4 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या — NCR44/09/82027/202 सम्पूर्णा नंद शुक्ला बनाम एस.जे.पी. seed एंड रिजॉर्टस्‌ प्रा0 feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा रजिस्ट्री निष्पादित किये जाने की तिथि तक विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. का भुगतान कराये जाने, विपक्षी द्वारा अवैद्यानिक रूप से माँगे गये चार्जेज़ को हटाये जाने, विपक्षी द्वारा जारी किये गये निरस्तीकरण पत्र को खारिज करते हुए मूल यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Migsun Wynn में यूनिट WeA-Sun-l-l005 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 29,54,224/— रूपये है और शिकायतकर्ता द्वारा 25,02,467,//- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा तय नियम व शर्तों के अनुसार प्री-ई.एम.आई. का भुगतान नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के बिना किसी डिफॉल्ट के प्रश्नगत यूनिट निरस्त करने हेतु पत्र व ई-मेल प्रेषित किये जा रहे हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा रजिस्ट्री निष्पादित किये जाने की तिथि तक विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. का भुगतान कराये जाने, विपक्षी द्वारा अवैद्यानिक रूप से माँगे गये चार्जेज़ को हटाये जाने, विपक्षी द्वारा जारी किये गये निरस्तीकरण पत्र को खारिज करते हुए मूल यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। Dy

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ई-मेल संवाद की प्रतियाँ, पत्र दिनांकित 23.42.2020 की प्रति, अनुस्मारक पत्र की प्रति, माँग पत्र, ऑफर ऑफ फिट आऊट की प्रति, कस्टमर dur की प्रतियाँ, आवंटन पत्र दिनांकित 40.44.206 की प्रति, फाईनल सेंग्शन लेटर, त्रिपक्षीय अनुबन्ध, ऋण सम्बन्धी दस्तावेज, लिखित सबमिशन दिनांकित 76.04.2022 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दिनांकित 07.03.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों को food हुए vena शिकायत योजित की गयी है। विपक्षी द्वारा त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र दिनांकित 08.02.2048 के अनुसार प्री-ई.एम. आई. का भुगतान दिनांक 30.04.20I9 तक किया जाना था, जिसके अनुपालन में विपक्षी द्वारा उक्त अवधि तक प्री-ई.एम.आई. का भुगतान किया जा चुका है “नेशनल हाऊसिंग बोर्ड” की पॉलिसी सर्कुलर संख्या-96,//2049--20 दिनांकित 49.07.2049 के अनुसार प्री-ई.एम.आई. का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा किये जाने का दायित्व है।

शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Migsun Wynn के टॉवर-$0-] में “eran as te प्लॉन” के अन्तर्गत यूनिट Wea-l005 बुक करायी गयी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 40.::.20I6 को हस्ताक्षरित हुआ। यूनिट की कुल कीमत 38,68,928 /- रूपये (सभी कर सहित) है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 25,98,369 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 40.09.2020 तक दिया जाना था। विपक्षी की परियोजना फोर्स मैज्योर ud aifrs—t9 महामारी के कारण विलम्बित हुई। प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 24.42.2020 को दिया गया, जिस पर सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई आपत्ति नहीं की uhh और विपक्षी को डीम्ड कम्पलीशन सर्टिफिकेट दिनांक 24.03.202। ५ प्राप्त किया जा चुका है। द्वितीय वेव के कारण विलम्ब के बाद सक्षम प्राधिकरण द्वारा दिनांक 29.07.202 को aie. जारी किया oi yo है। शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ फिट आऊट /मौँग पत्र दिनांक 46.0.2020 को जारी करते gy अपशेष का भुगतान करने हेतु कहा गया। आवंटन पत्र के एनेग्जर-९ के अनुसार शिकायतकर्ता को 28,27,024,/- रूपये की धनराशि का भुगतान फिट आऊट दिये जाने तक 39 किश्तों में किया जाना था, जिसमें शिकायतकर्ता विफल रहा और शिकायतकर्ता द्वारा सिर्फ 6,69,539 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया, जिसको शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं स्वीकार किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी को अंतिम भुगतान दिनांक 46.04.2049 को किया गया। विपक्षी की डिफॉल्ट Tre शीट दिनांकित 03.04.2022 के अनुसार शिकायतकर्ता पर 6,76,367 /— रूपये की धनराशि ( >>

अवशेष है। विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 29.07.2024 को प्राप्त करने के उपरान्त शिकायतकर्ता को फाईनल कॉल लेटर दिनांक 24.08.2024 के साथ 43,04588/— रूपये की धनराशि का भुगतान करने हेतु माँग पत्र प्रेषित किया गया, जिसमें शिकायतकर्ता स्वयं विफल vet! शिकायतकर्ता द्वारा समय से भुगतान न किये जाने के कारण, प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में निरस्तीकरण पत्र दिनांक 30.08.202 को जारी करते हुए यूनिट निरस्त की गयी। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि प्रश्नगत यूनिट की उपलब्धतता होने की स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा देय अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने अथवा शिकायतकर्ता द्वारा निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 30.08.2024 की शर्तों का अनुपालन कराये जाने अथवा प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कस्टमर लेज़र की प्रतियाँ, गृह ऋण सम्बन्धी पत्र, सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 24.42.2020 की प्रति, ओ.सी. दिनांक 29.07.202 की प्रति, ऑफर ऑफ फिट आऊट ua दिनांकित 6.20.2020, माँग पत्र, फाईनल कॉल लेटर दिनांकित 24.08.2024, निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 30.08.2024 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते है :- 4. विपक्षी द्वारा किस निर्धारित अवधि तक प्री-ई.एम.आई. का भुगतान किया जाना था ? 2. क्या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी.//सी.सी. अथवा डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ?

3. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया wid? थदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ निस्तारण बिन्दु dea इस आशय से विचरित किया गया है कि विपक्षी द्वारा किस निर्धारित अवधि तक प्री-ई.एम.आई. का भुगतान किया जाना था \ शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा तय नियम व शर्तों के अनुसार प्री-ई.एम.आई. का भुगतान नहीं किया जा रहा है। अतः: शिकायतकर्ता द्वारा रजिस्ट्री निष्पादित किये जाने की तिथि तक विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. का भुगतान कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र दिनांकित 08.02.20:8 के अनुसार प्री-ई-एम.आई. का भुगतान दिनांक 30.04.20:9 तक किया जाना था, जिसके अनुपालन में विपक्षी द्वारा उक्त अवधि तक प्री-ई.एम.आई. का भुगतान किया जा चुका है। “नेशनल हाऊसिंग बोर्ड” की पॉलिसी सर्कुलर संख्या-96 /20:9-20 दिनांकित 9.07.209 के अनुसार प्री-ई.एम.आई. का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा किये जाने का दायित्व है। पत्रावली पर उपलब्ध पक्षकारों के मध्य हस्ताक्षरित त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र दिनांकित 08.0220i8 से यह विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत बुक की गयी है। त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र के पृष्ठ संख्या-3 के बिन्दु संख्या-4 में निम्नलिखित उल्लेखित है — Subvention Period Months Days (Assumed Liability for the Builder, Subvention Start date Subvention End Date 30/04/20/ 9 Liability of Builder To pay the Pre-EMI interest for the subvention period

उपरोक्त से स्पष्ट है कि बिल्डर की प्री-ई.एम.आई. की लाइबिलिटी दिनांक 30.04.2049 तक ही थी। यदि var के मद में कोई विवाद हो, तो वह वित्तीय संस्था व क्रेता / ऋण प्राप्तकर्ता के बीच का विवाद है व इस कारण बिल्डर की लाइबिलिटी Extend नहीं होती। वैसे भी त्रिपक्षीय अनुबन्ध के अनुसार ब्याज भुगतान का मूल उत्तरदायित्व बायर का ही है। अतः बिल्डर द्वारा प्री-ई.एम.आई. दिनांक 30.04.209 तक देय थी। शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर ऐसा कोई अभिलेख /साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है कि प्री-ई.एम.आई. का भुगतान रजिस्ट्री निष्पादित किये जाने की तिथि तक विपक्षी को किया जाना है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ता का तर्क बलहीन है एवं दिनांक 30.04.2049 के बाद प्री-ई.एम.आई. का उत्तरदायित्व बायर का होगा। तद्नुसार बिन्दु Wer निस्तारित किया जाता है। छा \ निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी.,/सी.सी. अथवा Ses कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में उनके द्वारा सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 24.42.2020 को दिया गया, जिस पर सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई आपत्ति नहीं की गयी और विपक्षी को डीम्ड कम्पलीशन सर्टिफिकेट दिनांक 24.03.2024 को प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ फिट आऊट /माँग पत्र दिनांक 46.40.2020 को जारी करते हुए अवशेष का भुगतान करने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। द्वितीय वेव के कारण विलम्ब के बाद सक्षम प्राधिकरण द्वारा दिनांक 29.07.202 को ओ.सी. जारी किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उललेखित है :- An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority;

Provided furthar that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction “7 of! works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के wae आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि Q3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की Tay समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। यह प्राविधान पूरी बिल्डिंग अथवा उसके एक Ca ब्लॉक दोनों के लिए है। pera प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी को अंतिम किश्त का भुगतान कब्जा ऑफर किये जाने के समय किया जाना था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से अंतिम किश्त के भुगतान की माँग प्रश्नगत परियोजना के डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने के उपरान्त ही की जानी थी। अनुबन्ध के प्रस्तर-20 में निम्नवत्‌ उल्लिखित है :-

20. That the proposed Project is comprises of many Blocks. As soon as the construction of particular Block (s) will be completed with all the basic amenities attached to that, the company after applying for the completion certificate of particular Block(s) to the authority concerned will offer the fit-out of the apartment/unit. The construction of remaining Blocks will be on going. It can take further time till the final completion of the project and all facilities & amenities will be ready subsequently. The fit out of the apartment/unit as and when it will be offered, shall not be denied on account of delay in issue of completion certificate by the authority concerned or on- going construction or any other reason whatsoever. प्रकरण में विपक्षी द्वारा डीम्ड ओ.सी.//सी.सी. के सम्बन्ध में पत्रावली पर परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्र आदि दाखिल नहीं किये गये हैं। ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये ओ.सी. में यह उललेखित है कि ओ.सी. के लिए आवेदन दिनांक 29.07.202 को किया गया, जिससे यह विदित है कि आवेदन दिनांक 24.42.2020 को अपूर्ण था। अतः डीम्ड ओ.सी. JOB. दिनांक 24.03.20204 के आधार पर शिकायतकर्ता को जारी कब्जा ऑफर पत्र अवैद्यानिक था और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रेषित निरस्तीकरण पत्र के

दिनांक 30.08.2024 भी अवैद्यानिक है और उक्त निरस्तीकरण पपत्र खारिज किया जाता है। अतः कब्जा Wea परियोजना का ओ.सी. प्राप्त करने के उपरान्त ही दिया जा सकता था और विपक्षी द्वारा यदि अंतिम किश्त या अवशेष देय धनराशि, जो कि कब्जे के समय दी जानी थी, उसपर कोई ब्याज अधिरोपित किया गया हो, तो वह ब्याज ओसी. के दिनांक से पूर्व शिकायतकर्ता पर अधिरोपित नहीं किया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के बिना किसी Rule के प्रश्नगत यूनिट निरस्त करने हेतु पत्र व ई-मेल प्रेषित किये जा रहे हैं। अतः विपक्षी द्वारा जारी किये गये निरस्तीकरण पत्र को खारिज करते हुए मूल यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि आवंटन पत्र के एनेग्जर-0० के अनुसार शिकायतकर्ता को 28,27,024 /- रूपये की धनराशि का भुगतान फिट आऊट दिये जाने तक 39 किश्तों में किया जाना था, जिसमें शिकायतकर्ता विफल रहा और शिकायतकर्ता द्वारा सिर्फ 6,69,539 /— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया, जिसको शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं स्वीकार किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी को अंतिम भुगतान दिनांक 46.04.209 को किया गया। विपक्षी की डिफॉल्ट पेमेन्ट शीट दिनांकित 03.07,2022 के अनुसार शिकायतकर्ता पर 6.76,367/- रूपये की धनराशि अवशे५ है। विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण ua दिनांक 79.07.2024 को प्राप्त करने के उपरान्त शिकायतकर्ता को फाईनल कॉल लेटर दिनांक 24.08.2024 के साथ 3,04,588 /— रूपये की धनराशि का भुगतान करने हेतु माँग पत्र प्रेषित किया गया, जिसमें शिकायतकर्ता स्वयं विफल रहा। रेरा एक्ट की धारा t8 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 8, Return of Amount and Compensation- (J) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building.- 0 (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the cuse may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांक t0.44.20I6 & GS संख्या-2 में स्पष्ट रूप से अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा अनुबन्ध की तिथि से 40 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड के साथ दिया जाना था। ऐसे में saga शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 40.44.2046 से 40 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ 40.09.2020 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 / 208 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April Y 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी.//सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 4.09.2020 से ओसी. प्राप्त किये जाने की तिथि 29.07.2024 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। » 0 रेरा एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,//पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट WHT Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2()) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत i2 की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्‍त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 enka किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.09.2022 तक AA /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 44.09.2020 से ओ.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 29.07.2020 तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि गें समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 44.09.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायणकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(०0)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा 'y) 42 डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ आवंटन पत्र,/अनुबन्ध के अनुरूप अधिरोपित करेगें। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता' को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा wat | दिनांक a /O4/ 2022 3 ; (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण