उ0 Yo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ- oi आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40 / 63 श्री टी0 वेंकटेश, माननीय अध्यक्ष शिकायत WAT:—NCRI44/09/82607/2024 पवन कुमार पाण्डेय बनाम महागुन (इंडिया) wo feo प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा उभय पक्ष के cal को सुनते हुए दिनांक 03.07.2023 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी और विपक्षी को दिनांक 0.07.2023 तक पीठ द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश का पूर्ण रूप से अनुपालन करते हुए, अपनी अनुपालन आख्या/जवाब रेरा कम्पलेन्ट पेज पर अपलोड करने हेतु आदेशित किया गया। प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब दाखिल किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20%6 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा- 34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- 734(8), to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन vd विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी oe बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन dared या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:-

"38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत हैः- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. में प्राधिकरण को धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by प्राधिकरण the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक करण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित प्राधिकरण करण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर

न्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। जारी निर्देशानुसार कोविड--49 (Corona Virus Disease) की प्रथम वेव के प्रभाव के कारण परियोजनाओं के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा, जिसके क्रम में केन्द्र सरकार द्वारा विचारोपरान्त दिनांक 06.06.2020 को आदेश पारित करते हुए Hast Disease) के प्रभाव के कारण परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक माह THAR उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा सुसंगत तथ्यों पर 9 (Corona Virus 25.03.2020 से 6 की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि प्रदान की गयी, जिसके उपरान्त कोविड-49 (Corona Virus Disease) की द्वितीय वेव अप्रैल 2024 से 4 प्रभावी होने के कारण भी परियोजनाओं के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। इसके अतिरिक्त कोविड-49 (Corona Virus Disease) की तृतीय aa प्रभावी रही, जिससे भी परियोजनाओं को पूर्ण करने में बाधा उत्पन्न हुई, जो कि फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों की परिभाषा में आती है। उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली को अवलोकन किया गया। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश fear कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी का नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45.40.2022 तक Ga आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 09.4.2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25.44.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या/जवाब दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 02.04.2023, दिनांक 24.04.2023, दिनांक 44.02.2023, दिनांक 42.04.2023 एवं दिनांक 03.07.2023 को की गयी। प्रकरण में विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उन्हें 4,52,789,/- रूपये की अवशेष धनराशि का भुगतान करना था, जिसका पीठ द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि 97,620,//- रूपये का समायोजन करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा 3,55,940 ,//- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया हैं। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रकरण में पीठ द्वारा दिनांक 02.04.2023 को सुनवाई के उपरान्त विपक्षी को अग्रिम नियत तिथि से पूर्व प्री-ई.एम.आई. के भुगतान के सम्बन्ध में स्पष्टीकरण रेरा पोर्टल पर अपलोड करने हेतु आदेशित किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. 4 5 के भुगतान के सम्बन्ध में स्पष्टीकरण» साक्ष्य रेरा पोर्टल पर अपलोड नहीं किया गया है। पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 27.04.2022 को निम्न आदेश पारित किये गये :--

विपक्षी क्रो आदेशित क्रिया जाता है fe वह उपरोक्त सारणी के wht विक्रायवकर्तायण के फ्लैटस की समस्त छुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार wr कराकर Rae 30062022 तक MASA सहित कब्जा देना छुनिश्चित करें और देय स्टास्प Yow WT कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी थिकायतकर्ता क्रो Rate 0808.2070 से MAS सी शआप्त किये जाने की (विधि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की fa, जो भी बाद में Bt तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वार्य जगा धनराशि पर org ब्याज के रूप में MCLR+I UIT ब्याज अद्य करना छुनिश्वित wt) ब्याज की यह धनराथि अंतिम शुयतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी।/ ब्याज की rrr देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स सैज्योर पीरियड को क्वाष्टियत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक प्ररियोजना में हुए flere eg ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में शिक्रायवकर्ता द्वारा यदि अजुबन्धानुसार अथवा Bis अतिदेय (Over Dues) & तो उस Ww भी इस अवधि का ब्याज देय न छोगा/ अन्य थिकरायतकतयिण के प्रकरण में आक्टन पत्र/अनुबन्ध॒ के अनुरुप TRIGA विलम्ब ब्याज की यणना की जायेगी। विपक्षी को यह >िर्देशित किया जाता & कि ver अधिनियम 2०76 की धारा 2(०)6) के अनुसार यदि er लागू होने के बाद alge ब्याज दर आवंटी के Rolo से प्रोग्रोटर द्वारा लिया जाता & को उसी दर से ब्याज प्रोग्रेटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर थी आवंटी को fear जायेगा/ अतः विलाग्बित WNT पर शिकायतकर्ता द्वारा थी MCLR+I wierd की ब्याज दर से ब्याज देय छोगा/ यदि इससे अधिक दर से कोर्ड धनराशि ver oo 6 लागू होने के ae aad से org हेतु ली गयी & तो frat अवधि eg ब्याज की sah की भरी उसी दर से गणना की जायेगी।

विपक्षी को आदेशित fea जाता है कि वह त्रिपक्षीय अबुबन्ध,/एमओयू के अनुसार ग्री-ई एमआई का भुगतान करें तथा यदि पूर्व में किसी fee का थ्ुयतान नहीं किया यया है अथवा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने को ae भी थिकायतर्कर्ता arr वित्तीय संस्था को किया जा चुका & तो THOT समायोजन कब्जा ऑफर करते समय करना सुनिश्चित करें। इस आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिणादित सिद्धान्त के अचुरूप धनराशि व ब्याज की ग्रत्येक यामले यें गणना की जायेगी। इस आदेश का serra श-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2046 की IRI-63 तथा अन्य GATT ग्राविधानों को अन्तर्गत दंडनीय होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है at शिकायतकर्तायण को यह अधिकार होगा fe ver प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा Tey |” वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 34.08.2023 तक ved यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाने की सूचना, आदेश दिनांक 27.04.2022 के अनुसार अंतिम अकाउन्टस्‌ सैटेल कर तथा उक्त आदेश के प्रस्तर-4 के अनुसार सभी प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करते हुए (मोरोटोरियम पीरियड सहित) “रेरा पोर्टल” पर अपलोड के बाद सचिव, रेरा प्रकरण में आदेश लोड नहीं की जाती है, तो दिनांक 34.08.2023 दिनांक 27.04.2022 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि (यदि कोई अवशेष हो) तथा var आदेश के प्रस्तर-4 के अनुसार सभी प्री-ई.एम.आई. (मोरोटोरियम पीरियड ,सहित) की धनराशि (यदि कोई अवशेष हो) हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करायें, जिसके उपरान्त पत्रावली Oy 7

भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के कब्जे की कार्यवाही हेतु न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष संदर्भित की जाये। न्यायनिर्णायक अधिकारी के द्वारा -कार्रवाई सम्पन्न करने के उपरान्त पत्रावली रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्द यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु प्राधिकरण के समक्ष पेश की जायेगी। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- / /2023 १ Cex 2722 io वेंकटेश) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण