उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या --NCR44/09/60762/2020 श्रीकान्त शर्मा बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fee जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Affordable Housing Sector-22D में फ्लैट WI-BHS02I8i8 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 20,58,246 //- रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र के अनुसार 03 वर्ष में परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और परियोजना 38 माह विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस, आवंटन पत्र दिनांक 0.02.2074, जमा धनराशि की रसीदें, परियोजना का ब्रोशर की अपूर्ण छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 48.02.2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि यूनिट संख्या 376, पॉकेट ई, से0-20 का निर्माण पूर्ण किया जा चुका है और उक्त यूनिट का चेकलिस्ट जारी किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा BHS 2/0I3 स्कीम दिनांक 43.40.203 को प्रकाशित की गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा बी.एच.एस. स्कीम-02 /20i3 में आवेदन संख्या-43004 में 54.75 वर्ग Ho के फ्लैट हेतु ae

462,000 /- रूपये की धनराशि जमा करते हुए आवेदन किया गया था। दिनांक 20 08.2020 को लीज डीड निष्पादित किये जाने के सम्बन्ध में चैक लिस्ट जारी की जा चुकी है। प्राधिकरण की 67वीं बोर्ड बैठक में दिनांक 29.02.2020 को तय हुआ है कि BHS02/203 एवं BHS03/20I3 के चैक लिस्ट जारी किये जाने से पूर्व, जो भी आवंटी परियोजना से बाहर जाना चाहते हैं, तो वह अपनी जमा धनराशि 4 प्रतिशत ब्याज सहित वापिस प्राप्त कर सकते हैं। परियोजना के alee के क्लॉज ४3 के अनुसार चेक लिस्ट जारी करने के बाद Roos की प्रकिया शुरू नहीं की जायेगी | विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लीजडीड निष्पादित किये जाने के सम्बंध में पत्र दिनांक 20.08.2020, यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण का कार्यालय ज्ञाप दिनांक 03.03.2020 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। ता न उभयपक्ष के det को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? 2. an शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु tert बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकाय तकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र के अनुसार 03 वर्ष में परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु अभी तक कब्णा नहीं दिया गया है और परियोजना 38 माह विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 78.02.202: दाखिल करते हुए कहा गया है कि यूनिट संख्या 376, पॉकेट ई, से0-20 का निर्माण पूर्ण किया जा चुका है और उक्त यूनिट का चेकलिस्ट जारी किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा बीएच.एस स्कीम-02 /20i3 में आवेदन संख्या-43004 में 54.75 वर्ग मी0 के फ्लैट हेतु 462,000 /- रूपये की धनराशि जमा करते हुए आवेदन किया गया था। दिनाक 20. 08.2020 को लीज डीड निष्पादित किये जाने के सम्बन्ध में चैक लिस्ट जारी की जा हे चुकी है। प्राधिकरण की 67वीं बोर्ड बैठक में दिनांक 29.02.2020 को तय हुआ है कि BHS02/20i3 एवं BHS03/20I3 के चैक लिस्ट जारी किये जाने से पूर्व, जो भी आवंटी परियोजना से बाहर जाना चाहते हैं, तो वह अपनी जमा धनराशि 4 प्रतिशत ब्याज सहित वापिस प्राप्त कर सकते हैं। परियोजना के ब्रोशर के aif v3 के अनुसार चेक लिस्ट जारी करने के बाद Roos की प्रकिया शुरू नहीं की जायेगी। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण में ओ0सी0 ,/ सी0सी0 की स्थिति स्पष्ट नहीं की गयी है। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया था। इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है।

जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 728 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (4) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be 22 prescribed. 22 इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “”फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज () में "6 ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allotiees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख 3 | इसी प्रकार धारा 32 में रियल see सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (Jany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wa होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस steel का है। इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20i7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया

“I'he entire scheme of the RFRA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under _ < x RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 7] refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections I2, l4, I8 and [9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि रामय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation /0_/॥८ moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion _of project, transit issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में ages के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ (744 /2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refiind of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ००००० Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web BP portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." इसके अतिरिक्त रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वार। सिविल अपील dea-o40/207 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.209 को परित आदेश के पृष्ठ Wel-2at के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

"It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings 388. the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than !0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास फ्लैट मिल सके। तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project.”

उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकंताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना fers होने पर गृहक्ेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने ब्याज पा सके | इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च 4 तक नियमानुसार च्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील tea—43/20i9 “पायनियर ada लैन्ड एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.209 को आदेश के पृष्ठ संख्या--86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है

कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप a से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना राणिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान HY | मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न हागा।

रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स क॑ द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “Ka होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि ब्रोशर के अनुसार दिनांक 20.02.20:7 तक कब्जा दिया जाना था और विपक्षी द्वार प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि दिनांक 20.08.2020 को ela डीड निष्पादित किये जाने के सम्बन्ध में चैक लिस्ट जारी की जा चुकी है। उक्त स्कीम में निर्माण कार्य पूर्ण किये जा चुके है। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपने भवन का कब्जा दिनांक 30.06.2024 तक प्राप्त करें, उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में फ्लैट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। समस्त , परिस्थितियों एवं रेरा के गठन के मुख्य उद्देश्य को देखते हुए यह उचित होगा कि यदि विपक्षी, शिकायतकर्ता को आगामी जून 2020 तक असफल रहते है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को उसकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाए। Ke ap aD Bal fat) qd fe] जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है! इर सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-5785 /2049 "ईरियो ग्रेस रियलटेक yo foo बनाम है

अभिषेक wer एवं आदि" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिनांक 44.04.2024 को निम्नलिखित अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"(iv) In so far as award of compensation by payment of Interest is concerned, clause 3.4 of the Apartment Buyer's Agreement provides that the Developer shall be liable to pay the allottee compensation calculated @ Rs. 7.5 per sq. ft. of the Super Area for every month of delay, after the end of the Grace Period. The compensation will be payable only for a period of ]2 months. The Apartment Buyers in their Complaint filed before the National Commission made a prayer for refund of the amount deposited alongwith Interest @ 20% p.a. compounding quarterly till its realisation, The Apartment Buyers, in their submissions have stated that they have obtained home loans on which Interest @ 7.90% p.a. is being paid, even as on date. We have considered the rival submissions made by both the parties. The Delay Compensation specified in the Apartment Buyer's Agreement of Rs. 7.5 per sq. ft. which translates to 0.9% to I% p.a. on the amount deposited by the Apartment Buyer cannot be accepted as being adequate compensation for the delay in the construction of the project. At the same time, we cannot accept the claim of the Apartment Buyers for payment of compound interest @ 20% p.a., which has no nexus with the commercial realities of the prevailing market. We have also taken into consideration that in Subodh Pawar v. IREO Grace, this Court recorded the statement of the Counsel for the Developer that the amount would be refunded with Interest @ !0% p.a. A similar order was passed in the case of IREO ५७, Surendra Arora. However, the Order in these cases were passed prior to the out-break of the pandemic. We are cognizant of the prevailing market conditions as a result of Covid-I9 Pandemic, which have greatly impacted the construction industry. In these circumstances, it is necessary to balance the competing interest of both parties. We think it would be in the interests of justice and fairplay that the amounts deposited by the Apartment Buyers is refunded with Interest @ 9% S.I. per annum from 27.I7.20I8 till the date of payment of the entire

