उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 कम शिकायत संख्या Wane नाम भुगतान की गयी धनराशि संख्या संख्या रु ft | एनसीआर444 / 09 /82769 / 202 | विनायक नारायण घटाटे | नारायण घ 48/205 रु0 24,88,86 /- [2 | एनसीआर444 /09 ,// 82204 /202 | विनायक नारायण घ 2/039 रु0 22,47,483 /— बनाम मैसर्स उत्तम Ried एण्ड कंसोर्टियम पता- 445, अंसल Fat—-t6 के.जी मार्ग न्यू दिल्‍ली-44000 पीठासीन - ary प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- wa प्रतिवादी :- सुश्री साधना संधु, अधिवक्ता परिवाद : परिवादी द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन दोनों परिवादों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं तथा परिवाद सम्बंधित परियोजना Plot 2०० l& UM गौतमबुद्धनगर से सम्बंधित है। अतः उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:- 4. बिल्डर बायर अनुबन्ध दिनांक 0.07.2007 2. आवंटन पत्र 26.08.2008 3. जमा धनराशि की रसीदें 4. प्रतियुत्तर पत्र ए?88 प्रतिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थमन में कोई साक्ष्य प्रस्तुत न नहीं किये गये है- पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) (ग)

संक्षेप में अग्रणी परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना Plot 2०० I & गा गौतमबुद्धनगर में vat तालिका में अंकित इकाई बुक कराया गया, जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को war अंकित धनराशि भुगतान किया। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उनके द्वारा वर्ष 2008 में अनुबन्ध पत्र निष्पादित हुआ था। अनुबन्ध पत्र हस्ताक्षरित किये जाने की तिथि से इकाई का अधिपत्य दिये जाने में 43 वर्षों से अधिक का विलम्ब है। अतः परिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र प्रस्तुत नहीं किया गया है, परन्तु माननीय पीठ की सुनवाई दिनांक 40.03.2022 को प्रतिवादी द्वारा मौखित रूप से अवगत कराया गया है कि वह परिवादी को मई 2022 तक वैकल्पिक इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा देंगे। प्रतिवादी द्वारा प्रतियुत्तर पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि वह प्रतिवादी द्वारा दिये जा रहे वैकल्पिक इकाई का अधिपत्य लेने हेतु तैयार है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- बिन्दु veri: क्‍या परिवादी इकाई का अधिपत्य एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? Page 2 निस्तारण बिन्दु संख्या 4 :

परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना Plot Zone & U गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई बुक कराया गया, जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को उक्त अंकित धनराशि भुगतान किया। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उनके द्वारा वर्ष 2008 में अनुबन्ध पत्र निष्पादित हुआ था। अनुबन्ध पत्र हस्ताक्षरित किये जाने की तिथि से इकाई का अधिपत्य दिये जाने में 43 वर्षों से अधिक का विलम्ब है। अतः परिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र प्रस्तुत नहीं किया गया है, परन्तु माननीय पीठ की सुनवाई दिनांक 40.03.2022 को प्रतिवादी द्वारा माखित रूप से अवगत कराया गया है कि वह परिवादी को मई 2022 तक वैकल्पिक इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा देंगे। परिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में बिल्डर बायर अनुबन्ध पत्र दिनांक 40.07.2007 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके wee -9 के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी द्वारा 42 माह एवं 6 माह की अतिरिक्त अवधि के साथ is माह में अर्थात्‌ अधिपत्य 0.04.2009 तक अधिपत्य दिया जाना था। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में परिवादी दिनांक 44.04.2009 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक, की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। प्रश्नगत प्रकरण में परिवादी द्वारा अधिपत्य एवं विलम्बित अवधि के ब्याज का अनुतोष चाहा गया है, जिस सम्बंध में ka अधिनियम की धारा-48 में निम्न प्राविधान उल्लेखित किये गये है:- Page 3

"78. (L) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." उपरोक्‍तानुसार यदि प्रतिवादी करार के निबन्धों के अनुसार उसमें दिये गये अवधि तक समय से किसी sore, भू-खण्ड या भवन को पूरा करने में असफल रहता है या कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो प्रकरण के अनुसार, उस अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बन्ध में उसके प्राप्त धनराशि ब्याज सहित लौटाने का दायी होगा। परन्तु जहां आवंटी परियोजना से बाहर नहीं होना चाहता है, वहां

सम्प्रवतक द्वारा उसे अधिपत्य सौंपे जाने तक विलम्ब की प्रति माह के लिए उसे ब्याज दर जोकि विहित की जाए की अदायगी की जायेगी। ee Page 4 प्रश्नगत परिवाद में परिवादी द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी दशा में रेरा अधिनियम के अन्तर्गत शिकायतकर्ता को राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ॥४0॥र२+] प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.ललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 76(7)(9) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the

apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के (a के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के Page 5 अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20/8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,//पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें TER 9. 2 (Gi) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartmen t/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. Page 6 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,// 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त परिवादी मात्र ओ.सी.,/ सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740 /e—3-8-65 fafar/ie के द्वारा मॉडल wire की के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख (" गया हैः- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: SS री Page 7

7.7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

wa है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा /महामारी मानते हुये FA (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03.2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने /पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक /विकासकर्ता आवंटी से vat अवधि अर्थात 25.03.2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नहीं प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। TATA वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। Page 8 नैसर्गिक न्याय के fier के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी, परिवादी को आवंटित वैकल्पिक इकाई का अधिपत्य ओ. सी/सी.सी के साथ मई 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें |

(ख) प्रतिवादी, परिवादी को दिनांक 44.04.2009 से ओ.सी »सी.सी प्राप्त होने अथवा अधिपत्य ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR +% की दर से दण्ड Ae /penal interest was} ERT परिवादी को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशिअधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण को भुगतान की जाएगी | (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(29)() के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+I% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (घ) प्रतिवादी द्वारा मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में शुल्क दोनो पक्ष के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र,/अनुबंध पत्र में निहित शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करेगा तथा परिवादीगण द्वारा जो धनराशि इस मद में भुगतान कर दी गयी है वह समायोजित किया जाएगा। Page 9 (ड) परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- जाई ( भानु प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण ees Page १0