E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/09/23704/2024 जगजीवन प्रसाद यादव बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 22-08-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री विवेक शर्मा उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा wag val के cof को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 22-08-2025 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की ai—3i के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “RPS0I, RRPSOI AND RRPS02 (Sector 8 AND 20), YEIDA” में प्लॉट संख्या: 5-7(B) Sec-8% बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत W.24,76,970 /— थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कुल रू.2476,970/- की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी, ब्रोशर की शर्तों तथा रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2७७) के अनुसार दिनांक 48-07-2044 से अर्द्धवार्षिक चक्रवृद्धि ब्याज सहित Page I of 6 है E-Court

44 प्रतिशत वाषिक ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु निर्देशित किये जाने तथा ब्रोशर, एग्रीमेन्ट टू लीज़, लीज़ Ss तथा रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा-2(७४) के अनुसार दिनांक 48--07-2044 से जमा धनराशि पर अर्धवार्षिक चक्रवृद्धि ब्याज सहित 44 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा रेर अधिनियम, 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत विस्तृत लिखित शिकायत, दिनांक 27-09-2024 तथा मेमो ऑफ कप्प्लेन्ट, दिनांक 22—-7-2024 तथा विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र पर अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 34—72-2024 दाखिल कर, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि विपक्षी द्वारा आवंटन-पत्र के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा, आवंटित प्लॉट के कुल प्रीमियम का 75 प्रतिशत जमा करने के बाद या आवंटन-पत्र जारी होने की तिथि से 04 वर्ष बाद, जो भी बाद में हो, तक दिया जाना था। दिनांक 48—-07-204 को देय धनराशि &43,74345/— थी, जबकि आवंटन-पत्र, दिनांक 20--2009 के अनुसार 06 मासिक ई.एम.आई. में सम्मिलित 42 प्रतिशत की सामान्य ब्याज दर को ध्यान में रखते हुए 75 प्रतिशत मूल्य रू.43,24,039 /— था। हालांकि, यदि सिर्फ प्लॉट की मूल धनराशि पर विचार किया जाए, तो प्लॉट का 75 प्रतिशत मूल्य रू.0,48,25 //- आता है, जबकि दिनांक 8-07-20:4 तक शिकायतकर्ता द्वारा रू.0,85,344 /— की धनराशि का भुगतान किया जा चुका था। इस प्रकार उपर्युक्त दोनों परिस्थितियों में प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा दिये जाने की निर्धारित तिथि 48-07-2044 थी, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। किसानों को दिये गये अतिरिक्त मुआवजे, दण्डात्मक ब्याज, पंजीकरण लागत आदि सहित शिकायतकर्ता द्वारा कुल रू.24,76,970,//- की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में एग्रीमेन्ट टू लीज़ डीड, दिनांक 20-04—-200 को निष्पादित किया गया था और प्रत्येक बार स्टाम्प पेपर तथा पंजीकरण शुल्क का भुगतान करने के बाद अंतिम लीज़ डीड, दिनांक 28-08-2024 को निष्पादित करायी जा चुकी है। शिकायतकर्ता को आवंटित प्लॉट के सम्बन्ध में कोई wee आदेश, विधिक प्रकरण लम्बित नहीं था, जैसा कि विपक्षी द्वारा अपने पत्र, दिनांक 07-40-2043 के माध्यम से पुष्टि की गयी थी। विपक्षी के पत्र, दिनांक 23-05-2024 के अनुसार शिकायतकर्ता को विपक्षी की ओर से प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा देने में हुए विलम्ब के कारण 3i,500/— के अतिरिक्त wera पेपर की खरीद तथा रू.46,760 /- के पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना पड़ा। यदि विपक्षी द्वारा आवंटन-पत्र, दिनांक 20--2009 तथा ब्रोशर के अनुसार निर्धारित समयावधि में प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा दे

Page 2 of 6 Pa आल a a4 he) ७ St ee 4 mH xe ¥ 9 * E-Court दिया गया होता, तो उपर्युक्त लीज़ डीड सिर्फ ws00/— के Tera पेपर पर शपथ-पत्र के माध्यम से निष्पादित की जा सकती eft | अतः विपक्षी, उक्त विलम्ब के लिए उत्तरदायी है और इसलिए उपर्युक्त धनराशि, शिकायतकर्ता ब्याज सहित वापस पाने का अधिकारी है। विपक्षी द्वारा आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख किया गया है और कहा गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा, दिनांक 45-40-2024 को उपलब्ध कराया जा चुका है। इसलिए शिकायतकर्ता, रेरा अधिनियम, 206 की धारा-48(4) तथा धारा-2(2४) के अनुसार दिनांक 48-07-204 से प्लॉट का भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि 45--40-2024 तक कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा स्टाम्प शुल्क एवं पंजीकरण शुल्क के मद में अदा की गयी अतिरिक्त धनराशि रू.48,360,/- को मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के-समर्थन में परियोजना से सम्बन्धित ब्रोशर की प्रति, आवंटन-पत्र, दिनांक 20-:4-2009 की प्रति, एग्रीमेन्ट < ofa, दिनांक 20-04-2040 की प्रति, अंतिम citer डीड, दिनांक 28--08-2024 की प्रति, चालान की प्रतियाँ, ऑनलाईन tare wie, विपक्षी द्वारा जारी पत्रों की प्रतियाँ, कब्जा प्रमाण-पत्र, दिनांक 45--40-2024 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

प्रकरण में विपक्षी द्वारा पोर्टल पर दिनांक 20-42--2024 को अपलोड तथा भौतिक रूप से दिनांक 48—08—2025 को अपना लिखित आपत्ति-पत्र तिथि रहित दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा वर्ष, 2008-09 में भूमि अधिग्रहण की कार्यवाही करने हेतु प्राधिकरण की आवासीय भूखण्डों // भवनों की योजना का प्रकाशन किया गया, परन्तु तत्समय किसानों द्वारा मूल प्रतिकर प्राप्त करके अधिक प्रतिकर, विकसित भूखण्ड आदि माँगें पूर्ण न होने के कारण अवरोध उत्पन्न करते हुए भूमि का कब्जा विपक्षी को प्राप्त नहीं कराया गया। उ.प्र. शासन द्वारा पत्र संख्या: 055 / 77-3-44-6, दिनांक 29-08--2044 के माध्यम से 64.7 प्रतिशत अतिरिक्त प्रतिकर आवंटियों से प्राप्त कर किसानों को दिये जाने का निर्णय लिया गया, जिसके विरूद्ध आवंटियों ने मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद में वाद दायर किया। मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा पारित आदेश, दिनांक 28-05-2020 में 64.7 प्रतिशत अतिरिक्त प्रतिकर की धनराशि के सम्बन्ध में शासन द्वारा जारी आदेश, दिनांक 29--08-2044 को खारिज कर दिया गया। 64.7 प्रतिशत अतिरिक्त प्रतिकर वितरण पर रोक लगाये जाने के कारण किसानों को अतिरिक्त प्रतिकर की धनराशि Page 3 of 6 E-Court

वितरित न होने के कारण किसानों द्वारा आवंटित भूखण्डों के विकास कार्यों में बाधा उत्पन्न की गयी, जिसके कारण विपक्षी, आवंटियों को समय से भूखण्डों का कब्जा देने में असमर्थ रहा। मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा पारित आदेश, दिनांक 28--05--2020 के विरूद्ध विपक्षी द्वारा मा. सर्वोच्च न्यायालय में छाए योजित की गयी, जिसके क्रम में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अपने आदेश, दिनांक 49-05-2022 के माध्यम से मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा पारित आदेश, दिनांक 28-05-2020 को निरस्त कर दिया गया | प्राधिकरण द्वारा वर्ष, 20:7 में आवंटियों को भूखण्डों का कब्जा समय से हस्तगत न करने की दशा में आवंटियों को नवम्बर, 2043 से नवम्बर, 20:6 तक देय किश्तों पर (वर्ष, 2073 से पूर्व किये गये एक मुश्त भुगतान विवरण को छोड़कर) शून्य काल घोषित किया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि प्राधिकरण की आवासीय भूखण्ड योजना संख्या: RPS0I-2009(l) के अन्तर्गत प्लॉट संख्या: 25, पॉकेट-07, सेक्टर-48, क्षेत्रफल 300 वर्ग मीटर, आवंटन संख्या: YEAOOSS8I का शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटन हुआ, जिसके सम्बन्ध में आवंटन-पत्र, दिनांक 20-44-2009 को जारी किया गया। शिकायतकर्ता को WAT प्लॉट के कब्जे हेतु, दिनांक 23-05-2024 को सूचना प्रेषित की गयी, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 28-08-2024 को लीज़ डीड पंजीकृत करायी जा चुकी है तथा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा भी प्राप्त किया जा चुका है। अतः विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख किया गया है और उपर्युक्त तथ्यों के आधार पर प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में पत्र, दिनांक 26-09-2024 की प्रति, शिकायतकर्ता को प्रेषित पत्र, दिनांक 23-05-2024 की प्रति दाखिल की गयी है। मैंने उभय पक्षों के cot को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं:- i. क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्या शिकायतकर्ता को विपक्षी से प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? Page 4 of 6 E-Court निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure ए५०॥७ होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

प्रकरण में विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा वर्ष, 2008-09 में भूमि अधिग्रहण की कार्यवाही करने हेतु प्राधिकरण की आवासीय भूखण्डों / भवनों की योजना का प्रकाशन किया गया, परन्तु तत्समय किसानों द्वारा मूल प्रतिकर प्राप्त करके अधिक प्रतिकर, विकसित भूखण्ड आदि माँगें पूर्ण न होने के कारण अवरोध उत्पन्न करते हुए भूमि का कब्जा विपक्षी को प्राप्त नहीं कराया गया। शासन द्वारा पत्र संख्या: 4055 / 77-3--44--6, दिनांक 29--08-2044 के माध्यम से 64.7 प्रतिशत अतिरिक्त प्रतिकर आवंटियों से प्राप्त कर किसानों को दिये जाने का निर्णय लिया गया, जिसके विरूद्ध आवंटियों ने मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद में वाद दायर किया। मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा पारित आदेश, दिनांक 28--05-2020 में 64.7 प्रतिशत अतिरिक्‍त प्रतिकर की धनराशि के सम्बन्ध में शासन द्वारा जारी आदेश, दिनांक 29-08-2044 को खारिज कर दिया गया। 64.7 प्रतिशत अतिरिक्त प्रतिकर वितरण पर रोक लगाये जाने के कारण किसानों को अतिरिक्त प्रतिकर की धनराशि वितरित न होने के कारण किसानों द्वारा आवंटित भूखण्डों के विकास कार्यों में बाधा उत्पन्न की गयी, जिसके कारण विपक्षी, आवंटियों को समय से भूखण्डों का कब्जा देने में असमर्थ रहा। मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा पारित आदेश, दिनांक 28-05-2020 के विरूद्ध विपक्षी द्वारा मा. सर्वोच्च न्यायालय में Sip योजित की गयी, जिसके क्रम में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अपने आदेश, दिनांक 49-05-2022 के माध्यम से मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा पारित आदेश, दिनांक 28-05-2020 को निरस्त कर दिया गया। प्राधिकरण द्वारा वर्ष, 20:7 में आवंटियों को भूखण्डों का कब्जा समय से हस्तगत न करने की दशा में आवंटियों को नवम्बर, 2043 से नवम्बर, 2046 तक देय किश्तों पर (वर्ष, 2043 से पूर्व किये गये एक मुश्त भुगतान विवरण को छोड़कर) शून्य काल घोषित किया गया।

विपक्षी द्वारा अपने उपर्युक्त दावे के समर्थन में कोई साक्ष्य / अभिलेख प्रस्तुत नहीं :| किये गये हैं। अतः यह आधार ग्राह्य नहीं है। फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में ब्रोशर के प्रस्तर-48(७) में निम्नलिखित उल्लेखित है:- “Tf due to any "force majeure" or any circumstances beyond the control of the Authority, the Authority is unable to make allotment or hand over the possession of the allotted plot, the entire deposit amount will be refunded Page 5 of 6 E-Court along with simple interest at the rate of 4% per annum from the date of deposit till the date of payment. It is clarified that the month of deposit and the month of refund shall not be counted for the purposes of calculation of interest." विपक्षी का यह भी कहना है कि प्राधिकरण द्वारा वर्ष, 20:7 में आवंटियों को भूखण्डों का कब्जा समय से हस्तगत न करने की दशा में आवंटियों को नवम्बर, 2043 से नवम्बर, 2046 तक देय किश्तों पर (वर्ष, 2043 से पूर्व किये गये एक मुश्त भुगतान विवरण को छोड़कर) शून्य काल घोषित किया गया, परन्तु उभय पक्षों द्वारा पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य / अभिलेख प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि शिकायतकर्ता द्वारा उक्त छूट प्रदान किए जाने के सम्बन्ध में कोई अनुरोध किया गया हो। अतः उक्त अवधि के शून्य काल का विपक्षी को लाभ दिया जाना न्यायोचित नहीं है। मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या: 28968 / 2048, “Ms. Shakuntla Educational and Welfare Society Versus State of U.P. & Ors.” में आदेश, दिनांक 28-05-2020 को पारित करते हुए अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"The judgment and order of Gajraj as repeatedly observed has been rendered in the peculiar facts and circumstances of that case in equity alone without laying down any principle of law. It is well settled that mere direction in a judgment without laying down any principle of law is not a precedent having any binding effect. In the end, we conclude as under: - (i) The decision in the case of Gajraj as approved by Savitri Devi is not a judgement in rem which could have been applied to proceedings for acquiring the land under different notifications or for Y.E.I.D.A.; (ii) the issuance of the Government Order dated 29, 08, 2074 and its acceptance by Y.E.I.D.A. is patently illegal. It is violative of the provisions of the L.A. Act and is otherwise without jurisdiction as no such Government Order is liable to be issued in equity by the Government and that the policy behind it is unfair, unreasonable and arbitrary which is in violation of the provisions of the T.P. Act; and (iii) the aforesaid Government Order dated 29,08,2074 as such is held to be invalid and liable to be ignored. Consequentially, all actions and demands of the Y.E.L.D.A. based upon it are held to be illegal. Page 6 of 6 E-Court In view of above facts and circumstances, the impugned Government Order dated 29.06.2074 is declared to be illegal and without jurisdiction and consequently all demands raised on its basis are quashed."

उपर्युक्त पारित आदेश, दिनांक 28-05-2020 के परिशीलन से यह स्पष्ट है कि मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा किसानों को अतिरिक्त मुआवजा दिये जाने के सम्बन्ध में उ.प्र. सरकार के आदेश, दिनांक 29-08-2044 को खारिज किया जा चुका है, जिसके उपरान्त उक्त आदेश, दिनांक 28-05-2020 के विरूद्ध योजित एस.एल.पी. 4: 40045--40034 / 2020, “Yamuna Expressway Industrial Development Authority Versus Mss. Shakuntla Educational and Welfare Society & Ors.” में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 49-05-2022 को निम्न आदेश पारित किये गये:-

“70. In conclusion, we are of the considered view that the policy decision of the State Government as reflected in the said G.O. dated 297 August, 2074 and the Resolution of the Board of YEIDA dated 75 September, 2074 were in the larger public interest, taking care of the concerns of the allottees as well as the farmers. As already discussed hereinabove, had the said decision not been taken, there was a hanging sword of the acquisition being declared unlawful. The development of the entire. project was stalled on account of farmers’ agitation. Before taking the policy decision, the State Government, through the Chaudhary Committee, had done a wide range of deliberations with all the stakeholders including the allottees, farmers and YEIDA. The policy. decision was taken after taking into consideration all relevant factors and was guided by reasons. In any case, it is a settled position of law that in case of a conflict between public interest and personal interest, public interest will outweigh the personal interest. The High Court was therefore not justified in holding that the policy decision of the State was unfair, unreasonable and arbitrary. We are of the considered view that the High Court has erred in allowing the writ petitions. The present appeals, therefore, deserve to be allowed. गाय, In the result, we pass the following order: (i) The appeals are allowed;

(ii) The impugned judgment and order dated 28" May, 2020, passed by the Allahabad High Court in Writ Petition No. 28968 of 2076 and companion matters is quashed and set aside; (iii) The writ petitions filed by the respondents covered by the impugned judgment and order dated 28" May, 2020 passed by the Allahabad High Court are dismissed;” Page 7 of 6 E-Court उपर्युक्तानुसार यह स्पष्ट है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में प्रकरण मा. उच्च न्यायालय एवं मा. उच्चतम न्यायालय के समक्ष लम्बित थे, जिसके कारण विपक्षी द्वारा समस्त परियोजना में var अवधियों में विकास कार्य कराया जाना सम्भव नहीं हो सका। अतः: इस अवधि का लाभ विपक्षी फोर्स मैज्योर के रूप में पाने का अधिकारी है। मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “Mc Menta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये. हैं।-- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्‍त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 ,/ 985 में पारित आदेश दिनांक 09--42--2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

“In the affidavit dated 05.72,2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under: - "I2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2078) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict enforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” Page 8 of 6 E-Court

अतः वर्ष, 2048 से वर्ष, 2022 तक मा. उच्च न्यायालय व मा. उच्चतम न्यायालय के समक्ष किसान प्रतिकर के सम्बन्ध में प्रकरण लम्बित रहने के कारण 04 वर्ष की अवधि के लिए विपक्षी फोर्स मैज्योर के रूप में लाभ पाने का अधिकारी है। ऐसी दशा में उक्तानुसार विपक्षी फोर्स मैज्योर के रूप में कुल 04 वर्ष (460 दिन) निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 00, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को विपक्षी से प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी, ब्रोशर की शर्तों तथा रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(2४) के अनुसार दिनांक 48-07-2044 से अर्द्धवार्षिक चक्रवृद्धि ब्याज सहित 44 ufos वार्षिक ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु निर्देशित किये जाने तथा-ब्रोशर, एग्रीमेन्ट टू लीज; लीज डीड तथा रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(७४) के अनुसार दिनांक 48-07-2044 से जमा धनराशि पर अर्धवार्षिक चक्रवृद्धि ब्याज सहित 44 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा रेर अधिनियम, 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत विस्तृत लिखित शिकायत, दिनांक 27-09-2024 तथा मेमो ऑफ कसम्प्लेन्ट, दिनांक 22-44-2024 तथा विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र पर अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 34-42-2024 दाखिल कर, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि विपक्षी द्वारा आवंटन-पत्र के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा, आवंटित प्लॉट के कुल प्रीमियम का 75 प्रतिशत जमा करने के बाद या आवंटन-पत्र जारी sje की तिथि से 04 वर्ष बाद, जो भी बाद में हो, तक दिया जाना था। दिनांक 48—07-204 को देय धनराशि G.3,74,3:5/— थी, जबकि आवंटन-पत्र, दिनांक 20-44-2009 के अनुसार 06 मासिक ई.एम.आई. में सम्मिलित 42 प्रतिशत की सामान्य ब्याज दर को ध्यान में रखते हुए 75 प्रतिशत मूल्य W3,2,039 /“- था। हालांकि, यदि Page 9 of 6 E-Court

सिर्फ प्लॉट की मूल धनराशि पर विचार किया जाए, तो प्लॉट का 75 प्रतिशत मूल्य रू.0,48,425 //- आता है, जबकि दिनांक i8-07-20:4 तक शिकायतकर्ता द्वारा रू.0,85,344 /— की धनराशि का भुगतान किया जा चुका था। इस प्रकार उपर्युक्त दोनों परिस्थितियों में प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा दिये जाने की निर्धारित तिथि 8-07—2074 थी, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। किसानों को दिये गये अतिरिक्त मुआवजे, दण्डात्मक ब्याज, पंजीकरण लागत आदि सहित शिकायतकर्ता द्वारा कुल रू.24,76,90,//- की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में wire टू लीज़ डीड, दिनांक 20-04—200 को निष्पादित किया गया था और प्रत्येक बार Kerra पेपर तथा पंजीकरण शुल्क का भुगतान करने के बाद अंतिम cet डीड, दिनांक 28-08-2024 को निष्पादित करायी जा चुकी है। शिकायतकर्ता को आवंटित प्लॉट के सम्बन्ध में कोई wera आदेश / विधिक प्रकरण लम्बित नहीं था, जैसा कि विपक्षी द्वारा अपने पत्र, दिनांक 07-40-2043 के माध्यम से पुष्टि की गयी थी। विपक्षी के पत्र, दिनांक 23-05-2024 के अनुसार शिकायतकर्ता को विपक्षी की ओर से प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा देने में हुए विलम्ब के कारण 63,500/— के अतिरिक्त स्टाम्प पेपर की खरीद तथा रू.6,760/- के पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना पड़ा। यदि विपक्षी द्वारा आवंटन-पत्र, दिनांक 20-74—2009 तथा ब्रोशर के अनुसार निर्धारित समयावधि में प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा दे दिया गया होता, तो उपर्युक्त लीज़ डीड सिर्फ w400/— के स्टाम्प पेपर पर शपथ-पत्र के माध्यम से निष्पादित की जा सकती थी। अतः विपक्षी, उक्त flora के लिए उत्तरदायी है और इसलिए उपर्युक्त धनराशि शिकायतकर्ता ब्याज सहित वापस पाने का अधिकारी है। विपक्षी द्वारा आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख किया गया है और कहा गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा, दिनांक 45-40-2024 को उपलब्ध कराया जा चुका है। इसलिए शिकायतकर्ता, रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-48(0) तथा धारा-2७४) के अनुसार दिनांक 48-07-2044 से प्लॉट का भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि 45-40-2024 तक कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा स्टाम्प शुल्क एवं पंजीकरण शुल्क के मद में अदा की गयी अतिरिक्त धनराशि रू.48,360,/- को मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र तिथि रहित रेरा Here पेज़ पर अपलोड एवं दाखिल करते हुए कहा गया कि प्राधिकरण की आवासीय भूखण्ड Page 0 of 6 E-Court योजना GAT: RPSOI-20090) के अन्तर्गत प्लॉट संख्या: 5, पॉकेट-07, Pacer, क्षेत्रफल 300 वर्ग मीटर, आवंटन संख्या: शा:»00658 का शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटन हुआ, जिसके सम्बन्ध में आवंटन-पत्र, दिनांक 20-44-2009 को जारी किया गया। शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट के कब्जे हेतु, दिनांक 23-05-2024 को सूचना प्रेषित की गयी, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 28-08-2024 को offer डीड पंजीकृत करायी जा चुकी है तथा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा भी प्राप्त किया जा चुका है। अतः विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख किया गया है और उपर्युक्त तथ्यों के आधार पर प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा-48(4) में प्राविधान है कि:- "Section 76, Return of Amount and Compensation- (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building: - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount.received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्ब ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र, दिनांक 20-44-2009 की छायाप्रति दाखिल है, जिसमें कब्जे के सम्बन्ध में निम्नलिखित उललेखित है:-- Page I of 6 E-Court

"The Possession of the allotted plot in case of Payment Plan 7, Payment Plan 2 or opting for cash down options, will be handover only after deposition of 75% of the total premium of the allotted plot or after 04 years from the date of the issue of this latter, whichever is later." उपर्युक्त प्रस्तर के अवलोकन से विदित है कि आवंटन-पत्र जारी होने से 75 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किये जाने के बाद अथवा 04 वर्ष में, जो भी बाद में हो कब्जा दिया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा 75 प्रतिशत धनराशि दिये जाने के सम्बन्ध में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है और न ही विपक्षी द्वारा इस सम्बन्ध में कोई आपत्ति की गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में आवंटन-पत्र, दिनांक 20-44-2009 को जारी किया गया। ऐसी स्थिति में आवंटन-पत्र की तिथि 20-44-2009 से ०4 वर्ष में अर्थात्‌ दिनांक 20-44-2043 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है।

प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में एग्रीमेन्ट टू लीज़ Ste, दिनांक 20-04-2040 को निष्पादित किया गया था और प्रत्येक बार स्टाम्प पेपर तथा पंजीकरण शुल्क का भुगतान करने के बाद अंतिम efter डीड, दिनांक 28-08-2024 को निष्पादित करायी जा चुकी है तथा विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा, दिनांक 5-40-2024 को उपलब्ध कराया जा चुका है और शिकायतकर्ता द्वारा अपने उपर्युक्त कथन के समर्थन में एग्रीमेन्ट टू cha, दिनांक 20-04-2040 की प्रति, अंतिम लीज़ डीड, दिनांक 28-08-2024 की प्रति, तथा कब्जा प्रमाण-पत्र, दिनांक 45-40-2024 की प्रति दाखिल की गयी हैं, जिसे विपक्षी द्वारा अपने लिखित आपत्ति-पत्र में स्वीकार किया गया है। अतः उपर्युक्त तथ्यों के उपरान्त अब सिर्फ कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्ब ब्याज का निर्धारण किया जाना अवशेष है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा '१४७७/६७७/ Realtors Suburban Pyt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 780(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the Project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw Srom the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is Page 2 of 6 E-Court not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

अतः ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 20-44-203 + 4460 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) अर्थात्‌ दिनांक 20-7:-20:7 8 प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि 45-40-2024 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के अधीन दिनांक 42-40-20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ant दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित #27#+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLRH प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। इसके अतिरिक्त विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, wife var धनराशि को डिक्रिटल Wecrea) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल Page 3 of 6 E-Court

प्रदेश द्वारा स्रीआईटी बनाम हिमाचल प्रदेश आवास विकास परिषद 2007 SCC OnLine AP 5264 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये wa “The following interesting questions arise for decision in the present case: 2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature ?"

9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v, Land Acquisition Collector (7997) 224 ITR 557 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and 37 of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 7944 70 the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 ०7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K. Gupta (2002) 258 ITR 337 (४८०7८) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income- tax Act. 40, In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats.

I. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय sue विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर ग्रोहाली क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम गौरव FEMA, 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। Page 4 of 6 E-Court उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी eS eT राजकुमार सरोड़े व अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 2027 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत प्रस्तर निम्नवत्‌ है:- 28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. V. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. V. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 765977 which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter.

29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2027 and our order dated 4-3-202I, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the 5" instalment which became due on 20-7-2024, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा स्टाम्प शुल्क एवं पंजीकरण शुल्क के मद में अदा की गयी अतिरिक्त धनराशि रू.48,360,//- को मय ब्याज वापस दिलाये जाने का प्रश्न है, तो उक्त अनुतोष को निर्णीत किये जाने का क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण की पीठ को प्राप्त नहीं है। अतः शिकायतकर्ता उपर्युक्त अनुतोष के सम्बन्ध में साक्ष्यों सहित प्रार्थना-पत्र सक्षम प्राधिकारी / मुख्य नियंत्रण राजस्व प्राधिकरण के समक्ष संसुगत प्राविधान/धाराओं के अन्तर्गत प्रस्तुत करने के लिए स्वतन्त्र हैं। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को दिनांक 20-44-2043 + 460 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) अर्थात्‌ दिनांक 20-44-2047 से usta यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि 45-70-2024 तक की Page 5 of 6 E-Court अवधि क लिए, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्ब ब्याज की धनराशि अदा/भुगतान करना सुनिश्चित करें | 2. विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें|

3. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38, 40(2), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 4. शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 09-02-2026. (संजय आर, t अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा Page 6 of 6