उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय डब्ल्यू टी सी नोएडा डेवलपमेंट कम्पनी प्रा.लि. पता- ग्राउण्ड फ्लोर 09 प्लाजा, एम--6 जसोला, डिस्ट्रिक्ट सेंटर, दिल्ली प्रतिवादी पीठासीन : भानु प्रताप सिंह (सदस्य) प्रतिनिधित्व परिवादीगण की ओर से : सुश्री जूही सक्सेना, सुश्री साझा झा व श्री सैय्यद हासिम इकबाल,अधिवक्ता प्रतिवादी की ओर से : श्री अनूप गुप्ता, अधिवक्ता परिवाद : परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। उक्त सभी शिकायते परियोजना WTC NOIDA से सम्बन्धित है तथा तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। अतः उक्त समस्त परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये परिवाद संख्या एनसीआर444 /09 /8080 / 2024 भावेश कुमार पटाडिया के अग्रणी परिवाद के साथ एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। Page l गौतमबुद्धनगर पीठ-3 क, शिकायत संख्या पक्षकार नाम अनुबंध / अधिपत्य दिये यूनिट भुगतान की गयी सं. आवंटन पत्र | जाने की तिथि | संख्या धनराशि रु0 अतिरिक्त अवधि के साथ 4 | wralenei44 / 09 / 88080 /2024 | भावेश कुमार | 49-04-2047 | नवम्बर 2079+42 | ID-B-05-024 | GO 32,97,833 / - पटाडिया माह / नवम्बर 2020 2... एनसीआर।44 /40 / 82884 /202 | निशा Ta 3-03-204 | 36 माह/म 4D-B-0-02 | 0 34,28,688 /— राजीव रस्तोगी 2047 3. | एनसीआर444 / 09 /8295 /202 | तेजल भावेश भाई. | 47-02-208 | नवम्बर 209+2 | D-A-20-03 | BO 37,07,200 /- पटाडिया माह / नवम्बर 2020 बनाम अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. लिखित अभिकथन 2. अनुबंध पत्र 3. जमा की गयी धनराशि की रसीद

4. प्रतिउत्तर पत्र (भावेश कुमार पटाडिया एवं तेजल भावेश पटाडिया) 5. शपथ पत्र-भावेश अशोक कुमार पटाडिया प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये qe 4. प्रतिवाद पत्र 2. अनुबंध पत्र 3. लिखित बहस 4. परियोजना विस्तारित कार्यालय आदेश दिनांक 03.07.2020 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-- (क) संक्षेप में परिवादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना WIC NOIDA गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई संख्या आरक्षित कराई गयी जिसके एवज में तालिका में अंकित धनराशि प्रतिवादी को भुगतान किया गया। परियोजना विलम्ब होने के कारण परिवादीगण ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया। परिवादी-भावेश कुमार पटाडिया की ओर से लिखित अभिकथन में यह उल्लिखित किया गया है कि इकाई का | अधिपत्य 30 नवम्बर तथा 4१2 माह में दिया जाना था। परियोजना 9 माह विलम्ब है, प्रतिवादी ने अभी तक इकाई का अधिपत्य नहीं Page 2 दिया। प्रतिवादी एश्योर्ड रिर्टन धनराशि भी भुगतान नहीं कर रहा है। परिवादी को इकाई का अधिपत्य मय विलम्बित अवधि ब्याज 48 प्रतिशत की दर से दिलाया जाए। अतः: परिवादी ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, एश्योर्ड रिर्टन धनराशि 42 प्रतिशत की a से व मानसिक उत्पीडन हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया है कि ' The complaint of the complainant is neither maintainable in law nor on facts. The complaint has been filed with malicious intention in order to derive wrongful gains from the respondent company. The complaint is nothing but an attempt to blacmail the respondent company. Therefore instant complaint is not maintainable and is liable to be rejected. That the respondent company is developing an IT/ITES project WTC Noida on a plot bearing Number TZ-3A & 3B, Sector-Tech Zone, Greater Noida Industrial Development Area. The project consists of different Towers namely WTC One A, One B, One C, Singnatur, SCS, Plaza, One D. Non-Lockable Unit shall mean a self managed space through the lease facilitation centre and such space though identified but not demarcated by walls or any other material from the adjacement units and such units which can be used with adjacent units to create a larger space, which may extent to the whole or part of the entire floor plate. Government has already declardd period of six months from 24.03.2020 as force majeure period due to covid-9 and therefore, Page ———<x—_ «Paes complainant would not be entitled for pre-possession return for said force majeur period (i.e from March 2020 till August 2020). Even due to sperad of second wave of pandemic COVID(9, Government/ of NCT of Delhi further imposed lockdwon w.e.f 23.04.2024 till 06.06.202 and impact thereof, are force majeure event.

It is pertinent to submit here that considering the force majeure conditions forced upon by COVID 9 pandemic, Hon'ble Authority has been pleased to extend the completion date of aforesaid project by 6 months and in accordance thereof, the date of completion of the projects stands extended to 30.06.2025 whichis further extendable with any extension granted by the Hon'ble Authority. It was agreed between the parties herein that the aforesaid return shall be payable by the respondent to the complainat till the date of offer of possession of the unit no specific date was mentioned in the payment plan. Thereby the Respondent has time till 3.2.2024 for completion of the said project on or before 3.2.2024. It is pertient to submite here that considering the Force Majeure conditions forced upon by COVID 9 pandemic, Hon'ble Authority has been pleased to extend the completion date of the aforesaid project by 6 months and in accordance thereof, the date of completion of the projects stands extended to 30.06.2025. परिवादीगण द्वारा प्रस्तुत प्रतिउत्तर पत्र में प्रतिवादपत्र के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुये इकाई का अधिपत्य व एश्योर्ड रिर्टन धनराशि दिलाये जाने का अनुरोध किया गया। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। Page 4 पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु संख्या t: क्या प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2: क्या परिवादीगण इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है?

निस्तारण बिन्दु संख्या 4 पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट है कि उक्त तालिका में अंकित तिथि को परिवादीगण द्वारा इकाई आरक्षित कराई गई जिसके पश्चात्‌ तालिका में अंकित तिथि में इकाई का अधिपत्य दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में कोविड महामारी का संदर्भ प्रस्तुत किया गया। प्रतिवादी की ओर से परियोजना पूर्ण करके कब तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जाएगा। इस सम्बंध में कोई साक्ष्य व तर्क प्रस्तुत नहीं किया गया प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया कि परियोजना पूर्ण होने की तिथि जून 2025 है, जिस कारण परिवाद प्री-मैच्योर की श्रेणी में है। यहां यह स्पष्ट किया जाता है कि प्रतिवादी द्वारा हस्ताक्षारित आवंटन में इकाई का अधिपत्य दिये जाने की तिथि अंकित किया गया है जिस कारण इकाई का अधिपत्य अनुबंध में अंकित तिथि पर दिया जाना था। प्रतिवादी द्वारा जो यह तर्क लिया जा रहा है कि परियोजना पूर्ण होने की तिथि जून 2025 है तो इस सम्बंध में यह स्पष्ट है कि सम्पूर्ण परियोजना पूर्ण करने की तिथि जून 2025 है। यदि जून 2025 में परियोजना पूर्ण करके इकाई का अधिपत्य दिया जाना था तो हस्ताक्षारित Page 5 अनुबंध में इकाई का अधिपत्य दिये जाने की तिथि क्‍यों अंकित किया गया। इस Wee गें प्रतिवादी द्वारा कोई ठोरा तर्क प्रस्तुत नहीं किया गया। इस प्रकार प्रतिवादी द्वारा लिया गया तर्क आधारहीन है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और उसका दायित्व प्रतिवादी पर है| तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है।

निस्तारण बिन्दु संख्या 4 : प्रतिवादी की ओर से प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया कि परियोजना पूर्ण होने की तिथि जून 2025 है, जबकि परिवादीगण को उक्त तालिका में अंकित तिथि तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त होना था। इससे प्रतीत होता है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और परिवादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 76(7/(9) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on Page 6 the promoter to pay interest till such time as the apartment is

handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह wre है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/ 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para A(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. ” उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व अधिपत्य. ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी./ सी. सी अथवा अधिपत्य किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 47.02078 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के WER 9 में प्रमोटर्स a Page 7 के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. aii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में ॥।वंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MciR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में alfas—i9 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा /» महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार Page 8 माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ हैं। अतः दिनांक 25:03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक ,“विकासकर्ता . आवंटी से. vat अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और a ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तंदयुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट है कि उक्त तालिका में अंकित तिथि को परिवादीगण द्वारा इकाई आरक्षित कराई गई जिसके पश्चात्‌ तालिका में अंकित तिथि में इकाई का अधिपत्य दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में कोविड महामारी का संदर्भ प्रस्तुत किया गया। प्रतिवादी की ओर से परियोजना पूर्ण करके कब तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जाएगा। इस सम्बंध में कोई साक्ष्य व तर्क प्रस्तुत नहीं किया गया

प्रतिवादी द्वारा मात्र प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया कि परियोजना पूर्ण होने की तिथि जून 2025 है, जिस कारण परिवाद प्री-मैच्योर की श्रेणी में है। यहां यह स्पष्ट किया जाता है कि प्रतिवादी द्वारा हस्ताक्षारित आवंटन में इकाई का अधिपत्य दिये जाने की तिथि अंकित किया गया है जिस कारण इकाई का अधिपत्य अनुबंध में अंकित तिथि पर दिया जाना था। प्रतिवादी द्वारा जो यह तर्क लिया जा रहा है कि परियोजना पूर्ण wee Page 9 होने की तिथि जून 2025 है तो इस सम्बंध में यह स्पष्ट है कि सम्पूर्ण परियोजना पूर्ण करने की तिथि जून 2025 है। यदि जून 2025 में परियोजना पूर्ण करके इकाई का अधिपत्य दिया जाना था तो हतस्ताक्षारित अनुबंध में इकाई का अधिपत्य दिये जाने की तिथि क्‍यों अंकित किया गया। इस सम्बंध में प्रतिवादी द्वारा कोई ठोस तर्क प्रस्तुत नहीं किया गया। इस प्रकार प्रतिवादी द्वारा लिया गया तर्क आधारहीन है।

पत्रावली पर उपलब्ध परियोजना का स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 45.04.2022 से स्पष्ट है कि परियोजना में कुल 7 टॉवर में से 05 टॉवर में कार्य पूर्ण कर लिया गया तथा 05 clay (टेक-4, टेक-2, डब्ल्यूटीसीए, डब्ल्यूटीसीबी, डब्ल्यूटीसीसी) का आंशिक अधिभोग पत्र प्राप्त कर लिया गया परन्तु कॉपी उपलबध नहीं कराई गयी। परियोजना में डब्ल्यूटीसी सिग्नेचर कॉमर्शियल टॉवर dtcftie फ्लोर का प्रस्तावित है, जिसमें से ब्रिकवर्क 8वें फ्लोर तक पूर्ण किया गया है। टॉवर में कुल 08 लिफ्ट का कार्य होना प्रस्तावित है वर्तमान में सम्बन्धित कार्य प्रारम्भ नहीं किया गया है। टॉवर के अन्तर्गत विकास कार्य तथा रोड, फुटपाथ, सीवर, ड्रेनेज, wre लाइट, पार्क, रेन वाटर हार्वेस्टिंग, डी.जी. ट्रान्‍स्सफ़ामर, फायर फाइटिंग आदि का कार्य प्रारम्भ नहीं हुआ है। परियोजना स्थल पर निर्माण सामग्री मध्यम मात्रा में उपलब्ध है। परियोजना स्थल पर 25 से 30 मानव संसाधन द्वारा कार्य किया जा रहा है। जहां तक एश्योर्ड रिर्टन दिये जाने का प्रश्न है तो यह स्पष्ट किया जाता है कि परिवादी को एश्योर्ड रिर्टन या ब्याज दोनो में से एक ही का लाभ दिया जा सकता है। अतः परिवादी को अंतिम भुगतान wars रिर्टन के उपरांत से एश्योर्ड REA के स्थान पर ब्याज |॥८४+१% की दर दिया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। Page 0 जहां तक परिवादीगण द्वारा जो प्रतिपूर्ति (compensation) चाहा गया है उस सम्बंध में प्रतिपूर्ति (८०७७०/5०४०॥) का क्षेत्राधिकार रेरा उधिनियम की ou 74 के arate न्यायानिर्णायक अधिकारी (adjudicating Officer) का है। पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित किया जाना न्यायोचित नहीं है।

चूंकि परिवादीगण द्वारा इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने का अनुरोध किया ait ऐरी स्थिति में परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। नैसगिंक न्याय के fier के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एव तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य मय ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादीगण को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओऔसी / सी.सी क॑ साथ आदेश अपलोड होने की तिथि से t80 दिन में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण को एश्योर्ड रिर्टन भुगतान किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज भुगतान नहीं किया जाएगा परन्तु एश्योर्ड रिर्टन भुगतान किये जाने की अंतिम तिथि से ओ.सी / सी.सी प्राप्त करने की तिथि या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो, तक |४८।३२+१% की दर से प्रतिवादी परिवादीगण को ब्याज भुगतान करेगा। ब्याज की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) की जायेगी तथा शेष बची धनराशि परिवादीगण को भुगतान की जाएगी। gl Page 2 (ग) परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा a(Za)(i) के अधीन परिवादीगण द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLRH% की दर से अधिक देय नहीं होगा।

(ड) परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व परियोजना में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनांक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। आदेश की एक-एक प्रति saa तालिका में अंकित परिवाद संख्या पर रखी जाए। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (भानु ) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2