSOIINT के प्लॉट aw 2

संख्या-545, ब्लॉक-८ आवंटित किया गया, जिसके सम्बन्ध में आवंटन पत्र दिनांक 25.05.20i6 को जारी किया गया। ब्रोशर के प्रस्तर-22() के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र जारी किये जाने की तिथि से 3 वर्ष में दिया जाना था। माननीय उच्च न्यायालय द्वारा आदेश दिनांक 28.05.2020 द्वारा राज्य सरकार के पत्र संख्या-055 //77-3-44-6सी दिनांकित 29.06.2044 के जिसके माध्यम से भूमि अधिग्रहण से प्रभावित किसानों को 64.7 प्रतिशत की दर से अतिरिक्त किसान प्रतिकर अदा करने हेतु निर्देश दिये गये थे, को निरस्त कर दिया। उक्त आदेश दिनांक 28.05.2020 के flee माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा एस.एल.पी. नं0-4005-40034 / 2020 “यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण बनाम शकुन्तला एज्युकेशनल वेलफेयर सोसाइटी व अन्य” में दिनांक 49.05.2022 को आदेश पारित किया जा चुका है व उक्त अतिरिक्त प्रतिकर को बहाल रखा गया है। प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई, जिसमें किसानों के आंदोलन, किसानों द्वारा भूमि अधिग्रहण के सम्बन्ध मुआवजा बढ़ाये जाने हेतु योजित वाद आदि सम्मिलित है, जो कि उनके नियंत्रण के बाहर थे। इसके अतिरिक्त मार्च 2020 में विश्वव्यापी कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। प्राधिकरण “नो प्रॉफिट” “नो लॉस” के सिद्धान्त पर कार्य करता है। ब्रोशर के प्रस्तर-280५) के अनुसार यदि प्राधिकरण द्वारा समयावधि में आवंटित प्लॉट का कब्जा नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में आवंटी प्राधिकरण के पक्ष में भूखण्ड का समर्पण आवेदन करते हुए 4 प्रतिशत साधारण ब्याज के साथ अपनी जमा धनराशि वापस ले सकता है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनोक 25.05.2046 की प्रति, सिविल अपील o—478-497 /2022 “यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण बनाम शकुन्तला एजुकेशन vs वेलफेयर सोसाइटी व अन्य” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांकित 49.05.2022 की छायाप्रति दाखिल की है। उभयपक्ष के तकों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? के निस्तारण बिन्दु Wea—4 बिन्दु संख्या-॥ इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई, जिसमें किसानों के आंदोलन, किसानों द्वारा भूमि अधिग्रहण के सम्बन्ध मुआवजा बढ़ाये जाने हेतु योजित वाद आदि सम्मिलित है, जो कि उनके नियंत्रण के बाहर थे। इसके अतिरिक्त मार्च 2020 में विश्वव्यापी कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। प्राधिकरण “नो प्रॉफिट” “नो लॉस” के सिद्धान्त पर कार्य करता है। ब्रोशर के प्रस्तर-286४) के अनुसार यदि प्राधिकरण द्वारा समयावधि में आवंटित प्लॉट का कब्जा नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में आवंटी प्राधिकरण के पक्ष में भूखण्ड का समर्पण आवेदन करते हुए 4 प्रतिशत साधारण ब्याज के साथ अपनी जमा धनराशि वापस ले सकता है।

विपक्षी द्वारा अपने उपरोक्त दावे के समर्थन में कोई साक्ष्य,/अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह आधार ग्राह्य नहीं है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 ,// 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.:4.20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- ak

#॥[2, That it is respectfully ‘submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.:4.209 से दिनांक 4.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 355 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.42. 209 से दिनांक ॥4.02.2020 तक dia 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है | समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र० रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के .कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय co 5 धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही विपक्षी द्वारा कंब्जे हेतु कोई अपडेट दिया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 29.44.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा आवासीय प्लॉट wra-RPS03/20I6, सेक्टर-१6 में लॉन्च की गयी, जिसमें शिकायतकर्ता के पक्ष में आवासीय प्लॉट ¥HA-RPS03/206, सेक्टर-47, क्षेत्रफल 420 वर्ग मीटर, आवंटन GT—RPS03947 के प्लॉट संख्या-545, ब्लॉक-८ आवंटित किया गया, जिसके सम्बन्ध में आवंटन पत्र दिनांक 25.05.20i6 को जारी किया गया। ब्रोशर के प्रस्तर-22(4) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र जारी किये जाने की तिथि से 3 वर्ष में दिया जाना था। रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (0) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, हो

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, Plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the Promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर आवंटन पत्र दिनांक 25.0520:6 की प्रतिलिपि उपलब्ध है और शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर परियोजना के ब्रोशर की पूर्ण प्रतलिपि दाखिल की गयी। ब्रोशर के प्रस्तर-22 के अनुसार आवंटन पत्र जारी किये जाने की तिथि 25.05.206 से 3 वर्ष अर्थात्‌ दिनांक 25.0520I9 तक कब्जा दिया जाना प्रस्तावित था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है।)

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील ¥o 6649-50 /208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 25.05-.2049 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 02.08.2049 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — °

"Section !8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स ert vad धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि 5 ८ (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.402048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 92d) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में add हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८,२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय कै है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(29)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय wad न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal बिल्डवेल aera wife. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no:l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20I8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका de-wi-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:-

On 2.09.20l9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020.....cesssssssscesseseecenertes and only on complaint 0५ 40 under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.......c..cssccssessssesssess Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः: CRITTER माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के McLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर M.CLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर 8 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट की आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.07.2023 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 02.082049 से ओ.सी»सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय ar व धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। प्रश्नगत प्रकरण में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अधीन किसान प्रतिकर की देयता होगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। pe दिनांक '700/26/ 2023 ॥ A C , A506 92 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण