उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायतकर्ता निधि अग्रवाल के साथ 5 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें Mahagun Mantra-I से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय रो इनका निरतारण किया जा रहा है। शिकायण संख्या कम संख्या शिकायत संख्या | Reece | ] NCR 44/09/82579/202 निधि अग्रवाल 2 NCR44/09/82580/202 पूजा सक्सेना 3 NCR44/09/82575/202| अभिषेक भारद्वाज 4 ८244/09/82577/202] नीरज कुमार श्रीवास्तव 5 NCR44/02/90307/2022 अरविन्द कुमार | “ | NCR44/02/903] /2022 अरविन्द कुमार बनाम मैसर्स धन्य प्रोमोटर्स प्रा0 लि0 (महागुन ग्रुप) :-प८२।44/09/82579/202। निधि अग्रवाल अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता (निधि अग्रवाल) का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 44.0.20i3 को विपक्षी की परियोजना Mahagun Mantra-I में यूनिट WeT-40i बुक करायी गयी, जिसकी कुल कीमत 34,83,850 /-- रूपये थी, जिसके सापेक्ष >y

शिकायतकर्ता द्वारा 33,56,475/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा vera यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र दिनांक 28.4.2043 के प्रस्तर-42.4 के अनुसार 48 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 32.03.20i8 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा 90 प्रतिशत धनराशि प्राप्त करने के बाद भी उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है और न ही प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित वांछित प्रमाण पत्र एवं ओ. सी. / सी.सी. सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त किये गये हैं। विपक्षी द्वारा बिना ओसी. »सी. सी. प्राप्त किये ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र जारी करते हुए धनराशि की माँग की जा रही है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा kar अधिनियम की धारा-47 एवं धारा-44(4)(बी) का उल्लंघन किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख किया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने, कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 20.07.200i को निरस्त किये जाने, मानसिक उत्पीड़न व वित्तीय कठिनाईयों के मद में 4 लाख रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 28.44.2043 की प्रति, एप्लीकेन्ट लेज़र की प्रतियाँ, स्पीड पोस्ट दिनांकित 44.42.2049 की प्रति, गृह ऋण सम्बन्धी दस्तावेज, त्रिपक्षीय अनुबन्ध, लिखित बहस की याप्रतियाँ छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दिनांकित 29.0.2024 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Mahagun Mantra-I के ciax-Riddhi में फ्लैट Gen-i40i के लिए आवेदन दिनांक 44.40.2043 को किया गया, जिसके कम में दिनांक 28.7.20:3 को अनुबन्ध निष्पादित कराया गया, जो कि रेरा लागू होने से पूर्व का है। ऐसे में रेरा के प्राविधान प्रश्नगत प्रकरण में पर लागू नहीं होते। आवंटन पत्र दिनांकित 28.44203 के प्रस्तर-42.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 34.03208 तक फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। किसानों द्वारा परना प्रदर्शन, aftr के वाद, माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर लगाये गये प्रतिबन्ध, भारत सरकार द्वारा दिनांक 08.t.2006 को डिमोनेटाईजेशन लागू किये जाने के कारण, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, afis-9 महामारी फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के phy 3 आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 20.07.202 को किया जा चुका है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में डीम्ड ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 20.07.2024 की प्रति, परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्रों की प्रतियाँ, सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष में किये गये ऑनलाईन पेमेन्ट की रसीद दिनांक 43.04.2024 की प्रति, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में पारित आदेश की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- FT रेरा आने से पूर्व के .अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. aa शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी / सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 4. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध WS दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेश के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से ड्रल्लिखित किया गया है कि :- जि 54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 20I6."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन ago” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर रो कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन, भूमि के वाद, माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर लगाये गये प्रतिबन्ध, भारत सरकार द्वारा दिनांक 08.44.20i6 को डिमोनेटाईजेशन लागू किये जाने के कारण, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये wea 9४ के आदेश, कोविड-49 महामारी फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। आवंटन पत्र के संलग्नक एनेग्जर-& में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :- "Force Majeure" means any event or combination of cvents or circumstances heyond the control of the Company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable precaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the Company's ability to perform obligations under this Allotment, which shall include but not be limited to: a) Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. b) Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. c) Strikes or lock outs, industrial dispute. d) Non-availability of cement; steel or other construction material due, to strikes of manufacturers, suppliers, transporters or other intermediaries or due to any reason whatsoever

e) War and hostilities of war, riots; bandh, act of terrorism or civil commotion: f) the promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party company from complying with any or all the terms and conditions as agreed in this Allotment; g) any legislation, order or 'rule or regulation made or issued by the Govt. or any other authority or if any competent authority (ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said Complex/Said : Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices, notifications by the competent authority (ies) become subject matter of any 92 suit/writ before a competent court or for any reason whatsoever. h) Any event or circumstances analogous to the foregoing. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. इसके अतिरिक्त saved सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

४]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6,00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by is EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising, construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.20I9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी हे, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.220I9 F पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 355 दिन (दिनांक 04.:4.20:9 से दिनांक 09.42.20:9) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.42. 20i9 से दिनांक 44.02.2020 तक dia 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dqqule बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी.//सी.सी. अथवा Ses श्रेणी का कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथगों पर aka fear गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

प्रश्नगत प्रकरणों में उपरोक्त बिन्दु के सम्बन्ध में तथ्य समान हैं। शिकायतकर्ता (निधि अग्रवाल) के प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत 2 : परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 20.07.2024 को किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उल्लेखित है :- An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained hy promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; Provided furthar that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be.

उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने क॑ उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 20.07.2024 को डीम्ड श्रेणी का कब्जा ऑफर किया गया है और इस सम्बन्ध में परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष में किये गये ऑनलाईन पेमेन्ट की रसीद दिनांक 43.04.2024 के माध्यम से आवेदन किया है, की प्रतिलिपि एवं परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्र भी पत्रावली पर दाखिल किये गये है। शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस f oF 9

दाखिल करते हुए कहा गया है कि रेरा के आदेश दिनांक 6.09.20i9 के अनुसार विपक्षी द्वारा किये गये ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन पर ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा पत्र दिनांकित 44.02.2024 के माध्यम से आपत्ति व्यक्त की गयी है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उक्त की प्रतिलिपि पत्रावली पर दाखिल नहीं की गयी है, जिससे शिकायतकर्ता का उक्त तथ्य स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। स्पष्टतया विपक्षी की परियोजना यू0पी0 अपार्टमेन्ट एक्ट, 2040 की धारा-4() के अधीन “डीम्ड कम्पलीशन” की परिभाषा में आयेगा। ऐसे में शिकायतकर्ता को दिनांक 20.07.202 को भेजे गये डीम्ड श्रेणी का कब्जा ऑफर पत्र को माना जाना उचित प्रतीत होता है। इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में विपक्षी द्वारा भेजे गये कब्जा ऑफर पत्र डीम्ड कम्पलीशन की श्रेणी के अन्तर्गत माने जायेगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता (निधि अग्रवाल) का कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र दिनांक 28.44.2043 के प्रस्तर-42.4 के अनुसार 48 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 3.03.20I8 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा 90 प्रतिशत धनराशि प्राप्त करने के बाद भी उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है और न ही प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित वांछित प्रमाण पत्र एवं ओ. सी./ सी.सी. सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त किये गये हैं। विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी./ सी. सी. प्राप्त किये ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र जारी करते हुए धनराशि की माँग की जा रही है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-47 एवं धारा-44()(बी) का उल्लंघन किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख किया है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा ओसी. /सी.सी. सहित कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज ad जाने, रजिरट्री निष्पादित कराये जाने, कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 20.07.2024 को निरस्त किये जाने, मानसिक उत्पीड़न व वित्तीय कठिनाईयों के मद में 4 लाख रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को Ss कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 20.07.2024 को किया जा चुका है। nee १0 “ter एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 8. Return of Amount and Compensation- (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building.-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be puid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार da को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्बित हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिक।यतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 28.4.203 के geR-2. में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य, ‘lac पूर्ण करने से 42 माह अथवा दिनांक 37.03.204 से 42 माह की अवधि, जो भी पहले हो, में पूर्ण किया जाना था और यदि कब्जा “रैफ्ट” पूर्ण करने से 48 माह अथवा दिनांक 34.03.2044 से 48 माह की अवधि, जो भी पहले हो, में नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 6/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज का भुगतान करेगा। प्रश्नगत प्रकरण ) के 4 में विपक्षी द्वारा रैफ्ट पूर्ण किये जाने की तिथि स्पष्ट नहीं की गयी है। ऐसी स्थिति में आवंटन पत्र के अनुसार दिनांक 28.420:3 से 42 माह में अर्थात्‌ दिनांक 28.05.20I7 तक कब्जा दिया जाना था तथा दिनांक 34.03.208 के बाद विलम्ब राशि देनी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल os दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4G) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / MA. strat कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 34.03.208 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 08.06.2048 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 20.07.2024 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced wards प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on (2६ 2

demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) FH प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.:020i8 को yer (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 t कु 3 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय / पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद ee Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “रूद्रा fiesta कस्ट्रक्शन्स We. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है fH Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent 70.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9,2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the ay 44

allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका wen-w-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:- On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020. ..eeearnisesesmcasisseatarss and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + l%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20] 8... Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 48, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice.

माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अत: उपरोक्तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। Ms al) ऐसे में उ0प्र० राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय ,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्तागण मानसिक उत्पीड़न व वित्तीय कठिनाईयों हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो ta अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,48 व 4१9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक उत्पीड़न व वित्तीय कठिनाईयाँ सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी के सभी शिकायतकर्तागण के फ्लैटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.09.2022 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 08.06.20:8 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 20.07.2024 तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि अनुबन्धानुसार अथवा कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायत्तकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र / अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा 2 6

डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को यूनिटस्‌ का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त करने के अधिकारी होगें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक DY /9 श- / 2022 पे ता . ना a 0: (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण