उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या:-नटार44/09/59458/2020 गौरव सूद बनाम ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण, गौतमबुद्धनगर प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना BHS-7 LOHIYA ENCLAVE, 87८707२-2 में यूनिट WEAI-0I3/B बुक करायी गयी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 23,07,700/— रूपये की धनराशि विपक्षी को अदा की गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विपक्षी को लिखे गये पत्र दिनांकित 44.09.2020, परियोजना के ब्रोशर की प्रति, परियोजना के फोटो ग्राफ्स, विपक्षी को लिखे गये ई-मेल, आवंटन पत्र दिनांक 29.04.2044, लीज़ Sts व कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु ऑफर पत्र दिनांक 46.07.2020, बुकिंग फार्म आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके eri face अप हाउसिंग स्कीम devaye-7/203 लॉन्च की गयी, जिसमें आवेदन करने की अंतिम तिथि 42.44.20:3 थी। परियोजना में दिनांक 45.04.2044 को ड्रॉ ऑफ लॉट कराये गये, जिसमें कम में आवंटियों को दिनांक 29.04.2044 को आवंटन पत्र जारी किया गया। ब्रोशर के प्रस्तर-'एन' के अनुसार कब्जा जनवरी are 2

2077 तक दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में बुकिंग धनराशि 2,35,000/— रूपये का भुगतान करते हुए आवेदन किया गया। शिकायतकर्ता को फ्लैट संख्या-4043,/8, ब्लॉक-छ, सेक्टर-42 में 54.29 वर्ग मीटर आवंटित किया गया और दिनांक 45.06.2044 को आवंटन पत्र जारी किया गया। आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 29.04.20:4 तक 20,72,700/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया जाना था, जो कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 26.06.2044 को भुगतान किया जा चुका है। विभिन्‍न कारणों से यथा खनन की अनुमति न मिलना, माननीय एन.जी.टी की रोक होने के कारण परियोजना में विलम्ब हुआ। शिकायतकर्ता को दिनांक 40.07.2020 को कब्जा ऑफर करते हुए आगामी 2 माह में लीज डीड कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया, weg शिकायतकर्ता द्वारा रजिस्ट्री की औपचरिकतायें पूर्ण नहीं की गयी हैं। परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4... क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई ? 2. क्या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलायी जाये ? 3. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये यदि हाँ तो किस ब्याज दर से ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना में विभिन्‍न कारणों से यथा खनन की अनुमति न मिलना, माननीय एन.जी.टी की रोक होने के कारण परियोजना में विलम्ब हुआ, परन्तु विपक्षी द्वारा इस बाबत कोई साक्ष्य या आदेश पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत संख्या-4430 /206 ” नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के १ प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :- "Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the Opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the Opposite party in Consumer Complaint No.347 of 29]4 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.20I5 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression ‘slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Kstate sector. 4, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis tS with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--940 /“ 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- नर Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है, जिससे वह फोर्स मैज्योर की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी हो। इसके अतिरिक्त “कोविड” के प्रभाव के कारण छः माह की अतिरिक्त अवधि सभी परियोजनाओं को TPT कराई गई है। दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि में दोनों पक्षों द्वारा एक दूसरे को कोई ब्याज देय नहीं होगा। तद्‌नुसार बिन्दु dear निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नहीं रहना चाहता है और उसकी जमा धनराशि गय ब्याज वापस दिलायी जाये, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर करते हुए आगामी 2 माह में लीज डीड कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा रजिस्ट्री की औपचरिकतायें पूर्ण नहीं की गयी हैं। प्रश्नगत परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। a यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया था। इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है।

जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। RI एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 78 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shail be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (0) में "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and Promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... @any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह ere है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी eo होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 // 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअरबन uf. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया”, जिसमें रेरा अधिनियम की वैजद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के WAR 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of Project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved, Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 78 and 49. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the Jact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के

आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to_the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में wager के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया" (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly 65555 Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot he unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि of 8

यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये a निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट“ के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना aaa में होगा | चूंकि विपक्षी द्वारा दिनांक 46.07.2020 को शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर करते हुए आगामी 2 माह में लीज डीड कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। अतः ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता भवन का कब्जा लेने पर विचार करें। उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में भवन के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर द्वारा देय होगा। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नहीं रहना चाहता है और उसकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाये, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि ब्रोशर के प्रस्तर-'एन' के अनुसार कब्जा जनवरी 2047 तक दिया जाना था और शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर करते हुए आगामी 2 माह में लीज डीड कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा रजिस्ट्री की औपचरिकतायें पूर्ण नहीं की गयी हैं। प्रश्नगत परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 29.04.2044 को जारी किया गया और परियोजना के ब्रोशर की छायाप्रति दाखिल की गयी है। ब्रोशर के WARN के अनुसार आवंटन पत्र की तिथि से 3 वर्ष में कब्जा दिया जाना था, जिसके अनुसार कब्जा दिनांक 29.04.20i7 तक दिया जाना था। उक्त निर्धारित समयावधि तक शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता दिनांक 30.04.2047 से ओ.सी / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 46.07.2020, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। है इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /2047 “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(])(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संजग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under 9४ 40 any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wee 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है Are

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज गाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.208 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 // 8--3-48-65 विविध /i6 F द्वारा Hist Wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- T “> d ३37 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on $ unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश i, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 28.02.2024 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय TI शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। +S 42 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.04.2047 से ओ.सी /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 46.07.2020, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इस अवधि में यदि शिकायतकर्ता का भी कोई अतिदेय (Overdues) है, तो उस पर भी कोई ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक —O (, 0/7 RA sf (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण