SS उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04 श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य कम Ao शिकायत Wo शिकायतकर्तागण |_ 4 एन.सी.आर।44 / 08 // 4022 / 2049 विनोद कुमार गुप्ता = WALU.StIR44 / 08 / 025 / 2049 विनोद सिंह एवं शालिनी सिंह 3 एन.सी.आर444 / 08 / 4286 / 2049 अंजू भाटिया 4 WARSI 44 / 08 / 4028 / 2049 संजय दीक्षित एवं Youn दीक्षित | | 5 [| एन.सी.आर444/08 /4282//2049 | | 6 | एन.सी.आर।44 /08 /045 / 2049 रतीश रंजन 7 | एन.सी.आर444 / 08 / 4045 / 2049 राजेन्द्र कमार एवं आशा रानी | 65 | एन.सी.आर444 /08 / 284 /209 सचिन कुमार एवं कीर्ति रानी | * | एन.सी.आर।44 / 08 / 0957 / 2049 शिवेन्द्र कुमार श्रीवास्तव 40 | एन.सी.आर।44 / 09 / 4258 / 2049 कर विन्दर व बनाम * एलीगेन्ट इन्फाकॉन Wofeio शिकायतकर्ता विनोद कुमार गुप्ता के साथ 09 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें "ELEGANT SPLENDOUR PHASE a सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo एन.सी.आर444 / 08 // 4022,// 2049 विनोद कुमार गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना-पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज स॒हित कब्जा अथवा समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाए जाने हेतु संस्थित किया गया है। है 5 2 कु

संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना ELEGANT SPLENDOUR PHASE | में यूनिट संख्या G-I703, बुक की गई थी, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर feet के आधार पर 27,94,946.00/— रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता के द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी के द्वारा परियोजना का कार्य दिनांक 28.02.2047 तक पूर्ण किया जाना था, किन्तु अभी तक परियोजना का कार्य पूर्ण नहीं है। जिस कारण से शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता के द्वारा अपने कथन के समर्थन में सम्प्रवतक dar अनुबंध दिनांक 28.02.2074, जमा धनराशि की whe एवं परियोजना से सम्बन्धित मानचित्र आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद-पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि परियोजना रेरा के अन्तर्गत पंजीकृत है, टॉवर P&G का रेरा पंजीकरण संख्या UPRERAPRII0243 है तथा टॉवर A, 8, ८, 0 & # का रेरा पंजीकरण संख्या UPRERAPRII0279 है। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकि है और शिकायतकर्ता को कब्जा अगस्त 2020 तक दे दिया जाएगा। विपक्षी के' द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद-पत्र दाखिल किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी और विपक्षी उसे अनुबंधित अवधि में यूनिट का कब्जा देने में असमर्थ रहा है। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 4. क्या शिकायतकर्ता को विलंबित अवधि के ब्याज सहित wan दिलाया जाये?

निस्तारण बिन्दु tio 4 शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना 28.02.207 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, और आज तक कब्जा नहीं दिया गया। पत्रावली पर उपस्थित सम्प्रवतक dar अनुबन्ध दिनांक 28.02.2044 के WAR 8 (ए) के अनुसार 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ अनुबन्ध निष्पादित की तिथि के उपरान्त फ्लैट को पूर्ण करना था। जिसके अनुसार फ्लैट को पूर्ण करने की तिथि 28.08.20i7 होती है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 28.08.2047 से ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा दिये जाने तक की अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स wards प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 7860)6) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." al a — अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व oa के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि grave द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रुपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, और रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 6, 63 and 64 jis to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 07.05.206) 8 wi अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.206 से रेरा के प्राविधानों के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। J

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा facta के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (8) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक किस अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/ 208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

" the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as oven late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा | ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें| तदनुसार बिन्दु सं० 4 Prana किया जाता है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र Peake किया जाता है | आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को ओ.सी. /सी.सी. सहित दिनांक 34.08.2020 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीकरण कराये। 2. विपक्षी, शिकायतकर्तागण दिनांक 28.08.2047 से ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्तागण को वापस की जाये |

3... यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 20:6 के धारा 2 (za)(i) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। 4... विपक्षी अनुतोष संख्या 4 व 2 देने में असफल होता है, तो दिनांक 34.08. 2020 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा कुल धनराशि | हा MCLR+i प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें | 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाये। 6 इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 7 यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेंगे | faim 25/02/2020 aN {eer s\ pyy2022 (कल्पना मिश्रा) ०) (संदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण