उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ--04ए श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य कम सं0 शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण ॥7टार]44/09/] 880/209 नवेन्दु कुमार 2 NCR44/09/870/209 _ अजय AR 3 ॥टार]44/09/] 876/209 बबिता सिंह 4 NCRI44/09/885/209 दीक्षा शर्मा 5 NCR44/09/886/20!9 प्रेम पाल 6 NCR44/09/887/20I9 प्रेम बल्‍लभ पांडेय 7 NCR44/09/889/209 राजेन्द्र कुमार विनायक 8 NCR44/09/89/209 __ विरेन्द्र कुमार जयसवार | | 9 | NCRI44/09/2290/209 | दीपक कुमार गुप्ता | | to | NCR44/09/2293/20I9 कपिल कमार गर्ग NCR44/09/2292/209 धर्म पाल 42 NCR44/09/2294/209 . मदन मोहन गुप्ता 43 NCR44/09/2297/209 प्रतिमा गुप्त 44 NCRI44/09/2303/209 धवन 45 NCR44/09/2304/209 बलदेव सिंह 46 NCR44/0/0379/209 राज कमार गुप्त 47 NCRI44/0/0382/209 नरेन्द्र कुमार 48 NCR44/0/0384/209 49 NCRI44/0/0505/209 अंकिता कटारिया बनाम ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण, गौतगबुद्धनगर .... विपक्षी शिकायतकर्ता नवेन्दु कुमार के साथ i3 अन्य शिकायकतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें BHS-I6 धए- से सम्बन्धित है। अतः “Ke (रॉ ही Pee से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत सख्या--0८२44/09/880/209 नवेन्दु कुमार अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा, विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने एवं बढ़ी हुई कीमत का कारण बताये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता को विपक्षी द्वारा परियोजना BHS-I6 धए-ा में फ्लैट संख्या-357 आवंटित किया गया और उक्त बुकिंग के सापेक्ष 9,48,952/— रूपये जमा कराये गये। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना लगभग 2 वर्ष से विलम्बित है और परियोजना में मूल भूत सुविधायें उपलब्ध नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल लिखित विस्तृत शिकायत में कहा गया है कि आवंटन पत्र दिनांक 48.09.2043 को निष्पादित कराया गया था और कब्जा दिसम्बर 2047 तक दिया जाना था, परन्तु कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा, विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने एवं बढ़ी हुई कीमत का कारण बताये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्‍त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 04.03.2020 को शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी की परियोजना में मूल भूत सुविधायें जैसे कि बिजली, पानी, सड़क, बाउन्ड्री वॉल, स्ट्रीट लाईट आदि सुविधायें उपलब्ध नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 48.09. 2049, जमा धनराशि की रसीदें, लिखित शिकायत पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता ने बिल्टअप हाउसिंग स्कीम BHSI6/203 में आवेदन किया था, जिसमें शिकायतकर्ता ने उक्त स्कीम के अन्तर्गत आवेदन संख्या-28083, पंजीयन धनराशि 80,000/— रूपये जमा कराते आवेदन किया। योजना का ड्रा कराने के पश्चात शिकायतकर्ता के पक्ष में फ्लैट संख्या-4 FF, पॉकेट-246 सेक्टर-५ए-2, क्षेत्रफल 29,76 वर्गमीटर का आवंटन पत्र दिनांक 48.09.2043 को प्रेषित किया गया | शिकायतकर्ता द्वारा 4,45,600,/- रूपये आवंटन पत्र के कम में दिनांक 024 4.2043 तक जमा करना था और शेष धनराशि 74 किश्तों में दिनांक 02.44.2020 तक जमा करना है। ब्रोशर के प्रस्तर-)४ के अनुसार आवंटन पत्र की तिथि 48.09.2043 से 4 वर्षों में अर्थात दिनांक t8.09.20I7 तक कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता को फ्लैट के कब्जे हेतु पत्र दिनांक t0072009 को जारी किया गया, जिसमें शिकायतकर्ता से 6 माह में लीज डीड का निष्पादन किया जाना था। ब्रोशर में ATUL ge 3 की गयी फ्लैट का कुल मूल्य प्रस्तावित था, जो कि बाद में भवन लागत के अनुसार वास्तवित व्यय पर अन्तर हो सकता है, जिसके तहत बढ़ी हुई कीमत 85,000 /- रूपये मांगी गयी है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 04. 03.2020 को विपक्षी द्वारा कहा गया कि परियोजना की समस्त सुविधाओं का निर्माण कार्य चल रहा है और आगामी 3 माह में समस्त सुविधाओं को पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता के फ्लैट का कब्जा दे दिया जायेगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटियों को कब्जा दिये गये भवनों तथा तैयार भवनों का विवरण की प्रति, परियोजना के फोटो ग्राफ्स, की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय हैः- 4. aa शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये यदि हाँ, तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि आवंटन पत्र दिनांक 48.09.2043 को निष्पादित कराया गया था और कब्जा दिसम्बर 2047 तक दिया जाना था, परन्तु कब्जा अभी तक नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि ब्रोशर के प्रस्तर-)४ के अनुसार आवंटन पत्र की तिथि 48.09.2043 से 4 वर्षों में अर्थात दिनांक 48.09.2047 तक कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता को फ्लैट के कब्जे हेतु पत्र दिनांक t0.07.20:9 को जारी किया जा चुका है। पत्रावली पर आवंटन पत्र दिनांक 48.09.2043 को जारी किया गया, जिसमें उल्लेखित ब्रोशर के URN में कब्जा दिये जाने की स्थिति स्पष्ट नहीं है। चूंकि विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाने की तिथि 48.09.207 अंकित की गयी है, जिस पर शिकायतकर्ता द्वारा कोई आपत्ति नहीं की गयी है। ऐसी स्थिति में दिनांक 48.09.2047 को कब्जा दिये जाने की तिथि माना जाना उचित प्रतीत होता है। उक्त निर्धारित समयावधि तक शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता दिनांक 49.09.2047 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 40.07.2049 तक विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। (8 Cy av . इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका

संख्या- 2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबशर्बन प्राणलिए0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा sat धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा

(विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, dv ao along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥ध८टा,१+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी |॥2.?+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहाँ तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग द्वारा उपभोक्ता वाद संख्या- 739 /20:7 “विकास गर्ग बनाम एम.आर.एम.जी.एफ as लिमिटेड एवं अन्य” में निम्नवत निर्णित किया गया है, जिसमें स्पष्ट रूप से उललेखित है कि :-

"The contention of the learned counsel is that having taken possession of the plot and got the conveyance deed executed in his favour, the complainant is estopped from raising any claim against the opposite party. I however, find no merit in the contention, as far as the compensation for the delay in delivery of possession of the plot is concerned. While, taking possession, the complainant inter-alia stated that he had no claim with respect to the size, dimension, area, location and legal status of the plot. He did not say that he had no claim with respect to the delay in delivery of possession of the plot to him. While executing the conveyance deed, he recorded his satisfaction about the plot, area, dimension, boundaries etc. and stated that he had no claim of any nature regarding the same, meaning thereby that he had no claim with respect to the plot, area, dimension, boundaries etc. He did not say that he did not have claims of any nature whatsoever. Use of the words “regarding the same” qualified the claim, which he confirmed having not been left against the vendor. Therefore, neither the possession letter nor the conveyance deed would come in way of the complainant claiming possession for the delay in delivery C of the plot to him." av (0 6 उपरोक्त माननीय राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग के आब्जर्वेशन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि पाने का अधिकारी है। तद्नुसार बिन्दु सं0-4 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैटस्‌ को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर दिनांक 30.04.2020 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराये। 2. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 30.04.2020 तक परियोजना में सभी मूल भूत सुविधायें जैसे कि बिजली, पानी, सड़क, बाउन्ड्री वॉल, स्ट्रीट लाईट आदि का निर्माण कार्य पूर्ण करना सुनिश्चित करें। 3. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 49.09.2047 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 40.07.2049 तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार वापस की जायेगी। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र के अनुरूप उपरोक्‍्तानुसार गणना की जायेगी। 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह बढ़ी हुई की कीमत का कारण बताते हुए agar विवरण साक्ष्यों सहित शिकायतकर्तागण को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। तदोपरान्त शिकायतकर्तागण द्वारा भुगतान किया जायेगा। 5. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा।

6. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी yo’ 7 7. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 8. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा Wart | दिनांक 6 /05 /2020 dale (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण