उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-3 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या ey यूनिट संख्या संख्या । ] पटारा44//846362200। |. शिखा अग्रवाल छ-0 7 ह्ल्सऋकतकऋऋका | ER TO 3 Nendo | Mees | oe NCRI44/08/79366/202] ian SOE. . a | Re C-3] NCR44/08/7978/202 NCR44/09/8922/202 बनाम ग्रीन-बे इन्फास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता शिखा अग्रवाल के साथ 05 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना Green Bay Golf Village से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या — NCR44/]/84636/202] शिखा अग्रवाल अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। 28 2

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Green Bay Golf Village 4 प्लॉट GAI-D-0 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 49,57,500 /- रूपये है और शिकायतकर्ता द्वारा 45,04,794,/-रुपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अप्रैल 2045 में कब्जा दिये जाने का वचन दिया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है और परियोजना में 79 माह का विलम्ब है, जबकि उनके द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान माँग एवं स्वीकृत समय-सारणी के अनुसार किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण किये बिना कब्जा ऑफर पत्र दिसम्बर 20i7 को जारी करते हुए विभिन्‍न मदों में अतिरिक्त धनराशि की माँग की गयी थी, जो कि अनुबन्धानुसार देय नहीं थी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 28.02.2044 की प्रति, अनुबन्ध पत्र दिनांकित i7.0.203 की प्रति, पत्र दिनाक 45.02.2044 की प्रति, जमा धनराशि की WHE, खाता विवरण, ई-मेल, संवाद की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 25.04.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को प्लॉट WeT-D-I0, Super Area-250 Sq. Yards, उनकी परियोजना Orris green Bay Golf Village में आवंटित किया गया, जो कि प्लॉट संख्या-7'$-06, सेक्टर--86०७४०-220, Yamuna Expressway Industrial Area, Gautambudh Nagar में स्थित है। किसानों द्वारा किये गये आन्दोलनों एवं दायर किये गये विभिन्‍न मुकदमों के कारण परियोजना को पूर्ण करने में देरी हुई और फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण प्राधिकरण से अपेक्षित स्वीकृतियां प्राप्त करने में देरी हुई। विपक्षी के पक्ष में प्रश्नगत प्लॉट का आवंटन दिनांक 47.02.2044 को किया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि YEIDA के द्वारा एक लीज़ Ste दिनांक 27.03.202 को विपक्षी के साथ निष्पादित की गयी थी, जिसके उपरान्त दिनांक 28.03.2042 को YEIDA @ द्वारा पोज़ेशन सर्टिफिकेट भी प्रदान किया गया, किन्तु भौतिक कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी के द्वारा दिनांक 08.08.20:2 को YEIDA से भौतिक कब्जे हेतु आग्रह किया गया तथा कब्जे की तिथि को शून्य अवधि घोषित करने की माँग की गई, जिसके उपरान्त दिनांक 04.02.203 को YEIDA @ द्वारा विपक्षी को पत्र भेजा गया, जिसमें दिनांक 27.03.2042 से दिनांक 04.02.20:3 तक के समय को शून्य अवधि माना गया, परन्तु इसके बाद भी वास्तविक कब्जा विपक्षी कम्पनी को नहीं दिया गया। इसके कम में VEDA के समक्ष अपना प्रत्यावेदन दिनांक 3.02.2043, दिनांक 44.06.2043 एवं दिनांक 24.07.20i3 को किया गया। माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.203 में गौतमबुद्धनगर, जिले में भू-जल 2) 3

के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया, जिसके कारण निर्माण कार्य विलम्ब हुआ। प्रत्यावेदन दिनांक 24.07.2043 में यह स्पष्ट रूप से अंकित किया गया है कि लगभग 84277.9089 वर्ग मीटर मुकदमा//स्टे के अन्तर्गत है और वास्तविक कब्जा विपक्षी कम्पनी को नहीं दिया गया है। यहां यह उल्लेख करना और भी महत्वपूर्ण है कि यद्यपि अधिकांश भूमि पर कोई अंतरिम आदेश नहीं था, लेकिन इस तथ्य के कारण कि उपरोक्त 84277.9089 वर्ग मीटर क्षेत्र विपक्षी कंपनी के आवंटित भूखंड में शामिल था, यह व्यावहारिक रूप से सम्भव practically ८८४०) ग्रीन-बे के लिए कि वहाँ विकास कर सकना सम्भव नहीं था, क्योंकि we aa आवंटित भूखंड के अलग-अलग हिस्से में स्थित था। विपक्षी के द्वारा कथन किया गया है कि YEIDA से विवाद होने के कारण शिकायतकर्ता को कब्जा देने में विलम्ब हुआ। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि YEIDA द्वारा दिनांक 29.2.20:7 को अंतरिम अधिभोग प्रमाण-पत्र दिया गया। अपील deen—63 /20I9 में माननीय रेरा अपीलीय अधिकरण द्वारा दिनांक 23.47.2020 को wets निरीक्षण करने के आदेश दिये गये, जिसके कम में कोर्ट कमीश्नर द्वारा दाखिल की गयी निरीक्षण आख्या में यह अंकित किया गया है कि परियोजना की अधिकांश एरिया पूर्ण है और कब्जा दिये जाने हेतु तैयार है। पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.7. 20i9, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 04.7.209 एवं आदेश दिनांक 09.220I9 के कारण 39 दिनों तक निर्माण कार्यों पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इसके अतिरिक्त wager मटेरियल, लेबर आदि को मोबिलाईज़ करने में 6 माह लगा। माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 09.2.2079 के अनुसार सुबह 6 बजे से शाम 6 बजे तक ही कस्ट्रक्शन कार्य के लिए अनुमति दी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ एवं फरवरी 2020 से कोविड-49 के चलते निर्माण कार्य अत्यधिक प्रभावित हुआ। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा अप्रैल 2022 तक प्रदान किये जाने हेतु समय चाहा गया है।

विपक्षी के द्वारा अपने कथन के समर्थन में अनुबन्ध पत्र दिनांक 7.0.203 की प्रति, राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.203 की प्रति, YEIDA का पत्र दिनांक 29.22097, रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 6.09.209, आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांकित 28.09.2020 एवं संलग्नक सूची, निरीक्षण आख्या दिनांक 29.42.2020, ई.पी.सी.ए. का पत्र दिनांक 04..209, “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” रिट पिटीशन संख्या-43029 / 985 में पारित आदेश आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के det को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु deri इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि किसानों द्वारा किये गये आन्दोलनों एवं दायर किये गये विभिन्‍न मुकदमों के कारण परियोजना को पूर्ण करने में देरी हुई और फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण प्राधिकरण से अपेक्षित स्वीकृतियां प्राप्त करने में देरी हुई। विपक्षी का यह भी कहना है कि YEIDA @ द्वारा एक aia डीड दिनांक 27.03.2042 को विपक्षी के साथ निष्पादित की गयी थी, जिसके उपरान्त दिनांक 28.03.2042 को शा) के द्वारा पोज़ेशन सर्टिफिकेट भी प्रदान किया गया, किन्तु भौतिक कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी के द्वारा दिनांक 08.08. 2042 को YEIDA से भौतिक कब्जे हेतु आग्रह किया गया तथा कब्जे की तिथि को शून्य अवधि घोषित करने की मांग की गई। जिसके उपरान्त दिनांक 04.02.20:3 को YEIDA @ द्वारा विपक्षी को पत्र भेजा गया, जिसमें दिनांक 27.03.2042 से दिनांक 29.04.20i3 तक के समय को शून्य अवधि माना गया, परन्तु इसके बाद भी वास्तविक कब्जा विपक्षी कम्पनी को नहीं दिया गया। इसके कम में YEIDA के समक्ष अपना प्रतिनिधित्व दिनांक 43.02.2043, दिनांक 4.06.2043 एवं दिनांक 24.07.20i3 को किया गया। माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 7.04.2043 में गौतमबुद्धनगर, जिले में भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया, जिसके कारण निर्माण कार्य विलम्ब हुआ। प्रतिनिधित्व दिनांक 24.07.2043 में यह स्पष्ट रूप से अंकित किया गया है कि लगभग 84277.9089 वर्ग मीटर मुकदमा,/स्टे के अन्तर्गत है और वास्तविक कब्जा विपक्षी कम्पनी को नहीं दिया गया है। यहां यह उल्लेख करना और भी महत्वपूर्ण है कि यद्यपि अधिकांश भूमि पर कोई अंतरिम आदेश नहीं था, लेकिन इस तथ्य के कारण कि उपरोक्त 84277.9089 वर्ग मीटर क्षेत्र विपक्षी कंपनी के आवंटित भूखंड में शामिल था, यह व्यावहारिक रूप से व्यवहार practically feasible) या संभव ग्रीन-बे के लिए नहीं था क्योंकि उक्त क्षेत्र आवंटित भूखंड के अलग-अलग हिस्से में स्थित था। विपक्षी के द्वारा कथन किया गया है कि

०) 5 YEIDA से विवाद होने के कारण शिकायतकर्ता को कब्जा देने में विलम्ब हुआ। रई. पी.सी.ए. द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.47.2079 माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 04.4.2049 एवं आदेश दिनांक 09.2.2049 के कारण 39 दिनों तक निर्माण कार्यों पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इसके अतिरिक्त PRCT मटेरियल, लेबर आदि को मोबिलाईज़ करने में 6 माह लगा। माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 09.:220I9 के अनुसार सुबह 6 बजे से शाम 6 बजे तक ही कस्ट्रक्शन कार्य के लिए अनुमति दी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ एवं फरवरी 2020 से कोविड-9 के चलते निर्माण कार्य अत्यधिक प्रभावित हुआ। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के WRR-44 निम्नलिखिल उल्लेखित हैः-

4.7 The Company shall make best efforts to deliver possession of the Said Unit to the Allottee within 46 months from the date of receipt of duly executed confirmation by the Company with a further grace period of 90 (ninety) days. If the completion of the said Unit is delayed by reason of non-availability or scarcity of steel and/ or cement and/ or other building materials and/or water supply and/or electric power and/or slow down, strike and/or due to a dispute with the construction agency employed by the Company, lockout or civil commotion or any militant action or terriorists event or by reason of war, or enemy action, or earthquake or any act of God or if non-delivery of possession is as a result of any Law or as a result of any restrictions imposed by a Governmental Authority or delay in the sanction of building/zoning plans/ grant of completion/ occupation certificate by any Governmental Authority or for any other reason beyond the control of the Company (hereinafter referred to as "Force Majeure Events" and each individual event referred to as a "Force Majeure Events" ), the company shall be entitled to a reasonable extension of time for delivery of possession of the said unit. माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043 में भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगाते हुए निम्नलिखित आदेश दिये गये हैं +-

Resultantly, we have no hesitation in passing ad interim injunction restraining all the builders in NOIDA and Greater NOIDA from extracting any quantity of >> undergraound water for the purpose of construction or otherwise till the next date of hearing. Stand over to 247 January. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.:.20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with ३5. Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law.

इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 ,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "l2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not कै 7 being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

उपरोकतानुसार राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043 में 43 दिन (दिनांक 27.07.20i3 से दिनांक 24.0:.203 तक), माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.47.2079 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09..2.20I9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय ERT 35 दिन (दिनांक 04.4.209 से दिनांक 09.2.209) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.2.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 3+35+33 = 8l दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दें दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु Wear निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

निस्तारण .बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अप्रैल 20i5 4 कब्जा दिये जाने का वचन दिया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है और परियोजना में 79 माह का विलम्ब है, जबकि उनके द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान माँग एवं स्वीकृत समय-सारणी के अनुसार किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण किये बिना कब्जा ऑफर पत्र दिसम्बर 2047 को जारी करते हुए विभिन्‍न मदों में अतिरिक्त धनराशि की माँग की गयी थी, जो कि अनुबन्धानुसार देय नहीं थी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा अप्रैल 2022 तक प्रदान किये जाने हेतु समय चाहा गया है। रेरा एक्ट की धारा-48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: ट Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, ut such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणो में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा दाखिल अनुबन्ध दिनांक (7.40.2073 के WRR-44 में निम्मलिखित उल्लेख किया गया है :- 4... The Company shall make best efforts to deliver possession of the Said Unit to the Allottee within /6 months from the date of receipt of duly executed confirmation by the Company with a further grace period of 90 (ninety) days.

अतः उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि 47.0.203 से 48 + 90 दिन Gra पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 6.07.205 तक प्लॉट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 8 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-१ में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- “the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. ९) उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का 40 The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 6.0720i5 + 84 दिन अर्थात्‌ दिनांक 06.40.2045 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज

दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " रेरा एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि — » 44

(za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (0) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर-4.2 के अनुसार परियोजना कें विलम्ब की अवधि में 45,//- रूपये प्रतिवर्ग गज़ प्रतिमाह (54/- रूपये प्रति वर्ग मीटर प्रतिमाह) की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-48 दिनाक 0.05. 20:7 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.207 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 0.05.20I7 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 07.05.20i7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 07.08, 207 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 0.0520:7 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा LUT (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के » 42

प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें RR 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottce under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४2,९+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-42238 // 208 “पायनियर ada as एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन राघवन” में दिनांक 02.04.2049 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules i.e. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 207 @I0.7% S.I. p.a. The Respondent - Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent — Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.L. p.a. awarded by the National Commission was just and fair. Y 43 उपरोक्तानुसार यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20:7 & ert वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (Interest (80.7% $.. 9.9 ) की दर से निर्धारित की गयी थीं, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्‍्य किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8.4 में यह उल्लेखित है कि :- The National Commission has rightly awarded Interest @0.7% S.I. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2 Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.207 i.e. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest.

अतः यह we है कि ब्याज दर जो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wat बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.l had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to 3 34

refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + {% unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. aera Re याचिका de-vi-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:- On 2.09.20i9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020 and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 2028.......sesseussesseereres Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है।

अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को We बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRHH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर 8 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। Taga बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। SJ 45 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के प्लॉटस्‌ को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.04.2022 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 06.0.20i5 से दिनांक 30.04.2047 तक 45 /- रूपये प्रतिवर्ग गज प्रतिमाह (4,/- रूपये प्रति वर्ग मीटर प्रतिमाह) की दर से एवं दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा Ay) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। Pp दिनांक +- 6 /९9 2022 46

विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को प्लॉटस्‌ का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध में दिए प्राविधानों की सीमा तक ही प्राप्त करने के अधिकारी हैं। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। ? a ee LE (राजीव कुमार, (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण