उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर पीठ-3. कम | शिकायत संख्या पक्षकार नाम | अनुबंध / यूनिट | जमा की गयी सं० ह आवंटन तिथि | संख्या | धनराशि 4 | एनसीआर।44 / 09 / 82053 / 2024 | योगेश कुमार | 08.40.205 ए-१23 - रु0 24,7,886 / 2 | एनसीआर।44 /08 /7953 / 2024 | महाराज सिंह. [22.09.2004... | बी-704 | eo 25,77558 / ed परिवादीगण बनाम एस पी साई आईटी प्रा.लि. पता :- सी-26, सेक्टर 67 नोएडा लि प्रतिवादी पीठासीन : भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व-: परिवादीगण-: श्री अतुल कुमार सिंह व सुश्री मोनालिसा अधिवक्तागण प्रतिवादी-: श्री मेिखिल विज, अधिवक्ता परिवाद : परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें परियोजना NX ONE गौतमबुद्धनगर से सम्बंधित है। अतः योगेश कुमार की परिवाद को अग्रणी परिवाद के रूप में उक्त परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:- Page i परिवादी द्वारा निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है द्वारा निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. आवंटन पत्र 2. लेजर एकाउंट 3. $ प्रतिवादी प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवाद-पत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-

(क) संक्षेप में परिवादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना NX ONE गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई बुक कराई गयी थी, जिसके सापेक्ष परिवादीगण ने प्रतिवादी को उक्त अंकित धनराशि भुगतान किये। परिवादीगण ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया। (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित गया है कि ” That the present complaint is liable to be dismissed on this ground inter-alia. among others. It is pertinent to mention herein that the respondent has completed the entire structure of the tower T3, the glass facade work, STP plants, doors and windows are being done at this stage despite serveral slowdowns and factors which have affected the pace of construction. Page 2 That the present complaint is liable to be dismissed on this ground inter-alia, among others that the tower T3 has been completed by over 95% as on date. That it is submitted that the complainant herein has sought delay penalty along with possession of the unit. Thus it is submittd that the complainant under no circumstances can be allowed to claim any penalty greater than that provided in the Allotment Letter. It is submitted that complete the construction of the unit was to be completed within 42 months from the date of laying of the foundation with a grace period of further 6 months subject to all force majeure conditions.

The said factum was also recognized by this Hon’bleAuthority and all the projects were granted an extension of 06 months. That a detailed list of lockdowns are as follows: Lockdown Phase I: 23.03.2020 — 4.04.2020: 2 days Phase II: 5.04.2020 — 03.05.2020: 9 days Phase III: 04.05.2020 — .05.2020: 4 days Phase IV: 8.05.2020 — 3.05.2020: 4 days Unlock Unlock १.0: 0.06.2020 — 30.06.2020: 30 days Unlock 2.0: 04.07.2020 — 3.07.2020: 30 days Unlock 3.0: 04.08.2020 — 3.08.2020: 32 days Unlock 4.0: 02.09.2020 — 30.09.2020: 30 days Unlock 5.0: 04.40.2020 — 3.0.2020: 3 days Unlock 6.0: 02.2.2020 — 30..2020: 30 days Unlock 7.0: 02.2.2020 — 3.2.2020: 3 days Unlock 8.0: 02.02.2022 — 3.02.202: 3 days ee ———— Page 3 Complete lockdown imposed in the State of Uttar Pradesh by the State Government to curb the rising cases of Covid9 virus infections during the devastating second wave. That the effect of the second wave is not hidden and as such there has been large scale loss of life due to the same. The authorities had imposed a month wide lockdown in the state from 29th April, 202] and as such no work'could be undertaken not only during the said period but thereafter due to the local restrictions and difficulty in remobilizing the site.

That further, the Respondent, could have offered the possession of the Unit if the aforesaid force majeure factors had not affected the progress of the work however, the Respondent,subject to timely payment of dues and other force majeure conditions is likely to offer provisional/physical possession of the Unit to the Complainant herein by 30.06.2022 subject to timely payment of dues by the allottees and other force majeure conditions and as such the said time period deserves to be granted to the Respondent in light of justice and equity. PRAYER : That in view of facts and circumstances of the matter and what has been stated above, it is humbly prayed that this Hon’ble ze y may be pleased to: Page 4 A. Grant the Respondent a time period up to 30.06.2022 for completing the tower T3, without any liabilities or penalties or delay interest. 8. Direct the Complainant to pay the outstanding payment along with interest towards the delay in payment of instalments by the complainants. C. Dismiss the present Complaint in terms of the aforesaid prayer. D. Pass any other order as this Hon’ble Authority may deem fit. विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु Wen क्या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या-2_ क्या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ?

निस्तारण बिन्दु deri: पत्रावली के परिशीलन से विदित है कि परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य var vad इकाई के लिए उक्त तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार आधारशिला ( date of foundation ) से 42 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ इकाई का अंधिपत्य दिये जाने का प्रस्ताव आवंटन पत्र के साथ संलग्नक-4 में अंकित है। पत्रावली पर उपलब्ध संलग्नक-4 के अवलोकन से विदित है कि आधारशिला ( date of foundation ) की तिथि 04.44.2043 अंकित है जिसके अनुसार परिवादीगण को आधारशिला की तिथि से 42 माह तथा ee परम Page 5 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात नवम्बर 2047 तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी की ओर से परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में मजदूर की कमी, जीएसटी व कोविड-49 का तथ्य प्रतिवादपत्र में अंकित किया गया | प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में इकाई का अधिपत्य जून 2022 तक उपलब्ध कराये जाने का तथ्य अंकित किया गया जबकि परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य नवम्बर 207 तक प्राप्त होना था। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। Tega बिन्दु सं०-4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु सं०-2 :- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादीगण को हस्ताक्षारित आवंटन पत्र के अनुसार नवम्बर 2047 तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त होना था परन्तु प्रतिवादी जून 2022 तक इकाई का अधिपत्य दिये जाने का तथ्य प्रतिवादपत्र में अंकित किया गया जिस कारण परिवादीगण ओ.सीसी.सी प्राप्त होने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है |

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लिं. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 76507/(0 lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the re Page 6 allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स ERI Bat धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 /20:8 सुपरटेक लिमिटेड

बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser Page 7

ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व अधिपत्य ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. 20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. "

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में i‘ है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को Page 8 MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। ga है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में aifis—i9 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से var अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :-- पत्रावली के परिशीलन से विदित है कि परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य vat vad इकाई के लिए vad तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार आधारशिला ( date of foundation ) से 42 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ इकाई का अधिपत्य दिये जाने का प्रस्ताव आवंटन पत्र के साथ संलग्नक-4 में अंकित है।

पत्रावली पर उपलब्ध संलग्नक-4 के अवलोकन से विदित है कि आधारशिला ( date of foundation ) की तिथि 04.44.2043 अंकित है जिसके अनुसार परिवादीगण को आधारशिला की तिथि से 42 माह तथा TT Page 9 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात नवम्बर 2047 तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी की ओर से परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में मजदूर की कमी, जीएसटी व कोविड-49 का तथ्य प्रतिवादपत्र में अंकित किया गया | प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में इकाई का अधिपत्य जून 2022 तक उपलब्ध कराये जाने का तथ्य अंकित किया गया जबकि परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य नवम्बर 207 तक प्राप्त होना था। प्रतिवादी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि टॉवर टी-3 में 95 प्रतिशत निर्माण कार्य हो चुका है। परिवादीगण द्वारा कन्सट्रक्शन लिंक प्लान के अन्तर्गत इकाई आरक्षित कराई गयी परन्तु परिवादीगण द्वारा समय अनुसार धनराशि भुगतान नहीं किया गया। परिवादीगण की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि प्रतिवादी को अधिभोग प्रमाण पत्र/सम्पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं है। परियोजना से सम्बन्धित स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 254 4. 202 का अवलोकन किया जिसमें यह अंकित है कि टॉवर-3 में ब्रिक, AREY, रेलिंग, कॉमन एरिया, फायर फाइटिंग, इलैक्ट्रिक कार्य, ग्लास का कार्य पूर्ण हो गया। फिनिशिंग कार्य चल रहा है। टॉवर-3 में 4 लिफ्ट प्रस्तावित है जिसमें से 2 लिफ्ट का कार्य पूर्ण हो गया और 2 के लिए कार्य चल रहा है। परियोजना स्थल पर 300 से 350 श्रमिक कार्य करते पाये गये। परियोजना स्थल पर निर्माण सामग्री उपलब्ध है। प्रतिवादी ने परियोजना पूर्ण होने की अवधि रेरा पोर्टल पर फरवरी 2024 दिया है।

Page 0 उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि परियोजना में निर्माण कार्य व अन्य कार्य लगभग पूर्ण हो गया है और प्रतिवादी द्वारा अवशेष कार्य शीघ्र पूर्ण करके परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य शीघ्र उपलब्ध करा दिया जाएगा। : नैसर्गिक =a के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादीगण को मूल आवंटित wat इकाई का अधिपत्य .. »(physical possession) जून 2022 तक ओ.सी/सी.सी के साथ © उपलब्ध DT | (a) प्रतिवादी परिवादीगण को दिनांक 0:.2.20:7 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त करने या ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि, जो भी बाद में हों तक |४८।३४+१% वार्षिक की दर से ब्याज देय होगा। इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) करते हुये अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण को भुगतान की जाएगी। (ग) _ परिवादीगण द्वारा कन्सट्रक्शन लिंक प्लान के अन्तर्गत नियमानुसार धनराशि भुगतान नहीं किया गया जबकि रेरा अधिनियम की aio की उप-धारा 7 के अनुसार परिवादी प्रतिवादी को पेमेंट प्लान के अनुसार धनराशि भुगतान नहीं किया Page 4 . - जाता है तो विलम्ब से धनराशि भुगतान किये जाने पर परिवादी द्वारा प्रतिवादी को ब्याज देय होगा।

(घ) परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में परिवादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज प्रतिवादी से प्राप्त करेंगे। परिवादीगण को प्रतिवादी से परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में प्राप्त होने वाली ब्याज धनराशि व प्रतिवादी को परिवादीगण से धनराशि समय से भुगतान न किये जाने के सम्बंध प्राप्त होने वाली ब्याज धनराशि - “को समायोजित किया जाएगा अर्थात परिवादीगण व प्रतिवादी ह द्वारा देय ब्याज धनराशि समायोजन के पश्चात्‌ अवशेष बची धनराशि परिवादीगण »प्रतिवादी को देय होगा। (ड) परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादीगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादीगण द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेरा अधिनियम की धारा 2(29)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है : . परन्तु परिवादीगण द्वारा ब्याज MCLRHI% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (a) aifis—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 .तक वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की। गणना उक्त अवधि में नहीं की . “जाएगी। Page 2 आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांके:- |, ) रा Da (ary प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page —— XE CES.