4 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCR44/09/60407/2020 बलबीर सिंह रावत बनाम ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स wo लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध रजिस्ट्री कराये जाने, विलम्बित अवधि के मद में क्षतिपूर्ति, मेटेनेंस, क्लब, स्वीमिंग पूल, IFMS आदि मदों में ली गयी धनराशि को वापस दिलाये जाने, कम गुणवत्ता के निर्माण सामग्री के प्रयोग करने के कारण एवं मानसिक उत्पीड़न के मद में कुल 30,59,48/— रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा में विपक्षी की परियोजना La Residentia में यूनिट WeA—-T-4/2A02(T-4/302) बुक करायी गयी थी, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 36,76,863/— रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि दिनांक 4.03.206 को फ्लैट Sat अनुबंध दिनांक 44.03.2046 को निष्पादित कराया गया। यूनिट की कुल कीमत 35,48,700,//- + अतिरिक्त पॉवर बैकअप 24,999 /- + लागू टैक्स है। भुगतान करने में देरी के लिए विपक्षी द्वारा 48 प्रतिशत प्रतिवर्ष की दर से ब्याज अधिरोपित किया गया है। लगभग 97 प्रतिशत धनराशि का भुगतान करने के बाद दिनांक 30.42.2046 को कब्जा ऑफर किया गया है। विपक्षी को समस्त धनराशि का भुगतान करने के बाद उनके द्वारा दिनांक 20.04.2047 को एन.ओ.सी. जारी की गयी, परन्तु कब्जा लगभग 2 वर्ष के बाद दिनांक 03.03.2049 को दिया गया, परन्तु अभी तक सबलीज डीड नहीं करायी गयी है। इसके अतिरिक्त कार पार्किंग का आवंटन नहीं किया गया है और अन्य सुविधाएं भी उपलब्ध नहीं करायी गयी है। ay

विपक्षी द्वारा किसान प्रतिकर के मद में भी धनराशि प्राप्त की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी कम्पनी के डायरेक्टर से फ्लैट की रजिस्ट्री कराने कार पार्किंग आवंटित करने, स्वीमिंग पूल, क्लब, आग सुरक्षा उपकरण, अवशेष सिविक कार्य, बिजली कार्य, मेंटेनेन्स, हाउसकीपिंग, aged एंव परियोजना के अवशेष कार्य को पूर्ण किये जाने हेतु अनुरोध किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई कदम नहीं उठाया गया है। कब्जा लिये जाने की तिथि से शिकायतकर्ता कॉम्पलेक्स के मेटेनेन्स, लिफ्ट ब्रेक- डॉउन, सफाई, सुरक्षा आदि मदों में अनेको प्रकार की कठिनाईयों का सामना कर रहा है। ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से पता लगाने के बाद यह ज्ञात हुआ कि विपक्षी द्वारा परियोजना का ओ.सी/सी.सी प्राप्त नहीं किया गया है, जोकि रेरा अधिनियम 2046 के धारा-44 का उल्लंघन है। Re पिटीशन संख्या- 940 ,/ 2047 "बिकम चटर्जी एवं आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया एंव आदि" में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा यह निर्देश दिया गया है कि - "Noida and Greater Noida Authorities to execute the tripartite agreement within one month concerning the projects where homebuyers are residing and issue completion certificate notwithstanding that the dues are to be recovered under this order by the sale of the other attached properties. Registered conveyance deed shall also be executed in favour of homebuyers, they are to be placed in the possession and they shall continue to do so in future on completion of projects or in part as the case may be. We direct the Noida and Greater Noida Authorities to take appropriate action to do the needful in the matter. The Water Works Department of the concerned area and the Electricity Supplier are directed to provide the connections for water and electricity to home buyers forthwith." अत: शिकायतकर्ता द्वारा रजिस्ट्री कराये जाने, 8 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज, मेटेनेंस, क्लब, स्वीमिंग पूल, IFMS आदि मदों में ली गयी धनराशि को वापस दिलाये जाने, कम गुणवत्ता के निर्माण सामग्री के प्रयोग करने के कारण एवं मानसिक उत्पीड़न के मद में कुल 30,59,448/— रूपये क्षतिपूर्ति विलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में माँग पत्र, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 30.:2.20I6, एन.ओ.सी. दिनांक 20.04.2047, आवेदन फार्म, स्वागत पत्र दिनांक 28.03.206, विपक्षी का पत्र दिनांक 46.03.2046, अनुबन्ध दिनांक 44.03.2046, जमा धनराशि की रसीदें, विस्तृत लिखित शिकायत पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्राधिकरण द्वारा प्लॉट नं०-०ा-06, क्षेत्रफल 97,226 वर्ग मीटर आवंटित किया गया, जिसको बाटते हुए मैसर्स ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स wo लि0 को प्लॉट नं०-0प्त-06«, क्षेत्रफल के ८ ८ 3 80026.62 वर्ग मीटर आवंटित किया गया। परियोजना दिनांक 46.03.2044 को लॉन्च की गयी थी। परियोजना में कुल 39 टॉवर्स है। परियोजना के फेज़-4 में कुल is टॉवर्स fai से 8 तक) हैं, जिसमें 4.408 यूनिटस्‌ हैं। उक्त टॉवर्स में से 42 टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और अवशेष टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। जिन टॉवरों का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसमें यूनिटों का कब्जा दिया जा रहा है और वर्तमान में 4085 यूनिटों का कब्जा दिया जा चुका है और अवशेष यूनिटों का कब्जा जनवरी 2024 तक दे दिया जायेगा। परियोजना के फेज-2 में कुल 44 टॉवर्स tax-t9 से 29 तक) हैं, जिसमें फिनिशिंग कार्य चल रहा है और दिसम्बर 202 तक यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। परियोजना के फेज़-3 में कुल 40 टॉवर्स (टॉवर-30 से 39 तक, हैं, जिसमें फिनिशिंग कार्य चल रहा है और दिसम्बर 2024 + 6 माह में कब्जा और सभी सुविधाओं सहित सितम्बर 2022 तक कब्जा दे दिया जायेगा।

परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। दिनांक 49. 07.2044 से दिनांक 24.08.2042 तक निर्माण कार्य बन्द रहा। इस अवधि में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष किसानों द्वारा कई रिट याचिकायें योजित की गयी। मार्च 20:3 के बाद निर्माण कार्य धीमी गति से शुरू हुआ। अन्ततः दिनांक 44.05.2045 को माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को Re याचिका संख्या-4506 /20i5 “सावित्री देवी बनाम Boo सरकार एवं आदि“ में स्वीकृति दी गयी। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.07.2049 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों का छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके। परियोजना में फिनिशिंग का कार्य तीव्र गति चल रहा है और दिसम्बर 2024 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर-प-4 के 9d तल पर फ्लैट WN-T-4-304 आवंटित किया गया। दिनांक 03.03.2049 को यूनिट का कब्जा आवंटी को दिया जा चुका है और विपक्षी, शिकायतकर्ता के पक्ष में सब-लीज़ डीड कराये जाने हेतु तैयार है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कब्जा पत्र दिनांक 03.03.2049 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- or . क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

2. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्या विपक्षी द्वारा मेंटेनेन्स, क्लब, स्वीमिंग पूल, EMS आदि मदों में ली गयी धनराशि शिकायतकर्ता को वापस दिलायी जाये ? 4. क्या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के मद में क्षतिपूर्ति दिलायी जाये ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? व क्या पक्षकारों के मध्य te लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 // 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबथर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है 86. On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature. 87. The important provisions like Section 3 to 9, 40, 59 to 70 and 79 to 80 were notified for operation from /5/207.

pS RERA law was enacted in the year 20l6. The Central Government did not make any haste to implement these provisions at one and the same time, but the provisions were made applicable thoughtfully and phase-wise. Considering the scheme of RERA, object and purpose for which it is enacted in the larger public interest, we do not find that challenge on the ground that it violates rights of the petitioners under Articles 4 and 9()(g) stand to reason. Merely because sale and purchase agreement was entered into by the promoter prior to coming into force of RERA does not make the application of enactment retrospective in nature. The RERA was passed because it was felt that several promoters had defaulted and such defaults had taken place prior to coming into force of RERA. In the affidavit-in- reply, the UOI had stated that in the State of Maharashtra 2608 ongoing projects have been registered, while 806 new projects have been registered. This figure itself would justify the registration of ongoing projects for regulating the development work of such projects.

89. Legislative power to make law with retrospective effect is well recognized. In the facts, it would not be permissible for the petitioners to OS-wp-2737-7 & ors-RERA-JT.doc say that they have vested right in dealing with the completion of the project by leaving the proposed allottees in helpless and miserable condition. In a country like ours, when millions are in search of homes and had to put entire life earnings to purchase a residential house for them, it was compelling obligation on the Government to look into the issues in the larger public interest and if required, make stringent laws regulating such sectors. We cannot foresee a situation where helpless allottees had to approach various forums in search of some reliefs here and there and wait for the outcome of the same for indefinite period. The public interest at large is one of the relevant consideration in determining the constitutional validity of retrospective legislation. 256. "Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. a

The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के TER का greet नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है ॥ यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य ager निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु wer निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। दिनांक 49.07.2044 से दिनांक 24.08 .2042 तक निर्माण कार्य बन्द रहा। इस अवधि में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष किसानों द्वारा कई Re याचिकायें योजित की गयी। मार्च 2043 के बाद निर्माण कार्य धीमी गति से शुरू हुआ। अन्ततः दिनांक 4.05.2045 को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 7 भूमि अधिग्रहण को रिट याचिका संख्या-4506 /20i5 “सावित्री देवी बनाम sono सरकार एवं आदि” में स्वीकृति दी गयी। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के wRA—l9(a) निम्नलिखिल उल्लेखित है:- 496)... That the Developer _ shall complete the development/construction of the Flat within 42 months Jrom the date of signing of agreement which may vary for + six months. That the Developer shall not be held responsible or liable for not performing any of its obligations or undertakings provided jor in this Agreement if such performance is prevented, delayed or hindered by act of God, Jire, storm, flood, explosion, war, riot, terrorist act, sabotage, court cases, injunctions not within the reasonable control of the Developer. The completion date is subject to force majeure conditions. No claim by way of damages/ compensation shall lie against the Developer in case of delay in handing over the Possession on account of the force majeure condition and the Developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the flat to the allottee.

इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्‍ता शिकायत WeM-30/206 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड“ में निर्णय के प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है — "Coming to the plea of Force Majeure taken by the Opposite party. It may be noted that issue raised by the Opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the Opposite party in Consumer Complaint No.347 of 29]4 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the Opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.205 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite > party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be F ( हे ) personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"I2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as » 30 quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wem-940/20:7 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं WER 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "....Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fite, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02. 2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 विन (56+2) (दिनांक t0.2, 20i9 से दिनांक 44.02.2020 तक Uae बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। अतः उपरोक्त उल्लेखित आदेशों के कम में कुल 68 दिनों में निर्माण प्रभावित रहा। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। दिनांक 47.0.2048 को उ0प्र०0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740,/8-3 48-65 fafaa/ie S grr मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :-- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on ? 44 unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त Boro रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता के अतिदेय पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Taga बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा Hera, क्लब, CHT पूल, IFMS आदि मदों में ली गयी धनराशि शिकायतकर्ता को वापस दिलायी जाये ? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी कम्पनी के डायरेक्टर से फ्लैट की रजिस्ट्री कराने, कार पार्किंग आवंटित करने, SAT पूल, क्लब, आग सुरक्षा उपकरण, अवशेष सिविक कार्य, बिजली कार्य, मेंटेनेन्स, हाउसकीपिंग, सिक्‍यूरिटी एंव परियोजना के अवशेष कार्य को पूर्ण किये जाने हेतु अनुरोध किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई कदम नहीं उठाया गया है। कब्जा लिये जाने की तिथि से शिकायतकर्ता कॉम्पलेक्स के मेटेनेन्स, लिफ्ट ब्रेक- डॉउन, सफाई, सुरक्षा आदि मदों में अनेको प्रकार की कठिनाईयों का सामना कर रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल विस्तृत लिखित शिकायत पत्र के प्रस्तर-4.45 में मार्च 209 से फरवरी 2020 की अवधि के लिए मेंटेनेन्स के मद में ली गयी धनराशि 23,040,/- रूपये वापिस एवं क्लब, स्वीमिंग पूल, IFMS आदि में 27,25/- रूपये को वापिस दिलाये जाने का pis 692 22 (9). That the structure of the Complex Building may be got insured against fire, earthquake, riots and civil commotion, militant action etc. by the Developer or the maintenance agency on behalf of the Allottee and the cost thereof shall be payable by Allottee as the part of the maintenance bill raised by the maintenance agency but contents inside each Flat shall be insured by the Allottee at his own cost. The Allottee shall not do or permit to be done any act or thing which may render void or voidable insurance of any Flat or any part of the Complex Building or cause increased premium to be payable in respect thereof for which the Allottee shall be solely responsible and liable.

23. That the Allottee shall become member of recreational in-house Club and shall pay the charges/fee regularly, as may be applicable. The Club shall be managed by the Developer and/or its nominee as the case may be. The membership of the club shall be confined to the tesidents/owners only and shall not be extended to outsiders. ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 30.42.2046 में निम्नलिखित उल्लेखित है :- Maintenance Charges @ .50/- per sq. ft (Plus Service Tax) per month are to be paid by cheque favouring maintenance company M/s Ease Management Private Limited for one year ((2 months) in advance before taking NOC and Rs. 7800/- to be paid by cheque/DD towards PNG connection charges to M/s La Residentia Developers Pvt. Ltd. अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित अनुबन्ध के प्रस्तर-22(6) एवं प्रस्तर-23 निम्नलिखित उल्लेखित है :- उपरोक्त उल्लेखित प्रस्तरों के अवलोकन से विदित है कि मेंटेनेन्स के मद में धनराशि आवंटी द्वारा भुगतान की जानी है और शिकायतकर्ता को क्लब का मेम्बर भी | 43

बनना है और उसके अनुसार निर्धारित शुल्क का भुगतान भी करना है। ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र के अनुसार 4.50 /— रूपये वर्ग फुट की दर मेंटेनेन्स के मद में भुगतान किया जाना है, जबकि क्लब के मद में कितनी धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा किया जाना है, तो यह अनुबन्ध में अंथवा किसी अन्य दस्तावेज पर अंकित नहीं है। दिनांक 03.03.209 को शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिया जा चुका है। उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता पर वास्तविक कब्जा की तिथि से मेंटेनेन्स चार्ज अधिरोपित करेगें। जहाँ क्लब, स्वीमिंग पूल, IFMS आदि के मद में धनराशि वापिस दिलाये जाने एवं क्षतिपूर्ति का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता, क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु आवश्यक साक्ष्यों सहित अपना नया वाद न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए was है। qaqa बिन्दु संख्या-3 Praia किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि कया शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि दिनांक t4.0320:6 को फ्लैट केता अनुबंध दिनाक 44.03.20:6 को निष्पादित कराया गया। भुगतान करने में देरी के लिए विपक्षी द्वारा t8 प्रतिशत प्रतिवर्ष की दर से ब्याज अधिरोपित किया गया है। लगभग 97 प्रतिशत धनराशि का भुगतान करने के बाद दिनांक 30.2.20i6 को कब्जा ऑफर किया गया है। विपक्षी को समस्त धनराशि का भुगतान करने के बाद उनके द्वारा दिनांक 20.04.2047 को एन.ओ.सी. जारी की गयी, परन्तु कब्जा लगभग 2 वर्ष के बाद दिनांक 03.03.2049 को दिया गया, परन्तु अभी तक सबलीज Sts नहीं करायी गयी है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि दिनांक 03. 03.209 को यूनिट का कब्जा add को दिया जा चुका है और विपक्षी, शिकायतकर्ता के पक्ष में सब-लीज़ Se कराये जाने हेतु तैयार है। रेरा एक्ट की धारा 48 ()) में प्राविधान है कि :- Section 78 (702 “If the Promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - ore 34 (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा दाखिल अनुबन्ध दिनांक 44.03.206 के प्रस्तर-9(७) में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- 79०)... That the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 42 months Jrom the date of signing of agreement which may vary for + six months. अतः उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि 24.03.20:6 से 42 + 6 माह Ge पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 44.03.2020 तक फ्लैट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा इस अवधि से पूर्व ही शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 03.03.2049 को दिया जा चुका है। विपक्षी द्वारा कब्जा पत्र की प्रतिलिपि पत्रावली दाखिल की गयी है।

जहाँ तक प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब के मद मे क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, जिसको माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णीत है 5 किया जाना है। अतः: शिकायतकर्ता आवश्यक साक्ष्यों सहित विलम्बित अवधि के मद क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपना वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए स्वतन्त्र है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक मानसिक उत्पीड़न के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेरा अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,8 व ॥9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक उत्पीड़न के मद में क्षतिपूर्ति सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। इसके अतिरिक्त जहाँ तक कम गुणवत्ता के निर्माण सामग्री के प्रयोग करने के कारण क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, जिसका निर्धारण माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा किया जाना है। ऐसे में शिकायतकर्ता उक्त के मद में क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु आवश्यक साक्ष्यों सहित अपना नया वाद न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के fay wars है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 30.09.2024 तक शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, नियमानुसार शिकायतकर्ता के ua भें रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें| 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता पर मेंटेनेन्स चार्ज वास्तविक कब्जा की तिथि अर्थात्‌ दिनांक 03.03.2049 से अधिरोपित करेगें

3. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जायें। 46 4. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- 02. / 07 2024 = ~ ७ -०्से २! (राजीव कुमार) कई (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

4 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCR44/09/60407/2020 बलबीर सिंह रावत बनाम ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स wo लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध रजिस्ट्री कराये जाने, विलम्बित अवधि के मद में क्षतिपूर्ति, मेटेनेंस, क्लब, स्वीमिंग पूल, IFMS आदि मदों में ली गयी धनराशि को वापस दिलाये जाने, कम गुणवत्ता के निर्माण सामग्री के प्रयोग करने के कारण एवं मानसिक उत्पीड़न के मद में कुल 30,59,48/— रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा में विपक्षी की परियोजना La Residentia में यूनिट WeA—-T-4/2A02(T-4/302) बुक करायी गयी थी, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 36,76,863/— रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि दिनांक 4.03.206 को फ्लैट Sat अनुबंध दिनांक 44.03.2046 को निष्पादित कराया गया। यूनिट की कुल कीमत 35,48,700,//- + अतिरिक्त पॉवर बैकअप 24,999 /- + लागू टैक्स है। भुगतान करने में देरी के लिए विपक्षी द्वारा 48 प्रतिशत प्रतिवर्ष की दर से ब्याज अधिरोपित किया गया है। लगभग 97 प्रतिशत धनराशि का भुगतान करने के बाद दिनांक 30.42.2046 को कब्जा ऑफर किया गया है। विपक्षी को समस्त धनराशि का भुगतान करने के बाद उनके द्वारा दिनांक 20.04.2047 को एन.ओ.सी. जारी की गयी, परन्तु कब्जा लगभग 2 वर्ष के बाद दिनांक 03.03.2049 को दिया गया, परन्तु अभी तक सबलीज डीड नहीं करायी गयी है। इसके अतिरिक्त कार पार्किंग का आवंटन नहीं किया गया है और अन्य सुविधाएं भी उपलब्ध नहीं करायी गयी है। ay

विपक्षी द्वारा किसान प्रतिकर के मद में भी धनराशि प्राप्त की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी कम्पनी के डायरेक्टर से फ्लैट की रजिस्ट्री कराने कार पार्किंग आवंटित करने, स्वीमिंग पूल, क्लब, आग सुरक्षा उपकरण, अवशेष सिविक कार्य, बिजली कार्य, मेंटेनेन्स, हाउसकीपिंग, aged एंव परियोजना के अवशेष कार्य को पूर्ण किये जाने हेतु अनुरोध किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई कदम नहीं उठाया गया है। कब्जा लिये जाने की तिथि से शिकायतकर्ता कॉम्पलेक्स के मेटेनेन्स, लिफ्ट ब्रेक- डॉउन, सफाई, सुरक्षा आदि मदों में अनेको प्रकार की कठिनाईयों का सामना कर रहा है। ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से पता लगाने के बाद यह ज्ञात हुआ कि विपक्षी द्वारा परियोजना का ओ.सी/सी.सी प्राप्त नहीं किया गया है, जोकि रेरा अधिनियम 2046 के धारा-44 का उल्लंघन है। Re पिटीशन संख्या- 940 ,/ 2047 "बिकम चटर्जी एवं आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया एंव आदि" में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा यह निर्देश दिया गया है कि - "Noida and Greater Noida Authorities to execute the tripartite agreement within one month concerning the projects where homebuyers are residing and issue completion certificate notwithstanding that the dues are to be recovered under this order by the sale of the other attached properties. Registered conveyance deed shall also be executed in favour of homebuyers, they are to be placed in the possession and they shall continue to do so in future on completion of projects or in part as the case may be. We direct the Noida and Greater Noida Authorities to take appropriate action to do the needful in the matter. The Water Works Department of the concerned area and the Electricity Supplier are directed to provide the connections for water and electricity to home buyers forthwith." अत: शिकायतकर्ता द्वारा रजिस्ट्री कराये जाने, 8 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज, मेटेनेंस, क्लब, स्वीमिंग पूल, IFMS आदि मदों में ली गयी धनराशि को वापस दिलाये जाने, कम गुणवत्ता के निर्माण सामग्री के प्रयोग करने के कारण एवं मानसिक उत्पीड़न के मद में कुल 30,59,448/— रूपये क्षतिपूर्ति विलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में माँग पत्र, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 30.:2.20I6, एन.ओ.सी. दिनांक 20.04.2047, आवेदन फार्म, स्वागत पत्र दिनांक 28.03.206, विपक्षी का पत्र दिनांक 46.03.2046, अनुबन्ध दिनांक 44.03.2046, जमा धनराशि की रसीदें, विस्तृत लिखित शिकायत पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्राधिकरण द्वारा प्लॉट नं०-०ा-06, क्षेत्रफल 97,226 वर्ग मीटर आवंटित किया गया, जिसको बाटते हुए मैसर्स ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स wo लि0 को प्लॉट नं०-0प्त-06«, क्षेत्रफल के ८ ८ 3 80026.62 वर्ग मीटर आवंटित किया गया। परियोजना दिनांक 46.03.2044 को लॉन्च की गयी थी। परियोजना में कुल 39 टॉवर्स है। परियोजना के फेज़-4 में कुल is टॉवर्स fai से 8 तक) हैं, जिसमें 4.408 यूनिटस्‌ हैं। उक्त टॉवर्स में से 42 टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और अवशेष टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। जिन टॉवरों का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसमें यूनिटों का कब्जा दिया जा रहा है और वर्तमान में 4085 यूनिटों का कब्जा दिया जा चुका है और अवशेष यूनिटों का कब्जा जनवरी 2024 तक दे दिया जायेगा। परियोजना के फेज-2 में कुल 44 टॉवर्स tax-t9 से 29 तक) हैं, जिसमें फिनिशिंग कार्य चल रहा है और दिसम्बर 202 तक यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। परियोजना के फेज़-3 में कुल 40 टॉवर्स (टॉवर-30 से 39 तक, हैं, जिसमें फिनिशिंग कार्य चल रहा है और दिसम्बर 2024 + 6 माह में कब्जा और सभी सुविधाओं सहित सितम्बर 2022 तक कब्जा दे दिया जायेगा।

परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। दिनांक 49. 07.2044 से दिनांक 24.08.2042 तक निर्माण कार्य बन्द रहा। इस अवधि में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष किसानों द्वारा कई रिट याचिकायें योजित की गयी। मार्च 20:3 के बाद निर्माण कार्य धीमी गति से शुरू हुआ। अन्ततः दिनांक 44.05.2045 को माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को Re याचिका संख्या-4506 /20i5 “सावित्री देवी बनाम Boo सरकार एवं आदि“ में स्वीकृति दी गयी। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.07.2049 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों का छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके। परियोजना में फिनिशिंग का कार्य तीव्र गति चल रहा है और दिसम्बर 2024 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर-प-4 के 9d तल पर फ्लैट WN-T-4-304 आवंटित किया गया। दिनांक 03.03.2049 को यूनिट का कब्जा आवंटी को दिया जा चुका है और विपक्षी, शिकायतकर्ता के पक्ष में सब-लीज़ डीड कराये जाने हेतु तैयार है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कब्जा पत्र दिनांक 03.03.2049 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- or . क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

2. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्या विपक्षी द्वारा मेंटेनेन्स, क्लब, स्वीमिंग पूल, EMS आदि मदों में ली गयी धनराशि शिकायतकर्ता को वापस दिलायी जाये ? 4. क्या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के मद में क्षतिपूर्ति दिलायी जाये ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? व क्या पक्षकारों के मध्य te लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 // 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबथर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है 86. On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature. 87. The important provisions like Section 3 to 9, 40, 59 to 70 and 79 to 80 were notified for operation from /5/207.

pS RERA law was enacted in the year 20l6. The Central Government did not make any haste to implement these provisions at one and the same time, but the provisions were made applicable thoughtfully and phase-wise. Considering the scheme of RERA, object and purpose for which it is enacted in the larger public interest, we do not find that challenge on the ground that it violates rights of the petitioners under Articles 4 and 9()(g) stand to reason. Merely because sale and purchase agreement was entered into by the promoter prior to coming into force of RERA does not make the application of enactment retrospective in nature. The RERA was passed because it was felt that several promoters had defaulted and such defaults had taken place prior to coming into force of RERA. In the affidavit-in- reply, the UOI had stated that in the State of Maharashtra 2608 ongoing projects have been registered, while 806 new projects have been registered. This figure itself would justify the registration of ongoing projects for regulating the development work of such projects.

89. Legislative power to make law with retrospective effect is well recognized. In the facts, it would not be permissible for the petitioners to OS-wp-2737-7 & ors-RERA-JT.doc say that they have vested right in dealing with the completion of the project by leaving the proposed allottees in helpless and miserable condition. In a country like ours, when millions are in search of homes and had to put entire life earnings to purchase a residential house for them, it was compelling obligation on the Government to look into the issues in the larger public interest and if required, make stringent laws regulating such sectors. We cannot foresee a situation where helpless allottees had to approach various forums in search of some reliefs here and there and wait for the outcome of the same for indefinite period. The public interest at large is one of the relevant consideration in determining the constitutional validity of retrospective legislation. 256. "Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. a

The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के TER का greet नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है ॥ यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य ager निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु wer निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। दिनांक 49.07.2044 से दिनांक 24.08 .2042 तक निर्माण कार्य बन्द रहा। इस अवधि में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष किसानों द्वारा कई Re याचिकायें योजित की गयी। मार्च 2043 के बाद निर्माण कार्य धीमी गति से शुरू हुआ। अन्ततः दिनांक 4.05.2045 को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 7 भूमि अधिग्रहण को रिट याचिका संख्या-4506 /20i5 “सावित्री देवी बनाम sono सरकार एवं आदि” में स्वीकृति दी गयी। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के wRA—l9(a) निम्नलिखिल उल्लेखित है:- 496)... That the Developer _ shall complete the development/construction of the Flat within 42 months Jrom the date of signing of agreement which may vary for + six months. That the Developer shall not be held responsible or liable for not performing any of its obligations or undertakings provided jor in this Agreement if such performance is prevented, delayed or hindered by act of God, Jire, storm, flood, explosion, war, riot, terrorist act, sabotage, court cases, injunctions not within the reasonable control of the Developer. The completion date is subject to force majeure conditions. No claim by way of damages/ compensation shall lie against the Developer in case of delay in handing over the Possession on account of the force majeure condition and the Developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the flat to the allottee.

इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्‍ता शिकायत WeM-30/206 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड“ में निर्णय के प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है — "Coming to the plea of Force Majeure taken by the Opposite party. It may be noted that issue raised by the Opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the Opposite party in Consumer Complaint No.347 of 29]4 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the Opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.205 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite > party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be F ( हे ) personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"I2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as » 30 quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wem-940/20:7 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं WER 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "....Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fite, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02. 2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 विन (56+2) (दिनांक t0.2, 20i9 से दिनांक 44.02.2020 तक Uae बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। अतः उपरोक्त उल्लेखित आदेशों के कम में कुल 68 दिनों में निर्माण प्रभावित रहा। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। दिनांक 47.0.2048 को उ0प्र०0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740,/8-3 48-65 fafaa/ie S grr मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :-- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on ? 44 unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त Boro रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता के अतिदेय पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Taga बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा Hera, क्लब, CHT पूल, IFMS आदि मदों में ली गयी धनराशि शिकायतकर्ता को वापस दिलायी जाये ? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी कम्पनी के डायरेक्टर से फ्लैट की रजिस्ट्री कराने, कार पार्किंग आवंटित करने, SAT पूल, क्लब, आग सुरक्षा उपकरण, अवशेष सिविक कार्य, बिजली कार्य, मेंटेनेन्स, हाउसकीपिंग, सिक्‍यूरिटी एंव परियोजना के अवशेष कार्य को पूर्ण किये जाने हेतु अनुरोध किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई कदम नहीं उठाया गया है। कब्जा लिये जाने की तिथि से शिकायतकर्ता कॉम्पलेक्स के मेटेनेन्स, लिफ्ट ब्रेक- डॉउन, सफाई, सुरक्षा आदि मदों में अनेको प्रकार की कठिनाईयों का सामना कर रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल विस्तृत लिखित शिकायत पत्र के प्रस्तर-4.45 में मार्च 209 से फरवरी 2020 की अवधि के लिए मेंटेनेन्स के मद में ली गयी धनराशि 23,040,/- रूपये वापिस एवं क्लब, स्वीमिंग पूल, IFMS आदि में 27,25/- रूपये को वापिस दिलाये जाने का pis 692 22 (9). That the structure of the Complex Building may be got insured against fire, earthquake, riots and civil commotion, militant action etc. by the Developer or the maintenance agency on behalf of the Allottee and the cost thereof shall be payable by Allottee as the part of the maintenance bill raised by the maintenance agency but contents inside each Flat shall be insured by the Allottee at his own cost. The Allottee shall not do or permit to be done any act or thing which may render void or voidable insurance of any Flat or any part of the Complex Building or cause increased premium to be payable in respect thereof for which the Allottee shall be solely responsible and liable.

23. That the Allottee shall become member of recreational in-house Club and shall pay the charges/fee regularly, as may be applicable. The Club shall be managed by the Developer and/or its nominee as the case may be. The membership of the club shall be confined to the tesidents/owners only and shall not be extended to outsiders. ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 30.42.2046 में निम्नलिखित उल्लेखित है :- Maintenance Charges @ .50/- per sq. ft (Plus Service Tax) per month are to be paid by cheque favouring maintenance company M/s Ease Management Private Limited for one year ((2 months) in advance before taking NOC and Rs. 7800/- to be paid by cheque/DD towards PNG connection charges to M/s La Residentia Developers Pvt. Ltd. अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित अनुबन्ध के प्रस्तर-22(6) एवं प्रस्तर-23 निम्नलिखित उल्लेखित है :- उपरोक्त उल्लेखित प्रस्तरों के अवलोकन से विदित है कि मेंटेनेन्स के मद में धनराशि आवंटी द्वारा भुगतान की जानी है और शिकायतकर्ता को क्लब का मेम्बर भी | 43

बनना है और उसके अनुसार निर्धारित शुल्क का भुगतान भी करना है। ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र के अनुसार 4.50 /— रूपये वर्ग फुट की दर मेंटेनेन्स के मद में भुगतान किया जाना है, जबकि क्लब के मद में कितनी धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा किया जाना है, तो यह अनुबन्ध में अंथवा किसी अन्य दस्तावेज पर अंकित नहीं है। दिनांक 03.03.209 को शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिया जा चुका है। उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता पर वास्तविक कब्जा की तिथि से मेंटेनेन्स चार्ज अधिरोपित करेगें। जहाँ क्लब, स्वीमिंग पूल, IFMS आदि के मद में धनराशि वापिस दिलाये जाने एवं क्षतिपूर्ति का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता, क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु आवश्यक साक्ष्यों सहित अपना नया वाद न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए was है। qaqa बिन्दु संख्या-3 Praia किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि कया शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि दिनांक t4.0320:6 को फ्लैट केता अनुबंध दिनाक 44.03.20:6 को निष्पादित कराया गया। भुगतान करने में देरी के लिए विपक्षी द्वारा t8 प्रतिशत प्रतिवर्ष की दर से ब्याज अधिरोपित किया गया है। लगभग 97 प्रतिशत धनराशि का भुगतान करने के बाद दिनांक 30.2.20i6 को कब्जा ऑफर किया गया है। विपक्षी को समस्त धनराशि का भुगतान करने के बाद उनके द्वारा दिनांक 20.04.2047 को एन.ओ.सी. जारी की गयी, परन्तु कब्जा लगभग 2 वर्ष के बाद दिनांक 03.03.2049 को दिया गया, परन्तु अभी तक सबलीज Sts नहीं करायी गयी है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि दिनांक 03. 03.209 को यूनिट का कब्जा add को दिया जा चुका है और विपक्षी, शिकायतकर्ता के पक्ष में सब-लीज़ Se कराये जाने हेतु तैयार है। रेरा एक्ट की धारा 48 ()) में प्राविधान है कि :- Section 78 (702 “If the Promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - ore 34 (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा दाखिल अनुबन्ध दिनांक 44.03.206 के प्रस्तर-9(७) में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- 79०)... That the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 42 months Jrom the date of signing of agreement which may vary for + six months. अतः उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि 24.03.20:6 से 42 + 6 माह Ge पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 44.03.2020 तक फ्लैट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा इस अवधि से पूर्व ही शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 03.03.2049 को दिया जा चुका है। विपक्षी द्वारा कब्जा पत्र की प्रतिलिपि पत्रावली दाखिल की गयी है।

जहाँ तक प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब के मद मे क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, जिसको माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णीत है 5 किया जाना है। अतः: शिकायतकर्ता आवश्यक साक्ष्यों सहित विलम्बित अवधि के मद क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपना वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए स्वतन्त्र है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक मानसिक उत्पीड़न के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेरा अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,8 व ॥9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक उत्पीड़न के मद में क्षतिपूर्ति सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। इसके अतिरिक्त जहाँ तक कम गुणवत्ता के निर्माण सामग्री के प्रयोग करने के कारण क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, जिसका निर्धारण माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा किया जाना है। ऐसे में शिकायतकर्ता उक्त के मद में क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु आवश्यक साक्ष्यों सहित अपना नया वाद न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के fay wars है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 30.09.2024 तक शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, नियमानुसार शिकायतकर्ता के ua भें रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें| 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता पर मेंटेनेन्स चार्ज वास्तविक कब्जा की तिथि अर्थात्‌ दिनांक 03.03.2049 से अधिरोपित करेगें

3. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जायें। 46 4. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- 02. / 07 2024 = ~ ७ -०्से २! (राजीव कुमार) कई (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण