E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/09/6550/2020 अंजना श्रॉफ एवं यशवर्धन श्रॉफ बनाम ग्रीन बे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 03--04-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी ,/, शिकायतकर्ता की ओर 'से विद्वान अधिवक्ता श्री कैलाश पाण्डेय उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान ' अधिवक्ता श्री प्रकर्ष तिवारी उपस्थित हुए। प्रकरण में पत्रावली आदेश हेतु दिनांक | 03-04-2024 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का ' शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन | एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। | धारा-34(९) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के | अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन darect या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, Page | of 6 “ E-Court nen inion mate aecaaae Mert deertieraecend allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. fe The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः-

40. (I) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत Page 2 of 6

= If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the | real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) | अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक | | प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से | सम्बन्धित पम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण | को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न ' करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45-42-2022 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, | दिनांक 27-07-2024 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये | नहीं गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 47-42-2022 को जारी करते हुए | विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक o5—0i-2023 तक उक्त आदेश का (अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा | कोई अनुपालन आख्या / जवाब दाखिल नहीं किया गया है। | प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक ॥2-06-2023, दिनांक 06-40-2023, दिनांक 46-02-2024 एवं | दिनांक 03-04-2024 को की गयी। | विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या दिनांक 05—:0-2023 दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश, 27-07-2024 के अनुपालन में उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना »प्लॉट के सम्बन्ध सक्षम प्राधिकरण से | अधिभोग प्रमाण-पत्र, दिनांक 48-05-2022 को प्राप्त करते हुए, प्रार्थी,' शिकायतकर्ता के | पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 02-06-2022 को प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु प्रार्थ / शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर, प्रश्नगत प्लॉट का | भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। इन आधारों पर विपक्षी Page 3 of 6 E-Court _ को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर, प्रश्नगत प्लॉट का | कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी., दिनांक 8-05-2022 के साथ संलग्न सूची की प्रति दाखिल की गयी है। | विपक्षी की उपरोक्त लिखित अनुपालन आख्या पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा | अपना लिखित जवाब, दिनांक 05-02-2024 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा अनुपालन | आख्या में अंकित किये गये समस्त तथ्यों का खण्डन किया गया है और कहा गया कि | पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 27-07-2024 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा किसी भी ब्याज का भुगतान नहीं किया गया है और न ही देय विलम्बित अवधि के ब्याज का समायोजन करते हुए कोई कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया है, हालांकि विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या में उल्लेख किया गया है कि उनके द्वारा प्रार्थी को कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 02-06-2022 को प्रेषित किया जा चुका है, | परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त कब्जा ऑफर पत्र की प्रति दाखिल नहीं की गयी है, जबकि विपक्षी द्वारा vera परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी., दिनांक t8-05-2022 को प्राप्त किया जा चुका है। प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत &.73,0,000 /- थी, जिसके सापेक्ष प्रार्थी द्वारा कुल रू.64,50,838 /- की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है और | अवशेष धनराशि रू.44,59,62 /- का भुगतान कब्जे के समय किया जाना था। प्रा द्वारा अपने sac लिखित जवाब में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि विपक्षी की ओर से पीठ द्वारा पारित आदेश का अभी तक कोई अनुपालन नहीं fa गया है। इन आधारों पर प्रार्थी की ओर से पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, | दिनांक 27-07-202 का विपक्षी से पूर्ण अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। =

प्रार्थी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित प्रार्थना-पत्र तिथि रहित की प्रति, विपक्षी द्वारा जारी पत्र, दिनांक 40-02-2024 की प्रति, निरस्तीकरण पत्र, दिनांक | 44-03-2024 की प्रति दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के caf को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का were परिशीलन किया प्रशनगनत शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 27-07-202 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्न आदेश पारित किये गये :- (विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतायिण के प्लॉटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध को अनुसार प्रूर्ण कशकर (दिनाक 30-09-202 तक ओसी,/सी सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टास्प Yow WT कर नियमानुसार रजिस्ट्री करना सुनिश्चित करें/ Page 4 of 6 E-Court

= विकायतकर्ता (दिशा सिद्धार्थ ari) को दिनाक 23-06-2075 से दिनांक ३30-.04--2077 तक 45,“- रूपये ग्रतिवर्य यज़ प्रतिमाह | (54,/-रूपये ate वर्ग मीटर प्रातियाह) की दर से एवं दिनांक 0/-05--2077 से ओसी सी सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद | में छो तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वार GAT धनराशि पर विलस्ब ब्याज के रूप में MCLR+ VARIG ब्याज अदा करना चुनिश्चित करें/ ब्याज की यह धनराशि HPT PTAA की देय धनराशि में समायोजित की PL | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शशिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टियत रखते हुए (दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलस्ब हेतु ब्याज की यणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि BS होल्डिय चार्जेज़ अनुब्न्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोर्ड अतिदेय (Over Dues) है तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा/ अन्य शिकायवकर्ता (अंजना ऑफ एवं यशवर्धन श्रॉफ डॉ TT वग के प्रकरणों में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार यणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेश अधिनियम 2076 की धारा 2(६०)() के अनुसार यदि RT ANT होने के बाद ais ब्याज दर आवटी के डिफॉल्ट से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर दायरा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः विलम्बित शुयतान पर थिकायवकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होया।/ यदि इससे अधिक दर से कोई धनराधि रेरा लायू होने | के ae आवंटी से विलम्ब eg ली ययी है तो विलम्बित अवधि eg ब्याज | की धनराशि की थी उसी दर से यणना की जायेगी।

थिकायतकर्ता (संजीव aearay) विपक्षी से “गोल्फ सेम्बरशिप” लेने के (लिए बाध्य नहीं हैं और यदि शिकायतकतगयिण द्वारा “Meme मेम्बरशिप” लेने की wend दी जाती & तभी विपक्षी शिकायतकर्ता से “गोल्फ मेग्बरशिप” के मद में धनराशि की ATT करने का अधिकारी B/ इस आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में ग्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की ग्रत्येक मायले में गणना की GTS |.” उपरोक्त आदेश से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 30--09-202 तक प्रश्नगत प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि Page 5 of 6

a aren दिनांक 05—70-2023 दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, 2-07-2024 के अनुपालन में उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना / प्लॉट के सम्बन्ध सक्षम प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण-पत्र, दिनांक | 48-05-2022 को प्राप्त करते हुए, प्रार्थी / शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 02-06-2022 को प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु welt / शिकायतकर्ता द्वारा | अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर, प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं ' किया जा रहा है, जिस पर प्रार्थी द्वारा कहा गया कि पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत | पारित आदेश, दिनांक 27-07-2024 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा किसी भी ब्याज का भुगतान नहीं किया गया है और न ही देय विलम्बित अवधि के ब्याज का समायोजन करते हुए कोई कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया है, हालांकि विपक्षी द्वारा अपनी | लिखित अनुपालन आख्या में उल्लेख किया गया है कि उनके द्वारा प्रार्थी को कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 02-06-2022 को प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा sad कब्जा ऑफर पत्र की प्रति दाखिल नहीं की गयी है, जबकि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी., दिनांक 48-05-2022 को प्राप्त किया जा चुका है। 4} अतः: उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश | दिनांक 27--07-2024 का अनुपालन नहीं किया गया है।

वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए यदि विपक्षी द्वारा | दिनांक 24-05-2024 तक प्रश्नगत प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्धानुसार पूर्ण कर, प्लॉट का भौतिक कब्जा दिये जाने की सूचना, आदेश, दिनांक 27-07-2024 के अनुसार अंतिम अकाउन्टस्‌ सैटेल कर “रेरा पोर्टल” पर अपलोड नहीं की जाती है, तो | दिनांक 24-05-2024 के बाद सचिव, रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 27-07-2024 के प्रस्तर-02 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली | प्रमाण-पत्र जारी करायें, जिसके उपरान्त यह पत्रावली भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण | के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत प्लॉट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष संदर्भित की जाये। न्यायनिर्णायक अधिकारी के द्वारा कार्यवाही सम्पन्न करने के उपरान्त पत्रावली | रेरा अधिनियम, 2076 की धारा-63 के अन्तर्गत विपक्षी के fase यथोचित अर्थदण्ड | अधिरोपित किये जाने हेतु प्राधिकरण के समक्ष पेश की जायेगी। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 08—04—2024. अध्यक्ष, रेरा | Page 6 of 6