‘J 0 amount. The refund will be paid within a period of three months from the date of this judgment. If there is any further delay, the Developer will be liable to pay default interest @ |2% S.I. 9.9." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार धनराशि वापिस किये जाने की स्थिति में शिकायतकर्ता अनुबन्धानुसार कब्जा दिये जाने की तिथि से धनराशि भुगतान करने की तिथि तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी ert) निस्तारण बिन्दु wheat निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र के अनुसार 03 वर्ष में परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और परियोजना 38 माह विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता gre जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 48.02.2020 दाखिल करते हुए कहा गया है कि यूनिट संख्या 376, पॉकेट ई, से0-20 का निर्माण पूर्ण किया जा चुका है और उक्त यूनिट का चेकलिस्ट जारी किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा बी.एच.एस. स्कीम-02 /20i3 में आवेदन संख्या-43004 में 54.75 वर्ग Alo के फ्लैट छेतु 462,000 / - रूपये की धनराशि जमा करते हुए आवेदन किया गया था। दिनांक 20 08.2020 को लीज डीड निष्पादित किये जाने के सम्बन्ध में चैक लिस्ट जारी की जा चुकी है। प्राधिकरण की 67वीं बोर्ड बैठक में दिनांक 29.02.2020 को तय हुआ है कि 3HS02/20I3 एवं BHS03/203 के चैक लिस्ट जारी किये जाने से पूर्व, जो भी आवंटी परियोजना से बाहर जाना चाहते हैं, तो वह अपनी जमा धनराशि 4 प्रतिशत ब्याज सहित वापिस प्राप्त कर सकते हैं। परियोजना के ब्रोशर के क्लॉज ४3३ के अनुसार चेक लिस्ट जारी करने के बाद रिफण्ड की प्रकिया शुरू नहीं की जायेगी विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण में ओ0सी0 ,/ सी0सी0 की स्थिति स्पष्ट नहीं की गयी है। * पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक i0.022004 की छायाप्रति दाखिल है और परियोजना के ब्रोशर oT TEN निम्नलिखित उल्लेखित है :- 'आवंदित चार गॉजिले फ्लैट का कब्जा आवदन-पत्र PT करने को 3 वर्षों के ae आवंटी को आफर कर दिया जाना <j C )

उपरोक्त उल्लेखित प्रस्तर के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को जारी होने की तिथि से 3 वर्ष में कब्जा दिया जाना a, जिसके अनुसार | को दिनांक 0.02.20:7 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु उक्त आवंटन पत्र शिकायतकतत 42 समभावित है/ आवंटी को wer लेने व सूचना HRT करने को 60 दिन को भीतर कानूनी दस्तावेज, परदूटा WORT निष्पादित कराना आनिवार्य छोगा/ ऐसा करने में असफल रहने पर SIE? को + ग्रविशत की दर पर ग्रशाय्ननिक Yow का yrad भी करना Brn, जिसमें कानूनी दस्तावेज को निष्पादन के लिए sited विधि से आधिकतम एक वर्ष की WIT TIT की जा सकेगी। इस (विस्तारित समय को ae भी यदि आवदी कानूनी दस्तावेज को निष्पादन यें असमर्थ रहता है तो आवंदन निरस्त किये जाने तथा जया ग्रशि जब्त किये जाने सस्बन्धित कार्यवाही की जायेगी/” निर्धारित अवधि में विपक्षी द्वारा कब्जा नहीं दिया गया। जहाँ Bal उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Yo 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

“the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20]6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " अधिकारी होगा | दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 44.02.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। ०) | 32 जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा ‘Arena Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section [8(4)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation, If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेश के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व So के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2oi6 के अधीन दिनांक 7.40.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- "The Atlottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottce under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to 33 MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना >| यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की न्यायोचित प्रतीत कोई धनराशि अतिदेय तिशत होता तिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLee प्रतिशत की दर रो ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(»४)() में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। दिनाक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या--4740 // 8-3--48-65 fafa/ie द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के

प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, and facilities of the Project in place on amenities unless there is delay or failure due to war, flood, drought fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project (Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot}:" इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को aifas—t9 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि ay 34

फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश |. facet को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2024 तक ओ.सी / सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 47.02.20:7 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज़ अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3, विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)() के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। + i5 4, यदि विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2024 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 30.06.2024 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। जमा धनराशि वापस किये जाने की स्थिति में ब्याज की गणना दिनांक 47.02.20i7 से धनराशि की वास्तविक अदायगी के दिनांक तक की जायेगी। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विक्रास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | न ८ दिनांक AG / 6%/202 2G — ’ (राजीव कुमार) हे (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण