उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-.04ए आदेश अन्तर्गत धारा-3 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :-- NCRI44/09/8403/202 अनूप पोखरियाल बनाम गौड़संस हाई-टेक इन्फास्ट्रक्‍्चर प्रा० लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Gaur City Mall ¥ यूनिट we-i843 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 30,44,425,/- रूपये थी और शिकायतकर्ता द्वारा 34,42,278/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में लगभग 3 af का विलम्ब हुआ है और अब तक न तो कब्जा दिया गया है और न ही शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के ब्याज का कोई भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा एम.ओ.यू. दिनांक t90:206 के अनुसार wale रिटर्न का भुगतान करने में डिफॉल्ट किया गया है और न ही अभी तक सम्बन्धित प्राधिकरण से ओ.सी. #सी.सी. प्राप्त किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी समस्त देयों का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा दिसम्बर 208 तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। उभय ver के आवंटन पत्र दिनांक 44.:220i5 को निष्पादित कराया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा गलत तरीके से यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि को अंकित नहीं किया गया है। इसलिए कब्जा दिये जाने की अवधि 3 वर्ष माना जाना उचित होगा, जो कि दिसम्बर 2048 तक प्रदान करना था। उभय पक्ष के मध्य एक एम.ओ.यू. दिनांक 49.04.206 को निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा आश्वासन दिया गया कि वह 30,.4/—- रूपये प्रतिमाह की दर से एश्योर्ड रिटर्न of 2

का भुगतान करेंगे, परन्तु विपक्षी द्वारा अक्टूबर 2020 तक एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान किया गया और अग्रिम एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान करना बन्द कर दिया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, एम.ओ.यू. के अनुसार अवशेष wad रिटर्न का भुगतान कराये जाने, मेंटेनेन्स चार्ज वास्तविक कब्जे की तिथि से अधिरोपित किये जाने, अवैद्य माँगों को हटाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 44.42.2045 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी। विपक्षी द्वारा जवाब दिनांकित 22.44.2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और अन्य आवंटियों एवं शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Gaur Suites" में कॉमर्शियल यूनिट /शॉप Fo-7843 बुक करायी गयी, जिसके सम्बन्ध में एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांक 44.42.2045 को निष्पादित कराया गया। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण =T-UPRERAPRJO934 है। रेरा में परियोजना के पूर्णता की तिथि 29.06.2024 थी, जो कि अब दिनांक 29.42.2024 हो गयी है। प्राधिकरण की अधिसूचना दिनांक 46.09.2049 के अनुसार चारों वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं और सक्षम प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 20.05.2024 को किया जा चुका है, जिसके आधार पर डीम्ड ओ.सी. /सी.सी. दिनांक 28.05.202 को प्राप्त हो चुका है। प्रकरण में डीम्ड ओ.सी. दिनांक 20.05.202 को मानते हुए शिकायतकर्ता को कब्जा दिनांक 06.07.2024 को ऑफर किया जा चुका है।

दिल्‍ली NCR में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योकि दिल्‍ली NCR में किसानों द्वारा do जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 2046 में दिनांक 40.44.2046 से दिनांक 09.04.2047 तक की अवधि (60 दिन) के कै v

लिए, वर्ष 20:7 में दिनांक 09.::207 से दिनांक 7.4.207 तक की अवधि (9 दिन) के लिए, वर्ष 2048 में दिनांक o4.:4.208 से दिनांक 40.44.208 तक की अवधि (40 दिन) के लिए सम्मिलित हैं। वर्ष 209-2020 में दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.2049 तक (6 दिन), दिनांक 04.::.20:9 से दिनांक 44.02.2020 तक (02 दिन) निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 297 दिनों का ग्रेस पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है और पीठ द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख किया है। शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 06.07.2024 को दिया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। ऐसे में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-49(0) का उल्लंघन किया गया है। अतः इन आधारों पर विपक्षी द्वारा tr नियमावली के नियम-33(3) का उल्लेख करते हुए, शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में Re पिटीशन संख्या-43029 / 4985 एवं अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण का पत्र दिनांक 44.02.2020, पत्र दिनांक 04.44.2049, पत्र दिनांक 08.44.2049, पत्र दिनांक 04.44. 2049, पत्र दिनांक 25.40.2049, पत्र दिनांक 42.44.2048, पत्र दिनांक 44.4.2049, पीठ द्वारा पारित आदेशों की प्रतियाँ, परियोजना से सम्बन्धित वांछित प्रमाण पत्र की प्रतियाँ, प्रोफार्मा इन्चाईस /चालान दिनांक 20.05.2024 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- t. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो wud? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा Ses ओ.सी/सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 3. विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता पर किस अवधि से मेटेनेन्स चार्ज अधिरोपित करना चाहिए ? 4. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? ar निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु vem- इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर secu होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि दिल्‍ली NCR F पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योकि दिल्ली NCR में किसानों द्वारा ds जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44.02. 2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029 ,/ 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 2046 में दिनांक 40.4.2046 से दिनांक 09.04.2047 तक की अवधि Go दिन) के लिए, वर्ष 20:7 में दिनांक 09. 44.20I7 से दिनांक 47.44.2047 तक की अवधि (७ दिन) के लिए, वर्ष 2048 में दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 40.44.208 तक की अवधि (i0 दिन) के लिए सम्मिलित हैं। वर्ष 209-2020 में दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.2049 तक 6 दिन), दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक (402 दिन) निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 297 दिनों का ग्रेस पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है और पीठ द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख किया है।

पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के पृष्ठ संख्या-3 पर फोर्स मैज्योर को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्न प्रकार है :- Force Majeure Clause:- means any event or combination of events or circumstances beyond the control of the company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable precaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the company’s ability to perform obligations under this allotment, which shall include but not be limited to: (a) (b) (०) (५) (९) (f) (g) उपरोक्‍तानुसार फोर्स मैज्योर की जो परिस्थितियाँ अंकित की गयी है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो का उल्लेख किया है, जो कि प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुईं। फोर्स मैज्योर की परिभाषा में लॉक-आऊट सम्मिलित है। इसके अतिरिक्त न्यायालय द्वारा स्थगन आदेश, न्यायालय के अन्य और सरकार द्वारा जारी किये गये निर्देश "Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters explosions or accidents, air crashes and shipwrecks, act of terrorism. Strikes or lock outs, industrial dispute. No-availability or cement, steel or other construction material due to strikes of manufacutres, supplies, transporters or other intermediaries or due to any reason whatever. War and hostilities or was, riots, bandh, act of terrorism or civil commotion

The promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party/company from complying with any or all the terms and conditions as agreed in this allotment; or any legislation, order or rule or regulation made or issued by the Govt. or any other authority or if any competent authority(ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said project/said Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices notifications by the competent authority(ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or; for any reason whatsoever." सम्मिलित हैं। कब्जा फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन देना था। आवंटन पत्र के प्रस्तर-46 में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- 6. That the construction of the project is likely to be completed as early as possible, the following can affect to Os that, regular and timely payments by the allottee(s), availability of building material etc. any dispute with the contractor, change of laws by Government/ local authorities/ any court orders/ force majeure circumstances etc. No claim by way of damage, compensation shall lie against the company in case of delay in handing over the possessionon account of the aforesaid reasons or any other reasons beyond the control of the company.

माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 40.44.2046 के पृष्ठ संख्या-47 पर निम्नलिखित उल्लेखित है :- "6, All the construction, demolition activities and transportation of construction material shall be stopped temporarily till the ambient air quality standards are brought down below the severe pollution standards afore- stated." List the matter for further directions on 9th January, 207. साक्ष्य द्वारा यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि उक्त अस्थाई आदेश कब तक लागू रहा एवं दिनांक 09.04.2047 को क्‍या आदेश पारित हुए। माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.44.2047 के पृष्ठ संख्या-6 पर निम्नलिखित उललेखित है :- l. All the construction (structural) activity of any kind in the entire NCR is hereby prohibited and will not be carried on by any person, private or Government Authority in the entire NCR till the next date of hearing. However, the internal finishing and interior work (causing no dust whatsoever) where no construction material is used can be carried on. List these matters on Tuesday that is |4th November, 207 when we will consider whether these directions should be vacated or continued for any longer time. माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 47.44.2047 के पृष्ठ संख्या-5 पर निम्नलिखित seta है :- प्>

The Eastern and Western Express highway have already been permitted and are hereby permitted to continue their construction work but all construction activity should take all preventive and precautionary steps to ensure that they do not generate pollution by dust which is beyond the prescribed limits. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 ,/ 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.

We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with र5.] Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- ॥2., That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon ™)

Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more.” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय was. /EPA के आदेश दिनांक 09.:.20i7 एवं दिनांक 47.4.2047 में 9 दिन (दिनांक 09.44.2047 से दिनांक 47.44.2047), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये प्रेस नोट में 40 दिन (दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 40..20i8), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.40.2049 में 2.5 दिन (दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.2049 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक), दिनांक 04.44.2049 में 5 दिन (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 08.4.20i9 तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.:2.20I9 F पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.::.20I9 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक Ua 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 9+0+2.54+35+33 = 89.5 (90 in round figures) दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। >

समस्त सुसंगत तथ्यों पर feared उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा विनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु een—7 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी/सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा है कि प्राधिकरण की अधिसूचना दिनांक 46.09.2049 के अनुसार चारों वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं और सक्षम प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 20.05.202 को किया जा चुका है, जिसके आधार पर डीम्ड ओ.सी./सी.सी. दिनांक 28.05.2024 को प्राप्त हो चुका है। बिल्डर के अनुसार प्रकरण में डीम्ड ओ.सी. दिनांक 20.05.2024 को मानते हुए शिकायतकर्ता को कब्जा दिनांक 06.07.20204 को ऑफर किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उल्लेखित है :-

An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; a5) १0 Provided further that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be.

उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि (क) बिना पूर्णता प्रमाण पत्र कब्जा नहीं दिया जा सकता, व, (ख) यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। वर्तमान मामले में यदि यह मान लिया जाये कि सभी प्रमाण पत्रों सहित पूर्ण प्रार्थना पत्र दिया गया तथा तीन माह तक उस पर कोई आपत्ति नहीं हुई, तो भी उक्त प्राविधानों के अनुसार दिनांक 24.08.2020 से (सी.सी. के आवेदन पत्र के तीन माह के उपरान्त) पूर्व कब्जा ऑफर नहीं किया जा सकता था, जबकि कब्जा दिनांक 06.07.2024 को ऑफर कर दिया गया। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता की यूनिट कॉमर्शियल प्रोजेक्ट में है और उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 के प्राविधान कॉमर्शियल प्रोजेक्ट पर लागू नहीं होते है। दिनांक 44.42.20i5 के अनुबन्ध के पृष्ठ संख्या-5 पर अंकित प्रस्तर-2 व 3 निम्न प्रकार है :- 2. That proposed project GAUR SUITES at GAUR CITY MALL is having commercial spaces of various size and dimension. multiplex, suites and club house etc., entire building is for commercial usage. The building plans of proposed project have been duly submitted/sanctioned to/by the Development Authority c कि 44 3. That proposed project GAUR SUITES at GAUR CITY

MALL will not be governed/subject to the provisions of The Uttar Pradesh Apartment __ (Promotion of Construction, Ownership and Maintenance) Act, 20I0 (hereinafter referred to as ACT), As per section 2 of the Act, shopping malls and multiplexes are specifically excluded from its purview. Thus the very Act entails non application of its provisions upon shopping malls and multiplexes. अतः wa बिल्डर द्वारा यह we किया गया है कि प्रश्नगत यूनिट कामर्शियल है तथा यह दोनों पक्षों को मान्य है कि इस पर यूपी. अपार्टमेन्ट एक्ट के प्राविधान लागू नहीं होते। अनुबन्ध के प्रस्तर-35 में स्पष्ट किया गया है कि प्रश्नगत यूनिट का केवल कॉमर्शियल उपयोग ही हो सकता है। स्पष्टतया यह निष्कर्ष निकलता है कि “डीम्ड कम्पलीशन” की यूपी. अपार्टमेन्ट एक्ट में दी गई व्यवस्था इस मामले में लागू नहीं होगी। स्पष्टतया इस मामले में कब्जा ऑफर करते समय (दिनांक 06.07.2024) निर्माण कार्य पूर्ण होकर ओ.सी. सहित कब्जा दिया गया हो, यह स्पष्ट नहीं होता। ऐसी स्थिति में सिविल अपील संख्या 6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के क्रम में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3

बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता पर किस अवधि से मेटेनेन्स चार्ज अधिरोपित करना चाहिए ? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा मेंटेनेन्स चार्ज वास्तविक कब्जे की तिथि से अधिरोपित किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल जवाब में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के प्रस्तर-49 व प्रस्तर-33 में निम्नलिखित उल्लेखित है:- OW 42 20. That the monthly maintenance charges shall commence from the date of possession or after the expiry of date mentioned in the letter of offer for possession. 33. That the non-refundable interest free maintenance security (IFMS) is payable to the company @ Rs. ----- /- per sq. ft. of the super built-up area of the lockable office space. The monthly maintenance charges in advance is also applicable and payable that will be charged through the electricity meter and the amount will be utilized for electricity expenses, cleaning, maintenance of lifts, parks, road, security and other amenities. *Presently the rate of monthly maintenance charges has been decided for lockable office space @ Rs.----/- per sq. ft. for the Super-Built up area, these rate will be finalized by the company considering the rates of consumable and wages etc. at the time of possession shall be final and binding." प्रकरण में कथित कब्जा ऑफर पत्र की प्रति दाखिल नहीं की गयी है। अतः

मेंटेनेन्स देने की कोई तिथि निर्धारित की गयी हो यह ज्ञात नहीं हो सका। वर्णित स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता पर रेरा अधिनियम की aRIH-I(4(b) के प्राविधान के अनुसार ओ.सी. मिलने के बाद जारी किये गये कब्जा ऑफर पत्र की तिथि से 90 दिन के बाद से मेंटेनेन्स ooo अधिरोपित करेगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना में लगभग 3 वर्ष का विलम्ब हुआ है और अब तक न तो कब्जा दिया गया है और न ही शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के ब्याज का कोई भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी समस्त eat का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा दिसम्बर 2048 तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। उभय पक्ष के आवंटन पत्र दिनांक 44.42.2045 को x जे निष्पादित कराया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा गलत तरीके से यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि को अंकित नहीं किया गया है। इसलिए कब्जा दिये जाने की अवधि 3 वर्ष माना जाना उचित होगा, जो कि दिसम्बर 2048 तक प्रदान करना था। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 06.07.202 को जारी किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। ऐसे में शिकायतकर्ता द्वारा रेश अधिनियम, 2046 की धारा-49(0) का उल्लंघन किया गया है। रेरा अधिनियम की aeia() 4 निम्न प्राविधान दिये गये हैं :- Section 728 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार dal को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं of 4 अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांक 44.2.2045 की प्रतिलिपि उपलब्ध है, परन्तु इसमें यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि अंकित नहीं की गयी है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--3534 ,/ 2047 “Set फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

“Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to था irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली पर उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांक 44.42.2045 की प्रतिलिपि उपलब्ध है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता को दिनांक 44.42.2045 से 3 वर्ष अर्थात्‌ दिनांक 44.42.2048 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। SS i5

इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 90 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित 2) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,//2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 44.42.2048 + 90 दिन अर्थात्‌ दिनांक 42.03.2049 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स waar प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section [8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter oli” 46 interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। RI एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(4) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा flow के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- a १7 "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(29)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि उभय पक्ष के मध्य एक एम. ay, दिनांक 49.04.2046 को निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा आश्वासन दिया गया कि वह 30,444/— रूपये प्रतिमाह की दर से एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान करेंगे, परन्तु विपक्षी द्वारा अक्टूबर 2020 तक एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान किया गया और अग्रिम एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान करना बन्द कर दिया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा एम.ओ.यू. के अनुसार अवशेष was रिटर्न का भुगतान कराये जाने का अनुरोध किया गया है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा ऐसा कोई एम.ओ.यू. एवं अभिलेखीय साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा किस अवधि तक अथवा किस दर से एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान किया जाना था साथ ही यह भी स्पष्ट नहीं है कि रेरा अधिनियम के किस प्राविधान के अनुसार इस देयता के विषय में आदेश पारित किया जा सकता है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ता उक्त अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

|. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 3.052022 तक AG we 8 ओ.सी / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 42.03.2049 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्ब ब्याज के रूप में शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+H प्रतिशत की दर से धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। यदि इस इकाई के सम्बन्ध में पूर्व में कोई भुगतान बिल्डर द्वारा किया गया है, तो वह धनराशि उक्त देय धनराशि में समायोजित की जायेगी।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी, शिकायतकर्ता पर रेरा अधिनियम की aR-iI(4\(b) & प्राविधान के अनुसार ओ.सी. मिलने के बाद जारी किये गये कब्जा ऑफर पत्र की तिथि से 90 दिन के बाद से मेंटेनेन्स aoa anita करेगें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। VA i9 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक Do aia bo /o> /2022 a ee (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण