उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत asi, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी:- टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत PEMT—NCRI44/09/340I/2023 श्वेता बनाम मैक्स-डिजी इन्फोटेक प्राइवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना CYBERTHUM PHASE A में यूनिट संख्या-453 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 4,04,786//- रुपये के सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 404,786/— रुपये का भुगतान किया गया शिकायतकर्ता का कहनां है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना का निर्माण ण कार्य धीमी गति से चल रहा है एवं कब्जा दिये जाने में भी विलम्ब किया जा रहा है, जबकि उभयपक्ष के मध्य हस्ताक्षरित अनुबन्ध पत्र के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 34.04.2023 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित तिथि में प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं कराया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट केता अनुबन्ध पत्र दिनांकित 27.44.2024, विपक्षी को भुगतान की गयी जमा धनराशि की wit, स्वागत पत्र, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना CYBERTHUM के टावर-बी में 45 वें फ्लोर पर प्रश्नगत यूनिट We-453 बुक करायी गयी थी, जिसका कुल क्षेत्रफल 67 वर्गफुट था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 4,04,786 /- रुपये भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा किया गया था, जिसके कम में उभयपक्ष के मध्य फ्लैट केता अनुबन्ध पत्र दिनांकित 27.44.2024 को निष्पादित Page l Tu हुआ था, जिसके प्रस्तर-3 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा मई 2023 तक प्रदान किया जाना था। इसके अतिरिक्त विपक्षी का यह भी कहना है कि उनकी प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य कोविड-49 महामारी एवं एन.जी.टी द्वारा पारित आदेश के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... क्या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? यदि हां तो ब्याज दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु सं0-4 निस्तारण बिन्दु संख्या-0। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की vera परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है एवं कब्जा दिये जाने में भी विलम्ब किया जा रहा है, जबकि उभयपक्ष के मध्य हस्ताक्षरित अनुबन्ध पत्र के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 37.04.2023 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित तिथि में vera यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित का ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा ie (॥) में प्राविधान है th — Section 8 (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of Pape 2 the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट केता अनुबन्ध पत्र दिनांकित 27.4.2024 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके कब्जे वाले प्रस्तर-3.। में उल्लेख किया गया है कि प्रश्नगत यूनिट का कब्जा मई, 2023 तक प्रदान किया जाना था। ऐसे में vulgar शिकायतकर्ता दिनांक 37.05.2023 तक wed यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट केता अनुबन्ध पत्र के अनुसार परियोजना को पूर्ण किये जाने में विलम्ब किया गया है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.06.2023 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 // 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page 3 " the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section I8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Page 4 ce = अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 Ws प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक आवंटन» अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त आवंटन»अनुबन्ध की शर्तें स्वीकार हैं। आवंटन »अनुबन्ध में विलम्ब के लिए विलम्ब धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की enet—t8 दिनाक 0१.05.2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्राविधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04.05.20:7 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना रेरा अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। रेरा एक्ट की धारा 2za) F प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(i) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.20:8 को rE Page 5 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नकक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के war 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of 66थए)) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि :- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों निर्धारित है। उक्त feat के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज q प्राप्त सकता है। किया गया है :-

इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना Wea—7740 / 8--3-48--65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल white के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्र 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over a possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.06.2023 ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRt+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना पु ] T Page 7 सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा।

3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर ada के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। 4. इस आदेश का versa भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। 5... शिकायतकर्ता को निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| 0५ Abs वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण ——— 33 +प+<++-++ ०-८ +-+ न“ ८-०. आआ<भ+५++ भा +--.-००-स८+ऊ<--3-<--<<७<५७<०-७+८<+८-+८८०-८>फ८>प---मल्‍ | Page 8 ।