उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 परिवाद संख्या : एनसीआर444 / 09 / 2022 // 2049 पीयूष मेहता निवासी- 54, मिलाप नगर, टोंक रोड, जयपुर 35, कर 'परिवादी बनाम पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि. पता-- एच-469, सेक्टर 63 नोएडा पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) परिवादी --श्री करन गोविल, अधिवक्ता प्रतिवादी :- सुश्री सिमरन, अधिवक्ता परिवाद :- परिवादी पीयूष मेहता निवासी- 54, मिलाप नगर, टोंक रोड, जयपुर के द्वारा पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि.के विरूद्ध wr अधिनियम की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- waeilenei44 / 09 / 2022 / 2049 संस्थित की गयी है जिसमें परिवादी ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- t. लिखित अभिकथन 2386 | oa # wh बुकिंग फार्म चेक की छायाप्रति जमा की गयी धनराशि की रसीदें की छायाप्रति डिमांड नोटिस प्रतिउत्तर दिनांक 22.02.2020 प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है-- 4 2 3. 4 a . प्रतिवाद-पत्र दिनांक-- 05.42.2049 . आवेदन फार्म दिनांक 49.02.2044 मांग पत्र . ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा जारी ओ.सी दिनांक 23.04. 2048 की प्रति इकाई निरस्तीकरण पत्र दिनांक 49.07.2044 लिखित बहस दिनांक 44.03.2020 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरणः- (क)

संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ~=PANCHSHEEL GREENS Il गौतमबुद्धनगर में Block No 8-6 के अन्तर्गत इकाई संख्या 706 बुक कराया था जिसके सापेक्ष परिवादी द्वारा कुल BO 42,34,939/#-- की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। परिवादी ने प्रार्थना ust में यह अंकित किया है कि प्रतिवादी को किश्तों में धनराशि भुगतान कराकर इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। परिवादी द्वारा प्रस्तुत लिखित अभिकथन में यह उल्लिखित किया गया है कि "the complainant has filed the present complaint to restore the booking of the Apartment which was cancelled by the respondent due to delay in payment of the one of the instalment dues. EEE कल जलन कक Page 2

The respondent raised the first demand notice dated 04-44-2044 on the complainant for a payment of instalment of 0% under Flexi Payment Plan amounting to Rs 0,20/- which was paid by the complainant on 8-i-20 through an ECS transfer from his father's account. The respondent raised another demand notice dated 8-09-202 on the complainant for payment of instalment of 5% under flexi payment plan. The complainant wrote a letter dated 48-02-2043 to the respondent, informing that as per the complainants records, the flat was booked by the complaint was in A4 block, but as per the correspondences received from the respondent, it was mentioned that the demand notice of payment was sent for the same flat but in A6 block. Therefore the complaint asked for the updating the same but there was no reply from the respondent side ever. Due to non payment of the instalment by the complainant, the respondent issued a cancellation letter on 9-07-2024 in favour of the complainant and asked the complainant to collect the cheque for refund within one week. The complainant further submits that the delay in the payment was due to the some personal, circumstantial and unvoidable reasons. Thus the complainant prays before this Hon'ble Authority to direct the respondent company to restore the booking of the apartment no 706. Relief Sought : Direct the respondent company to restore the booking of the apartment no 706. Direct the respondent company to pay litigation expenses.

प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत लिखित प्रतिवाद-पत्र में यह अंकित है कि Para-4 The respondent vide mail telephonic conversation and Page 3 (ग)

letters called upon the complainant to make the entire payments earliest within stipulated time thereafter complainant failed to make the payments within time frame period. These leads to only conclusion that the complainant did not show any interest in taking possession of the said flat in their favour. Para-5: Complainant fails to make the due payment within the stipulated time it would amount to the cancellation of the said flat. Since the complainant remained failed to make the payment of the outstanding amount as per the said letter and reminder, The respondent left with no other option but was compelled and bound to cancel the said flat vide termination and cancellation letter dated 79-07-204. Para*6: That it is submitted that since the said unit is ready for possession and completion certificate has been obtained form the GNIDA on 23.०4-208 and the respondent is willing to execute and register the sub-lease deed subject to the terms of booking. The respondent is ready to offer and re-store the booking of the cancelled flat to the complainant only after the clear all outstanding dues, penalties and other levied charges alongwith interest and a unit can only be re-store after the execution allotment letter. परिवादी ने प्रतिउत्तर में प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र का खण्डन करते हुये तथा अपने लिखित अभिकथन का पुनवित्ति करते हुये इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। विचारणीय बिन्दु-- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद

के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु der: क्‍या प्रतिवादी द्वारा परिवादी की इकाई निरस्त किया जाना वैधानिक है ? छा हऋछिर्_-ं न ल्‍नननन 9 चर 5 अर सर Page 4 बिन्दु संख्या 2: क्‍या अनुबंध पत्र निष्पादित कराये जाने का दायित्व प्रतिवादी पर है या नहीं? fg संख्या 35 क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 4: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण वाद बिन्दु weri— पत्रावली पर उपलब्ध mal के अवलोकन से विदित है कि परिवादी द्वारा ब्लॉक ए-4 में इकाई संख्या 706 दिनांक 48.02.2044 को फ्लेक्सी प्लान के अन्तर्गत आरक्षित कराई गयी थी परन्तु प्रतिवादी द्वारा इकाई ए-6 इकाई संख्या 706 में परिवर्तन करके डिमांड पत्र भेजा गया व धनराशि प्राप्त की गयी। परिवादी द्वारा भी इकाई संख्या ए6--706 के सम्बंध में वाद योजित किया गया। परिवादी व प्रतिवादी के मध्य अनुबंध आवंटन पत्र निष्पादित नही किया गया। रेरा अधिनियम की धारा 44 के उप धारा 5 में यह प्राविधानित है fer:— (5) The promoter may cancel the allotment only in terms of the agreement for sale: Provided that the allottee may approach the Authority for relief, if he is aggrieved by such cancellation and such cancellation is not in accordance with the terms of the agreement for sale, unilateral and without any sufficient cause.

प्रतिवादी द्वारा पत्र दिनांक 49.07.2044 के माध्यम से परिवादी की इकाई धनराशि भुगतान न किये जाने के कारण निरस्त कर दी गयी। उसके उपरांत परिवादी द्वारा दिनांक 22.07.2044 को RTGS ERI धनराशि Go 98,099 /-प्रतिवादी को भुगतान की गयी परन्तु प्रतिवादी द्वारा इकाई निरस्त कर दी गयी लेकिन प्रतिवादी द्वारा इकाई निरस्त करने के उपरांत उक्त धनराशि परिवादी को भुगतान नहीं की गयी। Page 5 प्रतिवादी द्वारा उक्त धनराशि के सम्बंध में प्रतिवादपत्र में कोई उल्लेख भी नहीं किया गया है। प्रतिवादी द्वारा मात्र यह कथन किया गया कि The respondent is ready to offer and re-store the booking of the cancelled flat to the complainant only after the clear all outstanding dues, penalties and other levied charges alongwith interest and a unit can only be re-store after the execution allotment letter इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा धनराशि प्राप्त करने के उपरांत इकाई निरस्त किया जाना वैधानिक नहीं है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध आवेदन फार्म दिनांक 8.02.20 में इकाई की कुल कीमत Go 49,27,86 /- अंकित है तथा परिवादी द्वारा रु० 42,34,939 /-प्रतिवादी को भुगतान किया जा चुका है परन्तु अभी तक अनुबंध / आवंटन पत्र निष्पादित नहीं किया गया है। इस सम्बंध में रेश अधिनियम की धारा i3 में यह प्राविधानित है कि:- 3. (4) A promoter shall not accept a sum more than ten per cent of the

cost of the apartment, plot, or building as the case may be, as an advance payment or an application fee, from a person without first entering into a written agreement for sale with such person and register the said agreement for sale, under any law for the time being in force. (2) The agreement for sale referred to in sub-section (4) shall be in such form as may be prescribed and shall specify the particulars of development of the project including the construction of building and apartments, along with specifications and internal development works and external development works, the dates and the manner by which payments towards the cost of the apartment, plot or building, as the case may be, are to be made by the allottees and the date on which the possession of the apartment, plot or building is to be handed over, the rates of interest payable by the promoter to the allottee and the allottee to the promoter in case of default, and such other particulars, as may be prescribed. इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा परिवादी से इकाई के कुल कीमत का .0 प्रतिशत से अधिक धनराशि प्राप्त करने के उपरांत भी Page 6 अनुबंध / आवंटन पत्र निष्पादित नहीं किया गया जो रेरा अधिनियम की धारा 43 का उललघंन है। अतः अनुबंध / आवंटन पत्र निष्पादित कराये जाने का दायित्व प्रतिवादी पर है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 3-- florea इकाई के सम्बंध में

परिवादी ने दिनांक 48.02.2044 को आवेदन किया। आवेदन पत्र में यह अंकित है कि इकाई का अधिपत्य दिये जाने का समय अवधि आवंटन पत्र में अंकित है परन्तु दोनो पक्षों के मध्य आवंटन पत्र निष्पादित नहीं हुआ है। ऐसी स्थिति में इकाई का अधिपत्य दिये जाने का कोई समय सीमा स्पष्ट नहीं है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534/ 2047. M/s. Fortune Infrastructure (now known as M/s. Hicon Infrastructure) & ANR. Vs. Trevor D'lima & Ors # स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि- Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. Page 7

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ एक रीज़नेवल समयावधि इस कार्य हेतु अवधारित की जानी होगी | पत्रावली पर उपलब्ध आवेदन पत्र के अवलोकन से विदित है कि परिवादी द्वारा आवेदन पत्र दिनांक 48.02.2044 को हत्ताक्षरित किया गया जिसमें इकाई का अधिपत्य दिये जाने के सम्बंध में समय सीमा आवंटन पत्र में होने का उल्लेख किया गया है परन्तु आवंटन पत्र निष्पादित नहीं किया गया। उक्त तथ्यों तथा माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--3534 / 2047. M/s. Fortune Infrastructure (now known as M/s. Hicon Infrastructure) & ANR. Vs. Trevor D'lima & Ors’ को gerd रखते हुये प्रस्तुत परिवाद में इकाई के सम्बंध में अधिपत्य दिये जाने की समय सीमा आवेदन पत्र दिनांक t8.02.20 से 3 वर्ष अर्थात फरवरी 2044 तक माना जाना न्यायोचित है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। TEAR वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 4 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य फरवरी 2044 तक प्राप्त होना था, जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी को ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण से दिनांक 23.04.20:8 को ओ.सी निर्गत किया गया। इस प्रकार परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज ओ.सी »सी.सी प्राप्त होने की तिथि तक प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिविल अपील tio 6649--50,// 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"The period of Interest should close on April 20/6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own ” delay in taking possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त परिवादी मात्र ओ.सी.»सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में तक ब्याज पाने के अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall Page 9

be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3(i) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए add को ४८7।२+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। सूच्य हैं कि भारत सरकार के कार्यलिय-ज्ञाप Wen o- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनाक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोबिड--49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Pag e0

Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा al एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकांसकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई facts ब्याज नहीं प्राप्त करेगा और 4 ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि परिवादी द्वारा ब्लॉक ए-4 में इकाई संख्या 706 दिनांक 48.02.204 को फ्लेक्सी प्लान के अन्तर्गत आरक्षित कराई गयी थी परन्तु प्रतिवादी द्वारा इकाई ए-6 इकाई संख्या 706 में परिवर्तन करके डिमांड पत्र भेजा गया व धनराशि प्राप्त की गयी। परिवादी द्वारा भी इकाई संख्या ए6-706 के सम्बंध में वाद योजित किया गया। प्रतिवादी द्वारा पत्र दिनांक 49.07.2044 के माध्यम से परिवादी की इकाई धनराशि भुगतान न किये जाने के कारण निरस्त कर दी गयी | उसके उपरांत परिवादी द्वारा दिनांक 22.07.20:4 को RTGS ERT घनराशि रु० 98,099 /-प्रतिवादी को भुगतान की गयी परन्तु प्रतिवादी द्वारा इकाई निरस्त कर दी गयी लेकिन प्रतिवादी द्वारा इकाई निरस्त करने के उपरांत उक्त धनराशि परिवादी को भुगतान नहीं की गयी। दोनो पक्षों के मध्य आवंटन पत्र निष्पादित नहीं हुआ है। ऐसी स्थिति में इकाई का अधिपत्य दिये जाने का कोई समय सीमा स्पष्ट नहीं है। पत्रावली पर उपलब्ध आवेदन पत्र के अवलोकन से विदित है कि

परिवादी द्वारा आवेदन पत्र दिनांक 48.02.2044 को हतस्ताक्षरित किया गया जिसमें इकाई का अधिपत्य दिये जाने के सम्बंध में समय सीमा आवंटन पत्र में होने का उल्लेख किया गया है परन्तु आवंटन पत्र Page 7] निष्पादित नहीं किया गया। उक्त तथ्यों तथा माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 20477 M/s. Fortune Infrastructure (now known as M/s. Hicon Infrastructure) & ANR. Vs. Trevor D'lima & Ors’ ot दृष्टिगत रखते हुये प्रस्तुत परिवाद में इकाई के सम्बंध में अधिपत्य दिये जाने की समय सीमा आवेदन पत्र दिनांक 48.02.2044 से 3 वर्ष अर्थात फरवरी 2044 तक माना जाना न्यायोचित है। प्रतिवादी को ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण से दिनांक 23.04. 20:8 को site प्राप्त किया गया। इस प्रकार परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज ओ.सी »सी.सी प्राप्त होने की तिथि तक प्राप्त करने का अधिकारी है। प्रतिवादी द्वारा ker पोर्टल पर त्रैमासिक प्रगति रिपोर्ट (8४४) अपडेट नहीं किया गया है। नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के AR क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अंधिपत्य द॑ ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी की आवंटित मूल इकाई को पुर्नस्थापित करें तथा उक्त इकाई के सम्बंध में आवंटनअनुबंध पत्र निष्पादित करके दिसम्बर 2020 तक इकाई का अधिपत्य (physical possession) "occupancy certificate/Completion certificate" के साथ उपलब्ध करायें। Page 2

(a) प्रतिवादी t9.02.204 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त करने की तिथि तक ४८।३१+१% की दर से ब्याज परिवादी को भुगतान करेगा। ब्याज की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जाएगा तथा शेष बची धनराशि परिवादी को भुगतान की जाएगी। (ग) परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। fa) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज |॥0.१+4% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (ड) प्रतिवादी द्वारा रेश अधिनियम की धारा 43 का अनुपालन नहीं किया गया जिस कारण सचिव रेरा प्रतिवादी के विरूद्ध रेरा अधिनियम की धारा et के अन्तर्गत विधि wea कार्यवाही करें। आदेश की एक प्रति सचिव रेरा को प्रेषित की जाए। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-/5 / Jo /2020 ५ | * (2 | (भानु प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 3