उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय meee | गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रेरा) शिकायत संख्या :- NCR44/09/I37/209 प्रमोद कुमार अग्रवाल WZ-B/55B, Krishna Park Extension, New Delhi .....शिकायतकर्ता बनाम सिक्‍का इंफ्रास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 , ९-60 Preet Vihar, Vikas Marg, Delhi-0092 2. 40 East End Enclave, Delhi प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की गई यूनिट के सम्बन्ध में कब्जा मय विलम्बित अवधि का दण्ड ब्याज एवं प्रतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी की परियोजना Sikka Karnam Greens में यूनिट Wo-503 को बुक किया गया था, जिसके एवज में शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को रू.24,76,703 /- भुगतान किया था। दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित अनुबन्ध-पत्र दिनांक 04.0.204 के अनुसार यूनिट पर कब्जा 36 माह + 6 माह अर्थात दिनांक 30.04.20i5 तक उपलब्ध कराया जाना था, जो कि अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कथन किया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण करने में विलम्ब किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत-पत्र देकर कब्जा मय विलम्बित अवधि का दण्ड ब्याज एवं प्रतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। lace P = ——— = — — —————— ay Page शिकायतकर्ता द्वारा वादपत्र के समर्थन में शिकायत-पत्र, अनुबन्ध-पत्र, जमा की गयी धनराशि की रसीदें आदि प्रपत्रों की छायाप्रति दाखिल किये गये।

प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामील प्रतिवादी द्वारा सम्यक रूप से की गयी। प्रतिवादी द्वारा नियत तिथि पर प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया। प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य अनेकों कारणवश बाधित रहा है और वर्तमान में प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है और परियोजना दिसम्बर 20:9 तक कब्जा देने हेतु तैयार हो जायेगी। प्रतिवादी के विद्वान अधिवक्ता द्वारा पीठ के समक्ष प्रस्तुत होकर शिकायतकर्ता को मार्च 2020 तक कब्जा देने हेतु समय चाहा गया है। अतः वाद को निस्तारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुना तथा पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को यूनिट पर कब्जा अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है और परियोजना दिसम्बर 20:9 तक कब्जा देने हेतु तैयार हो जायेगी । प्रतिवादी के विद्वान अधिवक्ता द्वारा पीठ के समक्ष प्रस्तुत होकर शिकायतकर्ता को मार्च 2020 तक कब्जा देने हेतु समय चाहा गया है। शिकायतकर्ता भी कब्जा लेने हेतु इच्छुक है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को कब्जा दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत है। इस सम्बन्ध में यह उललेखित है कि- रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "Vo ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder / का भी उल्लेख B | इसी प्रकार धारा 32 में रियल ree सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं —

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— eo a न नममम-पमन न कक न _-->नननस कल ननल्‍ा —o DS eee P age i क्र of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (Dany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी Ka deed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में woe के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly oo... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “ORM की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के Sr = - 7 = a A ५०कत--वन सा" Pa ge3 jatc- LJ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक deed", विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित wae डेट” के विषय में “eatery” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 4 For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. J have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 76, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of

contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 04.05.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Ho 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — " the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after nelle 206 with respect to delay in handing Es possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक शिकायतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vad धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 Sea ot Se See ee elo की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये we fama / ने Page 5 CL के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश

4. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए यूनिट संख्या-]403 पर Occupation Certificate(O.C) सहित वैधानिक कब्जा मार्च 2020 तक प्राप्त कराना सुनिश्चित करें। 2. साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित Builders Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलम्बित अवधि के सम्बंध में दिनांक 30.04.20i6 तक BBA में उल्लिखित दण्ड /|००४॥५ के अनुसार तथा दिनांक 04.05.2046 (Real Estate Regulation & Development, Act 20I6 के लागू होने की तिथि) से स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित MCLR+I% की दर से प्रमोटर द्वारा ब्याज occupation certificate WI होने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, वहाँ तक प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज अदा किया जाएगा। ब्याज की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार कं ८४ जायेगी। (4 Page 6 3. यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 20I6 के धारा 2(za\i) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रमोटर द्वारा डिफाल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा और यदि शिकायतकर्ता द्वारा कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्रतिवादी प्राप्त करने का अधिकारी है, परन्तु ब्याज MCLR+H% की दर से अधिक देय नहीं होगा।

4. प्रतिपूर्ति (compensation) दिलाये जाने के सम्बंध में यह उल्लेखनीय है कि प्रतिपूर्ति (compensation) न्यायनिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) & Gator में है। अतः वादी प्रतिपूर्ति प्राप्ति हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) के समक्ष वाद दायर कर सकता है। प्रतिवादी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता / आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0.प्र0. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके। - इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू--सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-42.42.2049 dal ec सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय meee | गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रेरा) शिकायत संख्या :- NCR44/09/I37/209 प्रमोद कुमार अग्रवाल WZ-B/55B, Krishna Park Extension, New Delhi .....शिकायतकर्ता बनाम सिक्‍का इंफ्रास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 , ९-60 Preet Vihar, Vikas Marg, Delhi-0092 2. 40 East End Enclave, Delhi प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की गई यूनिट के सम्बन्ध में कब्जा मय विलम्बित अवधि का दण्ड ब्याज एवं प्रतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी की परियोजना Sikka Karnam Greens में यूनिट Wo-503 को बुक किया गया था, जिसके एवज में शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को रू.24,76,703 /- भुगतान किया था। दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित अनुबन्ध-पत्र दिनांक 04.0.204 के अनुसार यूनिट पर कब्जा 36 माह + 6 माह अर्थात दिनांक 30.04.20i5 तक उपलब्ध कराया जाना था, जो कि अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कथन किया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण करने में विलम्ब किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत-पत्र देकर कब्जा मय विलम्बित अवधि का दण्ड ब्याज एवं प्रतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। lace P = ——— = — — —————— ay Page शिकायतकर्ता द्वारा वादपत्र के समर्थन में शिकायत-पत्र, अनुबन्ध-पत्र, जमा की गयी धनराशि की रसीदें आदि प्रपत्रों की छायाप्रति दाखिल किये गये।

प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामील प्रतिवादी द्वारा सम्यक रूप से की गयी। प्रतिवादी द्वारा नियत तिथि पर प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया। प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य अनेकों कारणवश बाधित रहा है और वर्तमान में प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है और परियोजना दिसम्बर 20:9 तक कब्जा देने हेतु तैयार हो जायेगी। प्रतिवादी के विद्वान अधिवक्ता द्वारा पीठ के समक्ष प्रस्तुत होकर शिकायतकर्ता को मार्च 2020 तक कब्जा देने हेतु समय चाहा गया है। अतः वाद को निस्तारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुना तथा पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को यूनिट पर कब्जा अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है और परियोजना दिसम्बर 20:9 तक कब्जा देने हेतु तैयार हो जायेगी । प्रतिवादी के विद्वान अधिवक्ता द्वारा पीठ के समक्ष प्रस्तुत होकर शिकायतकर्ता को मार्च 2020 तक कब्जा देने हेतु समय चाहा गया है। शिकायतकर्ता भी कब्जा लेने हेतु इच्छुक है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को कब्जा दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत है। इस सम्बन्ध में यह उललेखित है कि- रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "Vo ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder / का भी उल्लेख B | इसी प्रकार धारा 32 में रियल ree सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं —

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— eo a न नममम-पमन न कक न _-->नननस कल ननल्‍ा —o DS eee P age i क्र of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (Dany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी Ka deed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में woe के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly oo... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “ORM की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के Sr = - 7 = a A ५०कत--वन सा" Pa ge3 jatc- LJ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक deed", विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित wae डेट” के विषय में “eatery” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 4 For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. J have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 76, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of

contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 04.05.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Ho 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — " the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after nelle 206 with respect to delay in handing Es possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक शिकायतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vad धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 Sea ot Se See ee elo की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये we fama / ने Page 5 CL के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश

4. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए यूनिट संख्या-]403 पर Occupation Certificate(O.C) सहित वैधानिक कब्जा मार्च 2020 तक प्राप्त कराना सुनिश्चित करें। 2. साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित Builders Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलम्बित अवधि के सम्बंध में दिनांक 30.04.20i6 तक BBA में उल्लिखित दण्ड /|००४॥५ के अनुसार तथा दिनांक 04.05.2046 (Real Estate Regulation & Development, Act 20I6 के लागू होने की तिथि) से स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित MCLR+I% की दर से प्रमोटर द्वारा ब्याज occupation certificate WI होने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, वहाँ तक प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज अदा किया जाएगा। ब्याज की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार कं ८४ जायेगी। (4 Page 6 3. यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 20I6 के धारा 2(za\i) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रमोटर द्वारा डिफाल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा और यदि शिकायतकर्ता द्वारा कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्रतिवादी प्राप्त करने का अधिकारी है, परन्तु ब्याज MCLR+H% की दर से अधिक देय नहीं होगा।

4. प्रतिपूर्ति (compensation) दिलाये जाने के सम्बंध में यह उल्लेखनीय है कि प्रतिपूर्ति (compensation) न्यायनिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) & Gator में है। अतः वादी प्रतिपूर्ति प्राप्ति हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) के समक्ष वाद दायर कर सकता है। प्रतिवादी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता / आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0.प्र0. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके। - इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू--सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-42.42.2049 dal ec सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण