उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20t6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थितः- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य शिकायत संख्या | यूनिट न0 | पत्रावली ae | बिल्डर बायर | अनुबंधानुसार | वांछित उपलब्ध एग्रीमेंट की | कब्जा दिये जाने अनुतोष रसीद /साक्ष्य के तिथि की तिथि अनुसार जमा धनराशि Go NCR244/09/320/2023 | मनप्रीत कौर व | $4604 कि 9,54,754 / 0.0.20i5 [45 माह तथा 6 | यूनिट का करन दीप सिंह माह अनुग्रह कब्जा व अवधि के साथ विलम्बित अर्थात. जनवरी अवधि का 2020 ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम सॉलिटेयर रिएलइन्फ्रा प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। कार्यालय आख्या दिनांक 09.40.2024 के अनुसार वर्तमान प्रकरण में धारा-8, wre wre डिस्बर्समेंट, एनसीएलटी से सम्बन्धित कोई प्रपत्र अथवा अन्य कोई प्रपत्र पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित होने के उपरांत दिनांक 09.402024 तक किसी पक्षकार द्वारा पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना SOLITAIRIAN CITY (507) एप्र450- में यूनिट संख्या एस 4-604 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि wo 9,54,754,/ का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता ने शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लेख किया है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है और विपक्षी ने ओ.सी /सी.सी एवं 4 वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र के लिए आवेदन नहीं किया है | विपक्षी द्वारा वर्ष 2048 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से सम्पर्क किया गया परन्तु विपक्षी द्वारा कोई ह न चसनछ.. जवाब नहीं दिया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में बिल्डर बायर एग्रीमेंट व जमा धनराशि रसीदें की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई संख्या धनराशि (रु0) 4 विपक्षी द्वारा जारी- witel का विवरण रसीद संख्या 4854 08.05.204 रु0 4,00,000/ रसीद संख्या 4890 24.05.2044 रु०0 3,63,054/ रसीद संख्या 2036 03.07.204 WO 4,94,700/ BO 9,54,754 /

विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल की गयी, जिसमें यह उल्लिखित है कि शिकायतकर्ता ने उनकी परियोजना स्वालिटेरियन सिटी में यूनिट संख्या एस 4-604 निवेश के उद्देश्य से बुक करायी गयी eh) शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट की कुल कीमत wo 43,36,047/ थी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक 04.0.2045 को निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा फ्लेक्सी पेमेंट प्लान का चयन किया गया। शिकायततकर्ता को अक्टूबर 205 में यूनिट आवंटित की गयी और बिल्डर बायर wc के क्लाज 24.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा जनवरी 2020 में फोर्स मैज्योर के अधीन दिया जाना था। विपक्षी की परियोजना के विलम्बित होने का कारण आवंटियों द्वारा किश्तों की धनराशि का समय से भुगतान न किया जाना है। शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग के पश्चात्‌ कोई धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा नवम्बर 2022 तक केवल Bo 9,54754, का भुगतान किया गया है। विपक्षी ने परियोजना पूर्ण किये जाने के लिए पूर्ण प्रयास किया है। शिकायतकर्ता डिफाल्टर रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा नवम्बर 2022 तक अवशेष देय धनराशि रु0 29,36,829 / भुगतान किया जाना था और शिकायतकर्ता को ब्याज सहित vo 30,72,980 / का भुगतान किया जाना शेष है। विपक्षी द्वारा दिनांक 46.44.2022 को प्री कैंसिललेशन नोटिस जारी कर शिकायतकर्ता को 7 दिनों में अवशेष देय >>: _> 2

धनराशि भुगतान किये जाने हेतु सूचित किया गया, जिसका भुगतान न किये जाने पर शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किये जाने के लिए भी सूचित किया गया। प्री कैसिललेशन नोटिस की प्रति wea बी है। शिकायतकर्ता द्वारा अनुस्मरण पत्र प्राप्त होने के पश्चात्‌ यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया जिस कारण विपक्षी के पास कोई अन्य विकल्प न होने के कारण शिकायतकर्ता की यूनिट दिनांक 24.44.2022 को निरस्त कर दी गयी, निरस्तीकरण पत्र की प्रति waar सी है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में as वायु प्रदूषण के चलते माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा 04 नवम्बर 209 में व एनजीटी के आदेश से निर्माण कार्य प्रतिबन्धित रहा तथा कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। विपक्षी ने फोर्स मैज्योर के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 29.06.2024 अपील संख्या 940 ,/2047 बिक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य व यूपीरेश der द्वारा पारित आदेश दिनांक 3644 -2022 शिकायत संख्या एनसीआर।45 / 44 // 85434 /202 निखिल सिंघल बनाम मैसर्स गौर wer हाईटेक SORE UA. व एनसीआर 445 /44/95434 / 2024 सुनील कुमार जैन बनाम एम आर मित्तल का संदर्भ अंकित किया है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की शिकायत निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति के संमर्थन में अपार्टमेंट बायर एग्रीमेंट, रेरा कार्यालय आदेश प्री कैंसिलशशन नोटिस व कैंसिलएशन नोटिस व फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में पीठ द्वारा पारित आदेश की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्षों के cet के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया जाता हैं :- 4. क्या विषक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट कां निरस्त किया जाना वैधानिक है? 2. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्या दर होगी ?

Ss. 3 निस्तारण प्रश्न संख्या 4-: प्रश्न संख्या । इस आशय का विरचित किया गया है कि gar विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का निरस्त किया जाना वैधानिक है। इसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि vo 30,72,980,/ का भुगतान 7 दिन में किये जाने के लिए प्री कैंसिलेशन नोटिस दिनांक 46.44.2022 को भेजा गया तथा उक्त प्री निरस्तीकरण पत्र के क्रम में अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने पर यूनिट निरस्त किये जाने के लिए भी सूचित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि भुगतान न किये जाने पर दिनांक 24.4.2022 को आवंटित यूनिट निरस्त कर दी गयी, जिस कारण विपक्षी द्वारा उक्त शिकायत को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा सुनवाई दिनांक 44.08.2024 को यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि उन्हें विपक्षी के जवाब से पता चला कि उनकी यूनिट निरस्त हो गयी है जबकि उन्हें यूनिट निरस्तीकरण का कोई नोटिस प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी ने लिखित आपत्ति में यह तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता को देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु दिनांक t6,4.2022 को प्री कैंसिलएशशन नोटिस भेजा गया लेकिन शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान न किये जाने पर विपक्षी द्वारा आवंटित यूनिट दिनांक 24.44.2022 को निरस्त कर दी गयी है। उक्त के सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय /पदटूटा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा 9.3 में यह प्राविधानित है कि :- धारा 9.3 The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events:

i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter 4 आज on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination. पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि उभयपक्ष के मध्य दिनांक 07.0.205 को बिल्डर बायर एणग्रीमेंट निष्पादित किया गया था जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 45 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि में परियोजना पूर्ण कर यूनिट का कब्जा जनवरी' 2020 तक उपलब्ध कराया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है।

सामान्यतः यदि शिकायतकर्ता द्वारा समय से देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह उपरोक्त वर्णित रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि पर विधि अनुसार ब्याज अधिरोपित कर मांग पत्र जारी कर सकता है। इसके अतिरिक्त विपक्षी कि यह जिम्मेदारी है कि वह उपरोक्त प्राविधानों के अनुसार शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु मांग पत्र प्रेषित करें और यदि शिकायतकर्ता द्वारा लगातार दो मांग पत्रों की लगातार तीन माह तक अनदेखी की जाती है तो विपक्षी शिकायतकर्ता को प्री-कैंसिललेएशन नोटिस जारी कर अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु 30 दिन का समय उपलब्ध कराने के पश्चात शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर सकता है और यूनिट निरस्तीकरण के पश्चात्‌ 5 —— क्च्ख-

विपक्षी का यह दायित्व है कि वह शिकायतकर्ता को नियमानुसार जमा की गयी धनराशि वापस करें परन्तु वर्तमान प्रकरण में विपक्षी द्वारा दिनांक 6.47.2022 को 7 दिन में wo 30,72980/a भुगतान किये जाने हेतु प्री निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया। इसके उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 24.44.2022 को 6 दिन के अन्दर ही शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर दी गयी जो कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय,/पदट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 की धारा 93 (i) के प्राविधानों के विपरीत है। यहां यह भी उल्लेखनीय है कि शिकायतकर्ता के कथानुसार कि उन्हें यूनिट निरस्तीरण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा अपने लिखित जवाब के साथ दो मांग पत्र, यूनिट प्री- निरस्तीकरण पत्र व यूनिट निरस्तीकरण पत्र शिकायतकर्ता को प्रेषित किये जाने का भी कोई साक्ष्य पत्रावित नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त यह भी उल्लेखनीय है कि प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा wa यूनिट सरेन्डर / निरस्त नहीं करायी गयी है तथा विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य भी दाखिल नहीं किया गया है कि प्रश्नगत यूनिट निरस्तीकरण के उपरांत विपक्षी द्वारा किसी अन्य क्रेता को आवंटित की जा चुकी हो। उपरोक्त वर्णित परिस्थितियों से यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता के यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक नहीं है। तदूनुसार प्रश्न संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-2 प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। |

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण एन.जी.टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 940 / 207 विक्रम चटर्जी व > 6 अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य का तथा यू.पी.रेरा पीठ के द्वारा पारित आदेशों का संदर्भ अंकित किया गया है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- “ प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” पत्रावली पर दाखिल बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांकित 04.0.205 के प्रस्तर 2i4 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लेख है कि :- The completion date is subject to force majeure conditions and/or subject to any other reasons beyond the control of the Developer, No claim by way of damages/compensation shall lie against the developer in case of delay in handing over the possession on account of any of the aforesaid reasons and the developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the said Flat/Villa to the Allottee

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 /4985, “M.C. Mehta Versus Union of India? में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 /985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:-- 7 i “In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"।2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20i8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक og—i2-2079 F पूर्ण

प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-7:-20:9 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66ल्‍2) दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 4-02-2020 तक साय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित तीनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल- 35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी wfas—t9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-3 प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि अनुबंध के अनुसार यूनिट का कब्जा जनवरी 2020 में प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है परन्तु शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी का कहना है कि फोर्स मैज्योर, एनजीटी व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश से निर्माण कार्य प्रतिबन्धित था जिस कारण परियोजना विलम्बित हुई है परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायत निरस्त किये जाने का अनुरोध किया

गया है। पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 04.0.2045 को बिल्डर बायर एग्रीमेंट निष्पादित हुआ। बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार यूनिट का कब्जा 45 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जनवरी 2020 में प्राप्त होना था परन्तु शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। वही विपक्षी द्वारा यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त की जा चुकी है। विपक्षी के इस तर्क का विस्तार से प्रश्न संख्या 4 में निस्तारण किया जा चुका उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है। इस प्रकार विपक्षी की परियोजना लगभग 4 वर्ष से अधिक विलम्बित है। विपक्षी की ओर से ओ.सी/सी.सी या वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की प्रति उपलब्ध नहीं कराई गई है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी को ओ.सी /सी.सी प्राप्त नहीं हुआ है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को कब्जा के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। 9 ss जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में

माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature 0-——= in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः oat निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा

(विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.:0.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(i) ¥ प्रमोटर के डिफांल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को १४८,९+]प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। tr की धारा-2(28)(00)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश

\. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए शिकायतकर्ता से यूनिट के सापेक्ष बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.02.2020 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि wo 9,54,754/—.(60 नौ लाख dat हजार सात सौ चौवन) पर (ध0ा7२+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 2

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा Azali) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी McLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का Goods भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Sree 9 ne-zoet (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 3