उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 | सुनवाई पीठ-02 पीठासीनः- श्री भानु प्रताप सिंह (सदस्य) परिवाद संख्या:- NCR44/09/82785/202 SUNILSINGHNEGI ss परिवादी बनाम M/s ASHOKA BUILDERS मम 53 प्रतिवादी परिवाद:- परिवादी SUNIL SINGH NEGI & द्वारा M/s ASHOKA BUILDERS के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा- 34 के अन्तर्गत दिनांक- 04.0.2024 को प्रस्तुत परिवाद संख्या- NCRI44/09/82785/202I संस्थित की गयी है जिसमें परिवादी द्वारा अपनी इकाई का अधिपत्य विलम्ब अवधि के ब्याज सहित दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. अनुबन्ध-पत्र की प्रति 2. धनराशि भुगतान की रसीद की प्रति प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- प्रतिवादी द्वारा yeaa परिवाद के सम्बन्ध में कोई भी प्रतिवाद-पत्र / आपत्ति-पत्र प्रस्तुत नहीं किया गया है। पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-

(क) संक्षेप में परिवादी का कथन है कि उनके द्वारा प्रतिवादी की संचालित परियोजना ANMOL RESIDENCY में दिनांक- 30.2.202 को इकाई संख्या- UG 2 BLOCK 9 आरक्षित करायी गयी थी। जिसके एवज में उनके द्वारा कुल धनराशि रू0 07,5,000/— (सात लाख पन्द्रह हजार रूपये मात्र) का भुगतान प्रतिवादी को किया जा चुका है। परिवादी का यह भी कथन है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पिछले कुछ वर्षों से रूका हुआ है और प्रतिवादी द्वारा केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र की शर्तों के अनुसार परियोजना को THEBOOKEDUNIT को सौंपने के | तैयार नहीं है। परिवादी द्वारा यह भी व अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा आवश्यक प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गये है और न ही ओ0सी0, सी0सी0 प्राप्त किया गया है। परिवादी द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि प्रतिवादी द्वारा स्वीकृत योजना के अनुसार प्रश्नगत परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उनके द्वारा समस्त धनराशि का भुगतान समयानुसार किया गया है, परन्तु प्रतिवादी द्वारा अभी तक प्रश्नगत इकाई का अधिपत्य प्रदान नहीं किया गया है। अतः परिवादी द्वारा अपनी इकाई का अधिपत्य विलम्ब अवधि के ब्याज सहित दिलाये जाने कयी प्रार्थना की गयी है।

प्रतिवादी को नोटिस एवं पब्लिक नोटिस के माध्यम से तामीली करवायी गयी, जिसके उपरान्त भी प्रतिवादी की ओर से कोई भी प्रतिनिधि, अधिवक्ता उपस्थित नहीं हुआ। प्रतिवादी द्वारा परिवाद के सम्बन्ध में कोई भी लिखित अभिकथन तथा उत्तर पीठ के समक्ष प्रस्तुत नहीं किया गया है। अतः स्पष्ट है कि प्रतिवादी की उपस्थिति /पक्ष प्रस्तुत करने के लिए विधि स्थापित प्रकिया का पूर्ण अनुपालन किया जा चुका है। ऐसी स्थिति में प्रकरण में एक पक्षीय कार्यवाही के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- बिन्दु Wea: क्या प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और यदि परियोजना विलम्बित है तो क्‍या प्रतिवादी इसके लिए उत्तरदायी है? बिन्दु संख्या 2: an प्रतिवादी की परियोजना निकट भविष्य में पूर्ण होने की सम्भावना है? बिन्दु संख्या 3: क्या परिवादी अपनी इकाई का अधिपत्य विलम्ब अवधि के ब्याज के साथ पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या- 4 यहाँ यह अवगत कराना समीचिन है कि विचाराधीन इकाई प्रतिवादी की परियोजना ANMOL RESIDENCY में आरक्षित की गयी थी, परन्तु कई वर्ष बीत जाने के पश्चात्‌ भी प्रतिवादी द्वारा अभी तक उक्त इकाई का अधिपत्य परिवादी को उपलब्ध नहीं कराया गया है। प्रतिवादी की परियोजना ANMOL RESIDENCY विलम्बित नहीं है इस तथ्य को साबित करने का उत्तरदायित्व प्रतिवादी का था, परन्तु प्रतिवादी प्रश्नगत परिवाद की समस्त सुनवाईयों के दौरान अनुपस्थित रहा है और उसके द्वारा कोई साक्ष्य पीठ के समक्ष प्रस्तुत नहीं किया गया है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/s Fortune Infrastructure

(Now Known As M/s HICON Infrastructure) & ANR. Vs Trevor Dlima & ORS. Civil Appleal No. 3533-3534 0/2077 में पारित निर्णय को sda करना महत्वपूर्ण होगा- i If the seller wants to limit their liability for breach of contract under the aforesaid rule, they have to portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may be noted that the onus is on the seller to show his best efforts and bona fides in discharging the obligation. It may be noted that even in the absence of fraud, mere unwillingness to carry out the duty could constitute bad faith sufficient for the purchaser to claim damages. उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित करना तथा यह चित्रित करना सम्प्रवर्तक / प्रतिवादी का दायित्व होगा कि उनके द्वारा विवेकपूर्ण तरीकों से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है, परन्तु प्रतिवादी द्वारा उक्त के सम्बन्ध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किये है जिससे कि प्रश्नगत परियोजना के विलम्ब को उचित ठहराया जा सके। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि प्रतिवादी परिवादी इकाईयों का अधिपत्य प्राप्त कराने में अत्याधिक विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। तद्नुसार बिन्दु संख्या- 7 परिवादी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या- 2

जहाँ तक यह प्रश्न है कि प्रतिवादी की परियोजना ANMOL RESIDENCY निकट भविष्य में पूर्ण कर परिवादी को उनकी आवंटित इकाई का अधिपत्य दिये जाने की सम्भावना है या नहीं है। तो उक्त के यह परियोजना उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण कमांक- UPRERAPRII5S68 है। जिसके पूर्ण विवरणों का परिशीलन किया गया जिसमें प्रतिवादी द्वारा उक्त परियोजना को पूर्ण करने की प्रस्तावित अंतिम अंतिम तिथि- 23.2208 अंकित की गयी है जो कि बीत चुकी है तथा प्रतिवादी द्वारा उक्त परियोजना के सुम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा- 05 के अंतर्गत परियोजना विस्तार हेतु भी आवेदन नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त प्रतिवादी द्वारा नियमानुसार उक्त परियोजना की त्रैमासिक आख्या (QPR) भी उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की वेब साइड पर अपलोड नही की गयी है जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उक्त परियोजना के वाहय एवं आंतरिक कार्यो को कितना पूर्ण कर लिया गया है और कितना कार्य शेष है। अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक / प्रतिवादी विलम्ब के लिए स्वयं उत्तरदायी है। इसके फलस्वरूप प्रतिवादी उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा- 8 के अन्तर्गत प्रतिवादी पर कार्यवाही करने का सबल आधार विद्यमान है। तद्नुसार बिन्दु संख्या- 2 परिवादी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या:- 3 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा कई वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी अभी तक परिवादी को उनकी आवंटित इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं कराया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा i8 4 यह स्पष्ट प्रावधान है कि:- Return of amount and compensation:

(i) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason. He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee (2) (3) wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub- section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force.

If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in ( rdance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as_ provided under this Act." ori प्राविधान से यह wre होता है कि यदि परियोजना विलम्बित है और आवंटी उक्त परियोजना से अलग नहीं होना चाहता है तो आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह परियोजना में बना रहे और जब तक अधिपत्य प्राप्त नहीं हो जाता है तब तक वह विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। तदनुसार बिन्दु संख्याः- 3 परिवादी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। विश्लेषण:- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि परिवादी को अभी तक अपने आवंटित इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है, परन्तु परिवादी का यह कथन है कि वह उक्त परियोजना में बने रहना चाहते है और अपने आवंटित इकाई का ही अधिपत्य प्राप्त करना चाहते है। अधिनियम की धारा- 48 इस प्रकार का अधिकार परिवादी को प्रदान करता है। प्रतिवादी wera परिवाद की समस्त सुनवाईयों के दौरान अनुपस्थित रहा है तथा उसके द्वारा ऐसा कोई भी साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है जिससे उसकी परियोजना में हुये विलम्ब को न्‍्यायोचित ठहराया जा सके। इससे स्पष्ट है कि परियोजना में हुये विलम्ब का पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर ही है।

यह भी उल्लेखनीय है कि प्रतिवादी की उपस्थिति » पक्ष प्रस्तुत करने के लिए विधि स्थापित प्रकिया का पूर्ण अनुपालन करते हुए प्रतिवादी के विरूद्ध नोटिस एवं पब्लिक नोटिस निर्गत की गयी, परन्तु उसके पश्चात्‌ भी प्रतिवादी की ओर से कोई भी प्रतिनिधि व अधिवक्ता पीठ के समक्ष उपस्थित नहीं हुये | सूच्य है कि प्रश्नगत परिवादी की अंतिम सुनवाई दिनांक- 25.0.2022 के दौरान परिवादी द्वारा अपने तर्को को प्रस्तुत किया गया और अपनी इकाई का अधिपत्य विलम्ब अवधि के ब्याज सहित दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी। ऐसी स्थिति में परिवादी अपनी इकाई का अधिपत्य विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि Alo महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में परिवादीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था किः- Section 4(2)(I)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)()(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated = in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale.

Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by / promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः oR निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व केता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भून्सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 7.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये flea /पटटा विलेख के प्रारूप के TER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्‍्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि परिवादी की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो प्रतिवादी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं0 6649-50 / 2078 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20i6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक परिवादी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में परिवादी ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 77.:0.20I8 को OHO शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना GM—-7740 /8—-3-78-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas’ with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the \ letion of 40 the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसके अतिरिक्त यह सर्वविदित है कि प्राकृतिक महामारी नामतः कोविड-49 (CoronaVirus Disease) विश्व भर में व्याप्त है तथा इसके संकमण का व्यापक प्रभाव सार्वजनिक जन-जीवन पर पड़ा है। इस प्राकृतिक आपदा महामारी की चुनौती से निपटने के लिए विभिन्‍न प्रकार के उपाय किये जा रहे हैं, जिसके परिणाम स्वरूप सार्वजनिक जीवन की लगभग समस्त गतिविधि प्रतिकुल रूप से प्रभावित हुयी है। इसी कारण भू-सम्पदा विनिर्माण क्षेत्र (९९३ Estate Sector) की समस्त गति विधियाँ में भी विघन पड़ा है।

सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: O-7024/230/208- Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में oifas—t9 (CoronaVirus Disease) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ रहे है अतः दिनांक- 25.03.2020 से पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से इस अवधि का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। आदेश 4. अत: प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परिवादी की इकाई का अधिपत्य सक्षम स्तर से अधिपत्य प्रमाण-पत्र (0.20)/सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (८.८) HIST कर 45 दिन में प्रदान करते हुये परिवादी से बकाया धनराशि पुरानी दर से प्राप्त कर एवं नियमानुसार विधिक धनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ विकय विलेख करवा कर अधिपत्य प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित ॥८।९७१% सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र में अधिपत्य दिये जाने की प्रस्तावित तिथि से उक्त परियोजना के ओ०0सी0,सी0सी0 की तिथि तक भुगतान करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में 42

परिवादी को नियमानुसार वापस की जाये। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर परिवादी को वापस की जायेगी। 2. फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 3. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 4. इसके अतिरिक्त प्रतिवादी की परियोजना की प्रस्तावित अंतिम तिथि दिनांक- 23.42.2048 बीत जाने के पश्चात्‌ भी प्रतिवादी द्वारा उक्त परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण न किये जाने के सम्बन्ध में पत्रावली को सचिव, उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण को इस आशय से संदर्भित की जाती है ताकि वह प्रतिवादी के विरुद्ध विधिसम्यक अग्रिम कार्यवाही करना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। प्र दिनांक / / | ia (arg प्रताप Rie सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 2 “ a