E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ]३८7९44/09/8]922/202 उमा दुबे बनाम ग्रीन बे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 = /शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 48-40-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री कैलाश पाण्डेय उपस्थित हुए। विपक्षी / बिल्डर की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री प्रकर्ष तिवारी उपस्थित gv) इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 48-40-2024 को ही सुरक्षित कर, उभय पक्षों को आगामी 05 दिनों के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु उभय पक्षों द्वारा कोई लिखित बहस रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं की गयी है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:-

"34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Page | of 7 E-Court = प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन | बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन tated) या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ हैः- [arse भू-सम्पदा (विनियमन एवं भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के प्राविधान के "38. (8) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such Page 2 of 7 E-Court order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता प्र 4 ०७% ५ प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 3i-07-2023 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-03-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 03-08-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25-08-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 29-09-2023, दिनांक 09-02--2024, दिनांक 42--04-2024, दिनांक 46--08--2024 एवं दिनांक 48--40-2024 को की गयी। Page 3 of 7 E-Court a द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 05-04-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 04-03--2022 का विधिवत्‌ अनुपालन किया जा चुका है, क्‍योंकि विपक्षी कम्पनी द्वारा weit / शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा, दिनांक 06-02-2024 को दिया जा चुका है। इन आधारों पर विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण में धारा-63 के अन्तर्गत अग्रिम कार्यवाही समाप्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में पोजेशन लेटर, दिनांक 06-02-202॥ की प्रति, इन्डेमिनिटी कम अन्डरटेकिंग, दिनांक t8-02-202 की प्रति दाखिल की गयी है

प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 24-08-2024 रेरा are ta पर अपलोड करते हुए कहा गया है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 30-09-2020 को प्रेषित करते हुए अंतिम माँग की गयी, जिसके क्रम में प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा सम्पूर्ण धनराशि का भुगतान इस आशय से किया गया कि उसे शीघ्र प्रश्ननत प्लॉट का भौतिक प्राप्त हो जायेगा, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा सिर्फ कागजों में ही प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा दिया गया है। विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक प्रश्नगत प्लॉट का वास्तविक भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है और न ही met / शिकायतकर्ता के पक्ष में सब-लीज़ डीड निष्पादित एवं हस्ताक्षरित करायी गयी है। समस्त देय धनराशि का भुगतान, प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा किये जाने के उपरान्त विपक्षी कम्पनी द्वारा दिनांक o6—02—202 को कब्जा-पत्र जारी किया गया था, परन्तु melt / शिकायतकर्ता द्वारा कई बार अनुरोध करने के बाद भी विपक्षी कम्पनी ने न तो प्रश्नगत प्लॉट का वास्तविक भौतिक कब्जा उपलब्ध कराया और न ही रजिस्ट्री निष्पादित करायी गयी, जिस कारण weit / शिकायतकर्ता द्वारा इस पीठ के समक्ष प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 04-03—-2022 को अंतिम आदेश पारित किये गये, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा उक्त आदेश के अनुपालन में अभी तक न तो प्रश्नगत प्लॉट का वास्तविक भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज उपलब्ध कराया गया और न ही प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में रजिस्ट्री निष्पादित एवं हस्ताक्षरित करायी गयी है। इन आधारों पर प्रार्थी/ शिकायतकर्ता की ओर से पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 0t-03-2022 का पूर्ण रूप अनुपालन कराये जाने तथा पीठ Ee: पारित आदेश का अनुपालन विपक्षी कम्पनी द्वारा न किये जाने के कारण, विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध नियमानुसार उचित कार्यवाही किये जाने का अनुरोध किया गया है।

मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्को को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। gar शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 04-03-2022 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्न आदेश पारित किये गये :- Page 4 of 7 E-Court (विपक्षी को आदेशित किया जाता है far वह शिकायतकतगिण के प्लॉट्स्‌ को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30-04-2022 तक MASA सहित कब्जा देना Bikar करें और देय स्टाम्प Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करना छुनिश्चित Be / विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 06-70--2075 से दिनांक 30--084--2077 तक 45/— रूपये ग्रतिवर्य wa प्रतियाह (54,“- रुपये प्रति af मीटर प्रतिमाह) की दर से एवं दिनांक 6/-05--2077 से ओ सी सी सी. ITT किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की (तिथि. जो भी बाद में हो तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनयाशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना छुनिश्चित करें/ ब्याज की यह THT अंतिम थुयतान की देय eT में समायोजित की जायेयी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टियत रखते हुए (दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए ।विलम्ब हेदु ब्याज की यणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में शिक्रायतकर्ता द्वारा यदि wie अतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न BRIT) अन्य शिकायतकतयिण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप STORM गणना की जायेगी |

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है fa रेश अधिनियम 2076 की धारा 2(८०)() के अनुसार यदि RT लायू होने के बाद Hie ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से गप्रोमोटर द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः विलखित ara पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ॥८7#+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।/ यदि इससे अधिक दर से BIS धनराशि RT IPT होने के बाद आवंटी से विलम्ब eg ली ययी है तो विलस्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की थी उसी दर से गणना की जायेगी / विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतगिण को प्लॉटस का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध में [दिए ग्राविधानों की सीमा तक ही प्राप्त करने के अधिकारी हैं।/ इस आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित |स़िद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की ग्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | Page 5 of 7 E-Court . आदेश का उललघंन थू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2046 की धार--63 तथा अन्य FATA ग्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो शिकायतकतयिण को यह अधिकार होगा कि eer प्राधिकरण के माध्यम से ॥ अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें/”

उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 0t—-03-2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 30-04-2022 तक प्रश्नगत प्लॉट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / MM. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या, दिनांक 05-04-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / प्रस्तुत नहीं किया गया | है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा antat के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक | ०4-03-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी / शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का वास्तविक भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 206 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:-

“24, Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” Page 6 of 7 E-Court oe उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24

में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 0१-03-2022 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट के वास्तविक भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 05-03-2025 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 0t-03-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 25-02-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 0:-03-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस wala कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 47-04-2025. अध्यक्ष, रेरा। Page 7 of 7