उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 utara संख्या : एनसीआर444 / 09 / 82664 / 2024 अभय कुमार ओझा निवासी- 48 / 230, दयाल पार्क, वेस्ट सागरपुर, वेस्ट दिल्ली बनाम पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि. पता-- एच-469, सेक्टर 63 नोएडा पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी : स्वयं प्रतिवादी : श्री रवि सेठ, प्रतिनिधि परिवाद :- परिवादी अभय कुमार ओझा निवासी- 48,/230, दयाल पार्क, वेस्ट सागरपुर, वेस्ट दिल्ली के द्वारा पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि.के विरूद्ध RT अधिनियम की धारा- 3 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- /waehanei44 / 09 / 82664 / 2024 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. आवेदन फार्म Page oy इक हज ऑफर ऑफ पजेशन आवंटन पत्र गृह ऋण अनुबंध जमा की गयी धनराशि की रसीद प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है fe एड = प्रतिवाद-पत्र आवेदन फार्म आवंटन पत्र त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ए७रटफ्रष्प्ताप्रप्र, HYNISH PHASE 2 ( Tower प१0 & Til) गौतमबुद्धनगर में इकाई Wea Block No 4206 बुक कराया था जिसके सापेक्ष परिवादी द्वारा Bo 37,50,000/— धनराशि का भुगतान किया गया। परिवादी ने मूलभूत सुविधायें दिलाये जाने व अवैधानिक शुल्क हटाये जाने का अनुरोध किया।

प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया कि that while booking the said flat the complainant has opted for bank finance and he was to arrange finance for payment towards booked unit. It is further stated that the respondent company entered into tripartite agreement with back on the request complainant and further it is obligatory on the part of promoter company to enter into such agreement with financing bank. That the respondent company has already applied for occupancy certificate on 20.09.2020 for Tower 40. Page 2 That mandatory NOC as required vide UPREA notification dated 6-09- 2029 for qualifying for Deemed OC are in place and are in place and are annexed herewith as hat it is pertinent to state here that offer of possession is already been offered to complainant on 02.02.202. विचारणीय farg— पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु ders: क्‍या परियोजना विलम्बित होने का दायित्व प्रतिवादी पर है ? बिन्दु संख्या 2: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण वाद बिन्दु det = पत्रावली पर - उपलब्ध आवंटन पत्र अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 47.04.209 को आवंटन पंत्र निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य 02.07.2020 को दिया जाना था। परिवादी को अभी तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ |

प्रतिवादी ने प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया है कि अधिभोग प्रमाण पत्र की प्राप्ति के लिए आवेदन किया जा चुका है। परिवादी को फरवरी 2024 में ऑफर ऑफ पजेशन जारी कर दिया गया है। उक्त तर्को से स्पष्ट है कि परियोजना flats नहीं है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य जुलाई 2020 तक प्राप्त होना था, जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी को अभी तक ओ.सी / सी.सी प्राप्त नहीं हुआ है। Page 3 प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया। इस प्रकार परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 // 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय ely अभिनिर्धारित किया गया है कि +- 7796 period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser

ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त परिवादी मात्र ओसी. /सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में तक ब्याज पाने के अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है Page 4 "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +]% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ]४८४,।२+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: o- 47024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक- 3 मई, 2020: के प्रस्तर-6 में. को विडं-49 (Corona Virus Disease) को ;१।कूतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से vad अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और Page 5 न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है।

विश्लेषण :-- पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 47.04.2049 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य 02. 07.2020 को दिया जाना था। परिवादी को अभी तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ | प्रतिवादी ने प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया है कि अधिभोग प्रमाण पत्र की प्राप्ति के लिए आवेदन किया जा चुका है। परिवादी को फरवरी 2024 में ऑफर ऑफ पजेशन जारी कर दिया गया है। परिवादी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि मेटेंनेस चार्ज, विद्युत चार्ज के लिए विवाद है तथा प्रतिवादी द्वारा अवैध धनराशि की मांग की जा रही है। प्रतिवादी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि समस्त शुल्क अनुबंध के अनुसार धनराशि भुगतान किये जाने की मांग की गयी है। प्रतिवादी व प्रतिवादी के मध्य परिवाद संस्थित होने से पूर्व प्रकरण कंसीलिएटर के समक्ष उभयपक्षों के मध्य यह सहमति हेतु प्रस्तुत हुई परन्तु द्वितीय पक्ष द्वारा यह कहा गया कि प्रकरण उ0फप्र0रेरा क्षेत्राधिकार में नहीं आता है। अतः वह समझौते के लिए सहमत नहीं है। नैसर्गिक न्याय के fier के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का afta व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होगा। Page 6 (क) (ख) (ग) (घ) आदेश प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य. वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र या ओ.सी /सी.सी के साथ आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन में आवंटन पत्र में निहित समस्त रुविधाओं के साथ उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दिनांक 03.07.2020 से वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र/ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक meirsin वार्षिक की दर से प्रतिवादी द्वारा परिवादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित करते हुये अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी। प्रतिवादी आवंटन, पत्र में निहित शुल्क ही परिवादी से . प्राप्त करें। परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(24)0) के अधीन प्रतिवादी विलग्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड fed 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नहीं किया जायेगा। Page 7 (ड) प्रतिवादी विद्युत शुल्क प्रो-रेटा के आधार पर परिवादी से प्राप्त करेगा परन्तु विद्युत शुल्क के सम्बंध में सम्बन्धित विभाग में भुगतान की गयी धनराशि का साक्ष्य परिवादी को उपलब्ध करायें। (च) प्रतिवादी रख-शुल्क परिवादी को भौतिक रूप से इकाई का अधिपत्य दिये जाने के उपरांत ही प्राप्त करेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- Ao ०) hwo (भानु प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

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