उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत aR 34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या:- NCR44/09/8205/2024 रंजीत कुमार बनाम न्यूटेक ला पलासिया प्राइवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना La Palacia में फ्लैट संख्या-0506 बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 37,82,425 /— रूपये थी, जिसके सापेक्ष में शिकायतकर्ता द्वारा 30,92,43 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर दिनांक 04.2.2047, में कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायत में यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता को wad स्कीम के अधीन प्री-ई.एम.आई. की धनराशि फरवरी, 20i8 के बाद से WAY, के अनुसार बकाया धनराशि का भुगतान कराया जाये। यह भी कहा गया है कि निर्माण पूर्ण नहीं है, परियोजना का प्रमोटर द्वारा परित्याग किया जा चुका है, कब्जे में बहुत विलम्ब हुआ है तथा मूलभूत सुविधायें पूर्ण नहीं की गयी हैं। विपक्षी बिना आधार के अनाधिकृत ब्याज मांग रहे हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवेदन पत्र, आवंटन पत्र दिनांक 40.04.206, ऑफर ऑफ प्रोजेशन पत्र दिनांक 47.09.2024, एम.ओ.यू. दिनांक 40.04.2046, जमा धनराशि की रसीदें की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 24.0:.2022 दाखिल करते हुए कहा गया हे कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए तथा सुसंगत तथ्यों को ay 2

छुपाते हुए शिकायत दाखिल की गयी है। विपक्षी की परियोजना La Palacia BT मे पंजीकृत है, जिसके टॉवर-8, ८ एवं 9 का फिनिशिंग कार्य चल रहा है और टॉवर-7 मार्च, 2022 तक कब्जा दे दिया जायेगा। परियोजना का निर्माण कार्य रेरा लागू होने से पूर्व शुरू हुआ था, ऐसी स्थिति में रेरा के प्राविधान लागू नहीं होते है, जिसके समर्थन मे विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय, बॉम्बे द्वारा पारित नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राइवेट लिमिटेड एवं अन्य बनाम भारत सरकार का संदर्भ प्रस्तुत किया गया है। यदि ऐसी स्थिति मे आवंटियों की जमा धनराशि वापस भुगतान की जाती है तो इसका परियोजना पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा तथा अन्य आवंटियों के हितों पर प्रभाव पड़ेगा। रेरा प्राधिकरण के समक्ष अधिनियम की धारा-8 के अन्तर्गत प्रार्थना पत्र प्रस्तुत किया गया है जिसमे प्राधिकरण द्वारा टॉवर वार, मार्च जून एवं दिसम्बर 2022 तक कब्जा उपलब्ध करने का समय विस्तार किया गया है। शिकायतकर्ता के साथ दिनांक t0.07.2006 को अनुबंध निष्पादित कराया गया है, जिसके अनुसार परियोजना में देरी के लिए शिकायतकर्ता 5 रूपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह की दर से विलम्ब ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है और अनुबंध रेरा लागू होने से पूर्व निष्पादित कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना La Palacia के टॉवर- के अन्तर्गत फ्लैट संख्या-70-506 बुक किया war) अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कुल मूल्य 37,82,(25/- रूपये + ब्याज + कर है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 29,82,400/—- रूपये का भुगतान किया है। शिकायतकर्ता अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रर्दशन के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई। दिनांक 02.4.20:9 से 40.44.2049 तक निर्माण कार्य बाधित रहा। इसके अतिरिक्त कोविड-49 के कारण भी मार्च, 2020 से सितम्बर 2020 तक भी निर्माण कार्य बाधित रहा। विपक्षी, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस करने की स्थिति में नहीं है क्योंकि परियोजना के निर्माण में जमा धनराशि का निवेश किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में खाता विवरण की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के Tht को सुना गया व पत्नावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय हैं :- 0 क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? है| 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? 4. क्या शिकायतकर्ता की यूनिट सबवेंशन स्कीम में होने के कारण विपक्षी को कब्जे की तिथि तक ई.एम.आई. का भुगतान करने के लिए निर्देशित किया जाना एवं भुगतान की गयी प्री-ई.एम.आई. को रिफण्ड दिलाया जाना उचित है? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु संख्या ge तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “Fad =a प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54, From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि 2 परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू ant | तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रर्दशन के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई। दिनांक 04.44.2049 से 40.44. 2049 तक निर्माण कार्य बाधित रहा। इसके अतिरिक्त कोविड-49 के कारण भी मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक भी निर्माण कार्य बाधित रहा। इस सम्बन्ध में फ्लैट Sa अनुबन्ध के WeIR-9(a) निम्नलिखिल उललेखित a

That the developer shall complete the development/ construction of the Flat within 30 months form the date of starting of excavation/signing of agreement which may vary for + 6 Months. That the Developer shall not be held responsible or liable for not performing any of its obligations or undertakings provided for in this agreement if such performance is prevented, delayed or hindered by act of God, Fire, Storm, flood, explosion, war, riot, terrorist acts, sabotage, court cases, injections whether similar or dissimilar to the foregoing) not within the reasonable control of the Developer. The Completion date is subject to force majeure conditions. No claim by way of damages/compensation shall lie against the Developer in case of delay in handing over the possession on account of the force majeure condition and the Developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the deli very of possession of the flat to the Allottee. ? माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके afaRed उपरोक्त सिविल अपील wea-3029/i985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

#]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to es 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.2.20i9) एवं 33 दिन (6+2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक Us 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया।विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 5 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु संख्या-2 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष oO agra होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना के अंतर्गत निर्माण कार्य प्रारंभ नहीं हुआ है तथा प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुए हैं। विपक्षी से एम.ओ.यू निष्पादित हुआ था जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा कब्जा प्राप्त करने की दिनांक तक बैंक ऋण की मासिक किश्त का भुगतान करने का आश्वासन दिया था परंतु फरवरी 208 से आज दिनांक तक भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर दिसम्बर, 207 में कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 40.04.2046 के प्रस्तर संख्या t9(a) के अनुसार 36 माह अर्थात 40.04.2049 तक प्रशनगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना La Palacia रेरा मे पंजीकृत है, जिसके टॉवर-8, ८ एवं) का फिनिशिंग कार्य चल रहा है और cep मार्च, 2022 तक कब्जा दे दिया जायेगा। यदि ऐसी स्थिति मे आवंटियों की जमा धनराशि वापस भुगतान की जाती है तो इसका परियोजना पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा तथा अन्य आवंटियों के हितों पर प्रभाव पड़ेगा। रेरा प्राधिकरण के समक्ष अधिनियम की धारा-8 के अन्तर्गत प्रार्थना पत्र प्रस्तुत किया गया है, जिसमे प्राधिकरण द्वारा टॉवर वार, मार्च जून एवं दिसम्बर 2022 तक कब्जा उपलब्ध करने का समय विस्तार किया गया है। शिकायतकर्ता के साथ दिनांक 40.04.2046 को अनुबंध निष्पादित कराया गया है, जिसके अनुसार परियोजना में देरी के लिए शिकायतकर्ता 5 रूपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह की दर से विलम्ब ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है और अनुबंध रेरा लागू होने से पूर्व निष्पादित कराया गया है।

रेरा पंजीकरण के अनुसार परियोजना पूर्ण करने की समयावधि 30.06.2049 तक पूर्ण की जानी थी, जो कि समाप्त हो चुकी है । रेरा एक्ट की धारा 48 (4) 4 प्राविधान है कि :- Section 36 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or by (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार Sat को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है।) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं0 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as Apri! 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " > उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा |

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबन्ध के अनुसार 0.0:.20i9 + 68 दिन अर्थात दिनांक 49.03.209 से ओ.सी »/सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest (ill such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(20)में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee,as the case may be. ds 30 Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in caseof default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liableto pay the allottec, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from thedate the promoter received the amount or any part thereof till the date the amountor part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment tothe promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2oi6 के अधीन दिनांक 7.40.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय vec विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9.2() में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I Whee की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+IGfga की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील px 2 संख्या-42238 //208 “पायनियर ada लैन्ड एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन wear” में दिनांक 02.04.20:9 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules i.e. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 207 @0.7% S.I. p.a. The Respondent — Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent — Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair. उपरोकतानुसार यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2047 के द्वारा वार्षिक ब्याज दर '/८ा,२+2प्रतिशत (Interest @0.7% Sl 9.8 )की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRQ)ERT aye किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 84 में यह उललेखित है कि :- The National Commission has rightly awarded Interest @l0.7% S.I. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2 Estate (Regulation And Development) Rules, 20i7 from the date of each installment till 05.02.207 i.e. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest.

अतः यहं स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि i07 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:- » 2

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20l8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420,/ 2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है किः-

On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020...................००००००००००० and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20]8.... cence Thus power of refund of amount along with interest which has been ‘) 33 provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत ]४०४,१ + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः CREATAS माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRII प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। dager बिन्दु संख्या-3 frente किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की यूनिट सबवेंशन स्कीम में होने के कारण विपक्षी को कब्जे की तिथि तक ई.एम. आई. का भुगतान करने के लिए निर्देशित किया जाना एवं भुगतान की गयी प्री-ई. wang. को Revs दिलाया जाना उचित है ? यह बिन्दु शिकायतकताो के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी परियोजना के सापेक्ष निर्माण कार्य पूर्ण करने मे आसमर्थ है तथा बैंक को ई.एम.आई. का भुगतान करना बन्द कर दिया गया है और बैंक द्वारा शिकायतकर्ता के खाते से प्री-ई.एम.आई. की धनराशि की कटौती की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को कब्जे की तिथि तक प्री-ई.एम. आई. का भुगतान करने के लिए निर्देशित किये जाने एवं भुगतान की गयी प्री-ई.एम. आई. को रिफण्ड कराये जाने ty अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों के अवलोकन से विदित है कि पक्षकारों के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू दिनांकित 40.04.2046 के अनुसार विपक्षी द्वारा बैंक ऋण है, की मासिक किश्तों का भुगतान किया जाना है, जोकि उनके द्वारा नहीं किया जा रहा है। a 44 उक्त के संबंध मे एम.ओ.यू दिनांकित 40.04.2046 के प्रस्तर-3 मे उल्लिखित

“that this agreement is executed between the parties only for the purpose of “No Pre-EMI till 24 months. In case the possession gets delayed beyond 24 months, the company will continue to pay Pre-EMI till offer of possession. This MOU shall be in addition to form an integral part of booking form an integral part of booking form, Allotment Letters, FBA and other documents as may be required to be signed with the buyer. All terms and conditions, except herein, shall be governed by the terms and conditions of the Allotment Letter, FBA and company policies & other documents”. उपरोक्त एम.ओ.यू के प्रविधान के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान करने की दिनांक तक बैंक ऋण दायित्व है| की मासिक किश्त भुगतान करने का शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि निष्पादित एम.ओ.यू दिनांकित 40.04.2046 के अनुसार कब्जा प्रदान करने तक बैंक ऋण कि मासिक किश्त का भुगतान करने का दायित्व विपक्षी का था परंतु फरवरी, 20i8 से भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण oe वित्तीय कठिनाइयों का सामना करना पड रहा है| इस सम्बन्ध

में स्पष्ट करना है कि विपक्षी द्वारा एम.ओ.यू में अंकित अवधि के अनुसार प्री-ई.एम. आई. का भुगतान करना अवशेष है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 के कारण माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने मार्च 2020 से दिनांक 34.08.2020 मोरोटोरियम पीरियड माना है और बैंकों को इस अवधि का ब्याज न चार्जेज़ किये जाने के निर्देश दिये गये। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा इस अवधि के लिए यह भी निर्देश दिया गया है कि इस अवधि की ई.एम.आई. को स्थगित किया जाये और मोरोटोरियम अवधि पूर्ण होने पर चार्ज किया जाये। अतः माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देशानुसार मोरोटोरियम अविध के लिए विपक्षी ई.एम.आई. का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार नहीं है। > aS) उभय पक्ष द्वारा प्री-ई.एम.आई की धनराशि के भुगतान से सम्बन्धित सभी साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किये गये हैं, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि तक प्री-ई.एम.आई की धनराशि अदा की जानी अवशेष है। इस सम्बन्ध में विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह कब्जा प्रदान करने की दिनांक तक बैंक को अदा की जाने वाली प्री-ई-एम.आई की धनराशि यदि कोई अवशेष है अथवा उसका भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा किया गया हो, तो उसे अंतिम देय धनराशि में समायोजित करें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा दिनांक 34.07.2022 तक ओ.सी /सी. सी. सहित देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2, विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 49.03.2049 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि तथा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में ८,२+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0)क अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय 3 46 होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह कब्जा प्रदान करने की दिनांक तक बैंक को अदा की जाने वाली प्री-ई.एम.आई की धनराशि, यदि अवशेष हो अथवा शिकायतकर्ता द्वारा उसका भुगतान किया गया हो, तो उसे अंतिम देय धनराशि में समायोजित करना सुनिश्चित करें |

5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। - an ०४ ०) (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Va दिनांक: 26८ oS/ 2022