३ उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04 ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :-- NCR44/09/82459/202I महरी अवाना बनाम फ्यूचरवर्ल्ड ग्रीन्स होम्स प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष को दिनांक 45.09.2022 तक अपनी-अपनी लिखित बहस दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये थे। शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दिनांक 30.08.2022 दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Future Estate ( Phase-Fe-2) में यूनिट संख्या- Flat No. 70, Wing H बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 40,74,750 /- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 29, 2,244 /- रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा यूनिट वर्ष 204 में बुक करायी गयी थी, जिसका कब्जा दिनांक 24.04.209 दिया जाना था। विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में भी परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट प्लान के अनुसार अपनी देयता का भुगतान किया गया है। अतः: शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवेदन फॉर्म, फ्लैट केता अनुबन्ध दिनांकित 24.04.2047, भुगतान विवरण, गृह ऋण स्वीकृत पत्र, त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र, लिखित बहस की छायाप्रति दाखिल की गयी।

विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Rhythm County " के टावर-पम्न के 7 वें तल पर यूनिट संख्या-70 आवंटित की गयी थी, जिसके लिए उभयपक्ष के मध्य बिल्डर बायर अनुबन्ध दिनांकित 24.04.20:7 को निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार y 2 यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने की तिथि 24.0.2020 अंकित है। विपक्षी का कहना है कि उनकी परियोजना का निर्माण कार्य एन.जी.टी द्वारा विभिन्‍न अवधियों में निर्माण कार्य पर लगाये गये प्रतिबंध के कारण, किसानों द्वारा किये गये अतिकमण एवं कोविड-49 महामारी के कारण भी विलम्बित रहा है। विपक्षी द्वारा परियोजना का सुपर eae का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है एवं शीघ्र फिनिशिंग का कार्य प्रारम्भ किया जायेगा। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। यदि दिसम्बर 2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने में असमर्थ रहते है, तो शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज 4-5 किश्तों में वापस करने हेतु तैयार है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र, अनुबन्ध दिनांकित 22.03.2047, माननीय एन.सी.एल.टी द्वारा पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दिनांकित 30.08.2022 दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा कस्ट्रक्शन लिंक पेमेंट प्लान के अन्तर्गत यूनिट बुक कराया गया था और यूनिट बुक किये जाते समय चैक के माध्यम से 6 लाख रूपये का भुगतान किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उनके द्वारा सर्वप्रथम 4390 वर्गफुट की यूनिट बुक करायी गयी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का क्षेत्रफल बढ़ाकर t500 वर्गफुट कर दिया गया, जिसका पता शिकायतकर्ता को मांग पत्र दिनांकित 29.08.2024 के माध्यम से जानकारी प्राप्त हुई । मांग पत्र दिनांकित 29.08.2024 में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से 3,26,283 /“-रूपये की अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है। अनुस्मारक पत्र दिनांकित 40.09.2024 में विपक्षी द्वारा अनुचित मांग की गयी है। विपक्षी द्वारा अनुग्रह अवधि के साथ यूनिट का कब्जा 24 माह में दिया जाना था, परन्तु वर्तमान समय में 52 माह से अधिक का विलम्ब है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा 70 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अनुरोध किया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रेषित मांग पत्र दिनांकित 29.08.2024 एवं 40.09.2024 को विपक्षी वापस लेना सुनिश्चित करें। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? है 3

2. क्‍या force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्‍या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी? 4... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु Ve बिन्दु deat इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स wee प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स so foo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54, From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRI73I69 है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह » स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू et तद्नुसार बिन्दु de निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है ferret force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव?यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि दिल्ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। 5. No. Reason हि Time Period | l As pet NGT order Ban on| November 20i7- January 208 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 2 As per NGT order Ban on| October 208- December 208 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. wh 3 As per NGT order Ban on| October 209- January 2020 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 4 Ban on Construction due to the | March 2020-September 2020 Pandemic (Covid-9) Total 7Month अनुबन्ध पत्र दिनांकित 24.04.20:7 के पृष्ठ संख्या-42 के प्रस्तर-# में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :- 7३ K). UNFORTUNATE CALAMITIES / FORCE MAJEORZ FORCE MAJEURE

7, That the Developer shall not be held responsible or liable for not performing any of its obligations or undertaking provided for in this Agreement If such performance is prevented, delayed or hindered by Act of God, Fire, Storm, Flood, explosion, war, riot, terrorist acts, sabotage, inability to procure or general shortage of energy, labour, equipment, facilities, materials or supplies, strikes, lock outs, action of labour unions or any other cause (whether similar or dissimilar to the foregoing) not within the reasonable control of the Developer. Further, the Developer shall not be held liable for any delay in delivery of possession of the said Flat to the Flat Allottee(s) if the delay is caused due to carrying out any alternate / additional work demanded by the Flat Allottee(s) in the said Flat at any point of time during the development of the said Flat. 2. That, if for any major reason or for reasons beyond the control of the Developer, the whole or part of the Complex is abandoned or abnormally delayed, no other claim will be preferred except that Flat Allottee(s) money will be refunded without interest from the happening of such eventuality after compliance of certain formalities by the Flat Allottee(s)." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील WeN-73029 / 985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.47.20i9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. al इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.::.20:9 से दिनांक 4.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.2.20i9) एवं 33 दिन 66+2) (दिनांक 40.2. 2049 से दिनांक 44.02.2020 तक dia 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से var अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है। ०५ — समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसकोदृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Prana किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट का क्षेत्रफल 4390 वर्गफूट से बढ़ाकर 4500 वर्गफूट किया जा चुका है।

उभयपक्ष के मध्य निष्पादित फ्लैट dar अनुबन्ध दिनांकित 24.04.2047 के पृष्ठ संख्या-6 के प्रस्तर-& में परियोजना के ले-आउट में परिवर्तन के सम्बन्ध में निम्न्‌ प्राविधान दिये गये हैः- “That it is understood and agreed by the Flat Allottee(s) that the area of the said Flat given in this Agreement is tentative and subject to change as per direction of the Sanctioning Authority or Architect or Structural Engineers of the Developer which may result in change (decrease/increase) in the area of the said Flat, change in its dimensions, size, location, number, boundaries etc. The final area, size, location, number, boundaries etc., shall be confirmed by the Developer on completion of the Complex. In case of increase in the area of the said Flat, the Flat Allottee(s) shall pay at the prevailing Developer's rate/market rate for the increased area. In case of decrease of the allotted area of the said Flat, the amount received in excess over and above the total cost of the said Flat based on the changed shall be refunded/adjusted (as the case may be) by the Developer to the Flat Allotee. oO Note: That the Basement spaces as per the permissible usage can also be allotted for other purposes like domestic, storage spaces, domestic facilities providers, drycleaners etc." इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3703-3704 /2020 एक्सपेरिऑन डेवलपर्स प्रा० लि० बनाम पवन गुप्ता में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

We are not inclined to interfere with the order of the National Consumer Disputes Redressal Commission (NCDRC) dated 26" August 2020 in Consumer complaint number 285 and 286 of 208. National Consumer Disputes Redressal Commissio (NCDRC) aq शिकायत संख्या 285-286 /208 पवन गुप्ता बनाम एक्सपेसिऑन डेवलपर्स Wo लि० में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि — "In respect of excess area, the complainant has made a point that without any basis the opposite party sent the demand for excess area and the certificate of the architect was sent to the complainant, which is of a later date. The justification given by the opposite party that on the basis of the internal report of the architect the demand was made for excess area is not acceptable because no such report or any other document has been filed by the opposite party to prove the excess area. It went on to observe that once the original plan is approved by the competent authority, the areas of residential unit as well as of the common spaces and common buildings are specified and super area cannot change until there is change in either the area of the flat or in the area of any of the common buildings or the total area of the project (plot area) is changed. The real test for excess area would be that the opposite party should provide a comparison of the areas of the original approved common spaces and the flats with finally approved common spaces/ buildings and the flats. This has not been

done. There is no prevailing system when the competent authority Bp which approves the plan issues some kind of certificate in respect of the extra super area at the final stage. There is no harm in communicating and charging for the extra area at the final stage but for the sake of transparency the opposite party must share the actual reason for increase in the super area based on the comparison of the originally approved buildings and finally approved buildings. Basically the idea is that the allottee must know the change in the finally approved lay-out and areas of common spaces and the originally approved lay-out and areas. In my view, until this is done, the opposite party is not entitled to payment of any excess area." उक्त प्रस्तर के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बढ़े हुए क्षेत्रफल के सम्बंध में विपक्षी को मूल स्वीकृत एवं सक्षम प्राधिकरण द्वारा प्रदान की गई पुनः स्वीकृत प्लान की तुलना प्रदान करनी चाहिए। अंतिम चरण में अतिरिक्त क्षेत्रफल के मध्य में चार्ज करने में कोई हानि नहीं है लेकिन पारर्दशिता के लिए विपक्षी को मूल रूप से स्वीकृत प्लान और अंत में स्वीकृत प्लान की तुलना के आधार पर सुपरएरिया में वृद्धि के वास्तविक कारण को साझा करना चाहिए ताकि आवंटी को क्षेत्रफल परिवर्तन के बारे में पता चल सके। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्या दर होगी?

शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा. यूनिट वर्ष 2004 में बुक करायी गयी थी, जिसका कब्जा दिनांक 24.04.209 दिया जाना था। विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में भी परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट प्लान के अनुसार अपनी देयता का भुगतान किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। a १ 40 पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 24.04. 207 के पृष्ठ संख्या- के wees में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 48 माह एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ 24 माह में यूनिट का कब्जा नहीं दिया जाता है, तो विलम्ब की स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 5,/- रूपये प्रतिवर्ग फूट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज का भुगतान करेगा। आवंटन पत्र के अनुसार दिनांक 24.04.20I9 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 24.04.20:9 + 68 दिन अर्थात्‌ 04.07.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ gears वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment oO 2

due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" \ 2 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ]४८/२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता' है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(»०)6) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Pate किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.:2.2022 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें | 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.209 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(2४)()के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित Y 43

क्षेत्रल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि शिकायतकर्ता द्वारा देय होगी। यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से बढ़े हुए क्षेत्रफल के मद में कोई अतिरिक्त धनराशि ली गयी है, तो विपक्षी, शिकायतकर्ता को यह धनराशि नियमानुसार वापस करें। 5. इस आदेश का vera भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 | की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश | पोर्टल. पर अपलोड किया जाये। | 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक py /Jo /2022 an » | (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

३ उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04 ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :-- NCR44/09/82459/202I महरी अवाना बनाम फ्यूचरवर्ल्ड ग्रीन्स होम्स प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष को दिनांक 45.09.2022 तक अपनी-अपनी लिखित बहस दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये थे। शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दिनांक 30.08.2022 दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Future Estate ( Phase-Fe-2) में यूनिट संख्या- Flat No. 70, Wing H बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 40,74,750 /- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 29, 2,244 /- रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा यूनिट वर्ष 204 में बुक करायी गयी थी, जिसका कब्जा दिनांक 24.04.209 दिया जाना था। विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में भी परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट प्लान के अनुसार अपनी देयता का भुगतान किया गया है। अतः: शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवेदन फॉर्म, फ्लैट केता अनुबन्ध दिनांकित 24.04.2047, भुगतान विवरण, गृह ऋण स्वीकृत पत्र, त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र, लिखित बहस की छायाप्रति दाखिल की गयी।

विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Rhythm County " के टावर-पम्न के 7 वें तल पर यूनिट संख्या-70 आवंटित की गयी थी, जिसके लिए उभयपक्ष के मध्य बिल्डर बायर अनुबन्ध दिनांकित 24.04.20:7 को निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार y 2 यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने की तिथि 24.0.2020 अंकित है। विपक्षी का कहना है कि उनकी परियोजना का निर्माण कार्य एन.जी.टी द्वारा विभिन्‍न अवधियों में निर्माण कार्य पर लगाये गये प्रतिबंध के कारण, किसानों द्वारा किये गये अतिकमण एवं कोविड-49 महामारी के कारण भी विलम्बित रहा है। विपक्षी द्वारा परियोजना का सुपर eae का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है एवं शीघ्र फिनिशिंग का कार्य प्रारम्भ किया जायेगा। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। यदि दिसम्बर 2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने में असमर्थ रहते है, तो शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज 4-5 किश्तों में वापस करने हेतु तैयार है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र, अनुबन्ध दिनांकित 22.03.2047, माननीय एन.सी.एल.टी द्वारा पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दिनांकित 30.08.2022 दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा कस्ट्रक्शन लिंक पेमेंट प्लान के अन्तर्गत यूनिट बुक कराया गया था और यूनिट बुक किये जाते समय चैक के माध्यम से 6 लाख रूपये का भुगतान किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उनके द्वारा सर्वप्रथम 4390 वर्गफुट की यूनिट बुक करायी गयी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का क्षेत्रफल बढ़ाकर t500 वर्गफुट कर दिया गया, जिसका पता शिकायतकर्ता को मांग पत्र दिनांकित 29.08.2024 के माध्यम से जानकारी प्राप्त हुई । मांग पत्र दिनांकित 29.08.2024 में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से 3,26,283 /“-रूपये की अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है। अनुस्मारक पत्र दिनांकित 40.09.2024 में विपक्षी द्वारा अनुचित मांग की गयी है। विपक्षी द्वारा अनुग्रह अवधि के साथ यूनिट का कब्जा 24 माह में दिया जाना था, परन्तु वर्तमान समय में 52 माह से अधिक का विलम्ब है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा 70 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अनुरोध किया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रेषित मांग पत्र दिनांकित 29.08.2024 एवं 40.09.2024 को विपक्षी वापस लेना सुनिश्चित करें। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? है 3

2. क्‍या force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्‍या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी? 4... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु Ve बिन्दु deat इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स wee प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स so foo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54, From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRI73I69 है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह » स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू et तद्नुसार बिन्दु de निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है ferret force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव?यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि दिल्ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। 5. No. Reason हि Time Period | l As pet NGT order Ban on| November 20i7- January 208 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 2 As per NGT order Ban on| October 208- December 208 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. wh 3 As per NGT order Ban on| October 209- January 2020 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 4 Ban on Construction due to the | March 2020-September 2020 Pandemic (Covid-9) Total 7Month अनुबन्ध पत्र दिनांकित 24.04.20:7 के पृष्ठ संख्या-42 के प्रस्तर-# में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :- 7३ K). UNFORTUNATE CALAMITIES / FORCE MAJEORZ FORCE MAJEURE

7, That the Developer shall not be held responsible or liable for not performing any of its obligations or undertaking provided for in this Agreement If such performance is prevented, delayed or hindered by Act of God, Fire, Storm, Flood, explosion, war, riot, terrorist acts, sabotage, inability to procure or general shortage of energy, labour, equipment, facilities, materials or supplies, strikes, lock outs, action of labour unions or any other cause (whether similar or dissimilar to the foregoing) not within the reasonable control of the Developer. Further, the Developer shall not be held liable for any delay in delivery of possession of the said Flat to the Flat Allottee(s) if the delay is caused due to carrying out any alternate / additional work demanded by the Flat Allottee(s) in the said Flat at any point of time during the development of the said Flat. 2. That, if for any major reason or for reasons beyond the control of the Developer, the whole or part of the Complex is abandoned or abnormally delayed, no other claim will be preferred except that Flat Allottee(s) money will be refunded without interest from the happening of such eventuality after compliance of certain formalities by the Flat Allottee(s)." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील WeN-73029 / 985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.47.20i9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. al इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.::.20:9 से दिनांक 4.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.2.20i9) एवं 33 दिन 66+2) (दिनांक 40.2. 2049 से दिनांक 44.02.2020 तक dia 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से var अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है। ०५ — समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसकोदृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Prana किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट का क्षेत्रफल 4390 वर्गफूट से बढ़ाकर 4500 वर्गफूट किया जा चुका है।

उभयपक्ष के मध्य निष्पादित फ्लैट dar अनुबन्ध दिनांकित 24.04.2047 के पृष्ठ संख्या-6 के प्रस्तर-& में परियोजना के ले-आउट में परिवर्तन के सम्बन्ध में निम्न्‌ प्राविधान दिये गये हैः- “That it is understood and agreed by the Flat Allottee(s) that the area of the said Flat given in this Agreement is tentative and subject to change as per direction of the Sanctioning Authority or Architect or Structural Engineers of the Developer which may result in change (decrease/increase) in the area of the said Flat, change in its dimensions, size, location, number, boundaries etc. The final area, size, location, number, boundaries etc., shall be confirmed by the Developer on completion of the Complex. In case of increase in the area of the said Flat, the Flat Allottee(s) shall pay at the prevailing Developer's rate/market rate for the increased area. In case of decrease of the allotted area of the said Flat, the amount received in excess over and above the total cost of the said Flat based on the changed shall be refunded/adjusted (as the case may be) by the Developer to the Flat Allotee. oO Note: That the Basement spaces as per the permissible usage can also be allotted for other purposes like domestic, storage spaces, domestic facilities providers, drycleaners etc." इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3703-3704 /2020 एक्सपेरिऑन डेवलपर्स प्रा० लि० बनाम पवन गुप्ता में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

We are not inclined to interfere with the order of the National Consumer Disputes Redressal Commission (NCDRC) dated 26" August 2020 in Consumer complaint number 285 and 286 of 208. National Consumer Disputes Redressal Commissio (NCDRC) aq शिकायत संख्या 285-286 /208 पवन गुप्ता बनाम एक्सपेसिऑन डेवलपर्स Wo लि० में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि — "In respect of excess area, the complainant has made a point that without any basis the opposite party sent the demand for excess area and the certificate of the architect was sent to the complainant, which is of a later date. The justification given by the opposite party that on the basis of the internal report of the architect the demand was made for excess area is not acceptable because no such report or any other document has been filed by the opposite party to prove the excess area. It went on to observe that once the original plan is approved by the competent authority, the areas of residential unit as well as of the common spaces and common buildings are specified and super area cannot change until there is change in either the area of the flat or in the area of any of the common buildings or the total area of the project (plot area) is changed. The real test for excess area would be that the opposite party should provide a comparison of the areas of the original approved common spaces and the flats with finally approved common spaces/ buildings and the flats. This has not been

done. There is no prevailing system when the competent authority Bp which approves the plan issues some kind of certificate in respect of the extra super area at the final stage. There is no harm in communicating and charging for the extra area at the final stage but for the sake of transparency the opposite party must share the actual reason for increase in the super area based on the comparison of the originally approved buildings and finally approved buildings. Basically the idea is that the allottee must know the change in the finally approved lay-out and areas of common spaces and the originally approved lay-out and areas. In my view, until this is done, the opposite party is not entitled to payment of any excess area." उक्त प्रस्तर के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बढ़े हुए क्षेत्रफल के सम्बंध में विपक्षी को मूल स्वीकृत एवं सक्षम प्राधिकरण द्वारा प्रदान की गई पुनः स्वीकृत प्लान की तुलना प्रदान करनी चाहिए। अंतिम चरण में अतिरिक्त क्षेत्रफल के मध्य में चार्ज करने में कोई हानि नहीं है लेकिन पारर्दशिता के लिए विपक्षी को मूल रूप से स्वीकृत प्लान और अंत में स्वीकृत प्लान की तुलना के आधार पर सुपरएरिया में वृद्धि के वास्तविक कारण को साझा करना चाहिए ताकि आवंटी को क्षेत्रफल परिवर्तन के बारे में पता चल सके। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्या दर होगी?

शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा. यूनिट वर्ष 2004 में बुक करायी गयी थी, जिसका कब्जा दिनांक 24.04.209 दिया जाना था। विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में भी परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट प्लान के अनुसार अपनी देयता का भुगतान किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। a १ 40 पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 24.04. 207 के पृष्ठ संख्या- के wees में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 48 माह एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ 24 माह में यूनिट का कब्जा नहीं दिया जाता है, तो विलम्ब की स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 5,/- रूपये प्रतिवर्ग फूट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज का भुगतान करेगा। आवंटन पत्र के अनुसार दिनांक 24.04.20I9 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 24.04.20:9 + 68 दिन अर्थात्‌ 04.07.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ gears वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment oO 2

due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" \ 2 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ]४८/२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता' है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(»०)6) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Pate किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.:2.2022 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें | 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.209 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(2४)()के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित Y 43

क्षेत्रल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि शिकायतकर्ता द्वारा देय होगी। यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से बढ़े हुए क्षेत्रफल के मद में कोई अतिरिक्त धनराशि ली गयी है, तो विपक्षी, शिकायतकर्ता को यह धनराशि नियमानुसार वापस करें। 5. इस आदेश का vera भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 | की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश | पोर्टल. पर अपलोड किया जाये। | 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक py /Jo /2022 an » | (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण