उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या [Reece यूनिट सं. | कुल मूल्य | जमा धनराशि पटारा44/08/060/2023 राजवीर सिंह फफ-67 | 42,23,637/- | 29,,49 /- टारा44/093339/2023 वीरमती बाला FF-234 | 37,57,560 /- | 26,96,650 /- NCRI44/09/2899/2023 poo वी FF-220 | 52,00,749/— | 32,82,596 /- बनाम 4. मैसर्स साया सीमेंटेशन लिमिटेड 2. मैसर्स बाया वीवर लिमिटेड 3. मैसर्स एलीसा इंफ्राटेक प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता राजवीर सिंह के साथ 03 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध serra शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से vera शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या-- NCRI44/08/060/2023 राजवीर सिंह अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता (पवन कुमार शर्मा ) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) में दिनांक 29.07.208 को यूनिट संख्या- FF-67 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 22,534/- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 3,09,724/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत Page ore

यूनिट के सापेक्ष अनुचित मांग की जा रही है, जबकि उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन पत्र के अनुसार मुझे ए-ब्लॉक में प्रथम मंजिल पर प्रश्नगत यूनिट आवंटित की गयी थी, परन्तु अब विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने के सम्बन्ध में 40,00,000//-रूपये की अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी (बाया वीवर) द्वारा ठप्त My Gop परियोजना में प्रश्नगत यूनिट का निर्माण किया किया जाना था, जिसके कम में उभयपक्षों के मध्य दिनांकित 28.02.2020 अनुबन्ध पत्र का निष्पादित कराया गया था। इसके बाद विपक्षी साया सिमेटेशन लिमिटेड) कंपनी द्वारा i00 प्रतिशत इक्विटी शेयर पूंजी खरीदी गयी, जिसके कम में परियोजना का नाम बदलकर अब saya status कर दिया गया है, जिसे विपक्षी साया सीमेंटेशन लिमिटेड द्वारा वर्तमान समय में पूर्ण किया जा रहा है तथा रेरा प्राधिकरण के आदेश दिनांकित 08.42.2022 के अनुसार, साया स्टेटस पूर्व प्रमोटर मेसर्स बाया वीवर लिमिटेड द्वारा किए गए बिक्री समझौते के अनुसांर सभी दायित्वों को पूर्ण करेगा, परन्तु विपक्षी द्वारा रेरा प्राधिकरण के आदेश दिनांक 08.2.2022 के उल्लंघन में प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य कर रहा है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा मांग की जा रही है वह यदि शिकायतकर्ता प्रश्नगत यूनिट का कब्जा लेना चाहंते है, तो 40,00,000 /-रूपये की धनराशि का भुगतान कर 40 वीं मंजिल में var यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत दर्ज करायी गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में पेमेंट प्लान की प्रति, वकालतनामा की प्रति, उभयपक्ष के मध्य फ्लैट केता अनुबन्ध पत्र दिनांकित 28.02.2020, पेमेन्ट प्लान, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, ई-मेल पत्राचार, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

a विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा ग्रुप हाउसिंग परियोजना "ow My Gop" प्लॉट संख्या-3», जिला-गौतमबुद्धनगर में विकसित की जा रही थी, जिसकी पंजीकरण संख्या- UPRERAPRJII4 है। रेरा अधिनियम, 20i6 की aR-i5 के अन्तर्गत दिनांक 08.42.2022 को आदेश पारित किया गया, जिसका क्रमांक 4052 /URI-5 // तकनीकी प्रकोष्ठ / उ.प्र. रेरा /2022-2023 है, जिसमें पूर्व प्रमोटर मैसर्स बाया dex लिमिटेड को बदलकर मैसर्स साया सीमेन्टेशन लिमिटेड और एलीसा इंफ्राटेक लिमिंटेड कर दिया गया था और परियोजना का नाम परिवर्तित कर "SAYA STATUS" करने की भी सहमति प्रदान कर दी गयी a Page 2 है। रेरा प्राधिकरण द्वारा रेश अधिनियम, 20i6 की धारा-45 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 08.42.2022 की प्रति संलग्न है। आदेश दिनांकित 08.42.2022 के प्रस्तर-6.2 में कहा गया है कि “मैसर्स बाया वीवर लिमिटेड ने दिनांक 44.2.202 को अपने आवेदन के माध्यम से परियोजना को मैसर्स एलीसा इंफ्राटेक प्रा. लि. को स्थानांतरित करने हेतु प्राधिकरण से संपर्क किया, जिस पर बाया वीवर लिमिटेड द्वारा सहमति व्यक्त की गयी। परियोजना के 657 आवंटियों में 8 sio (आवंटियों के दो-तिहाई से अधिक) आवंटियों की सहमति का समर्थन करने हेतु शपथ पत्र दिनांकित 28.04.2022 प्रस्तुत किया गया। आवंटियों द्वारा प्रदान की गयी सहमति के मात्र आवलोकन से यह स्पष्ट होता है कि yeaa सहमति मैसर्स साया सीमेन्टेशन लिमिटेड के पत्र दिनांक 44.05.2024 में प्रदान की गयी है, जिसमें कॉमर्शियल परियोजना के सम्बन्ध में विस्तृत जानकारी एवं तथ्य साझा किये गये थे और आवंटियों की एन.ओ.सी. मांगी गयी थी, जिससे परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा सके।

इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता को अनुबन्ध दिनांकित 28.02.2020 के माध्यम से यूनिट संख्या- FF-67 आवंटित किया गया था, जिसका कब्जा अनुबन्ध के WHAR-70.2 एवं 40.3 के अनुसार दिनांक 29.02.2024 तक प्रदान किया जाना था। विपक्षी कंपनी के पास उपलब्ध रिकॉर्ड के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा किया गया भुगतान स्वीकार किया जाता है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। परियोजना का निर्माण कार्य कोविड-49 महामारी के कारण स्थगित रहा और वर्तमान में परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है। विपक्षी द्वारा माननीय पीठ से वर्तमान शिकायत खारिज करने व दिसम्बर, 2025 तक परियोजना पूर्ण किये जाने हेतु समय प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। a विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, लिखित जवाब, रेरा प्राधिकरण द्वारा रेश अधिनियम, 2046 की धारा-45 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 08.42.2022, रेरा पीठ द्वारा पारित आदेशों की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4. क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा अधिनियम की ais के अधीन है अथवा नहीं एवं क्‍या विपक्षी किसी प्रकार का लाभ प्राप्त करने का अधिकारी है ? Page 3 orn 2. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत सेल Se निष्पादित करायी जा सकती है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-04

बिन्दु संख्या-04 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा अधिनियम की aris के अधीन है अथवा नहीं ? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों के अवलोकन से विदित है कि उपरोक्त प्रश्नगत शिकायतें शिकायतकर्तागण द्वारा ted साया सीमेन्टेशन लिमिटेड के विरुद्ध योजित की गई हैं।

जिस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करने हेतु साया ग्रुप हाउसिंग एवं एलीसा इंफ्राटेक प्रा. लि. द्वारा 400 प्रतिशत इक्विटी शेयर के माध्यम से अधिग्रहण किया जा चुका है। “मैसर्स एलीसा इंफ्राटेक wo fo" (जो भू-स्वामित्व का अधिकार रखते हैं) के द्वारा आवेदन दिनांक 27.09.2024 के माध्यम से रेरा प्राधिकरण से उक्त परियोजना के पंजीकरण को उनके नाम पर स्थानांतरित करने और परियोजना का नाम “OH MY GoD" से "SAYA STATUS’ में परिवर्तित करने की अनुमति देने के लिए सम्पर्क किया। “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” ने परियोजना को स्थानांतरित करने और “एलीसा इंफ्राटेक प्रा. लि.” के साथ स्वयं को प्रमोटर बनाने के लिए शपथ पत्र दिनांक i9.:4.2022 के माध्यम से रेरा प्राधिकरण से सम्पर्क किया। उसी को अग्रसारित करते हुए मा. प्राधिकारी द्वारा समस्त तथ्यों की जांच करते हुए रेरा अधिनियम, 2006 की धारा-45 के अन्तर्गत दिनांक 08.42.2022 को आदेश पारित किया गया और “OH MY GoD" नामक परियोजना (जिसकी पंजीकरण WeTT-UPRERAPRIUI4I है) के अधिकांश अधिकारों और उत्तरदायित्वों को “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” के साथ संयुक्त रूप से स्थानांतरित करने के प्रस्ताव को मंजूरी दे दी गयी है और परियोजना का नाम परिवर्तित कर “SAYA STATUS" करने की भी सहमति प्रदान कर दी गयी है। विपक्षी के उक्त आवेदक को रेरा अधिनियम की aris के अंतर्गत स्वीकार करते हुए सचिव रेरा द्वारा दिनांक 08.42.2022 को आदेश पारित किया गया था, जिसके प्रस्तर निम्नवत है:-

(i) The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land owner company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be responsibleto independently comply with all the pending Page 4 C4 obligations under the provisions of the RERA Act or U.P. RERA Rules and regulations made thereunder, and the pending obligations as per the agreement for sale entered into by the erstwhile promoter M/s Baya Weaver Ltd. with the allottees. The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall submit an affidavit to this effect on the website of the Authority within 5 days of this order. (ii) Any transfer or assignment permitted under provisions of Section 5 of the RERA Act shall not result in extension of time to the intending promoter M/s Saya Cementation Ltd. and the land owner company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd. to complete the real estate project "Saya Status" (new name) and it shall be required to comply with all the pending obligations of the erstwhile promoter M/s Baya Weaver Ltd, and in case of default, M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land owning company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be liable to the consequences of breach or delay, as the case may be, as provided under the RERA Act or U.P. RERA Rules and regulations made thereunder.

(v) The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be responsible for compliance of the RERA Act, U.P. RERA Rules and regulations made there under and all the directions and orders of the Authority issued from time to time.This order is being issued with the approval of the Authority and comesinto force with immediate effect. उपरोक्त प्रस्तरों के अवलोकन से विदित है कि मैसर्स साया सीमेन्टेशन fou एपं एजीसा swe wo filo रांयुक्त रूप से परियोजना से सम्बन्धित समस्त दायित्वों के साथ परियोजना को पूर्ण करने हेतु उत्तरदायी हैं तथा समस्त दायित्व विपक्षीगण एवं शिकायतकर्तागण के मध्य हुए अनुबन्धानुसार विपक्षीगण द्वारा पूर्ण किया जाएगा इसके अतिरिक्त रेरा पोर्टल पर उपलब्ध पंजीकृत परियोजनाओं के विवरण के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY 607) रेरा में पंजीकृत है, जिसका Page 5 Oe पंजीकरण § GI-UPRERAPRJI4. है तथा प्रमोटर “मैसर्स साया सीमेन्टेशन लि. एवं एलीसा इंफ्राटेक प्रा. लि." अंकित है और यह परियोजना ऑनगोईंग की श्रेणी में है, ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान उक्त परियोजना पर लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 निस्तारण बिन्दु संख्या-02 इस आशय से विचरित किया गया है कि gar विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत सेल डीड निष्पादित करायी जा सकती है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अनुचित मांग की जा रही है, जबकि उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन पत्र के अनुसार मुझे ए-ब्लॉक में प्रथम मंजिल पर प्रश्नगत यूनिट आवंटित की गयी थी, परन्तु अब विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने के सम्बन्ध में 40,00,000,//-रूपये की अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी (बाया वीवर) द्वारा OH MY Gop परियोजना में yeaa यूनिट का निर्माण किया किया जाना था, जिसके कम में उभयपक्षों के मध्य दिनांकित 28.02.2020 अनुबन्ध पत्र का निष्पादित कराया गया था। इसके बाद विपक्षी साया सिमेटेशन लिमिटेड) कंपनी द्वारा 400 प्रतिशत इक्विटी शेयर पूंजी खरीदी गयी, जिसके कम में परियोजना का नाम बदलकर अब sava status कर दिया गया है, जिसे विपक्षी साया सीमेंटेशन लिमिटेड द्वारा वर्तमान समय में पूर्ण किया जा रहा है तथा रेरा प्राधिकरण के आदेश दिनांकित 08.42.2022 के अनुसार, साया स्टेटस पूर्व प्रमोटर मेसर्स बाया वीवर लिमिटेड द्वारा किए गए बिक्री समझौते के अनुसार सभी दायित्वों को पूर्ण करेगा, परन्तु विपक्षी द्वारा रेरा प्राधिकरण के आदेश दिनांक 08.42.2022 के उल्लंघन में प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य कर रहा है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा मांग की जा रही है वह यदि शिकायतकर्ता प्रश्नगत यूनिट का कब्जा लेना चाहते है, तो 40,00,000,/-रूपये की धनराशि का भुगतान कर 40 वीं मंजिल में उक्त यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत दर्ज करायी गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया है।

“a 4 4 4] 4| px इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को अनुबन्ध दिनांकित 28.02.2020 के माध्यम से Ce Page 6 यूनिट संख्या- FF-67 आवंटित किया गया था, जिसका कब्जा अनुबन्ध के प्रस्तर-40.2 एवं 40.3 के अनुसार दिनांक 29.02.2024 तक प्रदान किया जाना था। विपक्षी कंपनी के पास उपलब्ध रिकॉर्ड के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा किया गया भुगतान स्वीकार किया जाता है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। परियोजना का निर्माण कार्य orfas—i9 महामारी के कारण स्थगित रहा और वर्तमान में परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है। विपक्षी द्वारा माननीय पीठ से वर्तमान शिकायत खारिज करने व दिसम्बर, 2025 तक परियोजना पूर्ण किये जाने हेतु समय प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। Rw अधिनियम के अध्याय-3 की धारा-47 की उपधारा-() एवं उपधारा-(2) में प्रमोटर द्वारा हक का अन्तरण (Transfer of Title) किये जाने के सम्बंध में प्रावधान दिये गये हैं, यह प्राविधान निम्न रूप से उल्लेखित है:-

]7. (0) The promoter shall execute 8 registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, vunveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of Page 7 om sub-section (l), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़,सेलडीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग /अपार्टमेन्ट /प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के “टाईटल ट्रान्सफर” किया जाना सम्भव नहीं है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा पत्रावली पर ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट की प्रति दाखिल नहीं की गयी है। अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए यह उचित होगा कि विपक्षी ओक्‍्पयूपेन्सी सर्टिफिकेट प्राप्त करते हुए, शिकायतकर्ता के पक्ष में शीघ्र पंजीकृत सेल डीड रजिस्ट्री निष्पादित करायें। तद्नुसार बिन्दु e-or निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते ec आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 90 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण से देय स्टाम्प शुल्क (यदि कोई अवशेष हो) प्राप्त करते हुए, शिकायतकर्तागण के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री /पंजीकृत सेल डीड निष्पादित कराना सुनिश्चित करें | 2. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। Page 8 Oe इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

शिकायतकर्तागण को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 90 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। ) टी० वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9