a भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-0 श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या:- NCRI44/09/2239/209 इशान खन्‍ना एवं वंदिता wat बनाम हॉटशॉट डेवलपर्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा एवं एश्योर्ड रिटर्न दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना E-SQUARE (COMMERCIAL) में यूनिट GEN-—C029ES24I/Office 2443 बुक करायी गयी थी, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 32,95,334 ,//-रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर दिनांक 04.42.2044 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी एवं उनके मध्य एम.ओ.यू. दिनांक 25.07.2042 को निष्पादित किया गया है, जिसक अनुसार विपक्षी द्वारा एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान नहीं किया जा रहा है। fa कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्र शिकायत दर्ज की गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 27.06.2042, एम.ओ.यू. दिनांक 25.07.2042, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। a | | द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना E-SQUARE में यूनिट बुक कराई गई थी। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण

द्वारा वर्ष 2009 में 456.903 एकड़ भूमि ग्राम शाहबेरी की अधिग्रहित की गयी, जिसमें से कुछ हिस्सा विपक्षी को भी आवंटित किया गया। किसानों द्वारा उक्त अधिग्रहण का विरोध करते हुए माननीय उच्च न्यायालय में याचिका do 500 /2040 देवेन्द्र uly आदि बनाम Gooo राज्य योजित की गयी, जिसमें दिनांक 72.05.204i को आदेश पारित करते हुए भूमि अधिग्रहण को निरस्त किया गया, जिससे परियोजना प्रभावित हुई | उक्त भूमि मूल स्वामियों को वापस हो गयी। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा समूह में याचिकाओं की सुनवाई करते हुए गजराज सिंह बनाम उ0प्र0 राज्य आदि में आदेशित किया गया कि जो परियोजना 2024 के मास्टर प्लॉन अन्तर्गत स्वीकृत नहीं है, उन परियोजना पर कोई निर्माण कार्य नहीं होगा, जिस कारण परियोजना का कार्य बाधित हुआ। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा "सावित्री देवी बनाम उ0प्र0 राज्य" आदि में आदेश पारित करते हुए किसानों को 64.70 प्रतिशत अतिरिक्त मुआवजा देने के लिए आदेशित किया गया। परियोजना में देरी होने से विपक्षी कंपनी को आर्थिक नुकसान उठाना पड़ता है। विपक्षी के द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि नेशनल ग्रीन ट्रिब्यूनल के निर्देश पर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा भू-जल दोहन पर रोक लगायी गयी, जिससे परियोजना के लिए पानी की सप्लाई का इंतजाम करने में विलंब कारित हुआ। इसके अतिरिक्त किसानों के घरना प्रदर्शन 4 माननीय उच्च न्यायालय में योजित याचिकाओं में पारित wert आदेशों के कारण भी परियाजना में विलंब कारित हुआ, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। प्रमुख सचिव, औद्योगिक विकास उत्तर प्रदेश शासन द्वारा "वैलेंशिया होम्स प्राणलि0 बनाम उ0प्र0 राज्य" आदि में

शासनादेश Wo 382 /77-3-66आर / 2048 दिनाक 28.02.2049 को जारी करते हुए वर्ष 2040 से दिनांक 74.05.20:5 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त "गजराज सिंह बनाम उ0प्र0 राज्य an 2 सावित्री देवी बनाम उ0प्र0 राज्य" के बाद में पारित स्थगन के कारण भी परियोजना का निर्माण कार्य बाधित रहा। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 28.05.2049 को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। शिकायतकर्ता बकाया धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त कर सकता है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दाखिल किया गया है। उभयपक्षों के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई यदि हां तो प्रभाव? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को एश्योर्ड रिटर्न दिलाया जाना उचित है ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु to 4 बिन्दु सं? 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (Force Majeure Events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हड़ताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक wr आदेश, निर्णय व डिक्री से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलम्बित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। ०९ 3 इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /207 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में अभिनिर्धारित किया गया है:-

"l4l. On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20ll-I5. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 20I5 in Savitri Devi v. State of U.P. (205) 7 SCC 2]. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 20ll to 20I5 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone."

उपरोक्त ऑब्जरवेंशन से यह स्पष्ट है कि af 2044 से af 2045 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई wo आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20:5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर oS 4 इवेन्ट्स नहीं था, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर ti0 4 फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स Ava वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। जहां तक विपक्षी की भूमि के “टाइटिल” के विवादों का प्रश्न उठाया गया है, यह सम्बन्धित भू विक्रेता प्राधिकरण तथा बिल्डर के बीच का प्रश्न है। निश्चय ही यदि भूमि का “टाइटिल” वर्ष 2044 से विवाद ग्रस्त था, तो ऐसी स्थिति में वर्ष 2042 में शिकायतकर्ता को विचाराधीन भूमि पर बनने वाले फ्लैट का विक्रय किया जाना उचित न था | तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Prema किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु to 2 बिन्दु do 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता एश्योर्ड रिटर्न पाने का अधिकारी है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्ता के द्वारा कथन किया गया है कि उसके एवं विपक्षी के मध्य एक एम.ओ.य, दिनांक 25.07.2042 को निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 4,860,//- रुपये प्रति माह का एश्योर्ड रिटर्न दिया जाना था, जो कि अदा नहीं किया गया है। जिस पर विपक्षी के द्वारा प्रतिवाद पत्र में कोई जानकारी नहीं दी गयी है। पत्रावली पर दिनांक 25. 07.2042 का एक Wasa, उपलब्ध है, जिसके प्रस्तर-८ में अंकित है कि :- "The Developer shall pay an assured return of !4.93% p.a. on the 95% to the Basic Sale Price of the unit/space to the Buyer. The assured return shall be paid to the Buyer either till possession of the unit/space or of a period of 5(Five) years starting from the date of १8 2 of the present scheme, whichever is later. The payment shall be made through 2 (twelve) post dated cheques issued in a year."

दिनांक 25.07.20i2 का एम.ओ.यू उभयपक्षों के द्वारा हस्ताक्षरित किया गया है। एम.ओ.यू के अनुसार विपक्षी के द्वारा शिकायतकर्ता को प्रति माह Return on Investment (ROI) के तौर पर 44,860/— रुपये का भुगतान किया जाना तय किया गया था। यह स्पष्ट किया जाता है कि एश्योर्ड रिर्टन के सम्बन्ध में निष्पादित एम.ओ.यू का क्रियान्वयन रेरा अधिनियम की धारा is & अंतर्गत नहीं आता है। अतः इस सम्बन्ध में कोई भी आदेश दिया जाना न्यायोचित नहीं है। निस्तारण बिन्दु सं0-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 3 पत्रावली पर आवंटन पत्र दिनांक 27.06.2042 की प्रति दाखिल है। आवंटन पत्र के कब्जे वाले प्रस्तर-22 में परियोजना का कार्य प्रारम्भ होने की तिथि अर्थात्‌ दिनांक 04.42.2044 से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में कब्जा दिये जाने का उल्लेख है। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 34.05.2045 तक कब्जा पाने का अधिकारी था। विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक o7.06.20i5 से ओ.सी.» सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The of 6 = to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर-49 में विलम्ब के लिए 5//- रूपये प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 76, 38, 59, 60, 6], 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.206 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। of 7

& तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के wee 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRt प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी |४८॥२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किस 9वधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 /20i8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

" the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent ~ कक 8 could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने या कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.0.2048 को उ0प्र०0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना teT—-7740 /8-3—-48-65 विविध ,/ १6 के द्वारा मॉडल White के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7, POSSESSION OF ‘THE APARTMENT/PLOT:

"7,.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

z क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 Prana किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर एवं आदेश के प्रस्तर-2 के अनुसार समायोजन के उपरान्त डिमांड पत्र जारी कर ओ.सी./सी.सी. सहित दिनांक 34.:2.2020 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराये |

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.06.2045 से दिनांक 30.04.206 तक 5/- रुपये प्रति वर्ग we प्रतिमाह की दर से व दिनांक 04.05. 20i6 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 3. यह भी we किया जाता है कि रेरा अधिनियम 206 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि wr लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी ne 0 आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर MCLRtI प्रतिशत होनी चाहिए। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से ब्याज देय होगा। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 28/ /o /2020 awe, है Bae _ 4 Slo 2.० 229 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 42