E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई te—or (पूर्व में पीठ-04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष आवंटन-पत्र / , एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल ~ शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण coir ate शेल यूनिट वे chee के अनुसार ग्रेस ape मूल्य छल | शिकायतकर्ता द्वारा पीरियड सहित कब्जा % जमा धनराशि दिये जाने की तिथि 04. | NCRI44/07/I560/2023 oo 44-04—203 Osimo-52 34-2-206 रू,99,85,94 /— रू.99,85,494 /- 02. | ट२44/09/] 3598/2023 ba inn a 25-02-2045 (2$8॥70-|4 | | 34-2—207 ¥.2,23,36,069/— | %.2,36,76,i08/— é वीना शर्मा एवं | oT 7 - , 03. | बट२]44/09/] 3603/2023 शिव रतन 25-02-2045 ्लाका3-। 323 3—2-207 ®.2,67,39,63 /— | ¥.,68,36,920 /— शिव रतन शर्मा बनाम नेक्सजेन इन्फ्राकॉन प्रा. लि. (महागुन ग्रुप) निर्णय उपर्युक्त सारणी में अंकित समस्त शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत यूनिट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायतें योजित की गई हैं। उपर्युक्त सारणी में अंकित क्रमांक संख्या: 04 के शिकायतकर्ता की शिकायत में अन्तिम सुनवाई दिनांक 25-40-2024 को वीडियो कॉन्फ्रेसिंग के माध्यम से कराई गई तथा पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता pr श्री चिरायु भट्ट उपस्थित हुए तथा विपक्षी

की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री aa कुमार उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्को को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 25—0-2024 को ही सुरक्षित की गयी। Page I of 6 उपर्युक्त सारणी में अंकित क्रमांक संख्या: 02 एवं 03 के शिकायतकर्ता की शिकायत में अन्तिम सुनवाई दिनांक 3i-0:-2025 को वीडियो कॉन्फ्रेसिंग के माध्यम से कराई गई तथा पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अतुल कुमार सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मनेन्द्र कुमार उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 3:-0:-2025 को ही सुरक्षित की गयी। उपर्युक्त शिकायतें विपक्षी की “Mahagun Mezzaria” परियोजना (पंजीयन संख्या: UPRERAPRJ3306), नोएडा, गौतमबुद्धनगर से सम्बन्धित हैं। सभी शिकायतों के तथ्य समरूप हैं एवं अनुतोष भी समान हैं। अतः पुनरावृत्ति से बचने तथा सुगमता की दृष्टि से सभी शिकायतों का एक ही निर्णय द्वारा निस्तारण किया जा रहा है। क्रम संख्या: 04-शिकायत संख्या: NCRI44/07/560/2023, “पूजा रानी एवं मुकेश कुमार बनाम ARI इन्फ्राकॉन प्रा. लि. (महागुन ग्रुप)” अग्रणी परिवाद रहेगा।

संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “Mahagun Mezzaria” में आवासीय यूनिटस्‌ के आवंटन हेतु आवेदन प्रस्तुत किये गये, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में wed यूनिटस्‌ के सम्बन्ध में आवंटन-पत्र / एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल निष्पादित किये गये। विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 30—-06—2076 तक दिया जाना था, परन्तु 07 वर्ष से अधिक का विलम्ब होने के उपरान्त भी अभी तक विपक्षी द्वारा प्रश्ननत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अनुबन्ध के अनुसार सेंग्शन प्लॉन को दिनांक 30-06-2046 तक अंतिम रूप दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा ऐसी कोई प्रतिबद्धता पूर्ण नहीं की गयी, जिससे शिकायतकर्ता को कष्ट व पीड़ा का सामना करना पड़ रहा है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा निर्धारित समयावधि में सभी आवश्यक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा समस्त देय धनराशि प्राप्त करने के बाद भी प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत शिकायतों के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, शीघ्र प्रश्नगत यूनिट्स का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त अग्रणी शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 04-40-2024 एवं लिखित बहस, दिनांक o4—7—-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक 44-04--203 को निष्पादित हुआ है, जिसके प्रस्तर-40.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा werd यूनिट का कब्जा, दिनांक 33-42-2046 से पूर्व दिया जाना था। विपक्षी द्वारा ई-मेल, दिनांक 20-04-2023 के माध्यम से शिकायतकर्ता से दिनांक 20--05-2023 एवं दिनांक 25-05-2023 के मध्य प्रश्नगत यूनिट का शांतिपूर्ण कब्जा प्राप्त करने का अनुरोध किया गया। sad ई-मेल, दिनांक Page 2 of 6 Tye E-Court 20-04-2023 प्राप्त होने पर, शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र ई-मेल के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा पत्र प्राप्त करने के लिए विपक्षी के कार्यालय का दौरा किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा vend यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने से इनकार कर दिया गया और आज तक विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में अंकित किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए कहा गया है कि उन्हें दिनांक t8-70-202: का कोई कब्जा ऑफर पत्र प्राप्त नहीं हुआ। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष समस्त देय धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा अपने कथन के समर्थन विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों तथा विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख करते हुए मूल शिकायत में याचित अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

अग्रणी शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ gers, चेक की प्रति, एप्लीकेशन फार्म, दिनांक 3:-03-20:3 की प्रति, आवंटन-पत्र, दिनांक 4-04-20:3 की प्रति, जमा धनराशि की रसीद, ई-मेल संवाद, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। अग्रणी शिकायतकर्ता के प्रकरण में विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 03-09-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना “Mahagun Mezzaria” के Osimo Tower में फ्लैट संख्या: 52 बुक कराया गया। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत &.99,85,:9i /— थी। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा सभी चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन, दिनांक 40-07-2024 को प्रस्तुत किया गया और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 48-0-2024 को प्रेषित किया गया, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा अनुस्मारक-पत्र,. दिनांक 27-42-2024 को प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु, दिनांक 20-04-2023 को ई-मेल प्रेषित किया गया। gerd परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। किसान आंदोलन, दिल्‍ली एन.सी.आर. में बढ़ते प्रदूषण के कारण निर्माण कार्यों पर प्रतिबन्ध, मा. एन.जी.टी. द्वारा निर्माण कार्य पर लगाया गया प्रतिबन्ध, कोविड-49 आदि कारणों से प्रश्नगत परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा अपने उक्त कथन के समर्थन में रेरा प्राधिकरण द्वारा अन्य शिकायतों में पारित आदेशें का उल्लेख किया गया है।

इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में भी विपक्षी द्वारा समान तथ्यों के आधार पर अपना आपत्ति रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / दाखिल किये गये हैं। विपक्षी द्वारा अपने कथने के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, शिकायतकर्तागण को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत यूनिद्स का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया -है। PC Page 3 of 6 7 E-Court विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये आवेदन-पत्र, दिनाक 40-07-2024 की प्रति, चारों वांछित प्रमाण-पत्रों की प्रतियाँ, अनुस्मारक पत्र, दिनांक 27-42-2024 की प्रति, ई-मेल, दिनांक 20-04-2023 की प्रति, रेरा कार्यालय आदेश, दिनांक 06-06-2020 की प्रति, रेरा द्वारा अन्य शिकायतों में पारित आदेशों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने पक्षकारों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार किया:- 4. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2... क्‍या शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? 3, क्या शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत यूनिट्स्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04

बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। किसान आंदोलन, दिल्‍ली एन.सी.आर. में बढ़ते प्रदूषण के कारण निर्माण कार्यों पर प्रतिबन्ध, मा. एन.जी.टी. द्वारा निर्माण कार्य पर लगाया गया प्रतिबन्ध, wifas—t9 आदि कारणों से प्रश्नगत परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा अपने उक्त कथन के समर्थन में रेरा प्राधिकरण द्वारा अन्य शिकायतों में पारित आदेशें का उल्लेख किया गया है। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर दाखिल आवंटन-पत्र, दिनांक 44-04-2043 के एनेग्जर-"»" में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित है :- “Force Majeure:- means any event or combination of events or circumstances beyond the control of the Company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable precaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the Company's ability to perform obligations under this Allotment, which shall inclu ony but not be limited to: Pay P. Page 4 of 6 2 रब . E-Court a) Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. b) Explosions or accidents, air crashes and shipwrecks, act of terrorism.

c) Strikes or lock outs, industrial dispute. ad) Non-availability of cement; steel or other construction material due, to strikes of manufacturers, suppliers, transporters or other intermediaries or due to any reason whatsoever e) War and hostilities of war, riots; bandh, act of terrorism or civil commotion: J) the promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party company from complying with any or all the terms and conditions as agreed in this Allotment;' or g) any legislation, order or ‘rule or regulation made or issued by the Govt. or any other authority or if any competent authority (ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals Jor the Said Complex/Said : Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices, notifications by the competent authority (ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or for any reason whatsoever. h) Any event or circumstances analogous to the foregoing.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-:-20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case

it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “In the affidavit dated 05./2,2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- 772, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2078) 8 days in the month of December were in severe Page 5 of 6 E-Court AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non- compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels © mss

persist in severet/emergency category for 48 hours or more. Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” पर्यावर्णीय आधार पर माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-:-209 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-42-209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक ata 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। इसलिए यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनों अवधियों के लिए “परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है। अत: इस अवधि में कुल 35 दिन +33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 68 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी।

इसके अतिरिक्त समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनाक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25--09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण मानी जायेगी। अतः उपर्युक्त के दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 Peake किया जाता है। Page 6 of 6 E-Court निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी./ सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। अग्रणी शिकायतकर्ता के प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा सभी चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. प्राप्त करने हैतु आवेदन, दिनांक 40-07-202 को प्रस्तुत किया गया और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 48-40-2024 को प्रेषित किया गया, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 27-42-2024 को प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु, दिनांक 20-04-2023 को ई-मेल प्रेषित किया गया।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की ARI-7(4)(b) में we रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि. वे ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय // पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर आवंटी को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त नवीन ओखला औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4.4 में निम्नलिखित उल्लेखित है:- “Regulation 20.0: Notice for issue of occupancy certificate — 8 ipancy Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit as per Appendix-9 accompanied by the documents as per checklist annexed with Appendix- 9. Regulation 20.4.4: Occupancy certificate necessary for occupation —

No building erected, re-erected, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificate by the Chief Executive Officer in the Form given in Appendix -44. Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 90 days of the date of receipt of application for occupancy certificate an intimation to this effect shall have to be sent to the Authority by the owner for occupying the building. In case objections are intimated by the Chief Executive Officer or by an authorized officer showing inability to issue occupancy certificate the owner shall take necessary action to remove the objections. If the objections remain un-removed for a period of 6 months the application for issue of occupancy certificate shall stand automatically rejected. Thereafter the Chief Executive Officer shall take suitable action for removal of unauthorised construction with fee. Page 7 of 6 E-Court Thereafter, the applicant has to apply afresh with fee for occupancy certificate and in such case time extension shall not be required.”

CRIT भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा ओ.सी. प्राप्ति के आवेदन से 90 दिनों के अन्दर aah. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है।

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय // पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 तथा नवीन ओखला औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय एवं अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा नवीन ओखला औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 20:0 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4.4 में वर्णित उपरोक्त प्राविधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिन के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओसी. जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया हो।

अतः: उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी के कथनानुसार उनके द्वारा wera परियोजना के टॉवर-0॥स्‍0 एवं Ferrara} सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया आवेदन-पत्र, दिनांक 40--07-2024 एवं दिनांक 34-05-2049, उपर्युक्त प्रस्तरों में वर्णित नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की aRT—I(4)(f) में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- ",..execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 77 of this Act; साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की sRt-9(0) एवं ()4 vette के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- Page 8 of 6 E-Court #(70) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (77) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की aR—i7 निम्नवत्‌ है :-

777, (I) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़ /सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट cite आदि का “ओबक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल Sao” नियमानुसार सम्भव है प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिसके अवलोकन से यह विदित हो सके कि वर्तमान समय में विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी./ सी.सी. जारी किया जा चुका हो और न ही उपर्युक्तानुसार Ta विपक्षी को venta परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में कोई डीम्ड ओ.सी./सी.सी. प्राप्त हुआ है। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (पूजा रानी एवं मुकेश कुमार तथा उपर्युक्त सारणी के क्रमांक संख्या: 02 पर अंकित शिकायतकर्ता, शिव रतन शर्मा एवं वीना शर्मा) के पक्ष में प्रेषित ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 48-40-2024 तथा उपर्युक्त सारणी के क्रमांक संख्या: 03 पर अंकित शिकायतकर्ता, Page 9 of 6 Pt E-Court वीना शर्मा एवं शिव रतन शर्मा के ver में प्रेषित ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 48-08-2024 वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है।

समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आधार पर शिकायतकर्तागण, विपक्षी से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारीगण हैं। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर कया होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है?

अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 30--06-2046 तक दिया जाना था, परन्तु 07 वर्ष से अधिक का विलम्ब होने के उपरान्त भी अभी तक विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अनुबन्ध के अनुसार सेंग्शन प्लॉन को दिनांक 30-06-2046 तक अंतिम रूप दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा ऐसी कोई प्रतिबद्धता पूर्ण नहीं की गयी, जिससे शिकायतकर्ता को कष्ट व पीड़ा का सामना करना पड़ रहा है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा निर्धारित समयावधि में सभी आवश्यक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा समस्त देय धनराशि प्राप्त करने के बाद भी प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा vera शिकायतों के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, शीघ्र प्रश्नगत ace का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर में अग्रणी शिकायतकर्ता के प्रकरण में विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र दाखिल कर, अपने कथने के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, शिकायतकर्तागण को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत Bea का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की are—ie() ¥ प्राविधान है किः- "Section 76. Return of Amount and Compensation- (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building:- Page 0 of 6 E-Court

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें whic के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण की मूल शिकायतों में मुख्य अनुतोष प्रश्नगत यूनिट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बन्ध में है।

अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर दाखिल उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र, दिनांक 44-04-2043 के प्रस्तर-40.4 में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य, “राफ्ट” पूर्ण करने से 38 माह अथवा दिनांक 04-02-2046 तक, जो भी पहले हो, में पूर्ण किया जाना था और यदि कब्जा “राफ्ट” पूर्ण करने से 48 माह अथवा दिनांक 3i-2-206 तक, जो भी पहले हो, में नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को रू.05,/- प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज का भुगतान करेगा। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा “राफ्ट” पूर्ण किये जाने की तिथि स्पष्ट नहीं की गयी है। अतः ऐसी स्थिति में आवंटन-पत्र के अनुसार दिनांक 4:-04-20:3 से 38 माह में अर्थात्‌ दिनांक 44-06-2046 तक कब्जा दिया जाना था तथा दिनांक 34—-42-2076 के बाद विलम्ब राशि देनी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि अथवा अब तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। इसी प्रकार विपक्षी द्वारा अन्य शिकायतकर्तागण को अनुबन्धानुसार निर्धारित अवधि में एवं अभी तक प्रश्नगत यूनिट्स का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 / 2048, “Ms. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser Page II of 6 E-Court

herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्तागण विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होंगे। ऐसी स्थिति में अग्रणी शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 34-72-20:6 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 40-03--2047 से (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02) के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में विलम्ब ब्याज की गणना उपर्युक्तानुसार आवंटन-पत्र/अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि तथा उनके द्वारा जमा की गयी धनराशि के अनुसार की जाएगी। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 78(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। Page 2 of 6 E-Court

यहाँ पर यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य आवंटित यूनिट्स के सम्बन्ध में आवंटन-पत्र हस्ताक्षरित व निष्पादित हुए हैं, जिससे यह विदित है कि उभयपक्षों को उक्त आवंटन-पत्र में उल्लिखित शर्तें स्वीकार हैं। आवंटन-पत्र के प्रस्तर-40.4 के अनुसार परियोजना के विलम्ब की अवधि में रू.05,/- प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से विलम्ब ब्याज दिये जाने का प्राविधान है, जिसके अनुसार अग्रणी शिकायतकर्ता भी विलम्ब ब्याज की धनराशि पाने के अधिकारी हैं। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है, उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की aRi—8, दिनाक o-05—20:7 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ.प्र. आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना, दिनांक 03-05-20:7 से उ.प्र. में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04-05-207 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04-05-2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान लागू हुए। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः प्रश्नगत प्रकरणों में दिनांक o:-05—-20:7 V पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के प्राविधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04-05-2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्राविधानों के अधीन की जायेगी

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अधीन दिनांक .2-70-20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित ॥/८7/2+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा fe याचिका संख्या: सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ॥४८7९+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्तागण को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि उक्त धनराशि को डिक्रिटल (ecretal) धनराशि के रूप में Wr द्वारा शिकायतकर्तागण के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा arta बनाम हिमाचल weer आवास विकास परिषद 2077 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- “The following interesting questions arise for decision in the present case: Page 3 of 6 E-Court

2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 2" 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh vy. Land Acquisition Collector (7997) 224 ITR 557 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and उत of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section /94.4 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRC) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act.

30, In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. II. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर गोहाली क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम यौरव FETA, 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी MSI राजकुमार WIS T अन्य बनाय स्टेट ऑफ़ महाराष्ट्र व अन्य 2027 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत प्रस्तर निम्नवत्‌ है-

28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Page 4 of 6 E-Court Projects (P) Ltd. v. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 78597] which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. 29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2024 and our order dated 4-3-2024, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs.5,05,989 deducted from the Sth instalment which became due on 20-7-2027, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. तद्नुसार बिन्दु संख्या: 03 निस्तारित किया जाता है। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:- आदेश

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की yey की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्तागण से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्तागण के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता (पूजा रानी एवं मुकेश कुमार) को दिनांक 3:-72-20:6 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 40-03-2047 से दिनांक 30-04-2047 तक रू.05/- प्रतिवर्ग we प्रतिमाह) की दर से एवं दिनांक o-05-20:7 से (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02) के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर अग्रणी शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में विलम्ब ब्याज की गणना उपर्युक्तानुसार आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि तथा उनके द्वारा जमा arfas—i9 के कारण “फोर्स Avie’ पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्तागण को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्तागण से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-2(»७)() के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज

Page 45 of 6 Con : tf / दर आवंटीगण के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटीगण को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी #८7#+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटीगण से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट्स का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार प्राप्त करने के अधिकारी हैं। विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर संलग्न की जायें एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व विलम्ब ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का veers भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्तागण को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्तागण “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदनुसार पत्रावलियाँ दाखिल-दफ्तर हों। दिनांक: 24-04--2025. kare आर. मं अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा Page 6 of 6