E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-20308. सुनवाई Ws—04 | (gf_¥ Ws—0:-9) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/09/82577/202 नीरज कुमार श्रीवास्तव बनाम धन्य प्रोमोटर्स प्रा. लि. (महागुन ग्रुप) आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40 एवं 63 एवं 63 oe का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 5-04-2026 HY प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी,/, शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अतुल कुमार सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सिद्धार्थ जोशी की प्रॉक्सी अधिवक्ता सुश्री संजना उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्को को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 45—-04—2026 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(9) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- 34(y) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन Cag Page | of 6 é E-Court बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (I) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, Sails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate A uthority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 F प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का os प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- Lez Page 2 of 6 E-Court

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent, of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, roi6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेर अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी कम्पनी को नोटिस अन्तर्गत धारा-40(2) रेरा नियमावली, 20i6 सपठित नियम-24 उ.प्र. रेरा नियमावली, 20i6 के अन्तर्गत जारी करते हुए, आगामी 5 दिनों के अन्दर पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-07-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन HARA प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

तत्क्रम में प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 43-08-2025, दिनांक 24--0--2025, दिनांक 24-0:-2026 एवं दिनांक 45-04-2026 को की गयी। परन्तु विपक्षी कम्पनी को पीठ द्वारा उपर्युक्त तिथियों पर समुचित अवसर देने के उपरान्त भी विपक्षी कम्पनी द्वारा पूर्व में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-07-2022 का पूर्ण रूप से अनुपालन करते हुए, कोई अनुपालन आख्थया एवं प्रमाणीय साक्ष्य रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड नहीं किया गया है, जबकि विपक्षी द्वारा wed शिकायत आदेश हेतु सुरक्षित होने के बाद, भौतिक रूप से दिनांक 23-04-2026 को अपना लिखित जवाब आप त्ति-पत्र, दिनांक 30-03-2026 की प्रति दाखिल की गयी है। ह मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के मौखिक cof को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। Page 3 of 6 E-Court | प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा aes के अन्तर्गत दिनाक 04--07-2022 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी के सभी शथिकायवकर्तागण के फ्लैटसू की RT छुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30-09-2022 तक AA Y/R सहित कब्जा देना चुनिश्चित करें और देय स्टाम्प your ग्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2 विपक्षी थिकायतकर्ता को दिनांक 08--06-2070 से कब्जा ऑफ़र किये जाने की विधि 20-07-202 तक की अवधि पर थिकायतकर्ता द्वार स्वयं जगा धनराशि पर ere ब्याज के रुप में MCLR+I ग्रतिशव ब्याज अदा करना चुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनयशि अंतिम TAT की देय TRI में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराधि से अधिक होने पर शिकायवकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स took पीरियड et gerd रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब 8g ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि अनुबन्धानुसार अथवा wx अतिदेय (Over Dues) हैं; तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा/ अन्य शिकायवकतायिण के प्रकरण में आवंटन VA/ HITT के अनुरूप उपरोकक्‍्तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। ३. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि er अधिनियम 2076 की धारा Aca) के अनुसार यदि wT A होने के बाद कोर्ड ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से ग्रोग्रेटर द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज ग्रोगोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को fear जायेगा/ अतः facia भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा थी MCLR+I ग्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से als धनराशि ber लागू होने के बाद आवंटी से fora हेतु ली गयी & at विलम्बित अवधि eg ब्याज की धनयाथि की भी उसी दर से यणना की जायेगी। 4. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह थिकायतकतगयिण को यूनिटरस्‌ का कब्जा देते समय सभी AAT अनुबन्ध के अनुरुप ग्राप्त करने के अधिकारी EFT] 5 इस आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित प्त्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिणावित Rrra के अचुरुप धनयाधि व ब्याज की ग्रत्येक मामले में गणना की जायेगी।

Page 4 of 6 7 E-Court = इस आदेश का उललघन थू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) srr, 2076 की धारा-69 तथा अन्य BATT ग्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होया। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता हैं. तो थिकायतकतायण को यह अधिकार होगा कि रेय ग्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें/” उपर्युक्त पीठ द्वारा uni-at के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-07-2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को दिनांक 30-09-2022 तक प्रार्थी / शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर, ओ-सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था। परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को पर्याप्त अवसर दिये जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य एवं प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं भौतिक रूप से दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-07-2022 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी ,/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत फ्लैट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट Wea कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित, आदेश, दिनांक 04-07-2022 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है।

चूंकि रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-2 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-2 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-07-2022 के प्रस्तर-04 के अनुसार werd यूनिट के भौतिक कब्जे तथा रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 40-08-2026 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 04-07-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 3:-07-2026 W uf विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि की वसूली हेतु, वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। Page 5 of 6 इसके अतिरिक्‍त सचिव, उ.प्र. रेरा पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 24-04-2026 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध अधिरोपित खर्चा (cost) रू.5,000,/- की वसूली हेतु, वसूली प्रमाण-पत्र जारी कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 04-07-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 24--06--2026. Page 6 of 6