U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-2 (formerly Bench-4) Order under Section 34 read with Section 37 Presiding Officer: Shri T. Venkatesh, Member Complaint No.: NCR44/09/23390/2024 Shweta Agarwal and Rajni Agarwal vs. M/s Rise Projects Pvt. Ltd. The present complaint application has been instituted by the complainant against the opposite party seeking possession of the unit in question, along with interest for the delayed period, and execution of the registry. In brief, the complainant's statement is that on 09.05.2048 they booked unit no. [?] 3-TS-G02 in Tower-5 of the opposite party's project Rise Resort Residences Phase-I (registration no. [?]). The total value of the unit was Rs. 78,76,300/-, against which they paid Rs. 73,44,472/- to the opposite party from time to time in installments.

The complainant also states that, despite a delay of about 05 years, the opposite party is offering possession of the unit on 02 September, 2024 without completing construction of the project, is not paying delay interest for the delay in handing over possession, and is demanding the balance amount due. Further, the opposite party has not yet obtained OC/CC for the project from the competent development authority. For this reason the complainant has filed this complaint under the Real Estate (Regulation and Development) Act for possession of the unit along with interest for the delayed period and execution of the registry against the opposite party. In support of their statement, the complainant has filed photocopies of records including the detailed written complaint, the booking form dated 09.05.2048, the flat buyer agreement dated [?] 06.2048, a letter dated 20.02.2025 sent to the opposite party seeking handover of possession of the unit, receipts of amounts paid to the opposite party, and other records.

The opposite party, by its written reply to the complaint in question, has stated that the project 'RISE RESORT [?] (Sector Techzone-4, Greater Noida)' is registered with RERA under registration no. WTI-UPRERAPRI7S6!. The complainant had booked unit no. [?]-3-75-502 in the said project, against which a flat buyer agreement was executed between the parties on 08.06.2048. As per clause 9.4 thereof, the opposite party was to hand over possession of the unit by 30.42.2022, with a grace period of 06 months. The complainant has attempted to mislead the Hon'ble RERA Bench, and has stated the date for handing over possession under the agreement as 34.04.2020, which is incorrect. The complainant has claimed payment of Rs. 73,4,472/- against the total sale value of the unit, but has produced no evidence in this regard. On 02.09.2024 the opposite party sent an offer for fit-out possession and a final demand letter, requesting that the complainant obtain possession of the unit after paying the balance amount due; however, the complainant has not paid the balance amount due. The opposite party has completed construction of the project and the said unit is ready for possession. However, due to an ongoing dispute relating to land, the opposite party has not obtained OC for the project.

The opposite party has also stated that, due to environmental pollution, the Hon'ble National Green Tribunal from time to time completely banned construction activities in Delhi-NCR, which adversely affected the progress of the project. It has further been stated that the Government of India adopted some of the strictest measures in the world to stop the spread of COVID-19[?], and from 24 March, 2020 a nationwide lockdown was declared, which was extended by various notifications. Because construction material was not available, construction activities were completely obstructed for more than 446 days, which caused delay in completing the project. The opposite party says that the reason for the delay in the project is the failure of the complainant and several other allottees to pay their balance dues on time, which has fully affected the progress of the project. In view of the above facts, the opposite party has requested that in the complaint in question the complainant be directed to pay the balance dues and obtain possession of the unit.

In support of its statement, the opposite party has filed photocopies of records including its written reply dated 44.07.2025, the flat buyer agreement dated 08.06.2048, the order dated 40.05.2023 passed by the Hon'ble High Court at Allahabad in Writ Petition No. 8428/2023 "Archana Tyagi vs. State of U.P.", the fit-out letter dated 02.09.2024, the final demand letter dated 02.09.2024, various orders passed by the Greater Noida Industrial Development Authority, copies of orders passed by the Hon'ble RERA Bench, the orders dated 06.06.2020 and 48.08.2024 passed by the RERA office, and other records. In support of its statement, the complainant has filed a rejoinder stating that they booked the unit in the said project of the opposite party on 09.05.20i8, against which a flat buyer agreement was executed between the parties on 08.06.2048. According to it, the opposite party was to complete construction of the project and hand over possession of the unit to the complainant by 34.07.2049. The complainant has paid 95 per cent of the total sale value of the unit to the opposite party by 23.06.208 under the down-payment plan. Under clauses 40.4 and 0.2 of the flat buyer agreement executed between the parties, the date fixed for offering fit-out possession was 30.07.2049. Accordingly, the complainant has requested that possession of the unit be given along with interest for the delayed period as per clauses 40.4 and 40.2 of the agreement.

The arguments of both parties were heard and the evidence available on the file was perused, on the basis of which the following point has been framed: 4. Whether the complainant should be granted possession and interest for the delayed period? If so, what will be the rate of interest? Point for determination No. 4 is framed to the effect of whether the complainant should be granted possession and interest for the delayed period, and if so, at what rate. This point is framed on the complainant's averments, and the burden of proving it lies on the complainant. The complainant has stated that they booked a unit in the opposite party's project on 09.05.20:8, against which a flat buyer agreement was executed between the parties on 08.06.2048. According to it, the opposite party was to complete construction of the project and hand over possession of the unit to the complainant by 34.07.20I9. The complainant has paid 95 per cent of the total sale value of the unit to the opposite party by 23.06.2048 under the down-payment plan. Under clauses 40.4 and 40.2 of the flat buyer agreement executed between the parties, the date fixed for offering fit-out possession was 30.07.2049 [?]. Accordingly, the complainant has requested possession of the unit along with interest for the delayed period as per clauses 40.4 and 40.2 of the agreement.

In reply to this, the opposite party filed its written reply stating that the complainant had booked unit [?]-Street-3-TS-702 in the said project, against which a flat buyer agreement was executed between the parties on 08.06.2048. As per clause 9.4 thereof, the opposite party was to hand over possession of the unit by 30.42.2022, with a grace period of 06 months. The complainant has attempted to mislead the Hon'ble RERA Bench, and has stated the date for handing over possession under the agreement as 34.04.2020, which is incorrect. The complainant has claimed payment of Rs. 73,4,472/- against the total sale value of the unit, but has produced no evidence in this regard. On 02.09.2024 the opposite party sent an offer for fit-out possession and a final demand letter, requesting that the complainant obtain possession of the unit after paying the balance amount due; however, the complainant has not paid the balance amount due. The opposite party has completed construction of the project and the said unit is ready for possession. However, due to an ongoing dispute relating to land, the opposite party has not obtained OC for the project. The opposite party's position is that the delay in the project was caused by the failure of the complainant and several other allottees to pay their balance dues on time, which fully affected the progress of the project. In view of the above facts, the opposite party has requested that the complainant be directed to pay the balance dues and obtain possession of the unit.

Section 48(II) of the RERA Act provides: "8 (4): If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." Accordingly, the allottee has the right that if possession is not given in accordance with the agreement, they may demand return of the amount deposited with interest, or remain in the project receiving interest for each month of delay. However, in the case in question the complainant has requested possession of the unit and interest for the delayed period.

It is clearly stated in Section [?]—(4)(b) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 that it shall be the obligation of the promoter to obtain the OC/CC of the project and make it available to the allottee. Clause 7.2 of the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 2048, in respect of the offer of possession, provides that only after obtaining OC/CC of the project will the promoter offer possession of the unit to the complainant (allottee) in writing. On the file the complainant has filed a photocopy of the allotment-cum-flat buyer agreement dated 08.06.2048, executed between the parties. Its possession clause [9.[?]] shows that the opposite party was to complete construction of the project and make possession of the said unit available to the complainant by 30.06.2022. Accordingly, as stated above, the complainant was entitled to possession of the unit by 30.06.2022, but the opposite party has not handed over possession within the stipulated period. As regards up to what period interest for the delayed period should be awarded, the Hon'ble Supreme Court has held in Civil Appeal No. 6649-50/2048, "Supertech Limited vs. Rajni Goyal", that:

"the period of Interest should close on April 2016 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2016. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2016 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." As per the above legal position, the complainant shall be entitled to delay interest up to the date of receipt of OC or offer of possession, whichever is later. It is clear that the opposite party has not completed the project as per the agreement. In such a case it appears just to award the complainant interest for the delayed period from 07.07.2022 up to the date of receipt of OC/CC or offer of possession, whichever is later. In this regard it is noteworthy that, in the petition of the Bombay High Court in "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and Others vs. Union of India", the Hon'ble High Court has held that:

"Section 18(1)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intend to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Accordingly, in light of the above judgment, it is clear that under the provisions of U.P. RERA, interest on the delay and on the principal amount shall be payable as per the agreement between the promoter and the buyer, because the promoter has used the said amount. Section 2(za) of the RERA Act provides: "(za) 'interest' means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;" As regards the rate of interest payable, the State Government, under the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6, notified on 47.40.2048 the Real Estate (Regulation and Development) (Sale/Lease Agreement) Rules, 20i8. In the sale/lease deed format annexed to them, the Events of Default of promoters are defined in clause 9, under which clause 9.2(II) provides for the allottee, in the event of the promoter's default, that: "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

The same rate is also prescribed in clause 9.3(i) for default by allottees. Having regard to that provision, it appears just to award the allottee interest for the delayed period at the rate of MCLR+1[?] per cent. It is also clarified that if there is delay in any amount due from the complainant, the opposite party too may recover interest only at the rate of MCLR+1[?] per cent. This has also been held to be proper and lawful by the Hon'ble High Court at Allahabad in Writ Petition No. C-9420/2020, "Habitech Infrastructure Ltd. Versus State of U.P. & Ors." In such circumstances, the annual interest rate fixed under the Real Estate (Regulation and Development) (Sale/Lease Agreement) Rules, 2048, notified by the U.P. State Government, which is MCLR+[?]7 per cent and is somewhat higher than the maximum interest rate of the State Bank of India, is just and correct. Further, by notification No. 4740/8--3-48-65 Miscellaneous/46 of the U.P. Government Housing and Urban Planning Department, Section-3, dated 47.40.2048, the following has been stated regarding force majeure in clause 7 of the model agreement:

"7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: 7.1 Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]."

Following on from this, after all relevant facts were considered, the U.P. RERA Authority by its order dated 06.06.2020, due to the effect of COVID-49 (Corona Virus Disease), granted an additional period of 6 months from 25.03.2020, i.e. up to 25.09.2020, for completing projects, and this period shall be treated as due to force majeure. Having regard to this, no interest for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020 shall be paid by the promoter to the allottees, and no delay interest shall be taken from the complainant. Accordingly point No. 4 is disposed of. Disposing of the above point, the following order is passed: Order 4. The opposite party is directed to ensure that, within 45 days of the date of uploading of this order on the portal, the complainant's unit is completed with all facilities as per the allotment letter / agreement, that the physical possession of the said unit is given along with OC/CC, and that, after receiving the payable stamp duty from the complainant, the registry is executed in the complainant's favour as per rules.

2. The opposite party is directed to ensure payment to the complainant of interest for the delayed period at the rate of MCLR+1[?] per cent per annum on the amount deposited by the complainant, from 04.07.2022 up to the date of receipt of legal OC/CC or the date of offer of the legal possession letter, whichever is later. As regards the interest for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020, in view of the COVID-49 situation, no interest shall be given to the complainant by the promoter, nor shall any delay interest be taken from the complainant. 3. The opposite party is also directed that, as per Section 2(4)6) of the RERA Act, 2046, if after the RERA came into force any interest rate is charged by the promoter from the allottee for default, the same rate shall be paid by the promoter to the allottee on the promoter's default. Accordingly, on delayed payment the complainants shall also be liable to pay interest at the rate of [?]+7[?] per cent. If any amount has been charged from the allottee at a higher rate for delay after the RERA came into force, the interest for the delayed period shall also be calculated at that same rate. 4. The opposite party is directed to ensure that, while handing over physical possession of the unit in question along with legal OC/CC to the complainant, it receives all charges only in accordance with the payment plan / conditions stated in the flat buyer agreement.

5. Violation of this order shall be punishable under Sections 38, 40 and 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 and other relevant provisions. 6. The complainant is directed that if the opposite party does not comply with the above order within 45 days, the complainant shall upload a request for enforcement of the order through the RERA portal and ensure that a physical copy is made available to the RERA Regional Office, Greater Noida. Order to be uploaded on the portal. File to be consigned to record accordingly. T. Venkatesh (Member) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारीः- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या:- NCR44/09/23390/2024 श्वेता अग्रवाल एवं रजनी अग्रवाल बनाम मैसर्स राइज प्रोजेक्ट्स प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 09.05.2048 को विपक्षी की परियोजना Rise Resort Residences Phase-I (पंजीयन संख्या-एशराग्र७ए२7756) के टॉवर-5 में यूनिट संख्या-$परराय्रण्ग' 3-TS-G02 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 78,76,300/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 73,44,472/— रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा लगभग 05 वर्ष के विलम्ब के बावजूद भी परियोजना निर्माण कार्य पूर्ण किये बिना ही 02 सितम्बर, 2024 को यूनिट का कब्जा ऑफर किया जा रहा है और कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब हेतु विलम्ब ब्याज का भुगतान नहीं किया जा रहा है और अवशेष देय धनराशि की मांग की जा रही है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा अभी तक सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी./सी.सी. भी प्राप्त नहीं किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम की asi के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा एवं रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में विस्तृत लिखित as शिकायत, बुकिंग फॉर्म दिनांक 09.05.2048, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित os. >) 06.2048, प्रत्युत्तर यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने हेतु विपक्षी को प्रेषित पत्र दिनांक 20.02.2025, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। (tin क्षेका, गौतमंबुद्धनगर Page oa i द्वारा प्रश्गगत शिकायत के सम्बन्ध में अपना लिखित उत्तर प्रस्तुत

करते हुए यह कथन किया गया है कि विपक्षी की परियोजना ‘RISE RESORT 7रग्शा)ए ४८25 (?॥85९-॥) सेक्टर-टेकजोन-4, ग्रेटर नोएडा, रेरा में पंजीकृत है, जिसकी पंजीकरण WTI-UPRERAPRI7S6! है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त परियोजना में यूनिट संख्या-$0००-3-75-502 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 08.06.2048 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया था, जिसके प्रस्तर-9.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा 06 माह की अनुग्रह सहित दिनांक 30.42.2022 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा मा. RI पीठ को गुमराह करने की कोशिश की गयी है और अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि 34.04.2020 अंकित की गयी है, जोकि गलत है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के कुल विक्रय मूल्य के सापेक्ष 73,4,472/- रुपये की धनराशि का भुगतान किये जाने का दावा किया गया है, परन्तु इस सम्बन्ध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 02.09.2024 को फिट-आउट पजेशन हेतु ऑफर एवं अन्तिम मांग-पत्र प्रेषित किये गये, जिसमें शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने के उपरान्त यूनिट का कब्जा प्राप्त करने का अनुरोध किया गया था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है और vat यूनिट कब्जे हेतु तैयार है। हालांकि, भूमि से सम्बन्धित चल रहे विवाद के कारण विपक्षी द्वारा परियोजना का ओ.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि पर्यावरण प्रदूषण के कारण मा. राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा दिल्‍ली एन.सी.आर. में समय-समय पर निर्माण गतिविधियों पर पूर्ण रूप से प्रतिबन्ध लगा दिया था, जिससे परियोजना की प्रगति पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। साथ ही यह भी कहा गया है कि भारत सरकार ने aifds—t9 महामारी के प्रसार को रोकने के लिए विश्व में कुछ सबसे कठोर कार्यवाइयों का सहारा लिया और सम्पूर्ण देश में 24 मार्च, 2020 से राष्ट्रव्यायी लॉकडाउन घोषित किया गया, जिसे विभिन्‍न अधिसूचनाओं द्वारा बढ़ाया गया था, जिस कारण निर्माण की सामग्री उपलब्ध न होने के कारण 446 दिनों से अधिक निर्माण गतिविधियां पूर्ण रूप से बाधित रहीं, जिस कारण परियोजना को पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ। विपक्षी का कहना है कि परियोजना में विलम्ब का कारण शिकायतकर्ता सहित कई अन्य आवंटियों द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का समय पर भुगतान न किया जाना है, जिससे परियोजना की प्रगति पूर्ण रूप से प्रभावित हुई। उपर्युक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत में शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

Page 2 LJ द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर दिनांक 44.07. 2025, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 08.06.2048, मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-8428 / 2023 “अर्चना त्यागी बनाम स्टेट ऑफ यूपी.” में पारित आदेश दिनांक 40.05.2023, फिट-आउट पत्र दिनांक 02.09.2024, अन्तिम मांग पत्र दिनांकित 02.09.2024, ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा पारित विभिन्‍न आदेश, मा. रेरा पीठ द्वारा पारित आदेशों की प्रति, रेरा कार्यालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 06.06.2020 एवं 48.08.2024 आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा दिनांक 09.05.20i8 को विपक्षी की उक्त परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 08.06.2048 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को दिनांक 34.07.2049 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के कुल बिक्री मूल्य के सापेक्ष 95 प्रतिशत की धनराशि का भुगतान विपक्षी को दिनांक 23,.06.208 तक डाउन पेमेन्ट प्लान के अन्तर्गत किया जा चुका है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के प्रस्तर-40.4 एवं 0.2 में फिट आउट wor ऑफर दिये जाने की तिथि 30.07.2049 निर्धारित की गयी थी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध के प्रस्तर-40.4 एवं 40.2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया है :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या- 4 निस्तारण बिन्दु संख्या-4, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा दिनांक 09.05.20:8 को विपक्षी की उक्त परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 08.06.2048 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध Page 3 | | किया गया था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को दिनांक 34.07.20I9 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के कुल बिक्री मूल्य के सापेक्ष 95 प्रतिशत की धनराशि का भुगतान विपक्षी को दिनांक 23.06.2048 तक डाउन पेमेन्ट प्लान के अन्तर्गत किया जा चुका है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के प्रस्तर-40.4 एवं 40.2 में फिट आउट पजेशन ऑफर दिये जाने की तिथि 30.07.2049 निर्धारित की गयी eft) अतः शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध के प्रस्तर-40.4 एवं 40.2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उक्त परियोजना में यूनिट Wet-street-3-Ts- ७02 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 08.06.2048 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया था, जिसके प्रस्तर-9.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा 06 माह की अनुग्रह सहित दिनांक 30.42.2022 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा मा. रेरा पीठ को गुमराह करने की कोशिश की गयी है और अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि 34.04.2020 अंकित की गयी है, जोकि गलत है। शिकायतकर्ता द्वारा vat यूनिट के कुल विक्रय मूल्य के सापेक्ष 73,4,472 /- रुपये की धनराशि का भुगतान किये जाने का दावा किया गया है, परन्तु इस सम्बन्ध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 02.09. 2024 को फिट-आउट पजेशन हेतु ऑफर एवं अन्तिम मांग-पत्र प्रेषित किये गये, जिसमें शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने के उपरान्त यूनिट का कब्जा प्राप्त करने का अनुरोध किया गया था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है और उक्त यूनिट कब्जे हेतु तैयार है। हालांकि, भूमि से सम्बन्धित चल रहे विवाद के कारण विपक्षी द्वारा परियोजना का ओ.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी का कहना है कि परियोजना में विलम्ब का कारण शिकायतकर्ता सहित कई अन्य आवंटियों द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का समय पर भुगतान न किया जाना है, जिससे परियोजना की प्रगति पूर्ण रूप से प्रभावित हुई। उपर्युक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत में शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

RT एक्ट की धारा-48(॥) में प्राविधान है कि :- Page 4 0 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की aR—(4)(b) में स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वह परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त कर, उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (fafa एवं विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार /अनुबन्ध) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उललेखित है कि परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त ही प्रमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में यूनिट का कब्जा ऑफर करेंगे। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन कम फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 08.06.2048 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके कब्जे वाले प्रस्तर-9.] के अवलोकन से विदित है कि Page 5 ey) , (6.का. aherigerag विपक्षी द्वारा दिनांक 30.06.2022 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। ऐसे में उपरोक्‍क्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 30.06.2022 तक अपनी यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,/ 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20!6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को अनुबन्धानुसार पूर्ण नहीं किया गया है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 07.07.2022 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “"नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.ललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section |8(])(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration

under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्रावधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के मध्य किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। RI एक्ट की धारा-2(29) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये =) विक्रय /ueer विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में valet के डिफाल्ट प्रकरण (aan anger कं (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर ६ ef होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- 3 Page 7 : Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"'

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+HI प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLe+i प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ,७४८०४४+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से ufasr ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

#7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities Page 8 हे मी facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Paka किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन »अनुबन्ध पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2022 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ४८,२+। प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि cs का ब्याज अदा करना सुनिश्चित a! कोविड-49 के दृष्टिगत दिनांक ्् 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु fez] \ 3 कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही SF dan गौतमदुद्दनगर शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Page 9 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी #ट7#+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को विधिक ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान करते समय सभी चार्जेज फ्लैट क्रेता अनुबन्ध पत्र में उललेखित पेमेन्ट प्लान/ वर्णित शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करना सुनिश्चित करें। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40 एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता *रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित we | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए । तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। CPF cet ० वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण एब8९0

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-2 (formerly Bench-4) Order under Section 34 read with Section 37 Presiding Officer: Shri T. Venkatesh, Member Complaint No.: NCR44/09/23390/2024 Shweta Agarwal and Rajni Agarwal vs. M/s Rise Projects Pvt. Ltd. The present complaint application has been instituted by the complainant against the opposite party seeking possession of the unit in question, along with interest for the delayed period, and execution of the registry. In brief, the complainant's statement is that on 09.05.2048 they booked unit no. [?] 3-TS-G02 in Tower-5 of the opposite party's project Rise Resort Residences Phase-I (registration no. [?]). The total value of the unit was Rs. 78,76,300/-, against which they paid Rs. 73,44,472/- to the opposite party from time to time in installments.

The complainant also states that, despite a delay of about 05 years, the opposite party is offering possession of the unit on 02 September, 2024 without completing construction of the project, is not paying delay interest for the delay in handing over possession, and is demanding the balance amount due. Further, the opposite party has not yet obtained OC/CC for the project from the competent development authority. For this reason the complainant has filed this complaint under the Real Estate (Regulation and Development) Act for possession of the unit along with interest for the delayed period and execution of the registry against the opposite party. In support of their statement, the complainant has filed photocopies of records including the detailed written complaint, the booking form dated 09.05.2048, the flat buyer agreement dated [?] 06.2048, a letter dated 20.02.2025 sent to the opposite party seeking handover of possession of the unit, receipts of amounts paid to the opposite party, and other records.

The opposite party, by its written reply to the complaint in question, has stated that the project 'RISE RESORT [?] (Sector Techzone-4, Greater Noida)' is registered with RERA under registration no. WTI-UPRERAPRI7S6!. The complainant had booked unit no. [?]-3-75-502 in the said project, against which a flat buyer agreement was executed between the parties on 08.06.2048. As per clause 9.4 thereof, the opposite party was to hand over possession of the unit by 30.42.2022, with a grace period of 06 months. The complainant has attempted to mislead the Hon'ble RERA Bench, and has stated the date for handing over possession under the agreement as 34.04.2020, which is incorrect. The complainant has claimed payment of Rs. 73,4,472/- against the total sale value of the unit, but has produced no evidence in this regard. On 02.09.2024 the opposite party sent an offer for fit-out possession and a final demand letter, requesting that the complainant obtain possession of the unit after paying the balance amount due; however, the complainant has not paid the balance amount due. The opposite party has completed construction of the project and the said unit is ready for possession. However, due to an ongoing dispute relating to land, the opposite party has not obtained OC for the project.

The opposite party has also stated that, due to environmental pollution, the Hon'ble National Green Tribunal from time to time completely banned construction activities in Delhi-NCR, which adversely affected the progress of the project. It has further been stated that the Government of India adopted some of the strictest measures in the world to stop the spread of COVID-19[?], and from 24 March, 2020 a nationwide lockdown was declared, which was extended by various notifications. Because construction material was not available, construction activities were completely obstructed for more than 446 days, which caused delay in completing the project. The opposite party says that the reason for the delay in the project is the failure of the complainant and several other allottees to pay their balance dues on time, which has fully affected the progress of the project. In view of the above facts, the opposite party has requested that in the complaint in question the complainant be directed to pay the balance dues and obtain possession of the unit.

In support of its statement, the opposite party has filed photocopies of records including its written reply dated 44.07.2025, the flat buyer agreement dated 08.06.2048, the order dated 40.05.2023 passed by the Hon'ble High Court at Allahabad in Writ Petition No. 8428/2023 "Archana Tyagi vs. State of U.P.", the fit-out letter dated 02.09.2024, the final demand letter dated 02.09.2024, various orders passed by the Greater Noida Industrial Development Authority, copies of orders passed by the Hon'ble RERA Bench, the orders dated 06.06.2020 and 48.08.2024 passed by the RERA office, and other records. In support of its statement, the complainant has filed a rejoinder stating that they booked the unit in the said project of the opposite party on 09.05.20i8, against which a flat buyer agreement was executed between the parties on 08.06.2048. According to it, the opposite party was to complete construction of the project and hand over possession of the unit to the complainant by 34.07.2049. The complainant has paid 95 per cent of the total sale value of the unit to the opposite party by 23.06.208 under the down-payment plan. Under clauses 40.4 and 0.2 of the flat buyer agreement executed between the parties, the date fixed for offering fit-out possession was 30.07.2049. Accordingly, the complainant has requested that possession of the unit be given along with interest for the delayed period as per clauses 40.4 and 40.2 of the agreement.

The arguments of both parties were heard and the evidence available on the file was perused, on the basis of which the following point has been framed: 4. Whether the complainant should be granted possession and interest for the delayed period? If so, what will be the rate of interest? Point for determination No. 4 is framed to the effect of whether the complainant should be granted possession and interest for the delayed period, and if so, at what rate. This point is framed on the complainant's averments, and the burden of proving it lies on the complainant. The complainant has stated that they booked a unit in the opposite party's project on 09.05.20:8, against which a flat buyer agreement was executed between the parties on 08.06.2048. According to it, the opposite party was to complete construction of the project and hand over possession of the unit to the complainant by 34.07.20I9. The complainant has paid 95 per cent of the total sale value of the unit to the opposite party by 23.06.2048 under the down-payment plan. Under clauses 40.4 and 40.2 of the flat buyer agreement executed between the parties, the date fixed for offering fit-out possession was 30.07.2049 [?]. Accordingly, the complainant has requested possession of the unit along with interest for the delayed period as per clauses 40.4 and 40.2 of the agreement.

In reply to this, the opposite party filed its written reply stating that the complainant had booked unit [?]-Street-3-TS-702 in the said project, against which a flat buyer agreement was executed between the parties on 08.06.2048. As per clause 9.4 thereof, the opposite party was to hand over possession of the unit by 30.42.2022, with a grace period of 06 months. The complainant has attempted to mislead the Hon'ble RERA Bench, and has stated the date for handing over possession under the agreement as 34.04.2020, which is incorrect. The complainant has claimed payment of Rs. 73,4,472/- against the total sale value of the unit, but has produced no evidence in this regard. On 02.09.2024 the opposite party sent an offer for fit-out possession and a final demand letter, requesting that the complainant obtain possession of the unit after paying the balance amount due; however, the complainant has not paid the balance amount due. The opposite party has completed construction of the project and the said unit is ready for possession. However, due to an ongoing dispute relating to land, the opposite party has not obtained OC for the project. The opposite party's position is that the delay in the project was caused by the failure of the complainant and several other allottees to pay their balance dues on time, which fully affected the progress of the project. In view of the above facts, the opposite party has requested that the complainant be directed to pay the balance dues and obtain possession of the unit.

Section 48(II) of the RERA Act provides: "8 (4): If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." Accordingly, the allottee has the right that if possession is not given in accordance with the agreement, they may demand return of the amount deposited with interest, or remain in the project receiving interest for each month of delay. However, in the case in question the complainant has requested possession of the unit and interest for the delayed period.

It is clearly stated in Section [?]—(4)(b) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 that it shall be the obligation of the promoter to obtain the OC/CC of the project and make it available to the allottee. Clause 7.2 of the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 2048, in respect of the offer of possession, provides that only after obtaining OC/CC of the project will the promoter offer possession of the unit to the complainant (allottee) in writing. On the file the complainant has filed a photocopy of the allotment-cum-flat buyer agreement dated 08.06.2048, executed between the parties. Its possession clause [9.[?]] shows that the opposite party was to complete construction of the project and make possession of the said unit available to the complainant by 30.06.2022. Accordingly, as stated above, the complainant was entitled to possession of the unit by 30.06.2022, but the opposite party has not handed over possession within the stipulated period. As regards up to what period interest for the delayed period should be awarded, the Hon'ble Supreme Court has held in Civil Appeal No. 6649-50/2048, "Supertech Limited vs. Rajni Goyal", that:

"the period of Interest should close on April 2016 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2016. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2016 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." As per the above legal position, the complainant shall be entitled to delay interest up to the date of receipt of OC or offer of possession, whichever is later. It is clear that the opposite party has not completed the project as per the agreement. In such a case it appears just to award the complainant interest for the delayed period from 07.07.2022 up to the date of receipt of OC/CC or offer of possession, whichever is later. In this regard it is noteworthy that, in the petition of the Bombay High Court in "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and Others vs. Union of India", the Hon'ble High Court has held that:

"Section 18(1)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intend to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Accordingly, in light of the above judgment, it is clear that under the provisions of U.P. RERA, interest on the delay and on the principal amount shall be payable as per the agreement between the promoter and the buyer, because the promoter has used the said amount. Section 2(za) of the RERA Act provides: "(za) 'interest' means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;" As regards the rate of interest payable, the State Government, under the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6, notified on 47.40.2048 the Real Estate (Regulation and Development) (Sale/Lease Agreement) Rules, 20i8. In the sale/lease deed format annexed to them, the Events of Default of promoters are defined in clause 9, under which clause 9.2(II) provides for the allottee, in the event of the promoter's default, that: "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

The same rate is also prescribed in clause 9.3(i) for default by allottees. Having regard to that provision, it appears just to award the allottee interest for the delayed period at the rate of MCLR+1[?] per cent. It is also clarified that if there is delay in any amount due from the complainant, the opposite party too may recover interest only at the rate of MCLR+1[?] per cent. This has also been held to be proper and lawful by the Hon'ble High Court at Allahabad in Writ Petition No. C-9420/2020, "Habitech Infrastructure Ltd. Versus State of U.P. & Ors." In such circumstances, the annual interest rate fixed under the Real Estate (Regulation and Development) (Sale/Lease Agreement) Rules, 2048, notified by the U.P. State Government, which is MCLR+[?]7 per cent and is somewhat higher than the maximum interest rate of the State Bank of India, is just and correct. Further, by notification No. 4740/8--3-48-65 Miscellaneous/46 of the U.P. Government Housing and Urban Planning Department, Section-3, dated 47.40.2048, the following has been stated regarding force majeure in clause 7 of the model agreement:

"7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: 7.1 Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]."

Following on from this, after all relevant facts were considered, the U.P. RERA Authority by its order dated 06.06.2020, due to the effect of COVID-49 (Corona Virus Disease), granted an additional period of 6 months from 25.03.2020, i.e. up to 25.09.2020, for completing projects, and this period shall be treated as due to force majeure. Having regard to this, no interest for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020 shall be paid by the promoter to the allottees, and no delay interest shall be taken from the complainant. Accordingly point No. 4 is disposed of. Disposing of the above point, the following order is passed: Order 4. The opposite party is directed to ensure that, within 45 days of the date of uploading of this order on the portal, the complainant's unit is completed with all facilities as per the allotment letter / agreement, that the physical possession of the said unit is given along with OC/CC, and that, after receiving the payable stamp duty from the complainant, the registry is executed in the complainant's favour as per rules.

2. The opposite party is directed to ensure payment to the complainant of interest for the delayed period at the rate of MCLR+1[?] per cent per annum on the amount deposited by the complainant, from 04.07.2022 up to the date of receipt of legal OC/CC or the date of offer of the legal possession letter, whichever is later. As regards the interest for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020, in view of the COVID-49 situation, no interest shall be given to the complainant by the promoter, nor shall any delay interest be taken from the complainant. 3. The opposite party is also directed that, as per Section 2(4)6) of the RERA Act, 2046, if after the RERA came into force any interest rate is charged by the promoter from the allottee for default, the same rate shall be paid by the promoter to the allottee on the promoter's default. Accordingly, on delayed payment the complainants shall also be liable to pay interest at the rate of [?]+7[?] per cent. If any amount has been charged from the allottee at a higher rate for delay after the RERA came into force, the interest for the delayed period shall also be calculated at that same rate. 4. The opposite party is directed to ensure that, while handing over physical possession of the unit in question along with legal OC/CC to the complainant, it receives all charges only in accordance with the payment plan / conditions stated in the flat buyer agreement.

5. Violation of this order shall be punishable under Sections 38, 40 and 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 and other relevant provisions. 6. The complainant is directed that if the opposite party does not comply with the above order within 45 days, the complainant shall upload a request for enforcement of the order through the RERA portal and ensure that a physical copy is made available to the RERA Regional Office, Greater Noida. Order to be uploaded on the portal. File to be consigned to record accordingly. T. Venkatesh (Member) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारीः- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या:- NCR44/09/23390/2024 श्वेता अग्रवाल एवं रजनी अग्रवाल बनाम मैसर्स राइज प्रोजेक्ट्स प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 09.05.2048 को विपक्षी की परियोजना Rise Resort Residences Phase-I (पंजीयन संख्या-एशराग्र७ए२7756) के टॉवर-5 में यूनिट संख्या-$परराय्रण्ग' 3-TS-G02 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 78,76,300/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 73,44,472/— रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा लगभग 05 वर्ष के विलम्ब के बावजूद भी परियोजना निर्माण कार्य पूर्ण किये बिना ही 02 सितम्बर, 2024 को यूनिट का कब्जा ऑफर किया जा रहा है और कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब हेतु विलम्ब ब्याज का भुगतान नहीं किया जा रहा है और अवशेष देय धनराशि की मांग की जा रही है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा अभी तक सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी./सी.सी. भी प्राप्त नहीं किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम की asi के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा एवं रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में विस्तृत लिखित as शिकायत, बुकिंग फॉर्म दिनांक 09.05.2048, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित os. >) 06.2048, प्रत्युत्तर यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने हेतु विपक्षी को प्रेषित पत्र दिनांक 20.02.2025, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। (tin क्षेका, गौतमंबुद्धनगर Page oa i द्वारा प्रश्गगत शिकायत के सम्बन्ध में अपना लिखित उत्तर प्रस्तुत

करते हुए यह कथन किया गया है कि विपक्षी की परियोजना ‘RISE RESORT 7रग्शा)ए ४८25 (?॥85९-॥) सेक्टर-टेकजोन-4, ग्रेटर नोएडा, रेरा में पंजीकृत है, जिसकी पंजीकरण WTI-UPRERAPRI7S6! है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त परियोजना में यूनिट संख्या-$0००-3-75-502 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 08.06.2048 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया था, जिसके प्रस्तर-9.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा 06 माह की अनुग्रह सहित दिनांक 30.42.2022 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा मा. RI पीठ को गुमराह करने की कोशिश की गयी है और अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि 34.04.2020 अंकित की गयी है, जोकि गलत है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के कुल विक्रय मूल्य के सापेक्ष 73,4,472/- रुपये की धनराशि का भुगतान किये जाने का दावा किया गया है, परन्तु इस सम्बन्ध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 02.09.2024 को फिट-आउट पजेशन हेतु ऑफर एवं अन्तिम मांग-पत्र प्रेषित किये गये, जिसमें शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने के उपरान्त यूनिट का कब्जा प्राप्त करने का अनुरोध किया गया था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है और vat यूनिट कब्जे हेतु तैयार है। हालांकि, भूमि से सम्बन्धित चल रहे विवाद के कारण विपक्षी द्वारा परियोजना का ओ.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि पर्यावरण प्रदूषण के कारण मा. राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा दिल्‍ली एन.सी.आर. में समय-समय पर निर्माण गतिविधियों पर पूर्ण रूप से प्रतिबन्ध लगा दिया था, जिससे परियोजना की प्रगति पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। साथ ही यह भी कहा गया है कि भारत सरकार ने aifds—t9 महामारी के प्रसार को रोकने के लिए विश्व में कुछ सबसे कठोर कार्यवाइयों का सहारा लिया और सम्पूर्ण देश में 24 मार्च, 2020 से राष्ट्रव्यायी लॉकडाउन घोषित किया गया, जिसे विभिन्‍न अधिसूचनाओं द्वारा बढ़ाया गया था, जिस कारण निर्माण की सामग्री उपलब्ध न होने के कारण 446 दिनों से अधिक निर्माण गतिविधियां पूर्ण रूप से बाधित रहीं, जिस कारण परियोजना को पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ। विपक्षी का कहना है कि परियोजना में विलम्ब का कारण शिकायतकर्ता सहित कई अन्य आवंटियों द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का समय पर भुगतान न किया जाना है, जिससे परियोजना की प्रगति पूर्ण रूप से प्रभावित हुई। उपर्युक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत में शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

Page 2 LJ द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर दिनांक 44.07. 2025, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 08.06.2048, मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-8428 / 2023 “अर्चना त्यागी बनाम स्टेट ऑफ यूपी.” में पारित आदेश दिनांक 40.05.2023, फिट-आउट पत्र दिनांक 02.09.2024, अन्तिम मांग पत्र दिनांकित 02.09.2024, ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा पारित विभिन्‍न आदेश, मा. रेरा पीठ द्वारा पारित आदेशों की प्रति, रेरा कार्यालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 06.06.2020 एवं 48.08.2024 आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा दिनांक 09.05.20i8 को विपक्षी की उक्त परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 08.06.2048 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को दिनांक 34.07.2049 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के कुल बिक्री मूल्य के सापेक्ष 95 प्रतिशत की धनराशि का भुगतान विपक्षी को दिनांक 23,.06.208 तक डाउन पेमेन्ट प्लान के अन्तर्गत किया जा चुका है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के प्रस्तर-40.4 एवं 0.2 में फिट आउट wor ऑफर दिये जाने की तिथि 30.07.2049 निर्धारित की गयी थी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध के प्रस्तर-40.4 एवं 40.2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया है :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या- 4 निस्तारण बिन्दु संख्या-4, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा दिनांक 09.05.20:8 को विपक्षी की उक्त परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 08.06.2048 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध Page 3 | | किया गया था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को दिनांक 34.07.20I9 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के कुल बिक्री मूल्य के सापेक्ष 95 प्रतिशत की धनराशि का भुगतान विपक्षी को दिनांक 23.06.2048 तक डाउन पेमेन्ट प्लान के अन्तर्गत किया जा चुका है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के प्रस्तर-40.4 एवं 40.2 में फिट आउट पजेशन ऑफर दिये जाने की तिथि 30.07.2049 निर्धारित की गयी eft) अतः शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध के प्रस्तर-40.4 एवं 40.2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उक्त परियोजना में यूनिट Wet-street-3-Ts- ७02 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 08.06.2048 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया था, जिसके प्रस्तर-9.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा 06 माह की अनुग्रह सहित दिनांक 30.42.2022 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा मा. रेरा पीठ को गुमराह करने की कोशिश की गयी है और अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि 34.04.2020 अंकित की गयी है, जोकि गलत है। शिकायतकर्ता द्वारा vat यूनिट के कुल विक्रय मूल्य के सापेक्ष 73,4,472 /- रुपये की धनराशि का भुगतान किये जाने का दावा किया गया है, परन्तु इस सम्बन्ध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 02.09. 2024 को फिट-आउट पजेशन हेतु ऑफर एवं अन्तिम मांग-पत्र प्रेषित किये गये, जिसमें शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने के उपरान्त यूनिट का कब्जा प्राप्त करने का अनुरोध किया गया था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है और उक्त यूनिट कब्जे हेतु तैयार है। हालांकि, भूमि से सम्बन्धित चल रहे विवाद के कारण विपक्षी द्वारा परियोजना का ओ.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी का कहना है कि परियोजना में विलम्ब का कारण शिकायतकर्ता सहित कई अन्य आवंटियों द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का समय पर भुगतान न किया जाना है, जिससे परियोजना की प्रगति पूर्ण रूप से प्रभावित हुई। उपर्युक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत में शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

RT एक्ट की धारा-48(॥) में प्राविधान है कि :- Page 4 0 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की aR—(4)(b) में स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वह परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त कर, उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (fafa एवं विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार /अनुबन्ध) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उललेखित है कि परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त ही प्रमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में यूनिट का कब्जा ऑफर करेंगे। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन कम फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 08.06.2048 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके कब्जे वाले प्रस्तर-9.] के अवलोकन से विदित है कि Page 5 ey) , (6.का. aherigerag विपक्षी द्वारा दिनांक 30.06.2022 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। ऐसे में उपरोक्‍क्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 30.06.2022 तक अपनी यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,/ 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20!6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को अनुबन्धानुसार पूर्ण नहीं किया गया है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 07.07.2022 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “"नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.ललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section |8(])(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration

under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्रावधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के मध्य किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। RI एक्ट की धारा-2(29) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये =) विक्रय /ueer विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में valet के डिफाल्ट प्रकरण (aan anger कं (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर ६ ef होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- 3 Page 7 : Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"'

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+HI प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLe+i प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ,७४८०४४+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से ufasr ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

#7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities Page 8 हे मी facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Paka किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन »अनुबन्ध पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2022 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ४८,२+। प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि cs का ब्याज अदा करना सुनिश्चित a! कोविड-49 के दृष्टिगत दिनांक ्् 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु fez] \ 3 कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही SF dan गौतमदुद्दनगर शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Page 9 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी #ट7#+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को विधिक ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान करते समय सभी चार्जेज फ्लैट क्रेता अनुबन्ध पत्र में उललेखित पेमेन्ट प्लान/ वर्णित शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करना सुनिश्चित करें। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40 एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता *रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित we | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए । तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। CPF cet ० वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण एब8९0