उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, Wager | सुनवाई पीठ-04ए - E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या:-ए८ा२44/09/60743/2020 हु विकम शर्मा है| बनाम ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण, गौतमबुद्धनगर प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायत॒कर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना फ़प्त5-77 LOHIYA ENCLAVE, शणट7072-2 में यूनिट संख्या-35/8 बुक करायी गयी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 24,78,670/— रूपये की ध॑नराशि विपक्षी को अदा की गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ब्रोशर के अनुसार जनवरी 2047 तक कब्जा दिया जाना था और विपक्षी की परियोजना 3.5 वर्ष विलम्बित है। विपक्षी द्वारा यूनिट की कीमत 2.46 लाख से बढ़ा दी गयी है और पार्किंग के मद में 45 लाख, प्लिन्थ एरिया के मद में 40,545 ,/- रूपये, मल्टीपल कनेक्शन चार्जेज़ के मद में 22,700,//- रूपये अधिरोपित किया ur रहा है और प्लिन्थ एरिया एवं मल्टीपल कनेक्शन चार्जेज़ के मद में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा बढ़ी हुई धनराशि, wf चार्जेज़, प्लिन्थ चार्जेज़, मल्टीपल कनेक्शन चार्जेज़ एवं 4 वर्ष का एडवांस मेंटेनेन्स चार्जेज़ को हटाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित प्रार्थना -पत्र दाखिल करते हुए डिले पैनालटी के स्थान पर विलम्बित अवधि का ब्याज पढ़े जाने का अनुरोध किया गया है। BIG {

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित प्रार्थना पत्र, परियोजना का ब्रोशर, आवंटन पत्र दिनांक 29.04.2044, माँग पत्र आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। ह॒ विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के परियोजना विभाग द्वारा सम्भावित निर्माण eg प्रस्तावित भवनों की दरों के आधार पर बिल्टअप हाऊसिंग योजना बी.एच. WaHH7 / 2043 दिनांक 02.0.20i3 को प्रकाशित की गयी, जिसकी अंतिम, तिथि 44. 44.2043 थी। योजना का ड्रॉ दिनांक 45.04.204 को सम्पन्न हुआ। ड्रॉ में सफल आवंटियों के पक्ष में दिनांक 29.0:.2004 को आवंटन पत्र प्रेषित किये गये। योजना ब्रोशर में उललेखित क्लॉज-एन के अनुसार भवनों का कब्जा माह जनवरी 207 में सम्भावित था, जो कि वर्तमान तक विभिन्‍न कारणवश नहीं दिया जा सका। योजना के अन्तर्गत Veer. में प्रकाशित भवनों के सापेक्ष रिफण्ड/निरस्तीकरंण के पश्चात्‌ अवशेष भवनों का विवरण निम्नवत्‌ है :- । Name_ | Type of | Area Tentative | As on]|Date * of | Date of of Flats (in Cost of | date no | Allotment Possession Sector sqm) Flats of ; flats as per (Rs. _ in | allotted brochure lakhs) clause (N) Sector- | IBHK | 54.29 | 23.50 63 29.0.20i4 | 28.0I.207 2 = =| JE Grand Total 63

यह है कि प्राधिकरण की बिल्टअप हाऊसिंग योजना deaw-i7 के अन्तर्गत पंजीयन धनराशि 2,35,000,/- रूपये का भुगतान करते हुए 54.29 वर्ग मीटर के भवन हेतु आवेदन किया गया। यह है कि ड्रॉ में सफल होने की दशा में आवंटी के पक्ष में 54.29 वर्ग मीटर भवन संख्या-35/ बी, ब्लॉक-बी, Wdex-42 का आवंटन पत्र दिनांक 29.04.2044, आवंटन संख्या-बी.एच.एस-47-4230 को जारी किया गया। आवंटन पत्र के अनुसार आवंटी को एकमुश्त धनराशि का भुगतान 24,90,200/- रूपये दिनांक 29.042074 किया जाना था, जिसके क्र में आवंटी द्वारा एकमुश्त धनराशि 22,43,670/— रूपये दिनांक 24.06.20:4/ दिनांक 24.07. 2047 को जमा की गयी। विभिन्‍न कारणों यथा खनन की अनुमति न मिलना, एन.जी. टी. की रोक होने के कारण परियोजना में विलम्ब हुआ है। दिनांक 46.07.2020 को भवन का कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया जा चुका है और कब्जा ऑफर पुत्र के Y 3 अनुसार शिकायतकर्ता को 2 माह के भीतर भवन का कब्जा लिया जाना था, जो कि शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान तक नहीं लिया गया है। वर्तमान में भवन पूर्णता तैयार है और आवंटी भवन का कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। - उभयपक्ष के cat को सुना गया व yaad का अवलोकन far गया, जिसके आधार पर निम्न वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4... क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई ? - 2. क्या बढ़ी हुई धनराशि माफ किये जाने का औचित्य है ? 3. क्या विपक्षी द्वारा कारपाकिंग के मद में धनराशि माँग करना उचित है ? 4. क्‍या बिल्डर द्वारा सुपर fore एरिया के मद में आधार पर रखरखाव मर्दा में रू. 4.50 /- प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की माँग किया जाना उचित है ? 5. विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से रू. 4 लाख मेटेनेन्स चार्ज़ अधिरोपित (करना उचित है ? -

6. क्या विपक्षी द्वारा मलल्‍्टीपल कनेक्शन चार्जेज़ के मद में माँग किया जाना उचित है? 7. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो किस ब्याज दर से ? - निस्तारण बिन्दु dea—2 4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि an परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, ज़िसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। - विपक्षी की ओर से कथन किया गया हैं कि विभिन्‍न कारणों यथा खनन की अनुमति न मिलना, एन.जी.टी. की रोक होने के कारण परियोजना में विलम्ब हुआ है। इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता . शिकायत We-:30/20i6 “ Are कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबज॑रवेशन किया है :- ns !

"Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347Z of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other. connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this. Commission vide order dated 4.08.205 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant. "Neither any new legislation was enacted nor an. existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock~ out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project.

There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression ‘slow down' would include economic slow-- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis. with the words lock-out and strike and therefore, can 7 mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project.""" इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20i7 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 40 FH फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- लिन Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योंर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो। दिल्‍ली NCR में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 402 दिन (दिनांक 04.44. 2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में परियोजना भूमि विवाद आदि के कारण विलम्बित हुई है, जो कि विपक्षी के नियंत्रण में नहीं था।

दिनांक 47.0.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना wen—740 / 8-3-48-65 विविध /is के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and Ps the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on p unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate, project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter . of é shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के DRT सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए-दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या बढ़ी हुई धनराशि माफ किये जाने का औचित्य है ? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट की कीमत 246 लाख से बढ़ा दी गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा बढ़ी हुई धनराशि को हटाये जाने का अनुरोध किया गया है। जिस पर विपक्षी का कंहना है कि ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के परियोजना विभाग द्वारा सम्भावित निर्माण हेतु प्रस्तावित भवनों की दरों के आधार पर बिल्टअप हाऊसिंग योजना बी.एच.एस--47 / 2043 दिनांक 02. 40.2043 को प्रकाशित की गयी।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल ब्रोशर के पृष्ठ संख्या-2 के TER-A-] के अवलोकन से विदित है कि चार्ट में विभिन्‍न विवरण दिये गये हैं। मुख्य रूप से भवनों के मूल्य के सम्बन्ध में सम्भावित भवन मूल्य का स्पष्ट वर्णन किया गया है, जिसके सम्मुख भवन की धनराशि अंकित है। यह स्पष्ट है कि भवनों का मूल्य सम्भावित मूल्य था। इस सम्बन्ध में विपक्षी को स्पष्ट किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को बढ़े हुए फ्लैट की कीमत का कारण बताते हुए मद््‌वार विवरण, साक्ष्यों सहित उन्हें उपलब्ध करायें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित feat जाता है। > ( ४ निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा कारपाकिंग के मद में धनराशि माँग करना उचित है? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने को भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि ora के मद में माँग की जानी अवैद्यानिक है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि आवंटी कब्जा एवं लीज़ डीड निष्पादित कराये जाने के बाद निर्धारित शुल्क के साथ पार्किंग के लिए आवेदन प्रस्तुत कर सकता है। इस सम्बन्ध में परियोजना के ब्रोशर के पृष्ठ संख्या-2 के प्रस्तर-&2 के द्वितीय बिन्दु पर निम्नलिखित उल्लेखित है :- Besides the above estimated/calculation amount it is mandatory to every allottee to get space, stilt/open/covered space reserved for car parking. For covered parking Rs. .50 lakhs and for open Rs. .00 lakh additional amount is to be paid. Parking spaces will be allotted amongst the allottee through draw of lots. हु

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील सं0--6239 / 2049 “विंग कमाण्डर अरिफुर रहमान खान एवं अलेया Yo एवं अन्य बनाम डी.एल.एफ. सदर्न होम्स wo feo एवं अन्य” में दिनांक 24.08.2020 को पारित आदेश के प्रस्तर-53 में निम्न आर्ब्जेवेशन दिया गया है :- 7 "We are unable to accede to the above submission. The ABA contained a break-up to the total price of the apartment. Parking charges are exclusive use of earmarked parking spaces were separately included in the break-up. The parking charges were revealed to the flat buyers in the brochure. The charges recovered are in terms of the agreement." i ° उपरोक्त उल्लेखित विधि व्यवस्था के अनुसार यदि परियोजना में कारपार्किंग के मद में धनराशि का उल्लेख पृथक से ब्रोशर मैं अंकित किया गया हो, तो ऐसी स्थिति में चार्जेज़ अनुबन्धानुसार हैं। परियोजना के ब्रोशर के पृष्ठ संख्या-2 के WeR-A2 के द्वितीय बिन्दु पर कारपाकिंग के मद में भुगतान की जाने वाली a धनराशि का उल्लेख है। ऐसी स्थिति में कारपाकिंग के मद में धनराशि की माँग करना न्यायोचित है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या बिल्डर द्वारा सुपर प्लिन्थ एरिया के मद में आधार पर रखरखाव मद में रू. 4.50/- प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की माँग किया जाना उचित है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा प्लिन्थ एरिया_के मद में 0,5i5/— रूपये की माँग की जा रही है, जिसको हटाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। इस सम्बन्ध में परियोजना के ब्रोशर के पृष्ठ संख्या-2 के प्रस्तर-2 क्रे 6वें बिन्दु पर निम्नलिखित उललेखित है :- From the date of handing over possession to the first person, @ Rs. .50/square feet per month, super plinth area will be charged from every flat- allottee for regular_ maintenance and general services such as lift, generator, campus light electric bill and sweeping etc. Authority or the Society will have right to increase or decrease this amount. - उपरोक्त उल्लेखित परियोजना के ster में सुपर प्लिन्थ एरिया के मद में धनराशि का उल्लेख पृथक से अंकित किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 46.07.2020 को कब्जा ऑफर पत्र में उपरोक्त के मद में 40,545,/- रूपये की माँग की गयी है। अतः ऐसी स्थिति में सुपर प्लिन्थ एरिया के आधार पर रू. 4.5/> प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की दर से प्रथम व्यक्ति को कब्जा दिये जाने की तिथि से रखरखाव के मद में धनराशि की माँग करना न्यायोचित है। बिल्डर, शिकायतकर्ता को प्रथम व्यक्ति को कब्जा देने की तिथि व विवरण सूचित कर दें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 बिन्दु संख्या-5 इस आशय से विचरित किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से रू, 4 लाख मेटेनेन्स चार्ज अधिरोपित करना उचित है ? यह॑ बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा 4 वर्ष का एडवांस मेंटेनेन्स चार्जेज़॑ को हटाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्ठीकरण नहीं दिया गया है। इस सम्बन्ध में परियोजना के ब्रोशर के पृष्ठ संख्या-2 के wae -A2 पर निम्नलिखित उल्लेखित है :- It is proposed to maintain the complex for 02 years from the date of possession of the first flat by the Authority, after that, as per rules the complex will be maintained by forming the Resident Welfare Society. It is mandatory for every allottee to become member of the Welfare Society. For 02 years maintenance from the date of physical possession of the first flat the Allottee have to deposit a lump sum fixed amount in "corpus fund". This amount- is Rs. 00000.00 for IBAK; Rs. 25000.00 for 2 BHK; Rs. 50000.00 for 2BHK Deluxe; Rs. 250000.00 for 3BHK. The corpus fund will be deposited in the Greater Noida Authority within 60 days from the due date of lease deed. After 02 years from the date of handing over possession to the first person of the Scheme general maintenance work and the balance amount of the above Corpus Fund will behanded over to the Resident Welfare Society by the Authority, after that the expenses to be incurred on general maintenance will be borne by the Society by its own sources fixing with the consent of the allottees.

उपरोक्त उल्लेखित परियोजना के ब्रोशर में मेटेनेन्स के मद A एकमुश्त धनराशि का उल्लेख पृथक से अंकित किया गया है और यह प्रथम आवंटी को दिये गये वास्तविक कब्जे की तिथि से देय है। विपक्षी द्वारा जारी किये गये ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 46.07.2020 में उपरोक्त के मद में 4,00,000 /- रूपये की माँग १0 की गयी है, जो कि ब्रोशर की शर्तों के अनुसार है। तदनुसार बिन्दु संख्या- निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्द्‌ संख्या-6 के बिन्दु संख्या-6 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा मल्टीपल कनेक्शन चार्जेज़ के मद में माँग किया जाना उचित है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। - | शिकायतकर्ता द्वारा मल्टीपल कनेक्शन चार्जेज़ के मद में माँगी गयी धनराशि को हटाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 6.07.2020 को. कब्जा ऑफर wa में मल्टीपल कनेक्शन चार्जेज़ के मद में 22,700,/- रूपये की माँग की गयी है, परन्तु उक्त माँग के सम्बन्ध में परियोजना के ब्रोशर में कोई विवरण ,उल्लेख नहीं किया गया है और न ही विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में इस संदर्भ में कोई स्पष्टीकरण दिया गया है। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा मल्‍्टीपल कनेक्शन चार्जेज़ के मद में धनराशि की माँग न्‍्यायोचित नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-6 निस्तारित fear जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-7

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा ब्रोशर के अनुसार जनवरी 2047 तक कब्जा दिया जाना था और विपक्षी की परियोजना 3.5 वर्ष विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि योजना का ड्रॉ दिनांक 5.07.204 को सम्पन्न हुआ। ड्रॉ में सफल आवंटियों क़े पक्ष में दिनांक 29.0:.2004 को आवंटन पत्र प्रेषित किये गये। योजना ब्रोशर में उल्लेखित क्लॉज-एन के अनुसार भवनों का कब्जा माह जनवरी 20:7 4 सम्भावित था, जोकि वर्तमान तक विभिन्‍न कारणवश नहीं दिया जा सका। यह है कि ड्रॉ में सफल होने की दशा में आवंटी के पक्ष में 54.29 वर्ग मीटर भवन We 35 / बी, ब्लॉक-बी, सेक्टर-42 का आवंटन पत्र दिनांक 29.0:.20:4, आवंटन संख्या-बी.एच. एस-47-4230 को जारी किया गया। दिनांक 46.07.2020 को भवन क। कब्जा ऑफर है 42 पत्र प्रेषित किया जा चुका है और कब्जा ऑफर पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को 2 माह के भीतर भवन का कब्जा लिया जाना था, जो कि शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान तक नहीं लिया गया है। वर्तमान में भवन पूर्णता तैयार है और आवंटी भवन का कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। ‘ पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 29.04.2044 को जारशी किया गया और परियोजना के ster की छायाप्रति दाखिल की गयी है। ब्रोशर के WRN के अनुसार आवंटन पत्र की तिथि से 3 वर्ष में कब्जा दिया जाना था, fos अनुसार कब्जा दिनांक 29.04.2047 तक दिया जाना था। उक्त निर्धारित समयावधि तक शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं दिया गया है। दिनांक 76.07.2020 को कब्जा ऑफर किया गया है। |

इसके अतिरिक्त फोर्स मेज्योर के मद में विपक्षी कुल 402 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील vio 6649-50 ,/ 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- j "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted- that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession? The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी erm) ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पागे के अधिकारी होगें। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 29.04.2047 + t02 दिन अर्थात्‌ 44.05.2047 से ओ.सी. /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। Dp १2

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स waar प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- = a "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw trom the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter हि interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to’ pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who, has paid for his apartment but has not received ‘possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। हा

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं| इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये बिकय,/पटटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में whee के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate Fist 43 MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan” of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.90) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत॑ होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)(0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-7 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित fs जाते है। आदेश *

l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.04.2024 तंक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 44.05.207 से ओ.सी. /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की- अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज .के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 08.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज़ अनुबन्धानुसांर देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 5 44

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2८000) के अनुसार यदि WW लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलस्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। | विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह बढ़ी हुई की कीमत का कारण बताते हुए aga विवरण साक्ष्यों सहित शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। ध विपक्षी, शिकायतकर्ता से मल्टीपल कनेक्शन चार्जेज़ के मद में धनराशि की माँग नहीं करेगें। ह इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक —3 23/2024 vy ae el (राजीव कुमार) ॥ = (अध्यक्ष) . उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण