उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत IRIKH34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या- NCR44/09/8565/202I मनोज कुमार सिंह बनाम रॉयलगोल्फ लिंक सिटी प्रोजेक्टस्‌ wo लि0 प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं lofted अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना The पघथांहआाश-९_?॥9886-]4 '0एश'5 में फ्लैट संख्या- T-2-S--04 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 44,68,540/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 0,59,035 /— रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 27.05.2048 के अनुसार निर्माण प्रारम्भ होने की तिथि से 36 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 27.44.2024 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, विपक्षी द्वारा यह भी आश्वासन दिया गया था कि वर्ष 2049 तक समस्त परियोजना का निर्माण पूर्ण कर लिया जायेगा, परन्तु परियोजना स्थल पर निर्माण मध्यम गति से किया जा रहा है। परियोजना स्थल का निरीक्षण करने पर यह ज्ञात हुआ है कि शीघ्र निर्माण पूर्ण कर लिया जायेगा। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र दिनांक 26.05.208, ऋण अभिलेख, जमा धनराशि की रसीदें, आवंटन पत्र दिनांक 27. 05.2048, आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए वाद योजित किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों को छिपाया गया है। प्रश्नगत परियोजना रेरा प्राधिकरण के अन्तर्गत पंजीकरण संख्या UPRERAPRJ4232 से पंजीकृत है, जिसके अनुसार परियोजना पूर्ण करने की समयावधि जून, 2023 तक अनुमोदित है। परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य फोर्स मेज्योर के कारण विलम्बित हुई है, जिनके कारक यह है कि मा. उच्चतम न्यायालय ow 2 द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.0220I9 के कारण पारियोजना की निर्माण पर रोक लगा दी गयी तथा एन.जी.टी. न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। परियोजना के अन्तर्गत आवंटियों द्वारा निष्पादित आवंटन पत्र के अन्तर्गत निहित समयावधि में धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। परियोजना कोविड TAR के कारण विलम्बित है। आवंटन पत्र के प्रस्तर-28(4) के अन्तर्गत परियोजना में हुए विलम्ब के कारक अंकित किये गये है, जो कि शिकायतकर्ता द्वारा संज्ञान में लेते हुए हस्ताक्षरित किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट We-TFI/04/8I आरक्षित करायी गयी है, जिसका कब्जा रेरा पंजीकरण के अनुसार जून, 2023 तक उपलब्ध कराने का दायित्व है। परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य तीव्र गति से हो रहा है। अतः विपक्षी द्वारा wera शिकायत को निरस्त करने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव?

2. an शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? 3... क्या शिकायतकर्ता की यूनिट सबवेंशन स्कीम में होने के कारण विपक्षी को कब्जे की तिथि तक ई.एम.आई. का भुगतान करने के लिए निर्देशित किया जाना एवं शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी प्री-ई.एम.आई. को रिफण्ड दिलाया जाना उचित है? निस्तारण बिन्दु dee बिन्दु de- इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिनांक 44.02.2049 को परियोजना में यथास्थिति बनाये रखने के आदेश पारित किया गया है। माननीय एन.जी.टी. द्वारा 2007 से 209 तक माननीय एन.जी.टी. द्वारा वर्ष 2047 से 2049 तक भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगाया गया। दिल्ली NCR F बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04. 44.20I9 को निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। परियोजना में निर्माण कार्य, a

कोविड-49 के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में माननीय न्यायालयों द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। माननीय एन.जी. टी. द्वारा नवम्बर, 2047 से जनवरी, 20:8 तक तथा अक्टूबर, 2048 से दिसम्बर, 20:8 तक तथा अक्टूबर, 2049 से जनवरी, 2020 तक प्रदूषण के नियंत्रण के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिसके कारण विकासकर्ता निर्माण कार्य पूर्ण करने में असमर्थ रहा। मा. उच्चतम MT द्वारा किसान आन्दोलन को ध्यान में रखते हुए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। परियोजना में निर्माण कार्य, कोविड-49 महामारी के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है। इस सम्बन्ध में फ्लैट केता अनुबन्ध में निम्नलिखिल vectra है:-- On the request of the Allottee, it is clarified that the Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the said Villa to the Allottee is the essence of the Agreement. Accordingly, the Promoter will strive to deliver the possession of the said unit as per the schedule for possession and the terms and conditions agreed in the said Agreement, or date mutually agreed by which is given in the next paragraph, subject to Force Majeure conditions defined in the said agreement and the provisions of Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 read with the Uttar Pradesh Real Estate (Regulation and Development) Rules, 206. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील HeT-73029 /4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and py garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.] Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील Pem—3029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"l2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.20:9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04. "के 5

44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन 66+2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 4.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 + 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06. 06.2020 को alfas—t9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Tage बिन्दु den निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है|

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 27.05.2048 के अनुसार निर्माण प्रारम्भ होने की तिथि से 36 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 27.44200 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, विपक्षी द्वारा यह भी आश्वासन दिया गया था कि ay 20i9 तक समस्त परियोजना का निर्माण पूर्ण कर लिया जायेगा, परन्तु परियोजना स्थल पर निर्माण मध्यम गति से किया जा रहा है। परियोजना स्थल का निरीक्षण करने पर यह ज्ञात हुआ है कि शीघ्र निर्माण पूर्ण कर लिया जायेगा। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए वाद योजित किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों को छिपाया गया है। wera परियोजना रेरा प्राधिकरण के अन्तर्गत पंजीकरण संख्या UPRERAPRJ4232 से पंजीकृत है, जिसके अनुसार परियोजना पूर्ण करने की समयावधि जून, 2023 तक अनुमोदित है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट आरक्षित करायी गयी है, जिसका कब्जा रेरा पंजीकरण के अनुसार जून, 2023 तक उपलब्ध कराने ae) [ दायित्व है। परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य तीव्र गति से हो रहा है। अतः विपक्षी द्वारा werd शिकायत को निरस्त करने का अनुरोध किया गया है। रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-48() में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये है :- Section 728 (0) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है|)

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- | के "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 27.4.2024 + 68 दिन अर्थात्‌ 03.02.2022 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " . f ‘ अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" के

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)(0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 ,// 2020 “war बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स wife. बनाम पूनम सूद एवं ara” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है Be

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20I6, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका wen-vh-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:- YY / 0

On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020.....................५.५५५-५००- and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, QOL 8. ececeeteseeneeeeseetenes Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत |४टा.१ + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोकक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया SMCLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि we बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर 8 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को विपक्षी से कब्जे की तिथि तक ई-एम.आई. का भुगतान करने के लिए निर्देशित किया जाना एवं भुगतान की गयी प्री-ई.एम.आई. को रिफण्ड दिलाया जाना उचित है? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। os i2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा कब्जे तक बैंक ऋण की मासिक किश्तों का भुगतान करने का आश्वासन दिया गया था परंतु भुगतान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को कब्जे की तिथि तक ई.एम.आई. का भुगतान करने हेतु आदेशित करने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन मे त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र दिनांक 26.05.208 दाखिल किया गया, जिसके प्रस्तर संख्या-4 व SCHEDULE-| मे कहा गया है कि :-

The Borrower has informed IHFL about the scheme of arrangement between the Borrower and the Builder in terms whereof the Builder hereby assumes the liability on account of interest payable by the Borrower to IHFL during the period to be referred to as the “Liability period” in terms of 24 months, from the date of first disbursement of loan facility i.e. till 29.05.208...09.06.202 and/or any other period as agreed by and between the borrower and the Builder, more particularly referred under Schedule I annexed herein (the Liability period is referred to as Assumed liability for the Builder”). It is however agreed that during the liability period the payment of assumed liability is joint and several by and between the Borrower and the Builder. The assumption of liability by the Builder, in no manner whatsoever releases, relinquishes and/or reduces the liability of the Borrower and that same shall not be affected in any manner on account of any difference and /or dispute between the borrower and the Builder under the arrangement between them.

स्पष्टतया इस पत्र क॑ अनुसार विपक्षी द्वारा पुष्टि की गई है कि बैंक से प्राप्त ऋण की धनराशि के सापेक्ष प्री-ई.एम.आई का भुगतान दिनांक 09.06.2024 तक बिल्डर द्वारा की जाएगी। त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र दिनांक 26.05.208 विपक्षी द्वारा हस्ताक्षरित किया गया है तथा उक्त पत्र शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथनों के समर्थन मे दाखिल किया गया है। विपक्षी द्वारा उक्त पत्र की पर कोई आपत्ति अपने प्रतिवाद पत्र में अंकित नहीं की गई है। अतः विपक्षी वर्णित अवधि के लिए बैंक ऋण के मद में प्राप्त धनराशि की प्री-ई.एम.आई देने के लिए उत्तरदायी है। उपरोक्तानुसार विपक्षी अनुबन्ध में निहित प्राविधान के अनुसार 29.05.2048 से 09.06.2024 तक प्री-ई.एम.आई. धनराशि भुगतान करें अथवा कक्तानुसार प्री-ई.एम.आई. की अवशेष देय धनराशि विपक्षी अंतिम भुगतान समायोजित करें| तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। “५ 42 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट्स की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2023 तक ओ. सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 03.02.2022 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार ue wap होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 09.06.202 तक बैंक को अदा की जाने वाली प्री-ई.एम.आई की धनराशि, यदि अवशेष हो अथवा शिकायतकर्ता द्वारा उसका भुगतान किया गया हो, तो उसे अंतिम देय धनराशि में समायोजित करना सुनिश्चित करें। 33

5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक De /f / 2022 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण