पीठ--2 उपस्थिति :-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | क्रम Ho शिकायत संख्या बाण यूनिट सं0 धनराशि . NCRI44/09/6627/2020 शैली सिंह 2-2, 403 28,0,798/- 2. पटारा44/09/6632/2020 क कुमार मिश्रा एवं छ--704 2,90,20/- मोहिनी मिश्रा 3. पटारा44/09/6669/2020 मनीष जैन D2F-804 29,24,62I/- en NCR44/09/6736/2020 | सुनील कुमार शर्मा ve fatrat | €2-603 32,84,436/- शर्मा ॥ 5. पटारा44/09/6807/2020 अरविन्द कुमार गुप्ता एवं छा-404 25,23,467/- अंजना गुप्ता 6. NCR44/09/68i6/2020 | अमरजीत सिंह यादव एवं नेहा | D2F-205A 30,30,398/- यादव 7 १९१२ 44/09/6825/2020 असीम जैन ल- 403 22,06,29/- : NCR44/09/6885/2020 नवीन शर्मा एवं बाला दत्त Bi- 202 25,94,288/- शर्मा | | 9, इ८२44/09/6923/2020 राकेश शर्मा एवं विनिता शम Cl- 70l 30,6,507/- 0. पटारा44/09/6932/2020 कुंदन कुमार झा एवं सुप्रिता | 02- 2042& 3,82,497/- झा पटरा44/09/697/2020 अमित कुमार एवं रीना BI- 705 24,25,60/- 2. पटारा44/09/62024/2020 संजीव कुमार शर्मा एवं Bi- 70 24,48,642/- शर्मा aw 3. पलाशा44/0962049/2020 उमा शंकर श्रीवास्तव BI- 404 22,70,430/- 4. पटारा44/09/62063/2020 महेश कुमारी एवं रचित C2-403 | 27,06,436/- 5. NCR44/09/6209/2020 सुष्मिता कुमारी एवं संतोष ल- 503 28,97,879/- कुमार 6. पटाराबब70/62785/2020 संदीप कुमार एवं हेमलता छा-603 20,93,927'- | 7. पटारा4400/62900/2020 मनीष कुमार श्रीवास्तव एवं C2-904 24,70,260/- अंजना श्रीवास्तव 8. पटारा44/0/62677/2020 पीयूष कुमार अग्रहरि ल-0३ 2,84,536/- 9. उइटारा440/62557/2020 सुशील कुमार राजपूत एवं ल-603 35,92,728/- अनुपमा राजपूत

a उटारा4470/62530/2020 गिरिराज जी हलकर एवं ८2-90 38,74,629/- शिल्पा जी हलकर 2. पटारा4ब4/0/62499/2020 अजय सिंह एवं रिता 2-00 32,4,785/- 22. उटारा44/0/62429/2020 चंदन कुमार यादव छा-202& 29,9,306/- | | टारा44/09/62379/2020 आशीष अग्रवाल टा-402 34,99,722/- | | एटारा44/09/6232/2020 निरंजन सिंह BI-00 2,96,2/- 25. इटारा44/09/62228/2020 योगेश कुमार श्रीवास्तव एवं ला-703 30,97,686/- ज्योती श्रीवास्वत fe इटारा44/09/6266/2020 इंद्र शाही सिंह एवं आलोव ल-404 33,53,572/- कुमार सिंह 27. ८२44/08/59702/2020 नागेन्द्र सिंह a-606 2,33,284/- eae पटारा44/07/55448/2020 नवीन कुमार बे ल-803 39,66,449/- बनाम रेडिकॉन इंफास्ट्रक्चर हाउसिंग प्राईवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता शैली सिंह के साथ 27 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें Vadantam phase-2 (Tower Bi, C2, Cl) & Vadantam phase-3 (Tower 027५, ७) परियोजना से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। = WO NCRI44/09/6627/2020 शैली सिंह अग्रणी वाद रहेगा। , / Page 2 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध | विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। ह

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Vadantam phase-2 (Tower Bl, C2, Cl) 4 यूनिट Wo- C-2, 403 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 28,0,798/- रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 04. 05.202, त्रिपक्षीय अनुबन्ध, जमा धनराशि की रसीदें की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि वर्ष 2045 तक माननीय सर्वोच्च न्यायालय, एन.जी.टी के आदेशों के प्रतिबंधों के कारण निर्माण कार्य बाधित रहा, जिसके उपरान्त नोटबंदी के कारण निर्माण कार्य बाधित हुआ। विपक्षी का यह भी कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है एवं ग्रेटर नोएडा अथॉरिटी artis माह के लिए अस्थायी अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 28.42.2048 को जारी किया गया एवं शीघ्र ही वे परियोजना को पूर्ण कर अधिभोग प्रमाण पत्र हेतु आवेदन कर देंगे। विपक्षी द्वारा अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2024 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे दिया जायेगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में जवाब, परियोजना के फोटोग्राफ्स की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं। | उभयपक्ष के aol को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय हैः- dy Page 3 = qa force majeure events अर्थात विभिन्‍न कारणों से विपक्षी की परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित हुआ? यदि हां तो प्रभाव?

2 क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु Wo 4 बिन्दु Wo 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण प्रभावित हुआ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि विभिन्‍न कारणों अर्थात (force majeure events) के कारण परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित हुआ, साथ ही यह भी कहा गया कि परियोजना किसानों के उग्र wee, राष्ट्रीय हरित अधिकरण, नोट बंदी, के कारण परियोजना प्रभावित हुई। विपक्षी की ओर से उक्त कथन के बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है जिससे विदित हो सके कि परियोजना की भूमि पर वास्तव में निर्माण कार्य प्रभावित हुआ । इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर ti0 4 फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है :- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक ८ a आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है।

विपक्षी द्वारा कोविड-49 को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माने जाने का कथन किया गया है। वर्तमान परिस्थितियों को देखते हुए aifas—i9 को फोर्स मैज्योर दिनांक 23.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक की श्रेणी में माना जाना उचित होगा। तदनुसार बिन्दु सं० 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा नहीं दिया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह दिसम्बर 202 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे देंगे। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन .में आवंटन-पत्र दिनांक 04.05.20:2 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ सं0-7 के प्रस्तर-7 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में कब्जा दिया जाना था। उक्त आवंटन-पत्र दिनांक 04.05.2042 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 04.44.2045 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 04.:4.20i5 से ओ.सी,सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस user में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(])(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession f

of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय / पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि :- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the iV ee OO OOO ll ——{=S apartment, along with interest at the " The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: "

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी ger 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। iW zB afaRadt दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on वि unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vowo wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। dv उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिट्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र,अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2020 तक ओ.सी.,/सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.:4.20I5 से दिनांक 30.04.2046 तक 5 रूपये / प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से एवं दिनांक 04.05.2046 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि | अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने (2 Page 0

पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज | दर MCLR+I प्रतिशत है। | 4. विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करे। 5. प्राधिकरण की तकनीकी टीम को निर्देशित किया जाता है कि वह अक्टूबर 2024 में परियोजना के टॉवरों के विकास कार्यों का निरीक्षण कर तक निरीक्षण कर विस्तृत आख्या पीठ को उपलब्ध करायें | 6. शिकायतकर्तागण को निर्देशित किया जाता है कि वह एसोसिएशन ऑफ | एलॉटीज (५0५)बनाना सुनिश्चित करें। 7. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं | इस आदेश में प्रतिपादित सिधान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इसके अतिरिक्त इस आदेश की एक प्रति तकनीकी टीम को प्रेषित की जाये। | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- 46,/03 / 2024 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण | eee _|