U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench: Adjudicating Officer Proceedings under Sections 38/40/63 read with Rule 24 45-Complaint No. WAM:—NCR 44/09/82760/202 Pankaj Agarwal vs. La Residencia Developers Private Limited ORDER SHEET Date: 02.04.2026 The complainant's case was presented through video conferencing. The file was placed. On being called, the complainant was absent, and on behalf of the opposite party learned advocate Ms. Malini appeared. Heard, and the file was perused. The bench-0A passed the following orders in accordance with the rules [?]: (a) If the complainants decide to take possession, then in such case, the opposite party shall hand over the flats with OC/CC to the complainants by 34.:22002, and, after receiving the payable stamp duty, shall ensure registration as per rules.

(b) The opposite party shall ensure payment to the complainants, as delay interest on the amount deposited by the complainants themselves, at MCLR+ per cent for the period from 04.0520I9 until the date of receipt of OC/CC or the date of offer of possession, whichever is later. This interest amount shall be adjusted against the final payable amount. If the interest amount exceeds the payable amount, it shall be returned to the complainants. In view of the force majeure period, interest shall not be calculated for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020. If the complainants have any overdue amount during this period, interest for this period shall not be payable on it either. In the cases of other complainants, delay interest shall be calculated in accordance with the terms of the agreement. (c) The opposite party is directed that, under Section 2(Za)(i) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, if after RERA became applicable any interest rate is charged by the promoter from the allottee in default, the same rate shall also be given to the allottee by the promoter when the promoter defaults. Accordingly, interest on delayed payments shall also be payable by the complainants at the rate of MCLR+[?] per cent. If any amount has been taken from the allottee at a higher rate for the delay after RERA became applicable, the interest for the delayed period shall also be calculated at the same rate.

3. If the opposite party is unable to offer possession with OC by 34.42.2022, the complainants may apply to RERA after 34.42.2022 to get back their amount with interest. 4. One copy of this order shall be placed on each of the relevant files, and the amount and interest shall be calculated in each case in conformity with the principle laid down in this order. 5. Violation of this order shall be punishable under Section 63 and other [?] provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. 6. If the opposite party does not comply with this order, the complainants shall have the right to get their order enforced through the RERA Authority. The opposite party did not comply with the order dated 34.04.2022, due to which the complainants filed an application for enforcement of the said order under Sections 38/40/63. In the above complaint, the Hon'ble Bench-0A, on 49.06.2023, passed the following order under Section 63:

In accordance with the above order, the completion date of the project is recorded as 30.06.2025. In view of the facts described and all the circumstances, if the opposite party does not, by 30.06.2025, upload on the RERA portal, in accordance with the order dated 34.04.2022, the information that physical possession of the unit in question has been given, along with final accounts settled, then after 30.06.2025 the Secretary, RERA case, shall obtain calculation sheets from both parties regarding interest for the delayed period, and issue a recovery certificate for the interest amount for the delayed period in accordance with the order dated 34.04.2022. Thereafter the file shall be placed before the Authority for imposition of appropriate penalty against the opposite party under Section 63 of the RERA Act, 2046. [?] Thereafter, because during the proceedings under Sections 38/40/63 the complainant has not been given possession of the unit and the unit has not been registered, the file was referred to this bench for Rule 24 proceedings as per the office order dated 78.0.2025. The file has come before this bench for hearing under Rule 24 today, for the first time.

The opposite party is directed to send the complainant, within one month, a possession offer letter with valid OC/CC, together with a demand for outstanding dues (if any), in compliance with the order of the Hon'ble RERA bench, and to ensure that it is also uploaded on the RERA portal. On payment of the outstanding dues by the complainant, the opposite party shall give the complainant physical possession of the unit and ensure registration of the unit in the complainant's favour. If the complainant has any objection, he may file his objection. The file shall be placed for further hearing on 02.04.2026.

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40/63 सपठित नियम-24 45-शिकायत WAM:—NCR 44/09/82760/202 पंकज अग्रवाल बनाम े ला रेजिडेंटिया डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 02.04.2026 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता अनुपस्थित हुए एवं विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री मालिनी उपस्थित gg | सुना गया एवं पत्रावलीछक अवलोक़र्न पीठ-0(ए द्वारा नियमानुसार gael x. SUNT. दिन पारित किये गये हैं:- है न (क) (ख) किया जाता है। शिकायतकर्तागण यदि कब्जा लेने का निर्णय लेते हैं, तो ऐसी स्थिति a विपक्षी, शिकायतकर्तागण को दिनांक 34.:22002 तक ओसी/सी.सी सहित फ्लैट्स का कब्जा दें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्टी कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.0520I9 से ओ.सी/सीससी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्तागण द्वारा wa oar धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ski मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुये विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (overdues) है, तो उस पर भी इस a

अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागणं के प्रकरण में SITAR अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। (ग) विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(Za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी meiret प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 3. यदि विपक्षी दिनांक 34.42.2022 तक ओ.सी सहित कब्जा ऑफर करने में असमर्थ रहते हैं, तो शिकायतकर्तागण अपनी धनराशि ब्याज सहित वापस प्राप्त करने हेतु दिनांक 34.42.2022 के बाद रेरा में आवेदन दे सकते हैं। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। ८ 5. इस आदेश का उल्लंघन धारा-63 तथा अन्य Se 6. यदि विपक्षी द्वारा . : शिकायतकर्तागण awe Sit | होगा. कि..रेरा..प्राधिव आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | वैकास) अधिनियम, 2046 की र Wa होगा। | किया जाता है, तो के माध्यम से अपने

विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 34.04.2022 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत उक्त आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ--0ए, द्वारा दिनांक 49.06. 2023 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:- उपरोक्त आदेश के अनुसार प्रश्नगत परियोजना के पूर्णता की तिथि दिनांक 30.06. 2025 अंकित की गयी है। वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 30.06.2025 तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाने की सूचना, आदेश दिनांक 34.04.2022 के अनुसार अंतिम अकाउन्टस्‌ सैटेल कर “रेरा पोर्टल” पर अपलोड नहीं की जाती है, तो दिनांक 30.06.2025 के बाद सचिव, रेरा प्रकरण में उभय पक्ष से विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बन्ध में गणना शीट प्राप्त करते हुए आदेश दिनांक 34.04.2022 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करायें, जिसके उपरान्त पत्रावली रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाये। विज, तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38,/40//63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने एवं रजिस्ट्री न कराये जाने के कारण कार्यालय आदेश दिनांक 78.0.2025 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की गई। पत्रावली नियम-24 की सुनवाई हेतु आज प्रथम बार इस पीठ के समक्ष पेश Be |

विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय wr पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी.,// सी.सी. सहित बकाया eal की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को एक माह के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें| शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट की रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें| शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति दाखिल कर सकता है। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 02.04.2026 को पेश हो।

U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench: Adjudicating Officer Proceedings under Sections 38/40/63 read with Rule 24 45-Complaint No. WAM:—NCR 44/09/82760/202 Pankaj Agarwal vs. La Residencia Developers Private Limited ORDER SHEET Date: 02.04.2026 The complainant's case was presented through video conferencing. The file was placed. On being called, the complainant was absent, and on behalf of the opposite party learned advocate Ms. Malini appeared. Heard, and the file was perused. The bench-0A passed the following orders in accordance with the rules [?]: (a) If the complainants decide to take possession, then in such case, the opposite party shall hand over the flats with OC/CC to the complainants by 34.:22002, and, after receiving the payable stamp duty, shall ensure registration as per rules.

(b) The opposite party shall ensure payment to the complainants, as delay interest on the amount deposited by the complainants themselves, at MCLR+ per cent for the period from 04.0520I9 until the date of receipt of OC/CC or the date of offer of possession, whichever is later. This interest amount shall be adjusted against the final payable amount. If the interest amount exceeds the payable amount, it shall be returned to the complainants. In view of the force majeure period, interest shall not be calculated for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020. If the complainants have any overdue amount during this period, interest for this period shall not be payable on it either. In the cases of other complainants, delay interest shall be calculated in accordance with the terms of the agreement. (c) The opposite party is directed that, under Section 2(Za)(i) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, if after RERA became applicable any interest rate is charged by the promoter from the allottee in default, the same rate shall also be given to the allottee by the promoter when the promoter defaults. Accordingly, interest on delayed payments shall also be payable by the complainants at the rate of MCLR+[?] per cent. If any amount has been taken from the allottee at a higher rate for the delay after RERA became applicable, the interest for the delayed period shall also be calculated at the same rate.

3. If the opposite party is unable to offer possession with OC by 34.42.2022, the complainants may apply to RERA after 34.42.2022 to get back their amount with interest. 4. One copy of this order shall be placed on each of the relevant files, and the amount and interest shall be calculated in each case in conformity with the principle laid down in this order. 5. Violation of this order shall be punishable under Section 63 and other [?] provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. 6. If the opposite party does not comply with this order, the complainants shall have the right to get their order enforced through the RERA Authority. The opposite party did not comply with the order dated 34.04.2022, due to which the complainants filed an application for enforcement of the said order under Sections 38/40/63. In the above complaint, the Hon'ble Bench-0A, on 49.06.2023, passed the following order under Section 63:

In accordance with the above order, the completion date of the project is recorded as 30.06.2025. In view of the facts described and all the circumstances, if the opposite party does not, by 30.06.2025, upload on the RERA portal, in accordance with the order dated 34.04.2022, the information that physical possession of the unit in question has been given, along with final accounts settled, then after 30.06.2025 the Secretary, RERA case, shall obtain calculation sheets from both parties regarding interest for the delayed period, and issue a recovery certificate for the interest amount for the delayed period in accordance with the order dated 34.04.2022. Thereafter the file shall be placed before the Authority for imposition of appropriate penalty against the opposite party under Section 63 of the RERA Act, 2046. [?] Thereafter, because during the proceedings under Sections 38/40/63 the complainant has not been given possession of the unit and the unit has not been registered, the file was referred to this bench for Rule 24 proceedings as per the office order dated 78.0.2025. The file has come before this bench for hearing under Rule 24 today, for the first time.

The opposite party is directed to send the complainant, within one month, a possession offer letter with valid OC/CC, together with a demand for outstanding dues (if any), in compliance with the order of the Hon'ble RERA bench, and to ensure that it is also uploaded on the RERA portal. On payment of the outstanding dues by the complainant, the opposite party shall give the complainant physical possession of the unit and ensure registration of the unit in the complainant's favour. If the complainant has any objection, he may file his objection. The file shall be placed for further hearing on 02.04.2026.

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40/63 सपठित नियम-24 45-शिकायत WAM:—NCR 44/09/82760/202 पंकज अग्रवाल बनाम े ला रेजिडेंटिया डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 02.04.2026 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता अनुपस्थित हुए एवं विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री मालिनी उपस्थित gg | सुना गया एवं पत्रावलीछक अवलोक़र्न पीठ-0(ए द्वारा नियमानुसार gael x. SUNT. दिन पारित किये गये हैं:- है न (क) (ख) किया जाता है। शिकायतकर्तागण यदि कब्जा लेने का निर्णय लेते हैं, तो ऐसी स्थिति a विपक्षी, शिकायतकर्तागण को दिनांक 34.:22002 तक ओसी/सी.सी सहित फ्लैट्स का कब्जा दें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्टी कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.0520I9 से ओ.सी/सीससी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्तागण द्वारा wa oar धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ski मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुये विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (overdues) है, तो उस पर भी इस a

अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागणं के प्रकरण में SITAR अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। (ग) विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(Za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी meiret प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 3. यदि विपक्षी दिनांक 34.42.2022 तक ओ.सी सहित कब्जा ऑफर करने में असमर्थ रहते हैं, तो शिकायतकर्तागण अपनी धनराशि ब्याज सहित वापस प्राप्त करने हेतु दिनांक 34.42.2022 के बाद रेरा में आवेदन दे सकते हैं। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। ८ 5. इस आदेश का उल्लंघन धारा-63 तथा अन्य Se 6. यदि विपक्षी द्वारा . : शिकायतकर्तागण awe Sit | होगा. कि..रेरा..प्राधिव आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | वैकास) अधिनियम, 2046 की र Wa होगा। | किया जाता है, तो के माध्यम से अपने

विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 34.04.2022 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत उक्त आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ--0ए, द्वारा दिनांक 49.06. 2023 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:- उपरोक्त आदेश के अनुसार प्रश्नगत परियोजना के पूर्णता की तिथि दिनांक 30.06. 2025 अंकित की गयी है। वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 30.06.2025 तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाने की सूचना, आदेश दिनांक 34.04.2022 के अनुसार अंतिम अकाउन्टस्‌ सैटेल कर “रेरा पोर्टल” पर अपलोड नहीं की जाती है, तो दिनांक 30.06.2025 के बाद सचिव, रेरा प्रकरण में उभय पक्ष से विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बन्ध में गणना शीट प्राप्त करते हुए आदेश दिनांक 34.04.2022 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करायें, जिसके उपरान्त पत्रावली रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाये। विज, तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38,/40//63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने एवं रजिस्ट्री न कराये जाने के कारण कार्यालय आदेश दिनांक 78.0.2025 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की गई। पत्रावली नियम-24 की सुनवाई हेतु आज प्रथम बार इस पीठ के समक्ष पेश Be |

विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय wr पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी.,// सी.सी. सहित बकाया eal की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को एक माह के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें| शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट की रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें| शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति दाखिल कर सकता है। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 02.04.2026 को पेश हो।