उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 पीठासीन — बलविन्दर कुमार (सदस्य) 7 — शिकायत संख्या पक्षकार | बुकिंग बन संख्या | भुगतान की गयी नाम तिथि / आवंटन धनराशि रु0 पत्र एनसीआर(44 / 09 / 4536 / 209 | विश्वेश्वर | 44-08-2044.._ | 8-4304 रू प्रसाद 55,00,000 /— | शर्मा ः बनाम जेकेजी gages प्रा.लि. परिवाद : वादी विश्वेश्वर प्रसाद शर्मा निवासी- t064 5-ए, dont स्टील सिटी बोकारो के द्वारा जेकेजी GERM प्राणलि0 के विरूद्ध रेशा अधिनियम की धारा- 3t के अन्तर्गत परिवाद संख्या- एनसीआर।44 /09/4536/20I9 संस्थित की गयी है जिसमें वादी ने जमा धनराशि व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। | अभिलेखीय साक्ष्य:- वादीगण द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है गये है- 4. भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें की छाया प्रति 2. लिखित प्रार्थना पत्र | 3. आवंटन पत्र प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है किये गये है- 4. प्रतिवादपत्र 2. शपथ पत्र 3. टी.ओ.सी दिनांक 27.06.2049 qv J?) nema Tl व पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में वादीगण का कथन है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना IKG PALM COURT PHASE । में इकाईयॉँ बी4-4304 बुक कराई गयी थी, जिसके सापेक्ष वादी द्वारा उपरोक्त अंकित धनराशि प्रतिवादी को भुगतान की गयी। वादी का कथन है कि प्रतिवादी की परियोजना में उक्त इकाई वर्ष 204 में बुक कराई गयी थी। प्रतिवादी द्वारा आश्वासन दिया गया कि अक्टूबर 205 तक इकाई का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा।

वादी की ओर से लिखित अभिकथन में यह उल्लिखित किया गया है कि प्रतिवादी ने जुलाई 2049 में ऑफर ऑफ पोजेशन feta किया तथा यह भी अंकित था कि परियोजना का ओ.सी दिनांक 27.06.2049 को प्राप्त हो गया परन्तु ओ.सी की प्रति ऑफर ऑफ पोजेशन के साथ संलग्न नहीं थी। वादी ने जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद पत्र में यह उल्लेख किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा फेज 4 का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि “ The said project is being developed in 2 different phases wherein Phase-2 comprises of 532 flats and Phase-2 has 348 flats, the construction of the said society was commenced in the year 2040 itself. It is however pertinent to mention here that the construction of the society fram _ it's inception in the year 20 itself was continuously hindered by different unavoidable circumstances and the first of such hindrance was caused due to farmer's unrest in the Noida/Greater Noida for enhanced compensation which was subsequently resolved after the verdict of the Honble Highocourt of Allahabad in writ petition being WP (C) No 37443 of 2044, That the construction eal जन लेनी मल नैसन पीता नज दी. was again stopped after the Greater Noida Authority h ug age 2

up the entire approach road which connected the work site of the JKG Palm Court in the month of December 2046 for laying sewer pipelines which hindered the entire construction work for more than a year. That after the construction work of Phase-| was completed within deadline granted by the RERA Authority, the Respondent herein had applied for completion certificate from the concerned authorities in the month of May 2029 and the same was accorded to the respondent on 27-06-209. That immediately after the completion certificate was received by the respondent builder, he had offered possession to all the Flat Allottees of Phase- as per Clause 2 of the Allotment letter, including the complainant herein on 02.09.209, and requested them to come and take possession of their respective units after हर making balance payments. उभयपक्ष को सुना व पत्रावली-का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु deri: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2: क्या वादी जमा धनराशि मय ब्याज पाने का अधिकारी है? बिन्दु संख्या 3: क्‍या वादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 :- पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों से विदित है कि वादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 4.08.20:4 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ परन्तु आवंटन पत्र में कब्जा दिये जाने की तिथि का उल्लेख नहीं है। Pa ge 3 eT

इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 2047 M/s. Fortune Infrastructure (now known as M/s. Hicon Infrastructure) & ANR. Vs. Trevor D'lima & Ors 4 स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि-: Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं कराया जा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ एक रीज़नेवल समयावधि इस कार्य हेतु अवधारित की जानी होगी वादी को अभी तक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। उक्त परिस्थितियों को देखते हुये वादी को कब्जा दिये जाने की तिथि वादी द्वारा बुकिंग तिथि से 3 वर्ष माना जाना न्यायोचित है | इस प्रकार प्रतिवादी को बुकिंग

तिथि से 3 वर्ष के अन्दर कब्जा उपलब्ध कराना था अर्थात वादी को vat इकाई का कब्जा अगस्त 20i7 तक प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक वादी को कब्जा प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी की ओर से ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा जारी आंशिक ओ.सी दिनांक 27.06.2049 प्रस्तुत किया गया जो पत्रावली पर संलग्न है Se जिसके अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी को [00४2/--0--04, ॥0५४४९/--3-04, Tower—A-—02, व Tower—B—-02, का आंशिक aia प्राप्त हो चुका है। इससे स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2: प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि परियोजना पूर्ण है और प्रतिवादी को दिनांक 27.06.2049 को टी.ओ.सी प्राप्त हो गयी है। यदि ऐसी स्थिति में वादी को शीघ्र जमा धनराशि वापस कर दी जाती है तो उससे परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जिससे जा आवंटी इकाई का कब्जा चाहते उनके हितों पर भी प्रतिकूल असर पड़ेगा। रेरा अधिनियम 2046 का उद्देश्य होम बायर्स के हितों की रक्षा तथा रियल एस्टेट सेक्टर के विनियमन व प्रोत्साहन करने का भी है जिसे दृष्टिग्त रखते हुये वादी को शीघ्र धनराशि वापस किया जाना उचित नहीं होगा। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744/20i7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :-

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ..............- Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom df would also have obtained loans to secure a home. They would have a Page ee ee legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “Mega” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”“, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “watery” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि अगस्त 2044 में आवंटन पत्र निष्पादित हुआ परन्तु अभी तक वादी को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में फोर्स मैज्योर व एनजीटी के आदेशों का संदर्भ प्रस्तुत अंकित किया है। प्रतिवादी द्वारा प्रंतिवादपत्र में मात्र यह भी अंकित किया गया है कि “That immediately after the completion certificate was received by the respondent builder, he had offered possession to all the Flat Allottees of Phase-l as per Clause i2 of the Allotment letter, including the complainant herein on 04.09.20i9, and requested them to come and take possession of their respective units after making balance payments’

इससे स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और वादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। हा Page 6 के a. इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 78(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 /208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full ait lsat parte tle ol Certificate was obtained as per the admission of the Page Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में vad शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. /सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2oi6 के अधीन दिनांक 7.20.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के wae 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from वीनल लत कमल नम सनक जन नल्‍न नल गक... Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Page Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रत्तीत होता 8।

जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में कोविड--49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थीं, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल gece सेक्टर भी सम्मिलित है। न्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा। aap वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि वादी को अभी तक यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी की ओर से ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक. 27.06.2049 को ज़ारी आंशिक ओ.सी की प्रति प्रस्तुत की गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध रेरा तकनीकी दल द्वारा प्रस्तुत स्थलीयं जाँच आख्या में यह अंकित है कि परियोजना स्थल पर कुल 04 टॉवर है, जिनका विवरण निम्नलिखित a (4) Al (B+P+G+8) (2) A2 (B+P+G+8) Qaermc नििनननननं्निओ)॥ ४ 84 (8+7?+6+48) Page 9 (4) 82 (8+7+6+48) टॉवर Al, A2, 84 & 82 (8+7+6+48) में (स्ट्रक्चर वर्क 98प्रतिशत, ब्रिक वर्क 95प्रतिशत, इन्टर्नल फिटिंग 90प्रतिशत, प्लास्टर वर्क 95प्रतिशत, फ्लोरिंग वर्क 95 प्रतिशत, पैंट वर्क 90प्रतिशत, फायर फाइटिंग 90प्रतिशत, इलेक्ट्रीक 90प्रतिशत, लिफ्ट वर्क 95 एवं फिनिशिंग वर्क 50प्रतिशत) तक कार्य पूर्ण किया जा चुका है।

नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए वादी को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पोजेशन जो भी बाद में हो तक दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी प्रत्येक वादी को नवम्बर 2020 तक ओ.सी./सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी दिनांक 45.08.2047 से ओ.सीं /सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक meirs% वार्षिक ब्याज दर से वादी को QT / penalty भुगतान करेगा। यह ब्याज धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी तथा अवशेष बची धनराशि वादी को भुगतान की जाएगी। (ग) वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो वादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। वादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज, penalty WA करने का अधिकारी है परन्तु वादी द्वारा ब्याज |॥८॥+१% की दर से अधिक देय नहीं होगा। wy Page 0 (a) wifasto की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनाक 30.09.2020 तक वादी की और से समय से भुगतान न fed जाने cer प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी।

इस आदेश का उल्लंघन ovo भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- ७2 (१ / 2020 सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण ee en at i SS NSH Page i4