उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या :- NCR44/09/60480/2020 अंकुर त्यागी बनाम हवेलिया feed प्रा० लि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्द कब्णा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज fear जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "HAWELIA VALENOVA PARK" में यूनिट Wo-A-40l बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 60,36,09 /— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 44.03.2047 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि बिना SAD. ied किये कब्ज। ऑफर किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं footer अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में बुकिंग फार्म, आवंटन- पत्र, जमा धनराशि की रसीदें, ई मेल पत्राचार आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। ' विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा ब्रोकर फर्म के माध्यम से दिनांक 0:.02.20i4 को आवेदन के हुए अंग oe me थे. जिसके कम में Reet को है हुए बुकिंग करायी गयी थी, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता को ft Page = आवंटित किया गया। आवंटन पत्र दिनांक 5.03.204 को

निष्पादित किया गया। आवंटन पत्र के अनुसार फाउण्डेशन की तिथि से 42 माह में कब्जा दिया जाना था, जिसके अनुसार कब्जे की तिथि 30.09.2047 होती है। ओ.सी. हेतु आवेदन दिनांक 25.05.2048 को ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण को किया गया था, जिसके पश्चात्‌ उ0प्र0 प्रदूषण नियंत्रण बोर्ड एवं माननीय एन.जी.टी. के आदेशों के कारण परियोजना में निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी, जिस कारण निर्माण में विलम्ब हुआ। ओ.सी. दिनांक 24. 40.2049 को ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से प्राप्त किया गया है। फ्लैट तैयार है एवं रजिस्ट्री भी करा दी जाएगी। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4... क्‍या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव ? 2 क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु do 4 बिन्दु सं? । इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स AIR इवेन्ट्स होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) जैसे कि माननीय एन.जी.टी. के आदेशों के कारण परियोजना विलंबित हुई। विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न शी Page 2 मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था |

इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु सं0 4 निस्तारित किया जाता है। ~ ~ नेरसतारण tees 0 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं fear गया है। जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि फ्लैट तैयार है और उन्हें ओ.सी. प्राप्त है। विवेचना के उपरांत यह पाया गया कि विपक्षी को आंशिक अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त है न कि अधिभोग प्रमाण-पत्र। पत्रावली पर आवंटन-पत्र दिनांक 45.03.2044 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ संख्या-07 के प्रस्तर-46 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा टावर /ब्लॉक के फाउण्डेशन की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में कब्जा दिया जाना था। आवंटन /अनुबन्ध में टावर /ब्लॉक के फाउण्डेशन की तिथि अंकित नहीं की गयी है। ऐसे में आवंटन पत्र जारी किए जाने की तिथि (45.03.2004) से vat अवधि की गणना किया जान मत Sr tes aceasta उचित होगा। Sat आवंटन-पत्र दिनांक 45.03.2044 को उभयपक्षों Py Page 3

हस्ताक्षरेित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 45.09.2047 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 46.09.2047 से ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का ॥पर उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें dame के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wR 9.2(ii) F प्रमेटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिग्त रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 // 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer qV Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.09.2020 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 46.09.2047 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को “Hy Page 6 जाये। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध / आवंटन के अनुरूप उपरोक्‍क्तानुसार गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) 6 अन्तर्गत, रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा । राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। 4. विपक्षी, शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब की गयी धनराशि का स्पष्टीकरण शिकायतकर्ता को विस्तृत रूप से विवरण उपलब्ध कराएं | 5... विपक्षी उपरोक्‍तानुसार संशोधित कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी.,/ सी.सी. सहित जारी करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- 27/07/2024 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7