wore भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष | क्रम संख्या | शिकायत संख्या .... शिकायतकर्तागण. Pk | ; NCR44/09/60004/2020 शिप्रा जैन शा हि NCR44/20/62992/2020 सौरभ war [ 3, टार]44//64464/2020 प्रशान्त शुक्ला 4. ॥टार44/0/63439/2020 | ta ; [ 5. टार]44/0/63287/2020 अरूण चौहान |_6.[ लरा44/0968062020 [a वर्मा E टर44/ /65827/2020 | RRC जयसवाल बनाम गौड़संस हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा0 feo शिकायतकर्ता शिप्रा जैन के साथ os अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें 70 Avenue Gaur (४७ से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत dee NCR44/09/60004/2020 शिप्रा जैन अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने दिलाये- जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना 77 Avenue Gaur City में यूनिट संख्या-2267 बुक करायी गयी थी और समय-समय पर विपक्षी की माँग के अनुसार अंकन 40,86,825,/- रूपये की धनराशि विपक्षी को अदा की गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर दिनांक 30.06.20I9 तक कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी तह AG 2

अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि वह वर्तमान में किराये की धनराशि अदा कर रहे हैं। विपक्षी द्वारा इलैक्ट्रिसिटी मीटर के मद में 50,000,/- रूपये की धनराशि एवं डी.जी. सैट के मद में 25,000 //- रूपये की धनराशि ली गयी है, परन्तु इलैक्ट्रिसिटी मीटर एन.पी.सी.एल. द्वारा लगाया जायेगा और डी.जी. सैट विपक्षी द्वारा उपलब्ध नहीं कराया जायेगा। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा 42 प्रतिशत की दर से जी.एस.टी. अधिरोपित किया गया है और आई.टी. सी. नियम के अनुसार 4 प्रतिशत की दर से जी.एस.टी. वापिस प्राप्त करने के अधिकारी हैं, परन्तु विपक्षी द्वारा जी.एस.टी. के मद में ली गयी धनराशि वापिस नहीं की जा रही है। कुछ ओनर्स द्वारा अपने Rete में जी.एस.टी. के मद में धनराशि वापिस प्राप्त की गयी है, परन्तु विपक्षी द्वारा इस मद में उनकी शिकायत भी नहीं ले रहे हैं। अत: शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि एन.पी.सी. एल. द्वारा सीधे अपार्टमेन्ट में बिजली का कनेक्शन दिया जा रहा है| ऐसी स्थिति में विपक्षी को इस मद में ली गयी धनराशि आवंटी को वापिस कर देना चाहिए। बुकिंग के समय विपक्षी द्वारा 50,000,/- रूपये मीटर RRMA चार्ज और 25,000 /- रूपये पावर बैकअप के मद में धनराशि ली गयी है। विपक्षी द्वारा पावर बैकअप के लिए grace fear जा रहा है, जो कि शिकायतकर्ता को नहीं चाहिए और विपक्षी इस मद में 43,000,/- रूपये की धनराशि और एन.पी.सी.एल. के मद में 6,000 / - रूपये की धनराशि वापिस कर रहे हैं, जिस पर शिकायतकर्ता को उक्त वापिस की जा रही धनराशि पर आपत्ति है। यदि विपक्षी डी.जी. सैट को sade सें कम्पनसेट कर चाहते है, तो यह डी.जी. सैट की लाईफ लगभग 30 वर्ष बराबर होनी चाहिए। इन्वर्टर की लाईफ सिर्फ 3 वर्ष है और मेटेनेन्स चार्ज स्वयं ही भुगतान किया जायेगा, तो ऐसी स्थिति में मुझे अपने फ्लैट में डी.जी. de चाहिए अथवा विपक्षी द्वारा sake की सुविधा दी जानी चाहिए अथवा 30 वर्ष तक के मूल्य को दिया जाना चाहिए। (3 year life of inverter x 0 = 30 years.) अतः शिकायतकर्ता द्वारा रेन्टल पेमेन्ट, इलैक्ट्रिसिटी - कनेक्शन आदि मदों में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है और डी.जी. सैट एवं इलैक्ट्रिसिटी के मद में ली गयी धनराशि को पुनरीक्षित की जाना चाहिए, क्योंकि पूर्व में ही 75,000 ,/- रूपये की धनराशि अदा की जा चुकी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ले-आऊट प्लॉन, पेमेन्ट प्लॉन, माँग पत्र, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 22.08.2020, एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांक 23.04.2048 आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना 7" Avenue Gaur City ¥ यूनिट संख्या--2267 बुक करायी / o>) 3

गयी, जिसके कम में दिनांक 2:0420i8 को एग्रीमेन्ट फॉर सेल Penta कराया गया। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है। रेरा में परियोजना की पूर्णता तिथि 07.09.2022 है। भारत सरकार के हाऊसिंग ada के मंत्रालय ने दिनांक 3.05.2020 को कोविड-49 की परिस्थितियाँ मानते हुए 6 माह की अवधि बढ़ा दी है और अब पूर्णता की तिथि 07.03.2023 हो गयी है। हाल में ही दिनांक 25.0.2049 से दिल्ली NcR में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली NCR में किसानों द्वारा de जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 4.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता हैं, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 244 दिनों का te पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है। दिनांक 08.04.2020 को ' परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सभी वांछित प्रमाण पत्रों के साथ सीसी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया जा चुका है। दिनांक 22.08.2020 को शिकायतकर्ता को कब्जे हेतु ऑफर किया जा चुका है। सरकार के निर्देशानुसार परियोजना में मल्टी प्वाइन्ट बिजली का कनेक्शन सीधा एन.पी.सी.एल. से दिया जा रहा है और शिकायतकर्ता को 6,000,/- रूपये की ad धनराशि दी जा रही है। दूसरी तरफ विपक्षी द्वारा पावर बैकअप इन्वर्टर के माध्यम से लिया जा रहा है, क्योंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा डी.जी. सैट के उपयोग -पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया है। यदि कोई आवंटी इन्वर्टर की सुविधा नहीं लेना चाहते हैं, तो ऐसी स्थिति में वह 43,000/— रूपये at ees धनराशि वापिस प्राप्त कर सकते हैं |

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 22.08.2020, परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र, सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु किये गये आवेदन पत्र दिनांक 0807.2020, सिविल Re पिठीशन संख्या-43029 / 4985 एवं अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण का पत्र दिनांक 44.02.2020, पत्र दिनांक 42.44.2048, पत्र दिनांक 08.44.2049, पत्र दिनांक 04.:4.20:9 एवं पत्र दिनांक 25.40.2049, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और oka 4 नियंत्रण) प्राधिकरण का प्रेस नोट दिनांक 34.40.2048, “सुपरटेक बनाम रजनी गोयल में पारित आदेश आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभय पक्ष के def को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, ॥ जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- I. क्या प्रश्नगत वाद रेरा में दी गयी परियोजना की पूर्णता तिथि 07.03.2023 से पूर्व पोषणीय नहीं है ? क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? क्या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी.,/ सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? क्या शिकायतकर्ता (शिप्रा जैन, सौरभ बत्रा, प्रशान्त शुक्ला, स्वाति वर्मा एवं सुरभि जयसवाल) के प्रकरण में इलैक्ट्रिसिटी कनेक्शन के मद में दी गयी धनराशि को वापिस दिलाया जाना उचित है ? क्या शिकायतकर्ता (Ror जैन, weed शुक्ला एवं सौरभ बत्रा) के प्रकरण में पावर बैकअप के मद में विपक्षी को भुगतांन की गयी धनराशि कौ वापिस दिलाया जाना उचित है ?

विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (सौरम gar एवं गौरव वर्मा) के प्रकरण में किस अवधि से मेटेनेन्स चार्ज अधिरोपित करना चाहिए ? क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता Ror जैन, गौरव वर्मा एवं सुरभि जयसवाल) के प्रकरण में जी.एस.टी इनपुट का लाभ दिलाया. जाये ? क्या शिकायतकर्ता (गौरव वर्मा) द्वारा AAO के मद में धनराशि का भुगतान किया जाना है ? क्या शिकायतकर्ता (स्वाति वर्मा) के प्रकरण में बिल्डर द्वारा यूनिट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी ? क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (गौरव वर्मा) पर भुगतान करने में देरी के लिए अधिरोपित किये गये ब्याज को माफ किया जाना उचित है ?. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? हि है निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है क्या रेरा में दी गयी पूर्णता की अवधि से पूर्व वाद पोषणीय नहीं है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। रेरा में परियोजना की पूर्णता तिथि 07.09.2022 है। भारत सरकार के अर्बन हाऊसिंग के मंत्रालय ने दिनांक ॥3.05.2020 को कोविड-49 की परिस्थितियाँ मानते हुए 6 माह की अवधि बढ़ा दी है और अब पूर्णता की तिथि 07.03.2023 हो गयी है। इस सम्बन्ध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 273 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके प्रस्तर-449 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि:-

"Under the provisions of RERA, the promoter is given a facility to revise the date of completion of project and declare the same under Section 4. The RERA does not contemplate rewriting of contract between the flat purchaser and the promoter. The promoter would tender an application for registration with the necessary preparations and requirements in law. While the proposal is submitted, the promoter is supposed to be conscious of the consequences of getting the project registered under RERA. Having sufficient experience in the open market, the promoter is expected to have a fair assessment of the time required for completing the project. After completing all the formalities, the promoter submits an application for registration and prescribes a date of completion of project. It was submitted that interest be made payable from the date of registration of the project under RERA and not from the time-line consequent to execution of private agreement for sale entered between a promoter and a allottee. It was submitted that retrospective effect of law, having adverse effect on the contractual rights of the parties, is unwarranted, illegal and’ highly arbitrary in ut nature. uC y

उपरोक्त आब्जर्वेशन से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम में. अपूर्ण परियोजना के पूर्णता हेतु नई तिथि दिये जाने की सुविधा दी गयी है, जिससे कि प्रोमोटर अपनी परियोजना के शेष कार्यों को शीघ्र एवं निर्धारित समयावधि के अन्दर पूर्ण कर लें और यह भी स्पष्ट किया गया है कि पूर्व में किये गये अनुबन्ध का पुर्नलेखन नहीं किया जायेगा। इसके अतिरिक्त में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-3584-3590 / 2020 “मैसर्स इम्पेरिया स्ट्रक्‍्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी एवं अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके प्रस्तर-33 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि —

33. We may now consider the effect of the registration of the Project under the RERA Act. In the present case the apartments were booked by the Complainants in 20I]- 202 and the Builder Buyer Agreements were entered into in November, 20!3. As promised, the construction should have been completed in 42 months. The period had expired well before the Project was registered under the provisions of the RERA Act. Merely because the registration under the RERA Act is valid till 3.2.2020 does not mean that the entitlement of the concerned allottees to maintain an action stands deferred. It is relevant to note that even for the purposes of Section 8, the period has to be reckoned in terms of the agreement and not the registration. Condition no. (x) of the letter dated 7..207 also entitles an allottee in same fashion. Therefore, the entitlement of the Complainants must be considered in the light of the terms of the Builder Buyer Agreements and was rightly dealt with by the Commission. ऐसे में विपक्षी का कथन कि प्रश्नगत वाद रेरा में दी गयी तिथि 07.03.2023 से पूर्व पोषणीय न होने का तर्क बलहीन है। तदनुसार बिन्दु dem Pea किया जाता है। at > निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि हाल में ही दिनांक 25. 40.2049 से दिल्ली NCR में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से . विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योकि दिल्ली NCR # किसानों द्वारा ds जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 20 दिनों का ग्रेस पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी की ओर से पत्रावली पर दाखिल पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये प्रेस नोट में दिनांक 04.44.2048 से दिनांक i0.:4.20I8 तक की अवधि, पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.40.2049 में 4 दिन (दिनांक 26.0.2049 से दिनांक 30.40.2049 तक), दिनांक 04.4.2049 में 5 दिन (दिनांक 04.4:.209 से दिनांक 08.4.20i9 तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020 की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है तथा अन्य अवधि के सापेक्ष दाखिल दस्तावेज अभान्य हैं। इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/ 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित ॥ किया है:- | "...Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये प्रेस नोट में 40 दिन (दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 40.44.2048), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.0.209 में 4 दिन (दिनांक 26.0.2049 से दिनांक 30.40.2049 तक), दिनांक 04. 42.20i9 में 5 दिन (दिनांक 04.44.20:9 से दिनांक 08.4.209 तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 402 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 74.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। विपक्षी ऐसी दशा में कुल s46 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त “कोविड” के प्रभाव के कारण छः माह की अतिरिक्त अवधि सभी परियोजनाओं को अनुमन्य कराई गई है। दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि में दोनों पक्षों द्वारा एक दूसरे को कोई ब्याज देय नहीं होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या 3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा Ses ओ.सी/सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा दिनांक 08.04.2020 को परियोजना का सी. सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया जा चुका है और दिनांक 22.08.2020 को शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर ऑफर ऑफ घोजेशन पत्र भेजा गया।

इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उल्लेखित है :- An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be < ०) obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; | Provided further that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be.

उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि (क) बिना पूर्णता प्रमाण पत्र कब्जा नहीं दिया जा सकता, व, (ख) यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया.हुआ माना जायेगा। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 22.08.2020 को डीम्ड श्रेणी का कब्जा ऑफर किया गया है और इस सम्बन्ध में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, सक्षम प्राधिकरण को सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन की प्रतिलिपि एवं परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्रों की प्रति पत्रावली पर दाखिल की गई हैं, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) के अन्तर्गत शिकायतकर्ता को दिनांक 22.08.2020 को ऑफर किया गया है। स्पष्टतया प्रश्नगत परियोजना पूर्ण है, इस प्राविधान के कम में उत्तर प्रदेश रेरा के परिपत्र दिनांक 6.09.2049 द्वारा इंगित है एवं शिकायतकर्ता को दिनांक 22.08.2020 को भेजे गये डीम्ड श्रेणी का कब्जा ऑफर पत्र को माना जाना उचित प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। ate 0 निस्तारण बिन्दु संख्या-4

बिन्दु संख्या 4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता (सौरभ sar, Ror जैन, प्रशान्त शुक्ला, स्वाति वर्मा एवं सुरभि जयसवाल) के प्रकरण में इलैक्ट्रिसिटी कनेक्शन के मद में दी गयी धनराशि को वापिस दिलाया जाना उचित है ? ह उपरोक्त सभी शिकायतकर्ताओं द्वारा इलैक्ट्रिसिटी के मद में अनुतोष चाहा गया है और सभी प्रकरणों में इस बिन्दु पर तथ्य समान है। शिकायतकर्ता (शिप्रा जैन) द्वारा प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि एन.पी.सी.एल. द्वारा सीधे अपार्टमेन्ट में बिजली का कनेक्शन दिया जा रहा है। ऐसी स्थिति में विपक्षी को इस मद में ली गयी धनराशि आवंटी को वापिस कर देना चाहिए। बुकिंग के समय विपक्षी द्वारा 50,000,/- रूपये मीटर इंस्टालेशन चार्जेज़ के मद में धनराशि ली गयी है। विपक्षी द्वारा एन.पी.सी.एल. के मद में 6,000 ,/- रूपये की धनराशि वापिस कर रहे हैं, जिस पर शिकायतकर्ता को उक्त वापिस की जा रही धनराशि पर आपत्ति है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि सरकार के निर्देशानुसार परियोजना में मल्टी प्वाइन्ट बिजली का कनेक्शन सीधा एन.पी.सी. एल. से दिया जा रहा है और शिकायतकर्ता को 6,000,/- रूपये की wees धनराशि दी जा रही है। उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-28.5 निम्नलिखित उल्लेखित है :-

That a single point electricity connection will be taken for the project from the Competent Authority and the electricity will be distributed through separate meters to the apartments/plot/units through pre-paid systems. The Electrcity Connection shall be provided for the capacity as opted in the application form 05 KVA and also in accordance with all other Terms & Conditions as per the electricity supply agreement. इसके अतिरिक्त इलैक्ट्रिसिटी सप्लाई के अनुबन्ध के me व 2 निम्नलिखित उल्लेखित है :- mG व i2 l. The Company will take single point electricity connection from concerned authority for the distribution of electrical energy among the occupants of the project "7th Avenue" situated at Gaur City, Plot No- G.H-04, Sector-4, Greater Noida (West), District- Gautam Budh Nagar, U.P.

2. Subject to the provisions hereinafter contained and during the continuance of the agreement, the company shall supply to the consumers at "7th Avenue" situated at Gaur City, Plot No- G.H-0l, Sector-4, Greater Noida (West), District- Gautam Budh Nagar, U.P. electrical energy in the form of single phase alternating electric current (hereinafter referred to as contracted electrical load) and the supply shall be made available to the consumers regularly, provided always that the company shall not be responsible for damages or otherwise on account of accidental interruption or stoppage or curtailment of dimunution in the supply of energy as a result of any order or direction issued by the Government of Uttar Pradesh/ Commission or resulting from fire, flood, tempest or any accident or from any strike or loackout of workman or from any other cause beyond the control of the company but the company shall take efforts to restore the supply as soon as possible. 3. Xxx The Company shall collect the advance payment for the electrical energy supplied to the said premises. The metering system would constitute of Electrical Energy charges, fixed contract demand charges, electricity duty, distribution line losses, velding charges.

उपरोक्त उल्लेखित प्रावधानों के अवलोकन से विदित है. कि विपक्षी द्वारा परियोजना में सभी आवंटियों के भवन में इलेक्ट्रिकल इनर्जी देने के लिए सिंगल प्वाईन्ट इलेक्ट्रिसिटी कनेक्शन सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त करना था एवं आवंटियों के भवन में इलेक्ट्रिसिटी मीटर के माध्यम से आवंटित करना था। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा बुकिंग के समय विपक्षी को 50000/— रूपये मीटर इंस्टालेशन चार्जेज़ के मद में धनराशि अदा की गयी है, जिसके साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं है। विपक्षी द्वारा एन.पी.सी.एल. के मद में 6000/— रूपये की.धनराशि zx 2 वापिस कर रहे हैं, जिस पर शिकायतकर्ता को उक्त वापिस की जा रही धनराशि पर. आपत्ति है। चूंकि इलैक्ट्रिसिटी कनेक्शन दिये जाने का उत्तरदायित्व विपक्षी का था, जो अब एन.पी.सी.एल. द्वारा दिया जा रहा है। विपक्षी द्वारा 6,000,/- रूपये की धनराशि आवंटी को वापिस करने हेतु कहा गया है, परन्तु इसका कोई आधार स्पष्ट नहीं किया गया है। उ0प्र0 इलेक्ट्रिसिटी रेगुलेटरी कमीशन के विनियमों में परिवर्तन होने के कारण सिंगल से मल्टी प्वाइन्ट में परिवर्तन किया war) जैसा कि उभय पक्षों ने इस राशि के ब्रेकअप और कम्पोनेन्ट को स्पष्ट नहीं किया है और बायर्स द्वारा, एन. पी.सी.एल. को अतिरिक्त रूप से भुगतान किया गया है, जबकि मूलतः उक्त कीमत यूनिट की कुल कीमत का पार्ट था। अतः यह उपयुक्त होगा कि उक्त धनराशि बायर्स को वापिस की जाये। यदि आवंटन पत्र या एग्रीमेन्ट फॉर सेल एक ब्रेकअप उल्लेखित है, तो उक्त ब्रेकअप की क्षतिपूर्ति माँगने का आधार हो सकता है, जो कि न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णीत किया जायेगा और इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता

साक्ष्यों सहित अपना वाद न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित कर सकता है। | Taga बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 बिन्दु संख्या 5 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता (Rit जैन, प्रशान्त शुक्ला एवं सौरभ बत्रा) के प्रकरण में पावर बैकअप के मद में विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि को वापिस दिलाया जाना उचिंत है ? उपरोक्त सभी शिकायतकर्ताओं द्वारा पावर बैकअप के मद में अनुतोष चाहा गया है और सभी प्रकरणों में इस बिन्दु पर तथ्य समान है। शिकायतकर्ता (शिप्रा जैन) द्वारा प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा 25,000,/- रूपये पावर बैकअप के मद में धनराशि ली गयी है। विपक्षी . द्वारा पावर बैकअप के लिए इन्वर्टर दिया जा रहा है, जो कि शिकायतकर्ता -को नहीं चाहिए और विपक्षी इस मद में 43,000,/- रूपये की धनराशि वापिस कर रहे हैं, जिस पर शिकायतकर्ता को उक्त वापिस की जा रही धनराशि पर आपत्ति है। यदि विपक्षी डी.जी. सैट को इन्वर्टर से कम्पनसेट कर चाहते है, तो यह Dal. सैट की लाईफ लगभग 30 वर्ष बराबर होनी चाहिए। sade की लाईफ सिर्फ 3 वर्ष है और मेटेनेन्स चार्ज स्वयं ही भुगतान किया जायेगा, तो ऐसी स्थिति में मुझे अपने फ्लैट में डी.जी. Ge चाहिए अथवा विपक्षी द्वारा इन्वर्टर की सुविधा दी जानी. चाहिए अथवा 30 वर्ष तक के मूल्य को दिया जाना चाहिए। (3 year life of inverter x 0 = 30 years.) इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि पावर बैकअप इन्वर्टर के माध्यम से दिया जा रहा है, क्योंकि माननीय उच्चतम न्यायालय | शे 43

द्वारा डी.जी. Ge के उपयोग पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया है। यदि कोई आवंटी इन्वर्टर की सुविधा नहीं लेना चाहते हैं, तो ऐसी स्थिति में वह 73,000/- रूपये की wes धनराशि वापिस प्राप्त कर सकते हैं। उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-28.6 निम्नलिखित उल्लेखित है :- That the Power back-up facility availed as opted in the application form 0] KVA, no request for power backup facility shall be entertained later on if not availed. The per unit charges of the power-back up (i.e., running of DG Set) shall be subject to the prevailing rates of fuel at the time of possession. Note: Any request for reducing the electrical and power back-up load shall not be entertained and no refund shall be made thereon, the said load(s) will be final as opted in booking application. इसके अतिरिक्त पावर बैकअप के अनुबन्ध के प्रस्तर-4 व 2 निम्नलिखित उल्लेखित है :- l. That the fixed charge is Rs. 300/- KVA per month. The ‘consumption of I5 units per month will be allowed against said fixed charges. However, the units consumed over and above I5 units will be charged on per unit basis at the tates decided by the company. The per unit charges are being calculated on the basis of many concerned variable factors and hence can be enhanced subject to the variation of these variable factors from time to time.

2. That the 5 units per KVA Charges are fixed per month. In case the units consumed are less than 5 units, neither theses units shall be adjusted in the succeeding month nor shall be adjusted annually. 3. That the running charges can be increased from time to time subject to hike in diesel price or maintenance cost of the generator. 34 उपरोक्त उल्लेखित प्रावधानों के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा परियोजना में जनरेटर के माध्यम से पावर बैकअप की सुविधा दी जानी थी, जो कि विपक्षी द्वारा वर्तमान में नहीं दी जा रही है और विपक्षी द्वारा 43,000,/- रूपये की धनराशि वापिस दिये जाने के लिए कहा जा रहा है, जिसका कोई आधार स्पष्ट नहीं किया गया है और इस धनराशि पर शिकायतकर्ता को भी आपत्ति है। जैसा कि उभय पक्षों ने इस राशि के ब्रेकअप और कम्पोनेन्ट को स्पष्ट नहीं किया है, जबकि मूलतः उक्त कीमत, यूनिट की कुल कीमत का पार्ट था। अतः: यह उपयुक्त होगा कि Vat धनराशि बायर्स को वापिस की जाये। यदि आवंटन पत्र या एग्रीमेन्ट फॉर सेल एक ब्रेकअप उल्लेखित है, तो उक्त ब्रेकअप की क्षपरिपूर्ति माँगने का आधार हो सकता है, जो कि न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णीत किया जायेगा और इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता साक्ष्यों सहित अपना वाद न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित कर सकता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-5 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-6

बिन्दु संख्या-6 इस आशय से विचरित किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (सौरभ बत्रा एवं गौरव वर्मा) के प्रकरण में किस अवधि से मेटेनेन्स चार्ज अधिरोपित करना चाहिए ? यह बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। उपरोक्त शिकायतकर्ताओं द्वारा मेटेनेन्स चार्ज के मद में अनुतोष चाहा गया है और सभी प्रकरणों में इस बिन्दु पर तथ्य समान है। शिकायतकर्ता (सौरभ बत्रा) का कहना है कि मेटेनेन्स चार्ज़ वास्तविक कब्जा दिये जाने से पूर्व अधिरोपित नहीं किया जाना चाहिए। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्टीकरण नहीं किया गया है। उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-44.2 निम्नलिखित उल्लेखित है :- For the up keeping and maintenance of the project, maintenance charges are applicable and payable by the allottee(s), various other agreements like maintenance agreement, agreement for supply of electric energy, power-back-up also being executed at the time of the execution of this agreement. axe c alg} The non-refundable Interest Free Maintenance Security (IFMS) is payable to the Promter Rs. 33750/- shall be charge for the apartment/plot/unit. The monthly maintenance charges in advance is also applicable and payable that will be charged through the electricity meter and the amount will be utilized for electricity expenses, cleaning, maintenance of lifts, parks, roads, security and other amenities falling under the common use and for the common areas of the project.

*Presently the monthly maintenance charges has been decided for apartment/plot/unit @ Rs. 2.53/- per sq. mtr. based on the area of Apartment/plot/unit. However, the rate will be decided by the Promoter considering the rates of consumable and wages etc. at the time of possession shall be final and binding." इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा जारी किये गये ऑफर ऑफ पोजेशन wa दिनांक 74,02.2020 & प्रस्तर-8 में यह कथन किया गद्या है कि :- The rate of monthly maintenance charges has been decided for the unit @ Rs. 2/- Per Sq.ft. per month of the super-built up area and all other fixed charges like prevailing fix charges for the electricity per KVA per month in accordance with the norms of the Uttar Pradesh Electricity Regulatory Commission (UPERC)._ fixed charges for power back-up @ Rs.300/- per KVA per month along with prevailing taxes shall also be applicable, all the said charges may increase taking in to the consideration of prevailing rate of consumable, wages, and tariff etc. Allottec shall be liable to clear ull the dues to the promoter within 30 days from this letter issuing date, however the compulsory maintenance charges shall commence from 3 months (90 days) from this letter's issuing date and no further fit-out grace shall be entertained in this regards hence completing the viz formalities of the offer of possession shall be sole responsibilty of the allottee, further on expiry of total 6 months from the issuing date of Als 6

this letter, holding charges would be payable by allottee even then possession has not been taken . पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल ऑफर ऑफ पोजेशन ua दिनांक 22.07.2020 एवं हस्ताक्षरित आवंटन पत्र के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा एडवांस मेटेनेन्स चार्जेज़ के मद में धनराशि अंनुबन्ध के प्रस्तर-44.2 के अनुसार 24.53/- रूपये प्रति वर्ग मीटर का प्राविधान है और इसके साथ यह भी अंकित है कि कब्जे के समय कम्पनी द्वारा तय की गयी दरें अंतिम और बाध्यकारी होंगी और ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र में 2/- रूपये प्रति वर्ग फूट की दर से मेटेनेन्स चार्ज अधिरोपित करने का प्राविधान है और यह अंकित किया गया है कि मेटेनेन्स चार्ज कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 3 माह से अधिरोपित किया जायेगा, जिसकी प्रभावी तिथि प्रश्नगत प्रकरण में दिनांक 22.07.2020 से 3 माह अर्थात्‌ दिनांक 22.40.2020 होती है। शिकायतकर्ता (गौरव वर्मा) के प्रकरण में भी समान प्राविधान अंकित हैं। अतः विपक्षी, शिकायतकर्ता (सौरभ बत्रा एवं गौरव वर्मा) के प्रकरण में दिनांक 22.0.2020 से मेटेनेन्स चार्ज अधिरोपित करेगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-6 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-7 बिन्दु संख्या-7 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (शिप्रा जैन, गौरव वर्मा एवं सुरभि जयसवाल) के प्रकरण में जी.एस.टी इनपुट का लाभ दिलाया जाये ? यह बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। उपरोक्त शिकायतकर्ताओं द्वारा जी.एस.टी. eye के मद में अनुतोष चाहा गया है और सभी प्रकरणों में इस बिन्दु पर तथ्य समान है।

शिकायतकर्ता (शिप्रा जैन) का कहना है कि विपक्षी द्वारा 2 प्रतिशत की दर से जी.एस.टी. अधिरोषित किया गया है और आई.टी.सी. नियम के अनुसार 4 प्रतिशत की दर से Head. वापिस प्राप्त करने के अधिकारी हैं, परन्तु विपक्षी द्वारा जी.एस. टी. के मद में ली गयी धनराशि वापिस नहीं की जा रही है। कुछ ओनर्स द्वारा अपने were में जी.एरा.टी. के मद में धनराशि वापिस प्राप्त की गयी है, परन्तु विपक्षी द्वारा इस मद में उनकी शिकायत भी नहीं ले रहे हैं। इसपर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। इस सम्बन्ध में विपक्षी को स्पष्ट किया जाता है कि यदि उनके द्वारा जी.एस. टी के मद में धनराशि किस दर से ली गयी है, “इन्पुट केडिट” क्लेम लिया गया है 7 अथवा नहीं तथा प्रो-रेटा आधार पर शिकायतकर्तागण का क्‍या देय अंश था, “ass अकाउपण्टेंट” से 45 दिनों में प्रमाणित कराकर शिकायतकर्ताओं को उक्त स्थिति स्पष्ट करें व तद्नुसार यदि आवश्यक हो, तो समायोजन wy तद्नुसार बिन्दु संख्या-7 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-8 बिन्दु संख्या 8 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता (गौरव वर्मा) द्वारा AAO के मद में धनराशि का भुगतान किया जाना है ? यह-वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा AAO के मद में धनराशि की माँग की जा रही है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल माँग पत्र दिनांक 24.07.2020 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा AAO के मद में 4,000,/- रूपये की धनराशि की माँग की जा रही है।

इस सम्बन्ध में उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-4 की अधिसूचना दिनांक 76.47.207, जिसके अन्तर्गत त0प्र0 अपार्टमेन्ट निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की aer—i4 की उपधारा-6 के अंधीन राज्यपाल द्वारा बनाये गये आदर्श उपविधि (Model Bye- Laws) की धारा-4 निम्नलिखि उल्लेखित है :- 4. Members of Association- () All persons who have purchased apartments in........ condominium and executed a deed. of apartment, shall automatically be the members of the Association and will pay the entrance fee of one thousand rupees. Each apartment owner shall receive a copy of the bye-laws. (2) Upon the sale, bequest or transfer of the apartment, the purchaser of the apartment or the grantee or legatee or the transferee shall automatically become the member of the Association and shall be admitted as member on payment of the entrance fee of one thousand rupees. wae C 48 उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-47 निम्नलिखित उल्लेखित है :- 47. Compliance of Laws, Notifications Ete. by Allottee

The Allotee is entering into this Agreement for the allotment of a [Apartment/Plot/(Init] with the full knowledge of all laws, rules, regulations, notifications applicable to the Project in general and this project in particular. That the Allottee hereby undertakes that he/she shall comply with and carry out, from time to time after he/she has taken over for occupation and use the said [Apartment/Plot/Unit], all the requirements, requisitions, demands and repairs which are required by any competent Authority in respect of the [Apartment/Plot/Unit] at his/her own cost. उपरोक्त उल्लेखित प्राविधान से यह स्पष्ट है कि प्रत्येक व्यक्ति जब किसी अपार्टमेन्ट में यूनिट कय करते हैं और इस सम्बन्ध में Ss निष्पादित करते हैं, तो वह स्वतः ही संघ के सदस्य हो जाते हैं, जिस बाबत उन्हें 4,000,/- रूपये की धनराशि का भुगतान करना होता है। ऐसे में शिकायतकर्ता द्वारा AAO के मद में 4,000/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया: जाना विधि अनुसार 2) विपक्षी उपरोक्त उललेखित आदर्श उपविधि (Model Bye- Laws) की प्रतिलिपि शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराने के उपरान्त AAO के मद में 4,000,/- रूपये की धनराशि प्राप्त कर सकते हैं। तद्नुसार बिन्दु संख्या-8 निस्तारित किया जाता है। निरतारण बिन्दु संख्या-9 बिन्दु संख्या-9 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता (स्वाति वर्मा) के प्रकरण में बिल्डर द्वारा यूनिट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी ? यह बिन्दु शिकायतकर्ता (स्वाति वर्मा) के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता (स्वाति वर्मा) का कहना है | कि उनकी यूनिट में ले-आऊट परिवर्तित कर दिया गया है और यूनिट का बिल्टप एरिया घटा दिया गया है। इस ) पर विपक्षी द्वारा दाखिल जबाब में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। “Y 6 i9 इस सम्बन्ध में आवंटन पत्र दिनांक 07.0320I6 S weaR-i5 F स्पष्ट रूप से उल्‍लखित है कि :- That any alteration/modification as the company may deem fit or as directed by the competent authotity(ies) resulting + 3% change in the super built-up area of the lockable office space including terrace/balconies (if any), there will be no extra charge/claim by the company also the allottee(s) shall not be entitled for any refund. However any major alteration/modification resulting in more than + 3% in super-built-up area, including terrace/balconies (if any) of the lockable office space, any time prior to and upon the possession of the lockable office space the company will intimate in writing about the changes thereof and the change in the enhanced cost of the lockable office space, the consent or objection in this regard must be informed within 30 days from date of such notice, in case there is any objections for such change, the booking/ allotment shall be cancelled and the company will refund the entire money received from the allottee(s) without any deduction along with interest @ |2% per annum. No other claim of the allottee(s) shall be considered in this regard.

It shall always be clear that any alteration/ modification resulting in more than + 3% change in the super built up area of the apartment, including terrace/balconies (if any), then the demand or refund shall be applicable for the entire area eg.,. 0" 854 % change the demand or refund shall be applicable for the total 4 % area. उक्त अनुबन्ध पर पक्षकारों के हस्ताक्षर है, जिससे विदित है कि उपरोक्त नियम एवं शर्तों को शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार्य किये गये है। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता द्वारा सहमति दी गयी है कि अपार्टमेन्ट का सुपर एरिया अधिकतम 3 प्रतिशत तक सुपर एरिया बढ़ाया,/घटाया जा सकता है, जिस पर विपक्षी द्वारा अतिरिक्त धनराशि की मांग नहीं की जायेगी, परन्तु यदि विपक्षी 3% से अधिक यूनिट का एरिया बढ़ाया/घटाया जाता है, तो ऐसी दशा में आवंटी की सहमति लेना अनिवार्य है। Or 20 इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत संख्या-285 /208 “ पवन गुप्ता बनाम एक्सपीरियन डेवलपर्स go feo” में निर्णय के प्रस्तर-7 में विपक्षी द्वारा यूनिट का क्षेत्रफल बढ़ाये जाने पर निम्न ऑबजर्वेशन किया है :-

"In respect of excess area, the complainant has made a point that without any basis the opposite party sent the demand for excess area and the certificate of the architect was sent to the complainant, which is of a later date. The justification given by the opposite party that on the basis of the internal report of the architect the demand was made for excess area is not acceptable because no such report or any other document has been filed by the opposite party to prove the excess area. Once the original plan is approved by the competent authority, the areas of residential unit as well as of the common spaces and common buildings are specified and super area cannot change until there is change in either the area of the flat or in the area of any of the common buildings or the total area of the project (plot area) is changed. The real test for excess area would be that the opposite party should provide a comparison of the areas of the original approved common spaces and the flats with finally approved common spaces/ buildings and the flats. This has not been done. In fact, this is a common practice adopted by majority of builders/developers which is basically an unfair trade practice. This has become a means to extract extra money from the allottces at the time when allottee cannot leave the project as his substantial amount iy locked in the project and he is about to take possession. There is no prevailing system when the competent authority which approves the plan issues some kind of certificate in respect of the extra super area at the final stage. ‘here is no harm in communicating and charging for the extra area at the final stage but for the sake of transparency the opposite party must share the actual reason for increase in the super area based on the comparison of the originally approved buildings and finally approved buildings. Basically the idea is that the allottee must know the change in the finally approved lay-out and

Y 24 areas of common spaces and the originally approved lay-out and areas. In my view, until this is done, the opposite party is not entitled to payment of any excess area." माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपरोक्त निर्णय दिये जाने के बाद विपक्षी (एक्सपीरियन डेवलपर्स oo feo) art माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष अपील योजित की थी। इस पर दिनांक 42.04.2024 को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा पारित किये गये आदेश को सही ठहराते हुए अपील संख्या-3703--3704 // 2020 को खारिज कर दिया गया। प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्ध में स्वयं दोनों पक्षों की सहमति है कि यदि 3% से अधिक क्षेत्रफल में अन्तर हो, तो शिकायतकर्ता से लिखित सहमति ली जायेगी व यदि वह सहमत नहीं है, तो i2% ब्याज सहित सम्पूर्ण धनराशि वापिस कर दी जायेगी। विपक्षी द्वारा केता से परिवर्तन सम्बन्धी सहमति मांगने का पत्र अथवा : सहमति पत्र प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। विपक्षी अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए विवरण एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के * क्षेत्रल की गणना का आधार स्पष्ट करना व वेबसाइट पर डालें व उसके बाद ही भुगतान लें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-9 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-0 बिन्दु संख्या-40 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (गौरव वर्मा) पर भुगतान करने में देरी के लिए अधिरोपित किये गये ब्याज को माफ किया जाना उचित है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता (गौरव वर्मा) के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता (गौरव वर्मा) का कहना है कि विपक्षी द्वारा गलत लेट पेमेन्ट . चार्जेज अंतिम माँग पत्र में लगाया गया है, जो कि पिछले fost माँग पत्र में नहीं लगाया गया था। अतः अधिरोपित किये गये लेट We चार्जेज के मद में गलत ब्याज को सही किये जाने का अनुरोध किया गया है, क्योंकि शिकायतकर्ता का यह कहना है कि उनके द्वारा समस्त धनराशि का भुगतान किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। alos 22 इस सम्बन्ध में एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 26.04.2048 के प्रस्तर--9.3 निम्नलिखित उललेखित है :-- 9.3 The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurence of the flowwing events: (i) In case the Allotee fails to make payment for Two consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard to the allottee shall be liable to pay interest & 9.5% per annum to the promoter on the unpaid amount at the rate specified in the Rules. (ii) In case of Detault by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond Two Consecutive months after notice from the Promoter in this regard. The Promoter shall cancel the allotment of the [Apartment/Plot/Unit] in favir of the Allottee and refund the amount paid to him by deducting the 25% amount of the total cost and the interest liabilities and this Agreement shall there upon stand terminated.

प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर वाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो कि विपक्षी द्वारा विलम्ब धनराशि की माँग की गयी है। यह आवश्य है कि यदि अनुबन्धानुसार कोई विलम्ब राशि विपक्षी द्वारा ली गयी है, तो वह धारा-228() रेरा अधिनियम के अनुसार दिनांक 04.05.2046 के बाद से MCLRH% के ब्याज सहित ही होगी। चूंकि प्रश्नगत बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। अत: समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता अपने तर्क को साबित करने में असफल रहे हैं। तद्नुसार बिन्दु संख्या-40 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु eae शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर दिनांक 30.06.20I9 तक कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि दिनांक 08.04.2020 को परियोजना Os | 23 का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सभी वांछित प्रमाण पत्रों के साथ सी. सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया जा चुका है। दिनांक 22.08.2020 को शिकायतकर्ता को कब्जे हेतु ऑफर किया जा चुका है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल wite फॉर सेल दिनांक 23.04.2048 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-7.4 के अवलोकन से विदित है कि यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.209 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता को दिनांक 22.08.2020 को डीम्ड श्रेणी का कब्जा ऑफर किया गया है और दिनांक 07.09.2020 को प्रश्नगत टॉवर की ओ.सी. प्राप्त की जा चुकी है। इसके अतिरिक्‍त फोर्स मेज्योर के मद में विपक्षी कुल s36 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है) ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.209 + 6 दिन अर्थात्‌ दिनांक 25.40.2049 से ओ.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 07.09.2020 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होगा। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा रिट याचिका संख्या- 2737,//2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest-is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." ! 24 अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 ta के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा 2(28)0) गें भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है | इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,/2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted 25 that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20!6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.//सी.सी मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 7.2020:8 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740,/8-3-48-65 विविध ,/46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on 5 unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को aifas—i9 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि es) 26

अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि ' फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्‌नुसार बिन्दु संख्या-44 Peake किया जाता है। जहाँ तक शिकायत्तकर्ता (अरूण चौहान एवं सौरभ बत्रा) द्वारा किराये के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, शिकायतकर्ता (सौरभ बत्रा, शिप्रा जैन, प्रशान्त शुक्ला, स्वाति वर्मा एवं सुरिभ जयसवाल) द्वारा इलेक्ट्रिसिटी कनेक्शन के मद में दी गयी धनराशि को वापस दिलाये जाने का प्रश्न है एवं शिकायतकर्ता (शिप्रा जैन, RIT शुक्ला एवं सौरभ sal) aT पावर बैकअप के मद में दी गयी धनराशि को वापस दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इन सभी स्थितियों में शिकायतकर्तागण साक्ष्यों सहित अपना वाद न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने हेतु स्वतन्त्र हैं। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2024 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें| ह

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 25.40.209 से ओ.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 07.09.2020 तक की विलम्बित अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MciRH प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा | अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में उपरोक्तानुसार अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब . ब्याज की गणना की जायेगी। ns 27 विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान . पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी, शिकायतकर्ता (सौरभ बत्रा एवं गौरव वर्मा) के प्रकरण में दिनांक 22.0.2020 & मेटेनेन्स चार्ज अधिरोपित Hey |

शिकायतकर्ता (शिप्रा जैन, गौरव वर्मा एवं सुरभि जयसवाल) के प्रकरण में विपक्षी को स्पष्ट किया जाता है कि यदि उनके द्वारा जी.एस.टी के मद में धनराशि किस दर से ली गयी है, “इन्पुट केडिट” क्लेम लिया गया है अथवा नहीं तथा प्रो-रेटा आधार पर शिकायतकर्तागण का क्या देय अंश था, “as अकाउप्टेंट” से 45 दिनों में प्रमाणित कराकर शिकायतकर्ताओं को उक्त स्थिति स्पष्ट करें व तद्नुसार यदि आवश्यक हो, तो समायोजन करें | शिकायतकर्ता (गौरव वर्मा) के प्रकरण में विपक्षी, आदर्श उपविधि (Model Bye- Laws) की प्रतिलिपि शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराने के उपरान्त AAO के मद में 4,000 //- रूपये की धनराशि प्राप्त कर सकते हैं। शिकायतकर्ता (स्वाति वर्मा) के प्रकरण में विपक्षी अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए विवरण एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करना व वेबसाइट पर डालें व उसके बाद ही भुगतान लें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जांयेगी। Ler 28 9, इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश - पोर्टल पर अपलोड किया जाए। i0. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। दिनांक =} 4 Jo /2024 (0०3 SO ah A (राजीव कुमार)

(अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण