उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत Wea4:—NCRI44/09/62326/2020 चन्द्रावती मिश्रा बनाम ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना BHS-I6 MU-II 4 फ्लैट संख्या-377 बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 4,86,854 /- जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 3,47,000,//- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का कहना है कि आरक्षित यूनिट के सापेक्ष निर्धारित धनराशि से अधिक धनरशि की मांग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में बुकिंग फॉर्म, खाता विवरण, कब्जे का प्रस्ताव पत्र, आवंटन पत्र दिनांक 48.09.2043, मांग पत्र दिनांक 28. 40.2047, सब-लीज प्रस्ताव पत्र दिनांक 28.40.2047, निरस्तीकरण पत्र, सब-लीज पत्र दिनांक 09.42.2043, कब्जा प्राप्त करने का नोटिस, लीगल नोटिस, प्रार्थना पत्र, चेक प्रति आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए तथा सुसंगत तथ्यों को छुपाते हुए शिकायत दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा 29.76 वर्ग मीटर की यूनिट उनकी परियोजना BHS-6/20I3 के अंतर्गत पत्र संख्या-4874 के माध्यम से 80,000 /- रुपये धनराशि भुगतान करते हुए 74 छमही किश्त जो 7 वर्ष मे भुगतान किया जाना ou 2

था परंतु शिकायतकर्ता द्वारा 80,000,//- एवं 2,5600/— रुपये की धनराशि भुगतान की गई तथा अवशेष धनराशि 42,77,608 /— रुपये भुगतान नहीं की गई, जिस कारण आवंटन पत्र निरस्त करते हुए धनराशि जब्त कर सकते हैं। शिकायतकर्ता के पक्ष मे दिनांक i809203 को आवंटन निष्पादित कराया गया, जिसके अनुसार कब्जा दिनांक 48.09.2047 तक प्रदान किया जाना था| शिकायतकर्ता को कब्जे का प्रस्ताव दिनांक 28.42.207 निर्गत किया जा चुका है, परन्तु वह अवशेष धनराशि भुगतान करते हुए कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 0.072020 को प्राप्त किया जा चुका है। परियोजना एन.जी.टी. न्यायालय के द्वारा प्रदूषण के नियंत्रण के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। दिल्‍ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी | परियोजना में निर्माण कार्य, कोविड-49 महामारी के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है। परियोजना “NO PROFIT NO LOSS” के उद्देश्य के अंतर्गत विकसित की जा रही है। शिकायतकर्ता को निर्गत कब्जा के प्रस्ताव के अनुसार दिनांक 24.09.2020 तक कब्जा प्राप्त करते हुए पट्टा विलेख निष्पादित कराया जाना था, जिसके उपरांत दिनांक 04.44.2020 को उनके द्वारा कब्जा प्राप्त करते हुए पट्टा निष्पादित करा लिया गया, जिससे स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा यह शिकायत उत्पीड़ित करने के उद्देश्य से योजित की गई है।

विपक्षी द्वारा अतिरिक्त प्रतिवाद पत्र दिनांक 07.06.2022 दाखिल करते हुए अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अग्रीमेंट-टू-लीज दिनांक 25.02.2044 को निष्पादित कराया गया, जिसके प्रस्तर संख्या-3 में अंकित है कि शिकायतकर्ता अग्रीमेंट-टू-लीज के 90 दिनों के भीतर सब-लीज-डीड निष्पादित करायेंगे। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटित यूनिट के सापेक्ष लीज डीड एवं कब्जा लिये जाने में विलम्ब किया जा रहा है, जिस कारण वह अर्थदण्ड एवं अन्य शुल्क भुगतान करने के लिए बाध्य हैं। शिकायतकर्ता को कब्जे का प्रस्ताव दिनांक 28.42.207 को निर्गत किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि 42,77,608/— रूपये का भुगतान नहीं किया गया तथा उक्त के सम्बन्ध में कोई जवाब भी नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध की शर्तों के अनुसार धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है।अतः विपक्षी द्वारा उपरोक्त तथ्यों के आधार पर प्रश्नगत शिकायतकत को निरस्त करने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के det को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :-- 0 aT Warm Se et के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? हा 3 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव ? 3. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥

बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स =a प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन Wet” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा wera परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में 4 “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें agg बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि माननीय एन.जी.टी. द्वारा कोविड महामारी, एन.जी.टी. न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर प्रतिबंध भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगाया गया। परियोजना में निर्माण कार्य, कोविड-49 के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है।

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. हे 5 इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.]2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.:.20:9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.:2.209) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.2.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया।विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि ply 6 अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है किक्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर Paka किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि आवंटन पत्र दिनांक 48.09.2043 के अनुसार 04 वर्ष अर्थात 48.09.20I7 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा शिकायतकर्ता को प्रदान कराया जाना था, परन्तु प्रदान नहीं कराया गया। विपक्षी द्वारा फर्जी शिकायतकर्ता BRT धनराशि 42,77,608,//-रूपये का भुगतान का कथन अंकित किया गया है जबकि उनके द्वारा प्रशगगत यूनिट के सापेक्ष ना तो कोई ऋण प्राप्त किया गया है तथा ना ही अनुमोदन पत्र प्राप्त हुए है यह सब कार्यवाही प्राधिकरण द्वारा कपट पूर्ण की गई है, जिसकी सूचना प्राप्त नहीं हुई है, जिसके विषय मे उनके द्वारा मुख्य कार्यकारणी अधिकारी, ग्रेटर नोएडा को दिनांक 45.04.2024 पत्र निर्गत किया गया जिसकी प्रति संलग्न के रूप मे दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा मूल आवंटी के स्थान पर फर्जी लोगों को खड़ा कर दिनांक 28220:7, 04.44.2020 एवं 24.09.2020 को oft Sts निष्पादित करने का वर्णन किया गया है। प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 24.09.2020 एबं कब्जे का प्रस्ताव दिनांक 04.44.2020 को दिया जाना था। उनके द्वारा दिनांक 76.09.2020 एवं 47.09.2020 को लीगल नोटिस निर्गत किया गया, जिसका जवाब विपक्षी द्वारा नहीं दिया गया, जबकि फ्लैट का कब्जा दिनांक 44.4.2020 को एवं दिनांक 24.09.2020 को पंजीकृत पट्टा विलेख किसी अन्य “चंद्रावती मिश्रा” के पक्ष मे निष्पादित कर दिया गया, जिसके उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 40.05.2024 को मांग पत्र निर्गत किए गए।

शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा जो भी कार्यवाही की गयी है वह शिकायत दिनांक 30.09.2020 योजित करने के उपरान्त एवं शिकायत के विचारण के समय की गयी है। उनके द्वारा न्यायालय के समक्ष अपने wert के समर्थन में शपथ पत्र दिनांक 27.02.2024 दाखिल किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा फर्जी चन्द्रवती मिश्रा के नाम से फर्जी आई.डी. के आधार पर कागजात तैयार कर किसी बैंक से फाईनेन्स कराया है और 2,77,608 /- प्राप्त | 7

कर सब-रजिस्ट्रार, सदर ग्रेटर नोएडा के समक्ष रजिस्ट्री पंजीकृत कराते हुए निष्पादित करायी गयी है। विपक्षी द्वारा इसके सम्बन्ध में पैसा जमा करने वाली बैंक रजिस्ट्री की तिथि और बही नं. का उल्लेख नहीं किया गया है, जिससे मूल आवंटी को गुमराह किया जा सके | विपक्षी द्वारा यह सभी उपरोक्त तथ्यों का उल्लेख करना अनिवार्य था, परन्तु विधिक सलाहाकार की सलाह पर फर्जीवाड़ा हुआ, जिस कारण तथ्यो का विस्तृत उल्लेख नहीं किया गया। इसके सम्बन्ध में दिनांक 45.04.2024 को चीफ एक्जीक्यूटिव ऑफिसर, जी.एन.आई.डी.ए. गौतम बुद्धनगर के समक्ष प्रार्थना पत्र ard कार्यवाही करने हेतु निर्गत किया गया, परन्तु कोई कार्यवाही नहीं की गयी, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा संशोधन प्रार्थना पत्र दिनांक 07.02.2024 दाखिल करते हुए गलत शिकायत संख्या दर्ज किया गया है। यह भी महत्व पूर्ण तथ्य है कि विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित कथन के पैरा 07, 09, 44, ॥5 से स्पष्ट है कि मूल आवंटी wera यूनिट के सापेक्ष ऋण की स्वीकृति प्राप्त नहीं कर सकता है, क्योंकि प्रतिवादी द्वारा फर्जी कागजात बनाकर स्वीकृति प्राप्त की जा चुकी है। ऐसी परिस्थितियों में उल्लिखित प्रार्थना स्वीकृत नहीं हो सकती है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा पंजीकृत लीज-डीड दिनांकित 24.09.2020 को निरस्त करते हुए एवं उक्त के सम्बन्ध में लिप्त अधिकारियों » कर्मचारियों के विरूद्ध उचित कार्यवाही करने के निर्देश देते हुए मूल अवंटी के पक्ष में कब्जा प्राप्त कराने के आदेश पारित करने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को निर्गत कब्जा के प्रस्ताव के अनुसार दिनांक 24.09.2020 तक कब्जा प्राप्त करते हुए पट्टा-विलेख निष्पादित कराया जाना था, जिसके उपरांत दिनांक 04.4.2020 को उनके द्वारा कब्जा प्राप्त करते हुए पट्टा निष्पादित करा लिया गया, जिससे स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा यह शिकायत उनको उत्पीड़ित करने के उद्देश से योजित की गई है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा बैंक को अनापत्ति प्रमाण पत्र देने संबंधी पत्र विकास प्राधिकरण को प्रेषित किया गया था, परन्तु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा उक्त पत्र का कोई जवाब नहीं दिया गया, जिसके सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि निष्पादित बुकिंग फार्म के प्रस्तर GEM-PL के अनुसार आवंटी द्वारा आरक्षित यूनिट के सापेक्ष अवशेष धनराशि भुगतान करने हेतु बैंक ऋण प्राप्त कर धनराशि भुगतान की जानी है। इसके उपरान्त यूनिट के सापेक्ष एन.ओ.सी. जारी कराते हुए लीज-डीड निष्पादित कराये जाने का दायित्व भी आवंटी का होगा। उक्त के सम्बन्ध में प्राधिकरण में यह प्राविधान बनाया गया है कि प्राधिकरण के समक्ष i000/— रूपये की प्रोसेसिंग शुल्क भुगतान करते हुए ऋण अनुमोदन की स्वीकृति प्राप्त करने हेतु प्रार्थना पत्र दाखिल करें, जिसके oo qg4 of Wd mw 8 उपरान्त प्राधिकरण का यह दायित्व होगा कि ae wp प्रार्थना पत्र स्वीकार करते हुए ऋण स्वीकृति हेतु अनापत्ति प्रमाण पत्र जारी कर अनुमोदन स्वीकृत करें ।

वर्णित स्थिति में यह स्पष्ट है कि निष्पादित ब्रोशर की शर्तों के अनुरूप अवंटी का यह दायित्व है कि अवशेष धनराशि के भुगतान के wars में लोन प्राप्त करें Tq कब्जा प्राप्त कर लीज डीड निष्पादित करायें एवं उक्त अनुमोदन प्राधिकरण के प्राविधानों के अधीन स्वीकृति प्राप्त करें, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा न तो निर्धारित ब्रोशर की शर्तों का और न ही प्राधिकरण के प्राविधानों का अनुपालन किया गया। ऐसे में स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान अविलम्ब से किया जाना है तथा जहाँ तक कब्जा उपलब्ध कराने का प्रश्न है तो ऐसी स्थिति में यदि प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष लीज डीड निष्पादित करायी जा चुकी है और शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट का स्वामित्व एवं कब्जा प्राप्त नहीं है तो सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत सिविल न्यायालय के समक्ष वाद योजित करने के लिए स्वतंत्र होगें क्योंकि उक्त विवाद के निस्तारण का क्षेत्राधिकार रेरा को नहीं है। रेरा एक्ट की धारा t8 () में प्राविधान है कि AH Section 78 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. है 9 इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र दिनांक 48.09.2043 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 04 वर्ष अर्थात 8.09.20i7 तक उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा vat निर्धारित अवधि में कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है|)

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं0 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी aay माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को 48.09.2047 + 68 दिन अर्थात दिनांक 25.. 2047 से सी.सी दिनांक 04.07.2020 प्राप्त किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ sara वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 40

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह ere है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(0)में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee,as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in caseof default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liableto pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from thedate the promoter received the amount or any part thereof till the date the amountor part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment tothe promoter till the date it is paid; o 34 जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.:0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+Ifeeret की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+Infeered की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च. न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “रूद्रा fiesta arr wife. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.l had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20l8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that By 42

in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice, Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका dear—wi-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है fH On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued ON 07.02.2020................................ and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208......ccscsessssssseeeeees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice.

माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+i% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः TREE माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है| ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के अन्तर्गत निर्धारित हो ¢ \ 33 की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+H प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। 4. उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश यदि इस प्रकरण में लीज डीड करायी जा चुकी है जो शिकायतकर्ता के अनुसार किसी फर्जी चन्द्रावती द्वारा करा ली गयी है तो उसके निरस्तीकरण का अधिकार रेरा को नहीं बल्कि सिविल कोर्ट को है व तद्नुसार अग्रेतर कार्यवाही कराने के लिए शिकायतकर्ता स्वतंत्र है।

यदि अभी तक रजिस्ट्री इकाई की नहीं हुई है तो ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण को शिकायतकर्ता ब्रोशर के प्रस्तर संख्या-पी 4 के अनुसार आवेदन करें व नियमानुसार भुगतान कर कब्जा प्राप्त करें। ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 25.44.2047 से दिनांक 04.07.2020 सी. सी प्राप्त किये जाने की तिथि तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता विलम्ब अवधि का. ब्याज MCLR+H प्रतिशत की दर से भुगतान करेंगे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा aN अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। शा | 44

4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा way | दिनांक a) ६24 2022 हम! ae am SF, ML (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण