: उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, stomgcenes | पीठ--02 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य | क्र0 शिकायत संख्या... |... शिकायतकर्ता यूनिट |. जमा | सं0 संख्या | धनराशि / — | “NCRI44/09/54/2029 कुसुमवीर a C-34 | 27,8,000 / =| | ADINCRI44/08/0292/209 | सोनिया कपूर एवं पंकज अरोड़ा | 2 | 48,87,479 /- । 3. | ADIYNCRI44/08/0298/209 जयरमन अर्जुन eis cr ७ | 33,67,826 /— | 4. | ADINCRI44/08/0309/209 | संदीप सेठी C-4007 93,46.048 /— | 5. | ADJNCRI44/08/038/209 | राजेश अरोड़ा 0-40 | 42,03,409 /— 6. | ADJ/NCRI44/08/046/20i9 आर. सिद्धार्थथन D-5i4 | 42,96,256 /— | 7. | ADJ/NCRI44/08/054/209 “ager वर्मा | 0-905 il 49,07,86 /— | | 8. | ADJ/NCRI44/08/0523/209 कांता बस्सी pat 42,96,43 /— | 9 | 0077 0८7]44/08/0547/209 भारती E47 | 33,6,985/- | 0. | NCR44/08/090/209 संजय प्रकाश C-448 | 35,00,000 /— ii. | _.NCRI44/09/0484/20I9 | शशि कौशिक D-546 | 43,20,335 /— 2. पा NCR44/09/0990/209 प्रवीन कुमार सिन्हा D-507 | 42,96,770/- 33.|} NCR44/09/I07/20I9 रण सरिता मथु | D-605 | 47,84,724 /— I4. | NCRI44/09/I469/20I9 | मनोज जैन E-30 | 32,63,945 /— i5.| | NCRI44/09/293/209 आनंद किशोर C-642 Po jis | NCRI44/09/357/209 Y नरेन्द्र सिंह cs एवं char | C-308 | 43,77,604 /— a NCR44/09/473/20I9 | राशि यादव E-303 | 33,49,42/- 8. NCR44/09/475/209 न देवेन्द्र कुमार गुप्ता D-74 | 42,96,470/- I9.| | NCRI44/09/497/209 डा. रीनू जैन 0-404 | 42,67,220 /- 20. | पटार44/09/529/209 गा कं, एवं गौरी | C-7074 | sa 4 re ES ee

— eT E02 | 33,08,327 /- | 7 T | _ विकास E-02 | 33,08,327 /- | 2i.| NCRI44/09/564/209 | स बत्रा | | ४ | (22. |. NCRI44/i2/006/20I9 सुनीती श्रीवास्तव | {eee I ano. mers मार प राजन D-809 | 37,92,268 / | 23,| NCRI44/09/600/209 | शैलेन्द्र कुमार पाण्डेय | | 8/- | । | oe tT हि शु से PS “H-940 O40. | 47 io ies f— | 24. | ADI/NCRI44/08/057/209 हिमांशुसेठी |_ an जा ना ग ककिका सुब्रमणियन | E499 | 2,98,.07/- | | | 25. | ADI/NCRI44/08/039/209 | | | \ \ | __ _—_-t — a! : lon | ADVINGR Lan ia शंकर वेनूगोपाल D-708 | 43,48,669 /- | 96, | ADI/NCRI44/08/0328/209 कर वेन । | arene | है ————— a न का oo dD. 24 2 7 43 24 267 F mm | 27. | ADJ/NCR44/08/0324/20i9 | Ra अग्रवाल eee Toe | ADINCR | aa a ae बरस D-805 | 43,63,793 /- | । 2 20 लक | ADJ/NCRI44 pein | ea __ । qa चन्द्र गुप्ता वहां | / | नवीन राज नटराजन E-208 ccc am | 29. | ADIINCRI44/08/0330/2009 | ADI/NCRI44/08/0330/20I9 | नवीन राज tot i / - D-606 | 43,02,543 /— 30. | ADJ/NCRI44/08/0597/20I9 आदित्य वैद oe / 34. | ADJ/NCRI44/08/0580/20I9 भनोज कुमार D-304 | 44,36,548 //- 32. | ADJ/NCRI44/08/0639/209 एस.एस खरबंदा D-909 | 49,09,304 /- E-06 | 32,57944/— . | ADJ/NCR44/08/064/20i9 श्रीमती नीना 57, aes पिंकी रैना गंजू / वि | D-744 | 42,96,479/— | 34. | ADINCR44/08/0338/209 | पिंकी रैना गंजू / गंजू 96,479 / | = = a | _ 35. | ADJ/NCRI44/08/0373/209 मुनीष कुमार गुप्ता D-444 | 42,50,784 / 36. | ADJ/NCRI44/08/0372/209 a अविनंदा घोष Di-506 | 32,66,032 /— iz — 37. | ADJ/NCRI44/08/0334/209 ae शम F-03 | 64,02,427 / 38. | ADJ/NCRI44/08/03/209 | आर.वी. चारी | D-207 | 45,00,000 /— a 39. | ADJ/NCRI44/08/0632/209 कालपेशवरी रावत D-644 | 43,02,504 / -44 63 /— हि ADJ/NCRI44/08/0638/209 कमलेश कुमारी D-47 | 43,00,663 / , | ADJ/NCRI44/08/0367/209 | Waa प्रकाश E-304 | 33,34,986 /— | 42. | ADJ/NCRI44/08/0259/20! | रूपाली गुप्ता E-39 | 27,75,9i4/— 43. | ADI/NCRI44/08/0363/20i9 | ga शर्मा | कुमार शम F-203 | 54,35,233 /- T — 44. | ADJ/NCRi44/08/0365/209 eee मारजारा D-305 | 43,62,852/ 45. | ADJ/NCRI44/08/0366/209 sk गुप्ता D-307 | 43,40,585 /—

46. | फरापटरायाएइ060920799 | राजीव सिन्हा....| 0-40 | 48,00,000 /- | | ~ | 47. | ADJANGR44/08/0570/209 | ज्शिवर्मा 7 | छल | 45,25,762/7— | | | ७ ABIINGR 6/035 /209 ef a कत- 7 अनुज A | 508 D-505 43,62,852/- | | 49. | ADJ/NCRI44/08/0359/20i9 | महेश कुमार मित्तल E-442A | 32,77,985/- | | फटकार रण 7 Este | szeaee7— 32,83,95 / — | छा | ADINCRI44/08/038I/209 | मंजू शर्मा/पुष्पेद्र कुमार शर्मा | E+ - हयठ्ठ a | SSS | eee का | mare | | 52. | ADI/NCRI44/08/0382/209 (44/08/038220I9 | अन्यकृष्णनन सुद्रामनियन छह | 35,54,796 / — | Sonera “ADINGRIaaosOssa0l) «| क्षक्ेश जिकल | फठार | 46 t6,8407— | | 54. | ADJ/NCRI44/08/0602/20i9 | प्रोमिला विष्ठट.. | 0 [ 60.508॥0/- | छि |ADWNCRiasog/035220I0 |. गनपति श्रीनिवासन | 5-808 | 43,24,894 /— | [5० | 897 0८744/08/0268/209 बिस्वारूप बंदयोपाध्याय.. | 0-644 | 45,00,000 / - 57. | ADJ/NCRI44/08/075/209 | विजय नागपाल D-802 | 44,62,592 /— | 58. ADJ/NCR44/08/0300/209 श कुमार आय E-202 | 33,27,990 /- 59. | ADJ/NCRI44/08/076/209 दीपक कुमार सोनी E-3/2 | 33,44,064 /- 60. NCRI44/08/0698/209 वरूण गोय 37 | 24,36,85 /— 6. | NCRI44/07/568/20I9 गिंदर कुमार लाम्बा C-544 | 24,43,750 /- 62. | NCRI44/08/0262/209 दीपक सिंघला ठ्लह्लर 25,98,940 / - छा एकाग्राबाठ्आठागठा 7 रक्ेन्र प्रकाश तिवारी | C-503 | 55,00,960 /- 64. | 27२444/08/0368/2049 भरत भूषण जादु 8-7१5 | 45,00,000 /— 85. | ADJINCR44/08/0562/2079 arta ure सिंह | ६-242/0 | 32,72,882 /— 88. ADJ/NCR44/08/0598/209 7 आलोक श्रीवास्तव D-GF-0 | 47,86,942 /—

67. | 803॥907२444/08/0662/2049 एन.सी | D-344 | 43,3,746 /— [58 | पठारत44/08/0455/2049... नीरज कुमार D-40I0 | 52,30,422 / - [०8 | (५0/२44/08/0070/2049 फिरोज खान B-409 | 34,54,927 /— 70. | a DWINCR44/08/060/2049 arg, सिंह लवनिया का 0 3 74, | ADJINCR44/08/0833/209 sien नायर... 0286 | 49,44,852/— | नायर 8-246 | 49,4,852 /- 7a फिसप्रापहततहा209..|.. हरि BRAT | 708E | 32,7,898/- a Soe scare | | | 73. | ADJINCR44/08/0674/20i9 | अशोक श्रीवास्तव. | F-204 | 52,24,004 /- | | 74. | &03॥४07२44/08/0695/209 । उषा रानी | €-404 | 33,35,967,//- | | ४7 आओ sags सक्सेना एवं वीना | D-448 | 43,02,542 /- | | ॥३0/२१44/08/0274/2049 हि ॥ | | सक्सेना ! । | | | | 76 a i F-GF- | 94 GF [| 99,906,487 7 — = | ADJ/INCRI44/08/0276/2 डॉ सुरेन्द्र सिंह बिष्ट | 9.643/ | | 02 om ~ द्विपांकर “लय on a D Pr t —— 77. | ।४०/२१44/08/0424/2049 दिपांकर मजूमदार -446 | 42,96,72/- | 78. | NCR444/08/0332/209 सुषमा जादू D-508 | 44,66,846 / - कि eens = — F —— | 79. | ADJINCR(44/08/0720/2049 करन नागपाल -202 | 54,58,565 /— | 80. ADJ/NCR44/08/0736/2079 तारा वती | 0-308 | 43,00,000 /— EE —————— 84. | ॥६0/२१44/08/0296/2049 “a शर्मा ..._| ८-606 | 36,46784 /- oe J. 82. | NCRI44/08/0798/209 अनिल मे E-204 | 33,65,080 /- 83. | ॥0.॥00२444/08/0553/2049 | eres रावत D-5i0 | 43,48,482 /- 84. | ॥0॥007२444/08/0659/209 [we गांधी | D-405 | 43,64,005 /— ca ADJINCR744/08/0233/2049 ae eee लाल गुप्ता हक | 32,74420/7— L _| | शक L L बनाम गार्डिनिया इंडिया लि. शिकायतकर्ता श्री कुसुमवीर के साथ 84 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध

वाद योजित किया गया है। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना Gardenia Gateway (Phase-I) एवं Gardenia Gateway (Phase-Il) से सम्बंधित है। उपरोक्त सूची में अधिकांश शिकायतकर्तागण द्वारा अपने फ्लैट का कब्जा प्राप्त कर लिया गया है, जिनके कब्जा पत्र सम्बंधित पत्रावलियों पर दाखिल हैं। शिकायतकर्तागण द्वारा यह भी शिकायत की गयी है कि परियोजना में सुविधाएं पूर्ण नहीं है। अतः समस्त विवादास्पद बिन्दुओं का निस्तारण एक ही WY ~ 'निर्णय से किया जा रहा है। शिकायतकर्तागण द्वारा मांगे गये सभी अनुतोष इसी mies | में सम्मिलित किये जा रहे है। शिकायत Wo NCRI44/09/I54/20I9 , कुसुमवीर अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जी एवं विलाम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Gardenia : (Phase-L) एवं Gardenia Gateway (Phase-Il) 4 यूनिट Go C-3i4 बुक किया गया on, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 27,I8,000/- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2074 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि बिल्डर द्वारा वादा किया गया था कि वह जून 2004 तक कब्जा दे देंगे और नोएडा प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करके फ्लैट की रजिस्ट्री करा देंगे। बिल्डर द्वारा जबरन 2,94,500,/- रूपये बढ़े हुए क्षेत्रफल के मद में ली गयी, जोकि गलत एवं अनुचित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि वह परियोजना के शेष कार्यों को पूर्ण करने हेतु समय चाहते हैं। विपक्षी द्वारा परियोजना की सुविधाओं एवं शेष कार्यों को पूर्ण किये जाने के सम्बंध में निम्न विवरण एवं समय-सीमा प्रस्तुत किया गया है:- a ————~ S.NO Time period for Work on the Site Pending work/Yet to be started | completing the pending work po . | STP Pending-30% | 30 Sept-2020 | 2. | Fire pump work t Pending-!0% | 3 Aug-2020 == 3 |. : Se | | To be :eceived end of Sept- Fire Safety work | Yet to be started ! | | 2020 | 4. To be received end of | Structure Safety Certificate | । Applied August-2020 be ee ' 2 Basemeni-l (Block-DLT) | Pending-05% WSep-2020 0 | | 6. | Parking Basement-2 Go | | eee i Pending-!5% ~30Sept-2020 (—3,_T Parking Basement-! (Block- Parking Basement-] (Bloek-C-!) रा Pending: 5% | December-2020 | पु 8. | Parki ng Basement-2 (Block-C-]) | Pending-2 0% | January-202] | | 9, | Parking Basement-! (Block-C-2) ~| Pending- [5% ———Pending 5% 7 [| कछकाक्षठ00 | December-2020 | | Parking Basement-2 (Block-C-2) ~ Pending-20% January-202 il. a Parking Basement-] (Block-C-3) ckC3) | Pending: | December-2020 2. | Parking Basement-2 (Block-C-2) T aT | 3. | Parking (Block-G) Pending-!5% January-202 | + | Electrical Panel Fencing = - Completed — - | 35. | 5. | DG Chimney Yet to be started 30 Sept-2020 ih | 36. | Swimming pool Pending-50% - December-2020

| ता 7. cub lub Pending-50% January~202 ८ | 38. | Remaining | Lifts (Block C-!) Pending-85% Pending-70% q January-202] October-2020 | 9. | Remaining | Lifts (Block C-2) | | Remaining | Lifts (Block C-3) |. | Completed उभयपक्षों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया गया। प्राधिकरण की तकनीकी टीम द्वारा परियोजना का स्थलीय निरीक्षण कराया गया और निरीक्षण आख्या दिनांक 20.07.2020 प्राप्त की गयी। निरीक्षण से यह विदित होता है किः- 4. पेयजल सुविधा एवं जल आपूर्ति का कार्य 60 प्रतिशत 2. सीवर सिस्टम 60 प्रतिशत 3. चारदीवारी का निर्माण कार्य 60 प्रतिशत जे ts 8. कम्यूनिटी बिल्डिंग 35 प्रतिशत . एस.टी.पी (Ras ट्रीटमेंट प्लांट) 40 प्रतिशत फटपाथ 60 प्रतिशत जल संरक्षण प्रणाली ० प्रतिशत सोलिड वेस्ट मेंनैजमेंट और डिस्पोजल सिस्टम का कार्य 60 प्रतिशत उपरोक्त के अलावा निरीक्षण आख्या में यह भी उललेखित है कि परियोजना के टावरों में 450 परिवारें रहे रही है। टावर- ci, ८2, एवं ८ में काम चल रहा है, लिफ्ट इंस्टालेशन अभी नहीं की गयी है| टावर ८3 में लिफ्ट लगा दी गयी है। एस.टी.पी का कार्य चल रहा है, जिसकी आर.सी.सी स्ट्रक्‍्चर को पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में 2. सुरक्षा गार्डस्‌ को तैनात किया गया है। परियोजना के सुरक्षा हेतु सी.सी.टी.वी कैमरा लगाये गये हैं। आई.जी.एल पाइप लाईन का कार्य पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में कुल 75 से 80 प्रतिशत काम पूर्ण किये जा चुके हैं। पत्रावली पर दाखिल अभिलेखों एवं साक्ष्यों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये:- 4s 2. क्या विपक्षी द्वारा परियोजना की सुविधाओं को पूर्ण किया गया है?

क्या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी ? aa शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाये? क्या परियोजना पूर्ण होने के पश्चात्‌ रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्रमोटर द्वारा अपनी कृत्य एवं कर्तव्यों का निर्वहन करते हुए आवंटियों के संगम (Association of cn EE Allotees) का गठन कराकर परियोजना को “आवंटियों के संगम” को दिलाया /सौंपा जाये? निस्तारण बिन्दु Ho 4 शिकायतकर्तागण का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना में मूलभूत सुविधाओं को पूर्ण नहीं किया गया है। इस सम्बंध में प्राधिकरण की तकनीकी टीम द्वारा दिनांक 20.07.2020 को wala निरीक्षण कराया गया, जिसमें यह पाया गया है कि पेयजल सुविधा एवं जल आपूर्ति का कार्य 60 प्रतिशत, सीवर सिस्टम 60 प्रतिशत, चारदावार। का निर्माण कार्य 60 प्रतिशत, कम्यूनिटी बिल्डिंग 35 प्रतिशत, एस.टी.पी (सिवेज ट्रीटमेंट प्लांट) 40 प्रतिशत फुटपाथ 60 प्रतिशत, जल संरक्षण प्रणाली 0 प्रतिशत, सोलिड वेस्ट मेंनैजमेंट और डिस्पोजल सिस्टम का कार्य co प्रतिशत तक किया गया है। इसके अतिरिक्त कुछ अन्य सुविधाएं भी पूर्ण की जानी शेष है। विपक्षी द्वारा अवशेष कार्यों को पूर्ण किये जाने हेतु विवरण प्रस्तुत किया गया है, जिसमें की अवशेष कार्यों को पूर्ण किये अधिकतम समय-सीमा जनवरी 2024 दी गयी है। शिकायतकर्तागण की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह दिनांक 34.2.2020 तक परियोजना के अवशेष समस्त सुविधाओं को पूर्ण करें। तद्नुसार बिन्दु wert निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 2

शिकायतकर्ता का कहना है बिल्डर द्वारा जबरन 2,94,500,/- रूपये बढ़े हुए क्षेत्रफल के मद में ली गयी, जोकि गलत एवं अनुचित है। अतः यह धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जाये। इस सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अनुबन्ध के समय फ्लैट के क्षेत्रफल के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित हे Sy 8 ew, . pec a Ss अननननन-मकलननझलकना- न त८-कनथक---«+ - || = व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि ली जा सकती है, परन्तु यह धनराशि शिकायतकर्ता से विपक्षी द्वारा ली जा चुकी है। अत: यह उचित होग | कि विपक्षी शिकायलकर्ता को उपरोक्तानसार Calculation Sheet उपलब्ध करायें। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु uo 3 2 fd S & fad we Soo onan ones, or OR Oot शिकायतकता। का कहना! & [Hm विपषिक्ष। SX! दनाक 30,06.20i4 Uh पारथाजना Gy कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। परियोजना के wrote निरीक्षण आख्या से यह स्पष्ट है कि परियोजना में 75 से 80 प्रतिशत कार्य किये जा चुके हैं, जिससे विदित है कि परियोजना पूर्णता की ओर है। विपक्षी द्वारा भी परियोजना को पूर्ण करने के सम्बंध में oars दी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र /अनुबन्ध पत्र की पूर्ण प्रति दाखिल नहीं की गयी है, जिससे विदित हो सके विपक्षी द्वारा कब तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु यह स्पष्ट है कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध निस्पादित है।

यह भी स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता अनुबंधित अवधि के पश्चात्‌ से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent te withdraw from the project he shall be paid by at ( ‘U9 nn EY the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not 2 penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 WI क प्राविधानों क॑ अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्तें स्वीकार हैं। अनुबन्ध में परियोजना विलम्ब होने पर धनराशि ब्याज दिये जाने का प्राविधान होगा, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी होगा। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. T have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 28, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अतः oni निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध NW NS 30 ET as निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.:0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में wales के Paes डिफाल्ट or (EB 6 aotah\ ocean > wrar 52 Gi) में प्रमोटर के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित &, जिसम प्रस्तर 9.2 Wl | प्रमाटर क डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent \\ / (६ | | | | - Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। oad दशा में शिकायलकर्ता at सी /सी सी मिलने wera कबढजा ऑफर किये wa owt की SVG TSE बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए पाने के अधिकारी होगे।

दिनांक 47.0.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध /ie @ द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "'7.J Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड--49 (Corona Virus Disease) प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी \ Ov rn eg

गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 4 fre Wo-o4 इस आशय पर विचरित किया गया है कि क्‍या परियोजना पूर्ण होने क॑ पश्चात्‌ रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्रमोटर द्वारा अपने ae एवं कर्तव्यों का निर्वहन करते हुए आवंटियों के सगम (Association of Allotees) का गठन कराकर परियोजना को 'जावंटियों के संगम” को दिलाया /सौंपा जाये? विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण करने के सम्बंध में समय-सीमा दी गयी है, परन्तु परियोजना पूर्ण करने के उपरान्त ww अधिनियम के अन्तर्गत “आवंटियों के संगम” को परियोजना सौंपे जाने के सम्बंध में कोई कथन नहीं किया गया है। विपक्षी को स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम के अध्याय-3 की धारा-44 की उपधारा-(4) में सम्प्रवर्तक के na और कर्तव्य (Functions And Duties of Promoter) दिये गये हैं, जो कि सम्प्रवर्तक द्वारा आवंटियों के संगम के प्रति निर्वहन किये जाने हैं, यह प्रावधान निम्न रूप से उलल्‍लेखित है:- (4) The promoter shall—

(a) be responsible for all obligations, responsibilties and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be: Provided that the responsibility of the promoter, with respect to the structural defect or any other defect for such period as is referred to in sub-section (3) of ‘ है | section 4, shall continue even after the conveyance deed of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees are executed. (b) be responsible to obtain the completion certificate or the occupancy certificate, or both, as applicable, from the relevant competent authority as per local laws or other laws for the time being in force and to make it available to the allottees individually or to the association of allottees, as the case may be; (c) be responsible to obtain the lease certificate, where the real estate project is developed on a leasehold land, specifying the period of lease, and certifying that all dues and charges in regard to the jeasehold land has been paid, and to make the lease certificate available to the association of allottees;

(d) be responsible for providing and maintaining the essential services, on reasonable charges, till the taking over of the maintenance of the project by the association of the allottees; (e) enable the formation of an association or society or co-operative society, as the case may be, of the allottees, or a federation of the same, under the laws applicable: . Provided that in the absence of local laws, the association of allottees, by whatever name called, shall be formed within a period of three months of the majority of allottees having booked their plot or apartment or building, as the case may be, in the project; (f) execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this mary, व | (2) pay all outgoings unti! he transfers the physica! possession of the real estate project to the allottee or the associations of allottees, as the case may be, which he has collected from the allottees, for the payment of outgoings (including land cost, ground rent, municipal or other local taxes, charges for water or electricity, maintenance charges, including mortgage loan and interest on mortgages or other encumbrances and such other liabilities payable to competent authorities, banks and financial institutions, which are related to the project):

Provided that where any promoter fails te pay all or any of the outgoings collected by him from the allottees or any liability, mortgage loan and interest thereon before transferring the real estate project to such allottees, or the association of the allottees, as the case may be, the promoter shall continue to be liable, even after the transfer of the property, to pay such outgoings and penal charges, if any, to the authority or person to whom they are payable and be liable for the cost of any legal proceedings which may be taken therefor by such authority or person; (h) after he executes an agreement for sale for any apartment, plot or building, as the case may be, not mortgage or create a charge on such apartment, plot or building, as the case may be, and if any such mortgage or charge is made or created then notwithstanding anything contained in any other law for the time being in force, it shall not affect the right and interest of the allottee who has taken or agreed to take such apartment, plot or building, as the case may be; उपरोक्त अधिनियम की oii की उपधारा-4(क) में यह प्रावधान दिया गया है कि ह द्वारा अधिनियम, नियम, नियमावली के अन्तर्गत सभी बाध्यताओं, उत्तरदायित्वों और कर्तव्यों का निर्वहन किया जाएगा और आवंटियों के प्रति एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार एवं आवंटियों के संगम के प्रति वह तब तक के लिए उत्तरदायित्व होंगे, जब तक की पे of रूप L 35

से सभी अपार्टमेंट, प्लॉट एवं बिल्डिंग का हस्तांतरण समान क्षेत्रों सहित आवंटियों को संगम एवं सक्षम प्राधिकारी को हस्तांतरित न कर दिया जाए। परन्तु संरचानात्मक त्रुटि के लिए प्रमोटर का उत्तरदायित्व ऐसी अवधि के लिए, जो कि अधिनियम की धारा-44 की उपधारा-3 में निर्दिष्ट है, आवंटियों के अपार्टमेंट का हस्तांतरण विलेख निष्पादित कर दिये जाने के बाद भी बना रहेगा। (a)— प्रमोटर का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह परियोजना का स्थानीय विधि एवं अन्य विधि, जो भी लागू हो, के अनुसार परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण-पत्र सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त करना होगा और उसकी प्रति आवंटियों एवं आवंटियों के संगम को उपलब्ध कराना होगा। (ग)- इसके अतिरिक्त प्रमोटर का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि जहां भू-सम्पदा परियोजना पट्टाधृत भूमि पर विकसित किया जा रहा है, उस भू-सम्पदा परियोजना का पट्टा प्रमाण-पत्र, जिसमें पट्टे की अवधि अंकित हो और यह भी प्रमाणित किया गया हो कि veer भूमि पर कोई भी देयता एवं प्रभार नहीं है और सभी देयता एवं प्रभार का भुगतान किया जा चुका है। इन सभी प्रमाण-पत्रों की प्रति आवंटियो के संगम को उपलब्ध कराना होगा। (घ)- प्रमोटर द्वारा आवंटियों को परियोजना की सुविधाओं को उपलब्ध कराया जाना एवं रख-रखाव का कार्य तब तक किया जाएगा, जब तक की परियोजना को आवंटियो के संगम को सौंप न दिया जाए। (ड.)- लागू विधि के अधीन प्रमोटर द्वारा एक आवंटियो के संगम या उनकी एक सोसाइटी या सहकारी सोसाइटी के गठन हेतु समर्थन किया जाएगा, परन्तु स्थानीय विधि न उपलब्ध होने पर आवंटियो के संगम, चाहे वह किसी भी नाम से ज्ञात हो, का गठन 3 माह के भीतर किया जाएगा।

(च)- प्रमोटर द्वारा आवंटियों के पक्ष में अपार्टमेंट, भूखंड या भवन का अधिनियम की धारा-47 के अधीन उपबंधित आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को सामान्य क्षेत्रों में एक अविभाजित अनुपातिक हक सहित हरतांतरण facta निष्पादित कराया जाएगा। (छ)- प्रमोटर द्वारा जब तक वह भू-सम्पदा का वास्तविक कब्जा आवंटियो या आवंटियों के संगम को अंतरित नहीं कर देता है, उन सभी लागतों का, जो उसने आवंटियों से निर्गमों का भुगतान करने के लिए (जिनके अन्तर्गत भूमि की लागत, भूमि का किराया, जल या विद्युत के भार एवं नगरपालिका के और अन्य NY j 26 oT स्थानीय कर, प्रभार, अनुरक्षण प्रभार, जिनके अन्तर्गत बंधक ऋण और बंधको पर ब्याज तथा सक्षम प्राधिकारियों, बैंको और वित्तीय संस्थाओं को संदेय, ऐसे अन्य दायित्व भी हैं, जो परियोजना से सम्बन्धित हैं) संग्रहित की है, का भुगतान अदा करेगा। परन्तु जहां कोई प्रमोटर अपने द्वारा आवंटियो से संग्रहित सभी या किन्‍्ही निर्गमों का या किसी दायित्व, बंधक ऋण और उस पर ब्याज का, यथा स्थिति, के पूर्व संदाय करने में असफल रहता है, वहां सम्प्र्वतक, सम्पत्ति के अन्तरण हो प्राधिकारी या उस व्यक्ति को, जिन्हें वे संदेय हैं, संदाय करने के लिए दायी बना रहेगा और ऐसे किन्‍्ही विधिक कार्यवाहियों के खर्च के लिए, जो उनके सम्बंध में ऐसे प्राधिकारी या व्यक्ति द्वारा लिया जाए, के लिए उत्तरदायित्व एवं दायी होगा।

प्रमोटर द्वारा यदि किसी अपार्टमेंट, प्लॉट, बिल्डिंग का wite फॉर सेल निष्पादित कराया जाता है तो उसके पश्चात्‌ वह किसी अपार्टमेंट, प्लॉट, बिल्डिंग पर बंधक या भार सृजित नहीं करेगा और यदि ऐसा कोई बंधक या भार बनाया या सृजित किया जाता है तो तत्समय प्रवृत्त, किसी अन्य विधि में अंतर्विष्ट किसी बात के होते हुए भी वह आवंटी के, जिसने ऐसा अपार्टमेंट, भूखंड या भवन लिया है या लेने का करार किया है, के अधिकारों और हितों को प्रभावित नहीं करेगा। अधिनियम के अध्याय-3 की धारा-47 की उपधारा-(4) एवं उपधारा-(2) में प्रमोटर द्वारा हक का अन्तरण (Transfer of Title) किये जाने के सम्बंध में प्रावधान दिये गये हैं, यह प्राविधान निम्न रूप से उललेखित है:- i7. (0) The promoter shall execute a_ registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents eee cs eee अमकललमननन-- pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the ailottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession fo the allottees in terms of sub-section (4), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate. उपरोक्त अधिनियम की ari7 की उपधारा-(3) में यह कहा गया है कि प्रमोटर द्वारा आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में एक पंजीकृत हस्तांतरण विलेख सामान्य क्षेत्रों में अविभाजित अनुपातिक हक सहित निष्पादित करेगा और स्थानीय विधियों के अधीन उपबंधित मंजूर रेखांको के अनुसार विनिर्दिष्ट अवधि के भीतर किसी भू-सम्पदा परियोजना में आवंटियो, को, यथास्थिति, भू-सम्पदा परियोजना, अपार्टमेन्टों या भवनों का, यथास्थिति, आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को समान्य क्षेत्रों का भौतिक कब्जा और उससे सम्बन्धित अन्य wat के दस्तावेज प्रमोटर द्वारा lor जाएगा।

परन्तु किसी स्थानीय विधि के न होने पर प्रमोटर द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर इस धारा के अधीन आवंटियों या आवंटियो के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में हस्तांतरण विलेख निष्पादित किया जाएगा। अधिनियिम की omi7 की उपधारा-(2) में यह कहा गया है कि प्रमोटर द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने के उपरांत उपधारा-(3) निबंधनानुसार आवंटियों को भौतिक कब्जा सौंपे जाने के पश्चात प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वह स्थानीय विधि के अनुसार, सामान्य क्षेत्रों सहित आवश्यक दस्तावेज और रेखांक आवंटियों के ,संगम या सक्षम प्राधिकारी को सौंपेगा। परंतु किसी स्थानीय विधि के न होने पर प्रमोटर द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने के पश्चात्‌ 30 दिन के भीतर आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को सामान्य क्षेत्रों सहित आवश्यक दस्तावेज और रेखांक सौंपा जाएगा। निष्कर्षत: अधिनियम की aeeit की उपधारा-(4) में प्रमोटर का यह दायित्व है कि

वह आवंटियों अथवा आवंटियों के संगम से किये गये एग्रीमेंट फॉर सेल में उल्‍लेखित नियम एवं शर्तों के लिए वह बाध्यकारी है और अधिनियम, नियम एवं नियमावली के प्रावधानों में उल्लेखित बाध्यताओं, उत्तरदायित्व और कर्तव्यों के लिए वह उत्तरदायी है। आवंटियों अथवा आवंटियों के संगम का हस्तांतरण विलेख निष्पादित हो जाने के पश्चात्‌ भी अधिनियम की aRi—4 की उपधारा-(3) के अन्तर्गत प्रमोटर का उत्तरदायित्व संरचनात्मक त्रुटि के लिए बना रहेगा। प्रमोटर द्वारा परियोजना का अधिभोग प्रमाण-पत्र एवं पूर्णता प्रमाण-पत्र भी सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त किया जाना होगा, जिसकी प्रति आवंटियो एवं आवंटियों के संगम को उपलब्ध करानी होगी। परियोजना यदि पट्टाधृत भूमि पर है तो उसकी सारी देयता के भुगतान का प्रमाण-पत्र भी आवंटियों के संगम को उपलब्ध कराना होगा। प्रमोटर द्वारा यदि आवंटियों के संगम को परियोजना का हस्तांतरण नहीं किया जाता है तो तब तक के लिए रख-रखाव एवं परियोजना की समस्त सुविधाओं को उपलब्ध कराने का दायित्व प्रमोटर का होगा। इसके अतिरिक्त आवंटियों के संगम एवं सोसाइटी के गठन किये जाने हेतु सहयोग प्रदान किये जाने का उत्तरदायित्व प्रमोटर का ही होगा। स्थानीय विधि न होने पर आवंटियों के संगम का 3 माह के भीतर गठन किया जाएगा। प्रमोटर द्वारा अधिनियम की धारा-+7 में उल्लेखित प्रावधानों के अन्तर्गत भवन का एवं परियोजना के सामान्य क्षेत्रों के अविभाजित अनुपातिक हक सहित पंजीकृत हस्तांतरण विलेख आवंटियों एवं आवंटियों के संगम है) में 49 nn ||

किया जाएगा। प्रमोटर द्वारा भू-सम्पदा परियोजना का वास्तविक कब्जा आवंटी या आवंटियों के संगम को ata करने तक आवंटियों से निर्गमों को भुगतान किये जाने के लिए प्राप्त की गयी धनराशि को वह सक्षम प्राधिकारी एवं वित्तीय संस्थाओं को अदा करेगा और परियोजना पर किसी भी प्रकार की कोई देयता एवं प्रभार नहीं होना चाहिए। ऐसा न करने पर आवंटियों या आवंटियों के संगम के पक्ष में पंजीकृत हस्तांतरण विलेख निष्पादित होने के पश्चात्‌ भी उत्तरदायित्व प्रमोटर का होगा। प्रमोटर द्वारा यदि किसी आवंटी को विक्रय किये गये फ्लैट का एग्रीमेंट फॉर सेल कराया जाता है तो उस फ्लैट पर बंधक या भार सृजित नहीं किया जाएगा, यदि किया भी जाता है तो वह आवंटी के हितों एवं अधिकारों को प्रभावित नहीं करना चाहिए।

इसी प्रकार निष्कर्ष के रूप में अधिनियम की धारा-१7 में यह प्रावधान दिये गये हैं कि प्रमोटर द्वारा आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में परियोजना के सामान्य क्षेत्रों में अविभाजित अनुपातिक हक सहित हस्तांतरण विलेख निष्पादित करेगा और आवंटियों को उनके भवन का भौतिक कब्जा दिया जाएगा। स्थानीय विधि न होने पर अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त होने के उपरांत 3 माह में आवंटी, आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में पंजीकृत हस्तांतरण विलेख निष्पादित कराया जाएगा। अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त होने के उपरांत और भौतिक कब्जा दिये जाने के पश्चात्‌ प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वह स्थानीय विधि के अनुसार सामान्य क्षेत्रों सहित आवश्यक दस्तावेज और रेखांक आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को सौंपेगा। स्थानीय विधि न होने पर 30 दिनों के भीतर wad आवश्यक दस्तावेज और रेखांक सौंपे जाएंगे। उत्तर प्रदेश में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व, अनुरक्षण का संवर्धन) प्रदेश में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व, अनुरक्षण का संवर्धन अधिनियम, 200 (स्थानीय विधि) लागू है, जिनमें _ अपाटमेन्ट स्वामी सच अपार्टमेन्ट स्वामी संघ (Association of Apartment Owners) से सम्बन्धित निम्नवत्‌ प्राविधान दिये वात निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये 6) उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट अधिनियम 2070 के अध्याय-2 की धारा-4 की उपधारा-(6) में प्रमोटर द्वारा अपार्टमेन्ट स्वामी संघ के प्रति निर्वहन किये जाने वाले दायित्वों का प्रावधान दिया गया है, जो कि निम्न रूप से उल्लेखित हैः- रे 20

(6) After obtaining the completion certificate as provided in subsection (5) and handing over physical possession of the apartments to the allottees, it shall be the responsibility of the promoter to hand over the possession of the common areas and facilities and also the originals of the plans and documents to the Association of apartment owners formed and registered under subsection (2) of section] 4. Provided that handing over of physical possession of the common areas and facilities under this subsection shall be completed within a period of one year from the date of issue of completion certificate or the date by which seventy five percent of the apartments have been handed over to the allottees, whichever is earlier, subject to the condition that the promoter shall be responsible for the sale and transfer of the balance apartments. उपरोक्त प्रावधान के अन्तर्गत प्रमोटर का यह सामान्य दायित्व है कि पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के उपरांत और भौतिक कब्जा आवंटियों को सौंपने के पश्चात्‌ वह साझा क्षेत्रों का कब्जा एवं सुविधाओं तथा साथ में योजनाओं एवं दस्तावेजों की मूल प्रतियों को ari—74 की उपधारा-(2) के अधीन गठित और पंजीकृत अपार्टमेन्ट स्वामी संघ को सौंप दें।

परन्तु यह कि इस शर्त के अधीन रहते हुए कि प्रमोटर शेष अपार्टमेन्ट्स के विक्रय और अन्तरण के लिए उत्तरदायी होगा। इस उपधारा के अधीन साझा क्षेत्रों का भौतिक कब्जा और सुविधाएं सौंपने का कार्य, पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी किये जाने के दिनांक से या अपार्टमेन्ट का 60 प्रतिशत भाग आवंटियों को सौंपे जाने के दिनांक से, जो भी पहले हो, 4 वर्ष के भीतर पूरा किया जाएगा। अधिनियम के धारा-4 की उपधारा-(7) में रख-रखाव से सम्बन्धित निम्न प्रावधान दिये गये हैं:- (7) The promoter shall maintain the common areas and facilities till the Association is formed in accordance with the conditions laid down in sub section (2) In L~ 25 fe ET 3००आआम०- of section!4 and shall be entitled to levy proportionate maintenance charges as specified in the declaration. प्रमोटर wen क्षेत्रों और सुविधाओं का अनुरक्षण तब तक करेगा, जब तक ANT 4 की उपधारा-(2) में दी गयी शर्तों के अनुसार संघ का गठन नहीं कर दिया जाता है तथा प्रमोटर को समानुपातिक अनुरक्षण शुल्क जैसा कि घोषणा में विनिर्दिष्ट है शपार्टमेन्ट स्वामियों पर लगाने का हक होगा। अपार्टमेन्ट एक्ट 2040 की धारा-44 में अपार्टमेन्ट PA संघ के गठन हेतु ह प्रावधान दिये गये हैं:- (4) There shall be an Association of Apartment Owners for the administration of the affairs in relation to the apartments and the property appertaining thereto and for the management of common areas and facilities :

Provided that where any area has been demarcated for the construction of buildings, whether such area is called a block or pocket or by any other name, there shall be a single Association of Apartment Owners in such demarcated area. (2) It shall be the joint responsibility of the promoter and the apartment owners to form an Association. The promoter shall get the Association registered when such number of apartments have been handed over to the owners which is necessary to form an association or sixty percent of apartments, whichever is more, by way of sale, transfer or possession, provided the building has been completed alongwith all infrastructure services and completion certificate obtained from the local authority. (3) In a case, where an association of the apartments owners of a building has not been formed, on the intended date of execution of a deed of apartment in favour of prospective apartment owner, it shall be obligatory for a prospective apartment owner to become member of the association within a period of 4 weeks on receipt of a written intimation about the formation of such association. / < } (4) Where an association of an apartment owners exist on the intended date of transfer of an apartment, it will be obligatory for the prospective apartment owner to become member of such association before execution of a deed of an apartment in his favour.

(5) On formation of the Association of the Apartment Owners under subsection (2) above, the management of the affairs of the apartments regarding their common areas and facilities shall be deemed to be transferred from the promoter to the Association which shall thereupon maintain them, Provided that (ili all the apartments are sold or transferred, the promoter shall proportionately share the maintenance cost of common areas and facilities. उपरोकक्‍तानुसार अपार्टमेन्ट एक्ट की धारा-44 की उपधारा-() में यह कहा गया है कि अपार्टमेन्टों और उनसे सम्बन्धित सम्पत्ति और साझा क्षेत्रों और सुविधाओं के प्रबन्ध से सम्बन्धित क्रियाकलापों के प्रशासन के लिए अपार्टमेंट स्वामियों का एक संघ होगा । परन्तु यह कि जहां किसी क्षेत्र को भवनों के निर्माण के लिए चिन्हित कर दिया गया है, चाहे ऐसा क्षेत्र ब्लाक या पॉकेट या किसी अन्य नाम से पुकारा जाए, ऐसे चिन्हित क्षेत्र में अपार्टमेंट स्वामियों का एक ही संघ होगा। (2)- प्रमोटर और अपार्टमेन्ट स्वामियों का यह संयुक्त दायित्व होगा कि वे एक (3)- अपार्टमेन्ट स्वामी संघ बनायें। प्रमोटर ऐसे आवंटियो की संख्या में, जो अपार्टमेन्ट्स का स्वामी संघ बनाने के लिए आवश्यक हो या अपार्टमेन्ट्स का 60 प्रतिशत, जो भी अधिक हो, उसके द्वारा बिक्री, अन्तरण के माध्यम से स्वामियों को सौंप दिये जाने के तत्काल बाद संघ का पंजीकरण कराएगा, aed fe भवन, सभी अवसंरचना सम्बन्धी सेवाओं के साथ पूर्ण कर दिया गया हो और स्थानीय प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त कर लिया गया हो।

सम्भावित अपार्टमेन्ट स्वामी के पक्ष में अपार्टमेन्ट विलेख के निष्पादन के दिनांक को किसी भवन के अपार्टमेन्ट etal का संघ न बनाए जाने की स्थिति में सम्भावित अपार्टमेन्ट स्वामी के लिए यह बाध्यकारी होगा कि वह ऐसे संघ के बनाये जाने पर सम्बन्धित संघ से लिखित सूचना की प्राप्ति के चार सप्ताह की अवधि के भीतर उस अपार्टमेन्ट स्वामी को संघ का सदस्य बन जाए। ॥॥ रा ee rs ee Se] @)— जहां अपार्टमेन्ट स्वामियों का कोई संघ अन्तरण के दिनांक के पश्चात्‌ कण. हो, वहाँ सम्भावित अपार्टमेन्ट स्वामी के लिए यह बाध्यकारी होगा कि वह अपने पक्ष में अपार्टमेन्ट विलेख के निष्पादित किए जाने के पूर्व ऐसे संघ का सदस्य बन जाए। ()- उपर्युक्त उपधारा (2) के अधीन अपार्टमेन्ट स्वामियों का संघ बन जाने पर सामान्य क्षेत्रों और सुविधाओं के सम्बन्ध में अपार्टमेन्ट का कार्यकलाप प्रबन्धतंत्र Wa \ \ eee gies, es ae Bie Gee oe समंझा Sear ae उउाएं टर SY Sdd सघ का अन्तारत कथा Ti AAs sat ४। ०५५० पश्चात्‌ उनका रख-रखाव करेगा | परन्तु यह कि जब तक अपार्टमेन्ट का विक्रय या अन्तरण नहीं कर दिया जाए तब तक प्रमोटर सामान्य क्षेत्र और सुविधाओं के रख-रखाव की लागत का अनुपातिक रूप से वहन करेगा |

निष्कर्षत: अपार्टमेन्ट एक्ट 2040 की धारा-4 की उपधारा-(6) में यह स्पष्ट किया गया है कि पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने और भौतिक कब्जा दिये जाने के पश्चात्‌ प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वह सामान्य क्षेत्रों एवं सुविधाओं तथा साथ-साथ योजनाओं एवं दस्तावेजों की मूल प्रतियों को एक गठित स्वामी संघ को सौंपेगा। इसमें यह भी शर्त दी गयी है कि पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त होने की तिथि से एक वर्ष के अन्दर अथवा अपार्टमेन्ट का 60 प्रतिशत कब्जा आवंटियों को सौंपे जाने की तिथि से, जो भी पहले हो, के अन्दर भौतिक कब्जा एवं साझा क्षेत्रों एवं सुविधाओं को अपार्टमेन्ट स्वामी संघ को प्रमोटर द्वारा परियोजना को सौंपा जाएगा। अपार्टमेन्ट एक्ट की धारा-44 में यह प्रावधान दिया गया है कि प्रमोटर एवं अपार्टमेन्ट स्वामी का यह संयुक्त दायित्व होगा कि वह एक अपार्टमेन्ट स्वामी संघ का गठन करेंगे। अपार्टमेन्ट स्वामी संघ का पंजीकरण अपार्टमेन्ट स्वामियों द्वारा किया जाएगा। अतः: उक्त प्राविधानों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह परियोजना पूर्ण करने के उपरान्त विधि के अनुरूप एक रजिस्ट्रीकृत आवंटियों के संगम का गठन कराकर परियोजना के समस्त दस्तावेज, विलेख परियोजना सहित आवंटियों के संगम को हस्तांतरण करें| तदनुसार बिन्दु wo-4 Prema किया जाता है। oe +3-3++-ब»«--+म५७+काकननन-क-ननकानननन-क नमक नलक->नथ०न--० 5 फमनननन नमक शिकायतकर्तागण द्वारा पीठ के समक्ष यह अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा ले-आउट प्लान में परिवर्तन किया गया है। इस सम्बंध में नोएडा प्राधिकरण को निर्देशित किया जाता है कि वह लागू विधि के अनुसार विपक्षी के विरूद्ध आवश्यक कार्रवाई करें ।

उपरोक्त शिकायतकर्तागण की सूची में अधिकांश शिकायतकर्तागण को अपने फ्लैटस्‌ का कब्जा मिल चुका है, उन स्थितियों में विपक्षी द्वारा उन शिकायतकर्तागण को कोई विलम्ब हेतु ब्याज देय नहीं होगा, क्योंकि वह परियोजना में अपनी स्वेच्छा एवं सहमति से रह रहे हैं, जिसका रिहायशी लाभ उन्हें मिल रहा हैं। ज्ञातव्य है कि उन आवंटियों /शिकायतकर्तागण की ह नहीं हुई है। इस सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह परियोजना के सभी आवंटियों की दिनांक 34.42.2020 तक रजिस्ट्री करायें। जहाँ तक शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी से क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेरा अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,48 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये हैं, जिसका क्षेत्राधिकार एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को है। अतः शिकायतकर्तागण क्षतिपूर्ति के सम्बंध में अपना वाद एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के समक्ष दायर करने के लिए स्वतंत्र होगा। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैः- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की grea एवं परियोजना की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2020 तक ओसी. /सी.सी. अथवा पूर्णता हेतु समस्त प्रमाण-पत्रों सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय wera शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें | 2 जि न शिकायतकर्तागण के प्रकरण में विपक्षी द्वारा कब्जा नहीं दिया गया है, उन स्थितियों में विपक्षी, शिकायतकर्तागण को अनुबंधित अवधि के पश्चात्‌ से दिनांक 30.04. 2046 तक परियोजना में विलम्ब हेतु अनुबन्ध में निर्धारित दर से व दिनांक 04.05. 2046 से (क) ओ.सी /सीससी प्राप्त होने [अथवा इलैक्ट्रिकल सर्टिफिकेट, “Ye 25

सर्टिफिकेट, waa सर्टिफिकेट, लिफ्ट इन्स्टालेशन सर्टिफिकेट सहित ओ.सी. / सी. सी. के लिए आवेदन दिये जाने की तिथि के 8 दिन बाद की तिथि से) अथवा (ख) कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर MCLRHH प्रतिशत की a - आन नत चोे amt aso उातिफिज्िल ae) ams की शत oem 7 G4 SHINE ५४६४ ६ PWG DST NAST SON । ब्याज pl छ्‌ rere Q a अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्तागण को वापस की जाये। कोबिड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। जिन शिकायतकर्तागण को कब्जा मिल चुका है, उन स्थितियों में परियोजना विलम्ब हेतु कोई ब्याज देय नहीं होगा। विपक्षी का निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2(28)0) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। प्राधिकरण की तकनीकी टीम को निर्देशित किया जाता है कि वह अक्टूबर 2020 के अंतिम सप्ताह में परियोजना का wets निरीक्षण कर विस्तृत आख्या पीठ के समक्ष उपलब्ध करायें। इस आदेश की एक प्रति afta कार्यवाही हेतु प्राधिकरण की तकनीकी टीम को उपलब्ध करा दी जायें।

परियोजना में किये गये ले-आउट परिवर्तन के सम्बंध में नोएडा प्राधिकरण को निर्देशित किया जाता है कि वह लागू विधि के अनुसार विपक्षी के विरूद्ध आवश्यक कार्रवाई करें। शिकायतकर्तागण इस आदेश की एक प्रति आवश्यक कार्रवाई हेतु नोएडा प्राधिकरण को उपलब्ध करा दें। Qu 26 8 40. शिकायतकर्तागण क्षतिपूर्ति के सम्बंध में अपना वाद एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के समक्ष दायर करने के लिए स्वतंत्र होगा । शिकायतकर्तागण के परिवर्तित क्षेत्रफल के सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह अनुबन्ध के समय क्षेत्रफल क॑ विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं Het में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्तागण के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि ली जायेगी। इस सम्बंध में विपक्षी शिकायतकर्तागण को Calcultaion Sheet उपलब्ध करायेंगे। यदि बढ़े हुए क्षेत्रफल के सम्बंध में विपक्षी द्वारा कोई अनुचित धनराशि ली गयी है, तो शिकायतकर्तागण को वापिस की जायेगी। जिन शिकायतकर्तागण को कब्जा नहीं मिला है, उन स्थितियों में विपक्षी BRETT पूर्णता हेतु चारों प्रमाण-पत्र अथवा ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा ऑफर करें | इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी |4 इस आदेश का उल्लघंन उ0फप्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 44/08 / 2020 da rt उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक 27