उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-+) उपस्थिति :- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :- NCR44/09/43425/2023 मेघा गोयल एवं पुनीत कुमार बनाम लॉरेट बिल्डवेल प्राइवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Parx Laureate में यूनिट संख्या-9003 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य ,94,7,000/— रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 7,69,6,70/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा मार्च 205 तक कब्जा प्रदान किया जाना था, लेकिन आज तक शिकायतकर्ता को कब्जा हस्तांतरित नहीं किया गया है शिकायतकर्ता ने यूनिट की कुल कीमत के सापेक्ष 87 प्रतिशत का भुगतान भी किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा माननीय पीठ से अनुरोध किया गया है कि विपक्षी को अंतरिम आदेश दिये जाये की वह प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष त्रिपक्षीय अधिकार सृजित न करें और न ही शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट निरस्त न किये जाने का अनुरोध किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस, आवंटन पत्र दिनांकित 0१.03.2042, पेमेंट प्लान, बुकिंग फॉर्म, खाता विवरण आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल- की गयी हैं । विपक्षी की ओर से अपना लिखित जवाब दिनांकित 0.0:.2024 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यह अवधारित किया गया है कि विपक्षी द्वारा wera यूनिट संख्या-9003 का कब्जा दिये जाने में विलम्ब Page Or | eat ara पा ३२३ किया जा रहा है, जो कि विपक्षी की परियोजना Parx Laureate में स्थित 8 | शिकायतकर्ता की शिकायत विधि के अनुरूप पोषणीय नहीं है, क्‍योंकि प्रश्नगत प्रकरण शिकायतकर्ता की शिकायत विधि के अनुरूप पोषणीय नहीं है, क्योंकि । अश्नगत प्रकरण रेरा लागू किये जाने से पूर्व का है। उभयपक्ष के मध्य निष्पादित अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-36) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा फोर्स मैज्योर की परिस्थिति को दृष्टिगत रखते हुए 36 माह में जोकि एवं 25.04.2022 को भी शिकायतकर्ता को विपक्षी द्वारा मांग पत्र तथा अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये। विपक्षी द्वारा भेजे गये मांग पत्र तथा अनुस्मारक पत्र के

सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अपनी बकाया धनराशि का भुगतान न किये जाने के कम में विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्तीकरण के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता को दिनांकित 49.08.2023 एवं 03.40.2023 को नोटिस के माध्यम से आवंटित यूनिट को निरस्त किये जाने हेतु सूचित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का थुगतान नहीं किया गया, जिसके कम में यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 20.44 2023 को भेजा गया। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य समय से पूर्ण किये जाने हेतु कार्यरत थे, परन्तु दिनांक 28.0.2043 को माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये निर्माण कार्य पर प्रतिबंध के कारण परियोजना का निर्माण कार्य बाधित रहा, जिस कारण विपक्षी aT 46 दिन का शून्य अवधि दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा उक्त शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है| विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, बिक्री अनुबन्ध / फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 04.032042 की प्रति, यूनिट शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Parx Laureate में दिनांक 07.44.2044 को यूनिट संख्या-9003 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य ,94,7I,000/— रुपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा Page 2 | Cy

,69,I6,70/— रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को 87 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किये जाने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा आज तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4... क्या शिकायतकर्ता द्वारा re प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है 2 क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु to 4 बिन्दु Geri इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा tre प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किए जाने हेतु विभिन्‍न मांग पत्र तथा अनुस्मारक पत्र नोटिस के माध्यम से दिनांक 49.08.2023 एवं 03.40.2023 को प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा दिनांक 29.44.2023 को यूनिट का निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा उक्त शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया गया है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 निम्नलिखित veces है — "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following: Page 3 न — न i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii, The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within Jorty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within Jorty-five days of it becoming due." घारा--9.3 :-- "The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events:

i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Page 4 — Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination."

पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्ष के मध्य 04.03.2042 को अनुबंध पत्र निष्पादित किया गया था, जिसके कब्जे वाले wea संख्या-43(5) के अनुसार विपक्षी द्वारा 36 माह में अर्थात्‌ दिनांक 04.03.205 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परंतु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्धानुसार यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को मांग पत्र तथा अनुस्मारक पत्र प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा अंतिम मांग पत्र दिनांक 29.44.2023 के माध्यम यूनिट को निरस्त कर दिया गया।

सामान्यतः यदि शिकायतकर्ता द्वारा समय से अपनी अवशेष देय राशि का भुगतान नहीं किया जाता है, तो विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को निरस्त किए जाने के संबंध में यदि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय से देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, तो यह विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह शिकायतकर्ता पर्याप्त मांग पत्र तथा अनुस्मारक पत्र प्रेषित करते हुए तथा शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि को उन्हें वापस कर देते। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को निरस्तीकरण पत्र दिनांक 29.44.2023 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता की जमा धनराशि विपक्षी द्वारा वापस नहीं की गयी। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपनी यूनिट सरेन्‍्डर » निरस्त नहीं करायी गयी है। सामान्यतः शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त करते हुए उनकी धनराशि वापस की गयी होती, जो कि विपक्षी द्वारा नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि प्रश्नगत यूनिट किसी अन्य क्रेता को आवंटित की जा चुकी हो और वर्तमान समय में vat यूनिट उपलब्ध न हो। वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता के यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अपूर्ण है। ऐसे में रेरा अधिनियम की oi के अन्तर्गत शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष धनराशि ब्याज सहित भुगतान कर कब्जा प्राप्त कर सकता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ Page 5 तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा मार्च 20i5 तक कब्जा प्रदान किया जाना था, लेकिन आज तक शिकायतकर्ता को कब्जा हस्तांतरित नहीं किया गया है | शिकायतकर्ता ने यूनिट की कुल कीमत के सापेक्ष 87 प्रतिशत का भुगतान भी किया जा चुका है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 04.03.2042 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके कब्जे वाले प्रस्तर-4365) के अनुसार यदि शिकायतकर्ता को 36 माह में यूनिट का कब्जा दिया जाना था अर्थात्‌ दिनांक 07.03.20i5 तक कब्जा उपलब्ध कराये जानें में असमर्थ रहते है, तो अनुबन्ध के प्रस्तर-6 के अनुसार विलम्बित अवधि के रूप में ब्याज का भुगतान करेंगे। विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि--

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession, The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 02.03.205 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ gard वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page 6

"Section 8(])(9) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व oa के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक i740208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under Page 7 —F = _— = — — - - ——— = any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home Joan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी oa 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है| आदेश

!. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर्स्थापित करते 8% इस आदेश के अनुरूप माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी.,सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय RTH शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2, विपक्षी, शिकायतकर्ता को ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने के उपरान्त वैधानिक पुनरीक्षित कब्जा ऑफर पत्र एवं पुनः मांग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। 3. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 0203205 से दिनांक 30.04.2047 तक अनुबन्ध के प्रस्तर-6 के अनुसार तथा दिनांक oF -05.2047 से ओ.सी. /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा | Page 8 oy $$ —___|

4... विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2¢a)i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। Daan. (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण EEE EEE — कक ++०<++त७+०७७+++-+3ेकआ«+ेककक+-+-+»++--+ ०-७० | Page 9