Soro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम AO शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट to | धनराशि रु. /- I. NCRI44/09/82759/202 अमित नरुला 2022 36,98,737/- 2. | NCRI44/09/8276/202 | किशन कुमार सरफ 03785 40,85,224/- बनाम ए.टी.एस रियलटी प्रा० लि० शिकायतकर्ता अमित नरुला के साथ किशन कुमार सरफ द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें परियोजना से सम्बन्धित हैं। अत: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत सं0 NCRI44/09/82759/202 अमित नरुला अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fee कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "ATS ALLURE" में यूनिट Wear 2022 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 36,98,737/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर मार्च 20i9 में यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया एवं प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में वांछित प्रमाण पत्र सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के free कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। JL ————— मनन किक 2986 4

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 24.04.205, खाता विवरण, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र, गृह-ऋण, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए कहा गया कि आवंटन पत्र दिनांक 24.04.2045 के प्रस्तर-7.2 में कब्जे दिये जाने के सम्बन्ध में नियम एवं शर्तों का veers है। परियोजना विभिन्‍न फोर्स मैज्योर परिस्थितियों के कारण विलम्ब्ति हुयी साथ ही विपक्षी का कहना है कि परियोनजा का निर्माण कार्य कोविड-49 महामारी के कारण बाधित रहा, जिस कारण परियोजना में विलम्ब हुआ। विपक्षी का कहना है कि शिकयतकर्ता की शिकायत प्री-मैच्योर है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया कि परियोजना पूर्ण है एवं ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 तक प्रदान कर दिया जाएगा। शिकायतकर्ता को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :-- 4. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु to 4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर मार्च 20i9 4 यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया एवं प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में वांछित प्रमाण पत्र सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 202 तक प्रदान कर दिया जाएगा।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र दिनांक 24.04.2045 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-7.2 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र निष्पादित होने की तिथि से 42 माह एवं 3 माह की aque अवधि के साथ कब्जा दिया जाना था। wy Page 2 आवंटन-पत्र / अनुबंध पत्र निष्पादित होने की तिथि से उक्त अवधि की गणना किया जाना उचित होगा। उक्त आवंटन-पत्र दिनांक 24.04.2045 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 24.04.2049 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 22.04.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया " की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। VL Page 3

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 92 (ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" The period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser Page 4 ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 7.0.20:8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48--65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.. Schedule for possession of the said {Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई AL reese Page 5 प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु wea निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते a आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2022 तक पूर्णता हेतु चारों प्रमाण-पत्र अथवा ओ.सी.»सी. सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 22.0:.20I9 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+l प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योरको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी का निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2(2०)0) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ॥/0,8+ प्रतिशत है। 4... विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र जारी करना सुनिश्चित करे। Page 6 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये

एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक —/Y /02 / 2022 Ber (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7 |

Soro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम AO शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट to | धनराशि रु. /- I. NCRI44/09/82759/202 अमित नरुला 2022 36,98,737/- 2. | NCRI44/09/8276/202 | किशन कुमार सरफ 03785 40,85,224/- बनाम ए.टी.एस रियलटी प्रा० लि० शिकायतकर्ता अमित नरुला के साथ किशन कुमार सरफ द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें परियोजना से सम्बन्धित हैं। अत: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत सं0 NCRI44/09/82759/202 अमित नरुला अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fee कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "ATS ALLURE" में यूनिट Wear 2022 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 36,98,737/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर मार्च 20i9 में यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया एवं प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में वांछित प्रमाण पत्र सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के free कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। JL ————— मनन किक 2986 4

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 24.04.205, खाता विवरण, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र, गृह-ऋण, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए कहा गया कि आवंटन पत्र दिनांक 24.04.2045 के प्रस्तर-7.2 में कब्जे दिये जाने के सम्बन्ध में नियम एवं शर्तों का veers है। परियोजना विभिन्‍न फोर्स मैज्योर परिस्थितियों के कारण विलम्ब्ति हुयी साथ ही विपक्षी का कहना है कि परियोनजा का निर्माण कार्य कोविड-49 महामारी के कारण बाधित रहा, जिस कारण परियोजना में विलम्ब हुआ। विपक्षी का कहना है कि शिकयतकर्ता की शिकायत प्री-मैच्योर है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया कि परियोजना पूर्ण है एवं ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 तक प्रदान कर दिया जाएगा। शिकायतकर्ता को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :-- 4. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु to 4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर मार्च 20i9 4 यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया एवं प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में वांछित प्रमाण पत्र सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 202 तक प्रदान कर दिया जाएगा।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र दिनांक 24.04.2045 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-7.2 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र निष्पादित होने की तिथि से 42 माह एवं 3 माह की aque अवधि के साथ कब्जा दिया जाना था। wy Page 2 आवंटन-पत्र / अनुबंध पत्र निष्पादित होने की तिथि से उक्त अवधि की गणना किया जाना उचित होगा। उक्त आवंटन-पत्र दिनांक 24.04.2045 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 24.04.2049 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 22.04.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया " की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। VL Page 3

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 92 (ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" The period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser Page 4 ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 7.0.20:8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48--65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.. Schedule for possession of the said {Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई AL reese Page 5 प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु wea निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते a आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2022 तक पूर्णता हेतु चारों प्रमाण-पत्र अथवा ओ.सी.»सी. सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 22.0:.20I9 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+l प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योरको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी का निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2(2०)0) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ॥/0,8+ प्रतिशत है। 4... विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र जारी करना सुनिश्चित करे। Page 6 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये

एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक —/Y /02 / 2022 Ber (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7 |