उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत WEA-NCR44/09/8288/202 सुरेन्द्र नाग बनाम वेव मेगासिटी सेंटर प्रा लि प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट संख्या-30/222] बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 66,6,772 /— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 22,64,98/- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 44.04.2048 के प्रस्तर-7. 4 के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि दिनांक 30.06.2020 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी की परियोजना लगभग 2 वर्ष विलम्बित है और अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जबकि उनके द्वारा माँग के अनुसार सभी धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 44.04.2048 की प्रति, खाता विवरण, पेमेंट प्लॉन, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा किसान आंदोलन को द्राक्षतिगत रखते हुए 202 से 20I7 तक निर्माण पर रोक लगा दी गई थी तथा एन.जी.टी. न्यायालय के द्वारा प्रदूषण के नियंत्रण के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। दिल्‍ली NCR ¥ बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। परियोजना में निर्माण कार्य, कोविड--49 महामारी के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है। परियोजना से सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा अवैधानिक माँग की गयी, a जिराके कारण सी.आई.आर.पी. तंथा ato इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड, 206 के अन्तर्गत एन.सी.एल.टी. न्यायालय, नई दिल्ली के समक्ष दिनांक 26.0.2020 को सुनवाई की गयी, जिसमें न्यायालय द्वारा आदेश सुरक्षित कर लिया गया, तथा इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड क॑ अधीन याचिका योजित करने के उपरांत अधिनियम की धार 43(॥) को दृष्टिगत रखते हुए “कॉर्पोरेट इंसलोवेनकी रेसोल्यूशन प्रोसेस” की कार्यवाही मे हुए लेनदेन को “प्रीफरेन्शल टट्रैन्सैक्शन” माना जाएगा। उपरोक्त याचिका के कारण विपक्षी द्वारा जमा धनराशि भुगतान करना रोक दिया गया। अतः विपक्षी द्वारा एन.सी.एल.टी. में लम्बित याचिका के निस्तारण तक प्रकरण को Abeyance में रखे जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर. निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4. क्या प्रश्नगत परियोजना का रेरा में पंजीकृत कराया जाना अपेक्षित है ? 2 क्या परियोजना एन.सी.एल.टी. में लम्बित याचिका के कारण शिकायत का निस्तारण करना वैधानिक है अथवा नहीं ?

3. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 5. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्ज। एवं विलग्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? ate हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु Ho 4 बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि gar yea परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं क्या इस प्रकरण की. सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण को है? प्रथम स्वरूप यह विचार किया जाना आवश्यक है कि क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। इस सम्बन्ध में पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की परियोजना ए/५४८०८०-3४ रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण संख्या- रे 3 UPRERAPRJ3337 है, जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना ऑनगोईंग प्रोजेक्ट की श्रेणी में और यह रेरा के क्षेत्राधिकार में है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 /202 “मैसर्स wea प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are — affected. At the same time, it will apply after getting the on- ; going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू हौने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईग” परियोजनमायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के staid से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें | विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें | तद्नुसार बिन्दु dear निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या परियोजना एन.सी.एल.टी. में लम्बित याचिका के ort शिकायत का निस्तारण करना वैधानिक ऐ॥ अथवा नहीं? विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि याचिका Wea (IB)-97(PB)/202I माननीय एन.सी.एल.टी. न्यायालय, नई दिल्ली द्वारा दिनांक 26.40.2024 को आदेश सुरक्षित कर लिया गया था, जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। उक्त याचिका के 2 आधार पर विपक्षी द्वारा प्रश्शगत शिकायत को पोषणीय न मानते हुए स्थगन के आदेश पारित करने का तथ्य अंकित-किया गया है। इस सम्बन्ध में इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड, 2046 के अन्तर्गत धारा-44 में निम्न प्राविधान है-- *4. (0) Subject to provisions of sub-sections (2) and (3), on the insolvency commencement date, the Adjudicating Authority shall by order declare moratorium for prohibiting all of the following, namely:— (a) the institution of suits or continuation of pending suits or proceedings against the corporate debtor including execution of any judgment, decree or order inany court of law, tribunal, arbitration panel or other authority; ‘ (b) transferring, encumbering, alienating or disposing of by the corporate debtor any of its assets or any legal right or beneficial interest therein; (c) any action to foreclose, recover or enforce any security interest created bythe corporate debtor in respect of its property including any action under the Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act, 2002;

(d) the recovery of any property by an owner or lessor where such property isoccupied by or in the possession of the corporate debtor. उपरोक्त प्राविधान से स्पष्ट है कि माननीय एन.सी.एल.टी. न्यायालय द्वारा इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड की oreio के अन्तर्गत दाखिल याचिका को स्वीकार करते हुए अधिनियम की m4 के अन्तर्गत मोरटोरियम के आदेश पारित किये जाने के बाद सम्बन्धित पक्षकारों के, अन्य किसी भी न्यायालय, न्यायाधिकरण, मध्यस्थता 'पैनल या अन्य प्राधिकरण में किसी भी निर्णय, feat या आदेश के निष्पादन सहित कॉर्पोरेट देनदार के खिलाफ लंबित मुकदमों या कार्यवाहीयां स्थगित हो जाएंगी | o वर्णित स्थिति में उपरोक्त प्राविधान से स्पष्ट है कि "कॉर्पोरेट देनदार" द्वारा दाखिल याचिका में मुख्य da एन.सी.एल.टी., नई दिल्ली द्वारा मोरटोरियम. के आदेश पारित नहीं किया गया है, जिस कारण इन्सॉल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड, 20:6 की धारा-44() के क्लॉज (a), (0), (०), (0) में दिये हुए फोरम एवं न्यायालयों की कार्यवाही पर धारा-44 की रोक लागू नहीं होगी। ऐसे में प्रस्तुत शिकायत का निस्तारण करने पर कोई निषेध नहीं है | यदि मा. एन.सी.एल.टी. द्वारा द्वारा भविष्य मे कोई आदेश पारित किया जाता है तो विधीनुसार कार्यवाही की जाएगी | तद्नुसार बिन्दु संख्या- Frente किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 | बिन्दु संख्या 3 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 ,/ 2024 “मैसर्स =a प्रोमोंटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य“ में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54, From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on- . going projects and future projects registered under Section 3 lo prospectively follow the mandate ol the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा Ks

में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर seca होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगाया गया। दिल्‍ली [८४ में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.t4.20I9 को निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। परियोजना में निर्माण कार्य, wfas—i9 के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में माननीय न्यायालयों द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। माननीय एन.जी.टी. द्वारा नवम्बर, 2047 से जनवरी, 20i8 तक तथा अक्टूबर, 20i8 से दिसम्बर, 208 तक तथा अक्टूबर, 2049 से जनवरी, 2020 तक प्रदूषण के नियंत्रण के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिसके कारण विकासकर्ता निर्माण कार्य पूर्ण करने में असमर्थ रहा। मा. उच्चतम न्यायलय द्वारा किसान आन्दोलन को ध्यान में रखते हुए जनवरी, 2042 से जनवरी, 2047 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी oft) परियोजना में निर्माण कार्य, afas—t9 महामारी के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है।

इस सम्बन्ध में फ्लैट केता अनुबन्ध के प्रस्तर-7.2 निम्नलिखिंल उलल्‍लेखित है:- The developer/promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the premises/unit is the essence of the agreement. The developer/promoter, based on the approved plans and specifications (subject to any - amendments made by the competent authority, as provided hereinbefore), assures to hand over possesion og the premises/unit on/or before 30-june-2020 unless there is delay or failure due to war, flood, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature, public nuisance or ' riots or agitrations and change in governmental or Y

competent authority’s policy, directions, laws (including, any statute, ordinance, rule, regulation, judgemnet, notification, order, decree, permission, license or approval), _ including but not limited to, expropriation or compulsory acquisition by any government/noida etc. Of any part of the “said project” or rights therein, affecting the regular . development of the real estate project (“force majeure”). If, however, the completion of the project is delayed due to the - force majeure conditions then the allottee(s) agrees that the developer/promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the premises/unit; : provided that such force majeure condition are not of a nature, which make it impossible for the contract to be * implemented. The allottee(s) agrees and confirms that, in event it becomes impossible for the promoter to implement the project due to force majeure conditions, then this | allotment shall stand terminated and _— the developer/promoter shall refund to the allottee(s) the entire | amount received by the developer/promoter from the allotment within 45 days from the date and without interest. After refund of the money paid by the allottee(s), the allottee(s) agrees that he/she shall not have any rights, claims etc. Against the developer/promoter and that the developer/promoter shall be released and discharged from all its obligations and liabilities under this agreement.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. oY We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs. Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20l9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

॥]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. SS

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04. 44.2049 से दिनांक 09.42.209) एवं 33 दिन 66+2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06. 06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 freak किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 बिन्दु संख्या-5 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

“शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 44.04.208 के WeAR-7.4 के अनुसार दिनांक 30.06.2020 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी की परियोजना लगभग 2 वर्ष विलम्बित है और अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जबकि उनके द्वारा माँग के अनुसार सभी धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 30.06.2020 को जारी किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपषक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना से सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा अवैधानिक माँग की गयी, जिसके कारण सी.आई.आर.पी. ) 0 तथा aio इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड, 2006 के अन्तर्गत एन.सी.एल.टी. न्यायालय, नई दिल्‍ली के समक्ष दिनांक 26.0.2024 को सुनवाई की गयी, जिसमें न्यायालय द्वारा आदेश सुरक्षित कर लिया गया। उपरोक्त याचिका के कारण विपक्षी द्वारा जमा धनराशि भुगतान करना रोक दिया गया। रेरा अधिनियम, 206 की er—i9(4) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये है :- Section 78 (0) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the

allottee wishes to withdraw from the project, without ' prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be * prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि ule ved ९ग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ:पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है।) ? 2 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April . 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2020 + 68 दिन अर्थात्‌ 06.09. 2020 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन uefa. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allotlee wishes to withdraw {from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of 2 2 the delay suffered by the allottee who has’ paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 Ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) H प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स कें डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the ? 43 apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-42238 / 2048 “पायनियर ada लैन्ड एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन weed” में दिनांक 02.04.20:9 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the * statutory Rules i.e. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 207 @0.7% S.I. p.a. The Respondent — Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent - Flat Purchaser had to pay , Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the . National Commission was just and fair.

wg यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2047 के द्वारा वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (Interest )0.7% SLpa)d दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्‍्य किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के TR 8.4 में यह उललेखित है कि :- The National Commission has rightly awarded Interest @l0.7% S.I. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana prs 44 Real. 2] Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.207 i.e. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest. अत: यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “wal festa कंस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है किः-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.! (MCLR+) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20l8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring . to our notice any Rule in the Rules, 20l6, providing otherwise. ‘ys 5

तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420,/ 2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः- On 2.09.20l9 the respondent authority directed the , petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + |% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on . 07.02.2020................---००«ल्‍_्«० and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the - refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, : QOLB.reecsseesescseerereeeseees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under ' Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः: उपरोकतानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च' न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और wala ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा .(विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ४८ा,२+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। cage बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.07.2022 तक ait. v 46 सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 06.09.2020 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में ४८,₹+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Azali) के अनुसार यदि W लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगंत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि. विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक -QS/ ०५ /2022 enn 2. _ | (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण