उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-3 पीठासीन :- बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत WoW 44 / 09 / 4976 / 2049 विकास लाल बनाम एस जे पी इन्फाकॉन लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र वादी द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा तथा विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने संस्थित किया गया है। संक्षेप में ae का कथन है कि vival द्वारा संचालित परियोजना Shri Radha Sky Gardens Phase । में फ्लैट नं0 “टी a) /रछ्त बुक कराई गयी, जिसके लिए वादी द्वारा प्रतिवादी को BO 38,86,2938 ,/ का भुगतान किया गया। परियोजना 3 वर्ष से अधिक विलम्बित है। saa इकाई का कब्जा दिसम्बर 20i5 तक दिया जाना था। अतः वादी ने यूनिट का कब्जा तथा विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। वादी की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, जमा की गयी धनराशि की रसीदें, दाखिल की गयी है। प्रतिवदी की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, आवंटनपत्र, Rams पजेशन लेटर, कब्जे का विवरण, ग्रेटर नोएडा — ८८८८८ स्‍ररर-रक्‍रमररमर33229२र<र«र Page l प्राधिकरण द्वारा जारी पत्र दिनांक o209.20:6, ओ.सी प्राप्ति हेतु आवेदन की प्रति दिनांक 25.06.2049 प्रस्तुत की गयी।

प्रतिवादी ने अपने प्रतिवादपत्र के wax संख्या 3 में यह उल्लेख है कि प्रतिवादी द्वारा प्रथम फेज का निर्माण कार्य पूर्ण करके टॉवर नम्बर 4, 5, 6, 7, 8, 70 व 44 का ओ.सी प्राप्त कर लिया गया है तथा पजेशन लेटर wat टॉवर के आवटियों को भेजे जा चुके है। वादी का यूनिट टॉवर न. ११ में स्थित है, जिसके ओ.सी प्राप्त हेतु आवेदन दिनांक 25.06.2049 को किया जा चुका है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में सितम्बर 2020 तक इकाई का कब्जा दिये जाने की सम्भावना व्यक्त की गयी है। Reply on ॥शा के प्रस्तर संख्या 6 में परियोजना में विलम्ब होने के कारण स्पष्ट किये गये है जिनमें से किसानों द्वारा अवरोध, माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश दिनांक 8.0.2043, नोट बंदी तथा शिकायतकर्ताओं द्वारा विलम्ब से धनराशि भुगतान किये जाने के कारण बताये गये है। प्रतिवादी द्वारा अपने प्रतिवादपत्र में नीलकमल रियलटर सब ada प्राण्लि० व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिय व अन्य, सीमैक्स कन्सट्रक्शन mofo बनाम स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया व अन्य का विवरण दिया है। प्रतिवादी ने अपने प्रतिवादपत्र के साथ संलग्नक कब्जा का विवरण (29.05.2020 तक) की सूची के माध्यम से यह भी अवगत कराया है कि परियोजना में 4546 offer of possession अन्य केताओं को जारी किये जा चुके हैं तथा करीब 834 सब लीज-डीड भी करवाई जा चुकी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- ‘ ५ Page Page 2 बिन्दु dei: क्‍या परियोजना विलम्बित है? बिन्दु संख्या 2: क्‍या परियोजना fara होने कारण force majeure है अथवा ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा निर्माण कार्य में समय विस्तार किन कारणों से किये गये?

faders क्‍या at विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 विचाराधीन यूनिट के सम्बंध में दिनांक हहक्ष2छ3 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था जिसके अनुसार वादी को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 20:5 तथा 6 माह ग्रेस पीरिएड के साथ अर्थात जून 2076 तक प्राप्त होना था, परन्तु अभी तक वादी को उक्त यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब के सम्बंध में किसान आंदोलन, नोट बंदी व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश का हवाला दिया गया है। प्रतिवादी द्वारा उक्त के सम्बंध में अभिलेखीय साक्ष्य नहीं प्रस्तुत किया गया है जिससे परियोजना में विलम्ब का कारण स्पष्ट हो सके। वादी द्वारा प्रतिवादी परियोजना में टॉवर G-4i में युनिट बुक किया गया था। ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 02.09.20I6 को प्रतिवादी की परियोजना का निर्माण कार्य फरवरी 2020 तक पूर्ण करने हेतु समय विस्तार किया गया। प्रतिवादी द्वारा टॉवर टी-॥॥ की ओ.सी प्राप्त हेतु आवेदन दिनांक 25.06.20:9 को किया गया। इससे स्पष्ट है कि परियोजना तीन वर्ष से अधिक विलम्बित है। तद्‌नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। a Page 3 निस्तारण बिन्दु संख्या 2 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से यह स्पष्ट है कि प्रतिवादी ने अपने प्रतिवाद पत्र में इस विलम्ब के सम्बंध में grounds में यह अंकित किया है कि ” In present case, the delay in old projects have caused due to circumstances were beyond the control, halted the construction time to time and circumstances beyon control. इस सम्बंध में रेरा, अधिनियम की धारा 6 में यह व्याख्या किया गया है कि For the purpose of this section,

the expression "force majeure" shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project इससे स्पष्ट है कि परियोजना force majeure के कारण विलम्ब नहीं हुई है। ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा निर्माण कार्य पूर्ण करने हेतु 42 फरवरी 2020 तक समय विस्तरण किया गया जिसके सम्बंध में पत्र दिनांक 02.09. 2046 को जारी किया गया, जो पत्रावली पर संलग्न है। इस प्रकार परियोजना force majeure के कारण विलम्ब नही हुआ है। ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य में विस्तार किन कारणों से किये गये इसका कोई साक्ष्य प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत नहीं किया गया मात्र ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा जारी पत्र दिनांक o2.09..6 प्रस्तुत किया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना में हुये ara के लिए निम्न कारण cer गये है:- हा Hindrance and Obstacle created by Farmers. eee The order dated प8न०-३3 passed by Hon'ble Supreme court Civil Appeal No 4798 of 20rp) 3- The central Government Policy decision dated o8th/oth November 206 to withdraw the currency note Rs- 500/- & Rs i000/- from the legal tender had adversely impacted realty sector as a whole. 4- Delay in payments by majority of the buyers of the said group housing project. इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संँख्या-940 /20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया हैः-

747, On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 2077-435. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 20 in Savitri Devi v. State of U.P. (2075) 7 SCC 27. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Page 5 Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no Stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 20I] to 2075 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि वर्ष 20 से वर्ष cots के मध्य निर्माण कार्य पर कोई स्थगन आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 204 से वर्ष 205 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। जहाँ तक किसानों का उग्र vest की बात है, वह निराधार है। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर नहीं aT! इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिंविल अपील deat-o40/20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम अर न oto eos किक हे" 2 aie इंडिया एवं अन्य॑ के निर्णय के पृष्ठ संख्या-23 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और प्रतिवादीऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। इस प्रकार परियग्रोजना force majeure के कारण विलम्ब नही हुई है। तद्‌नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 3 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है

कि वादी व प्रतिवादी के मध्य दिनाक 05.0:.20i3 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था जिसके अनुसार वादी को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 20i5 तथा 6 माह ग्रेस पीरिएड के साथ अर्थात जून 2046 तक प्राप्त होना था, परन्तु अभी तक वादी को उक्त यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और वादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-s0/20I8 सुपरटेक faites बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate mt Hitt थ te cin ay obtained as per the admission g, e Page 7 Respondent — Purchaser herself in Para 460) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक वादीविलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में vat वादी मात्र ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय/पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रगोटर्रा के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to 2 eee the entire money paid by the Allottee under head whatsoever towards the purchase of the apartm Page 8 along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due."

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.3) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि वादी की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो प्रतिवादी भी ॥४८0॥२+] प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात हैं कि विश्व॑ के सभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकंडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल gece सेक्टर oninaeneatennesemnaansiati सम्मिलित है। न्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए fetip , Page 9 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं fear जाएगां। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। नैसर्गिक न्याय के रसिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर efx विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए वादी को इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश 4. .प्रतिवादी वादी को आवंटित यूनिट का कब्जा (physical possession) ओ.सी /सी.सी के साथ नवम्बर 2020 तक उपलब्ध करायें।

2. प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक o6.06.20I6 से ओ.सी प्राप्त होने की तिथिंया ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक MCuR+H% की ब्याज दर से भुगतान करेगा। इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा अवशेष बची धनराशि वादी को भुगतान किया जाएगा | 3. वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो वादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। वादी द्वारा eee eee eae! धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति | Page l0 रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)Gi) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु वादी द्वारा ब्याज MCLRHI% की दर से अधिक देय नहीं होगा। 4 w#lfas-i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 ,तक वांदी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने der प्रंतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक : ॥/29/2020 Malu सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक : प्राधिकरण फनी a ne a as अनन्त न कब बन तग7एप7पए पतन "ये Page ]