उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 परिवाद संख्या : Waxilsiei44 / 09 / 2276 / 20i9 दुर्गेश कुमार निवासी- आजाद नगर, निकट लाल भवन, धरजोरी, धन्यवाद eee परिवादी बनाम रूद्रा बिल्डवेल इन्फा प्रा.लि. पता- प्लॉट न. जीएच-05 / सी, सेक्टर ॥6 ग्रेटर नोएडा (वेस्ट) eee प्रतिवादी पीठासीन — बलविन्दर कुमार (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री अंशुल गुप्ता, अधिवक्ता प्रतिवादी :- श्री चन्द्र किशोर झा, अधिवक्ता परिवाद : परिवादी दुर्गेश कुमार निंवासी-- आजाद नगर, निकट लाल भवन, धरजोरी, धन्यवाद के द्वारा war बिल्डवेल इन्फा प्रा.लि. के विरूद्ध रेरा अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- एनसीआर।44 / 09 / 2276 220१9 संस्थित की गयी है जिसमें परिवादी ने जमा धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध की है। Page अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- t. 2. 3. 4. 5. 6 लिखित अभिकथन बुकिंग फार्म वेलकम लेटर. जमा की गयी धनराशि की रसीदें आवंटन पत्र दिनांक 25.44.205 त्रिपक्षीय अनुबंध दिनांक 40.04.206 प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये a 4. प्रतिवादपत्र दिनांक 05.42.20:9 2- इकाई बदलाव किये जाने के सम्बंध में पत्र दिनांक 04.2.9 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क)

संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ~VICTORYONE AMARA गौतमबुद्धनगर में Unit No D-608 को बुक कराया था जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को BO १3,26,000 / भुगतान किया। परिवादी ने शिकायत प्रार्थना पत्र में यह अंकित किया है कि परियोजना में निर्माण कार्य प्रारम्भ नहीं हुआ है। अतः परिवादी ने जमा धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। परिवादी द्वारा लिखित अभिकथन में जमा धनराशि व प्रतिपूर्ति (compensation)feara जाने हेतु अनुरोध किया है। Sv Page 2 (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि परियोजना विक्ट्रीवन अमारा में ए, बी, सी, डी, ई, एफ व जी कुल 7 टॉवर है जिनमें से टॉवर बी व सी का निर्माण कार्य पूर्ण हो चुका है प्रतिवादी जुलाई 209 में ओ.सी प्राप्ति हेतु आवेदन किया जा चुका है। उक्त टॉवरों में फरवरी 2020 में कब्जा दिये जाने का तथ्य अंकित है। टॉवर ए व डी के सम्बंध में yard द्वारा कथन किया गया fs wea पूर्ण है तथा प्रतिवादी दिसम्बर 2020 तक ओ-सी प्राप्ति हेतु आवेदन करने की प्रकिया में है तथा दिसम्बर 2020 तक इकाई का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। टॉवर ई,एफ व जी के सम्बंध में प्रतिवादी द्वारा कथन किया गया कि ” In regarding to Tower- E, F & 6 no substantial work has been done, hence booked flat in respective towers has been shifted to almost complete tower 8, C & A subject to choice and availability. °’

प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद पत्र में यह भी उल्लिखित किया गया है f&:—That due to delay in construction the OP has exercised the authorization given by complainant regarding change of flat number, the OP has changed the flat vide Flat No C-907 in lieu of previous allotted flat No D-608. विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु Wei: क्या परियोजना विलम्बित है और क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? (vv Page 3 निस्तारण बिन्दु संख्या 4:— पत्रावली पर उपलब्ध weal से स्पष्ट है कि उक्त इकाई के सम्बंध में दोनो पक्षों के मध्य आवंटन पत्र पर दिन्तांक 25, 442045 को हस्ताक्षर किया गया था जिसके अनुसार इकाई का कब्जा 36 माह तथा अतिरिक्त 6 माह के साथ अर्थात 25 मई 2049 तक दिया जाना था परन्तु प्रतिवादी द्वारा अभी तक परिवादी को इकाई का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया। प्रतिवादी द्वाश प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि परियोजना विक्ट्रीवन अमारा में कुल 7 टावर है जिनमें से cae बी व सी का निर्माण कार्य पूर्ण हो चुका है तथा टॉवर डी का स्ट्रक्‍्चर पूर्ण हो चुका है दिसम्बर 2020 तक परिवादी को इकाई का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। प्रतिवादी द्वारा सी” टावर में इकाई स्थानान्तरित करने का कथन प्रतिवादपत्र में किया गया। ऐसी स्थिति में परिवादी को जमा धनराशि वापस किया जाना न्यायोचित प्रत्तीत नहीं होता है। इस सम्बन्ध में माननीय Seat न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744 /207 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :-

740, As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it Page 4 for more than one reason. Firstly v.00 Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं RI एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की

“TANGA प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wa होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। जहां तक वादी को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि जा Page 5 न्यायालय के नीलकमल Raced संबंअर्बन प्रा,लि. आंदि oa यूनियन ऑफ इंडियां की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 78(7) (0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 W के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स Wv द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। Page 6 इस सम्बंध में सिंविल अपील tio 6649-50 /20I8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 20/6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी./ सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ब्याज पाने के अधिकारी होगें | जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य Wow द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकयपटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं| इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के wae 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, ml Page 7 9.2 () में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। Page 8

जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में कोबिड--49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल, gree सेक्टर भी सम्मिलित्त हैं। न्‍्यायहित में इसी को दृष्टिंगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा वादीं को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। जहां तक परिवादी द्वारा प्रतिपूर्ति (compensation) चाहा गया है उस सम्बंध में प्रतिपूर्ति (००७॥।2९॥५०४०॥) का क्षैत्राधिकार रेरा अधिनियम की धारा 74 के अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating 0#0०९/) का है। पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित किया जाना न्यायोचित नहीं है। पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या में यह अंकित है कि ” That total project has been completed approx 50% till date. External development work (non tower area work) has been completed upto approx 45-50% related to this project. During this project inspection approx 34-35 family is living in tower (B,C) under this project. During the site inspection, that 3 lifts has been proposed in each tower, first lift is operational in tower B, C, installation work of second lift and first lift are ongoing in tower-B and Tower-A and three lift work it Page 9

pending and installation of lifts are not start till date in Tower- नैसर्गिक =a के रिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित मूल इकाई का कब्जा (physical possession) ओ.सी /सी.सी पत्र के साथ Hrd. 2024 तक उपलब्ध करायें या परिवादी की सहमति से ओ.सी प्राप्त हुये टॉवर में समकक्ष वैकल्पिक इकाई दिसम्बर 2020 तक उपलब्ध करायें | (ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 26.05.2049 से ऑसी>सीससी प्राप्त होने की तिथि यां ऑफर ऑफ पजेशन जो भी बाद में हों, तक MCLR+% की दर से परिवादी को भुगतान करेगा। ब्याज की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जाएगा। (ग) वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो वादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। वादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु वादी द्वारा ब्याज MCLR+I% की दर से अधिक देय नहीं होगा। NS Page 0 (a) awfs-to की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दुष्टिंगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 aw वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध मे Ret ब्याज की गणना sar staf में नहीं की जाएगी |

(a) प्रतिवादी द्वारा मार्च 2020 तक परिवादी को इकाई का कब्जा उपलब्ध न करा पाने की स्थिति में परिवादी मार्च 2024 के उपरांत जमा धनराशि वापसी हेतु रेरा के समक्ष प्रार्थना पत्र प्रस्तुत करने हेतु स्वतंत्र होगा। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भूनसम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 22/0 9/2 020 (बलविन्दर कुमार) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण a ———e Page