उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विकास एवं विनियमन) अधिनियम 20i6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:-डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या मी ate | जमा धनराशि रु0 ric we | कब्जा दिये वांछित ष io न0 सेल की तिथि | जाने की तिथि | - | NCRI44/09/3079/2023 | मिथिलेश SSE | रु0 59,04,025 // | 06.40.2047 | 30 जून 2020 | शिकाय कुमारी द्वारा यूनिट अग्रवाल का कब्जा व व आशीष - | विलम्बित अग्रवाल अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम एटीएस होम्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु we शिकायत संस्थित की गंयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS KINGHOOD DRIVE, में यूनिट संख्या 5-52 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Bo 59,04,025 //-का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में निर्माण कार्य नहीं हो रहा है। विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा WA 2020 में दिया जाना था। जबकि शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में एग्रीमेंट फार सेल व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:-

क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गईं धनराशि संख्या (रु0) t विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 0005 24.07.2047 रु0 4,00,000 / रसीद संख्या 0006 34.07.2047 रु0 49,50,000 / रसीद संख्या 0007 34.07.2047 GO 37,97,750 / टैक्स Sasa 30.082047 WO 56,275/ कुल योग : रु0 59,04,025 /

विपक्षी द्वारा प्रकरण में अपना लिखित जवाब दाखिल करते हुए उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना एटीएस किंगहुड्स ड्राइव में यूनिट संख्या एस-5ई बुक करायी गयी थी जिसके सम्बन्ध में दिनांक 06.40.2047 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार शिकायतकर्ता जून 2020 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा Re संख्या 26687 /2022 माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद के समक्ष योजित किये गये। माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.02.2023 को निर्माण कार्य पर प्रतिबंध लगा दिया गया। आदेश पत्र दिनांकित 04.02.2023 की प्रति संलग्नक है | विपक्षी द्वारा एटीएस किंगहुड्स ड्राइव परियोजना का निर्माण कियें जाने हेतुनोएडा 5प्राधिकरण से विपक्षी को 5,03,900 वर्गमीटर भूमि का आवंटन हुआ जिसमें से 3,93,276.75 वर्गमीटर भूमि का आवंटन विपक्षी के पक्ष में किया गया ।.विपक्षी द्वारा यह तथ्य अंकित किया गया है कि Re याचिंका संख्या 26687 /2022 में माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा दिनांक 03.04.2023 को पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है जिसमें माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अपने पूर्व स्थगन आदेश दिनांकित 04.02.2023 को संशोधित करते हुए विपक्षी की रिट पिटीशन को स्वीकृत करते हुए विपक्षी को बिल्डिंग बायलॉज व स्वीकृत प्लान के क्रम में परियोजना का निर्माण करने की अनुमति प्रदान की गयी है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि माननीय उच्चतम न्यायालय व एन.जी. टी द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण निर्माण कार्य पर समय समय पर लगाये गये प्रतिबन्धों के कारण परियोजना का निर्माण कार्य बाधित हुआ है। अतः

विपक्षी द्वारा इलाहाबाद उच्च न्यायालय में लम्बित Re याचिका संख्या 26687 / 2022 में अंतिम निर्णय पारित होने तक प्रकरण को Abeyance में रखे जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा तालिका में वर्णित क्रम संख्या 2 के शिकायत में अपने लिखित जवाब के साथ माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा उक्त Re संख्या में दिनांक 03. 04.2023 को पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है जिसमें माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अपने पूर्व स्थगन आदेश दिनांकित 04.02.2023 को संशोधित करते हुए विपक्षी की रिट पिटीशन को स्वीकृत करते हुए विपक्षी को बिल्डिंग बायलॉज व स्वीकृत प्लान के क्रम में परियोजना का निर्माण करने की अनुमति प्रदान की गयी है जिससे यह विदित है कि विपक्षी की परियोजना के निर्माण कार्य पर उच्च न्यायालय द्वारा कोई रोक नहीं लगायी गयी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा जीरो पीरिएड के सम्बन्ध में याचिका नोएडा प्राधिकरण को पक्षकार बनाते हुए योजित की गयी है जिसमें रेरा प्राधिकरण कोई पक्षकार-नहीं-है जिस कारण विपक्षी द्वारा यह तर्क किया जाना कि उच्च न्यांयालय*के समक्ष Re याचिका लम्बित होने के कारण वर्तमान वाद को Abeyance. i रखने जाने तथा शिकयतकर्ता के पक्ष में कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज का*कोई आदेश afte किया जाना न्यायोचित नहीं होगा संधारणीय नहीं है। उभयपक्ष के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया जाता हैं :- 4. क्या वर्तमान प्रकरण Abeyance में रखे जाने योग्य है अथवा नहीं? 2. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज: की क्या दर होगी ?

निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न संख्या-4 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या वर्तमान प्रकरण Abeyance HWA जाने योग्य है अथवा नहीं? विपक्षी द्वारा तर्क प्रस्तुत किया गया है कि रिट याचिका संख्या 26687 / 2022 माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद के समक्ष अभी विचाराधीन है जिस कारण Re के निस्तारण तक प्रकरण को Abeyance में रखे जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब के साथ याचिकां संख्या 26687/2022 4 माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.02.2023 व 03.04.2023 को पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है जिसके अवलोकन से विदित है कि माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अपने पूर्व wer आदेश दिनांकित 04.02.2023 को संशोधित करते हुए विपक्षी की Re पिटीशन को स्वीकृत करते हुए विपक्षी को बिल्डिंग बायलॉज व स्वीकृत प्लान के क्रम में परियोजना का निर्माण करने की अनुमति प्रदान की गयी है जिससे यह विदित है कि विपक्षी की परियोजना के निर्माण कार्य पर माननीय उच्च न्यायालय द्वारा कोई रोक नहीं लगायी गयी है जिस कारण विपक्षी द्वारा यह तर्क किया जाना कि उच्च न्यायालय के समक्ष Re याचिका लम्बित होने के कारण वर्तमान वाद को Abeyance में रखा जाए संधारणीय नहीं है। उपरोक्त वर्णित तथ्यों के आधार पर वर्तमान प्रकरण Abeyance 4 रखे जाने योग्य नहीं है। TEAR प्रश्न संख्या 4 frena किया जाता: है | निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर grea होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। 2

विपक्षी द्वारा सुनवाई के दौरान परियोजना विलम्बित होने का कारण एन.जी. टी द्वारा निर्माण कार्य पर लगायी गयी रोक के आदेश व कोविड-49 महामारी को बताया गया है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय 4 अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना ore” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.”

इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 3029/4985 4 पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20I8) 8 days in the month of Decemberswere»in»severe AQI»category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist. in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-4-209 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है,

जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-20॥9 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च 5 od न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक o4—-7:-209 से दिनांक 09--42-2049) एवं 33 दिन(66«2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथां इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। ह इसके अतिरिक्त aifts—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की>अवधि दे. दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के. कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिल्तांक 25:09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3-: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? ॥ अग्रणी शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त var यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 06.40.207 को एग्रीमेंट फॉर सेल निष्पादित हुआ। एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार यूनिट का कब्जा 30 जून 2020 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। 6 बला विपक्षी द्वारा कहा गया कि माननीय उच्च न्यायालय, एनजीटी के आदेश व अन्य कारणों से विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है और न ही ओ. सी/सी.सी की प्रति दाखिल की गयी है। जबकि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा जून 2020 में प्राप्त होना था।

उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना 05 वर्ष से अधिक विलम्बित है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो उक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की aris (4) में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो वह कब्जा प्राप्त होने तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने. का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 / 2048. "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा.अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ॥

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर ar प्रश्न है, तो. राज्य, सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.020:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय#पटटा के लिए करार) नियमावली 20t8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप. में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) + प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+IOfeTa की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता — SS, -

है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्तागण यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है। TORR प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45-दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 'ओ.सी,सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय..स्टाम्प शुल्क uae नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं | 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2020 से ओसी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 59,04,025,/ पर १४८,३+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोंजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार प्रत्येक शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्तागण को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 / 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 9 —=—

साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 4. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता हैं कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा Azali) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर aa के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान. पर शिकायतकर्ता द्वारा भी Mcir+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 fea में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। 7. आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। बा 5 पर 2825— (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर छः a = 30

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विकास एवं विनियमन) अधिनियम 20i6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:-डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या मी ate | जमा धनराशि रु0 ric we | कब्जा दिये वांछित ष io न0 सेल की तिथि | जाने की तिथि | - | NCRI44/09/3079/2023 | मिथिलेश SSE | रु0 59,04,025 // | 06.40.2047 | 30 जून 2020 | शिकाय कुमारी द्वारा यूनिट अग्रवाल का कब्जा व व आशीष - | विलम्बित अग्रवाल अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम एटीएस होम्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु we शिकायत संस्थित की गंयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS KINGHOOD DRIVE, में यूनिट संख्या 5-52 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Bo 59,04,025 //-का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में निर्माण कार्य नहीं हो रहा है। विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा WA 2020 में दिया जाना था। जबकि शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में एग्रीमेंट फार सेल व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:-

क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गईं धनराशि संख्या (रु0) t विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 0005 24.07.2047 रु0 4,00,000 / रसीद संख्या 0006 34.07.2047 रु0 49,50,000 / रसीद संख्या 0007 34.07.2047 GO 37,97,750 / टैक्स Sasa 30.082047 WO 56,275/ कुल योग : रु0 59,04,025 /

विपक्षी द्वारा प्रकरण में अपना लिखित जवाब दाखिल करते हुए उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना एटीएस किंगहुड्स ड्राइव में यूनिट संख्या एस-5ई बुक करायी गयी थी जिसके सम्बन्ध में दिनांक 06.40.2047 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार शिकायतकर्ता जून 2020 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा Re संख्या 26687 /2022 माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद के समक्ष योजित किये गये। माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.02.2023 को निर्माण कार्य पर प्रतिबंध लगा दिया गया। आदेश पत्र दिनांकित 04.02.2023 की प्रति संलग्नक है | विपक्षी द्वारा एटीएस किंगहुड्स ड्राइव परियोजना का निर्माण कियें जाने हेतुनोएडा 5प्राधिकरण से विपक्षी को 5,03,900 वर्गमीटर भूमि का आवंटन हुआ जिसमें से 3,93,276.75 वर्गमीटर भूमि का आवंटन विपक्षी के पक्ष में किया गया ।.विपक्षी द्वारा यह तथ्य अंकित किया गया है कि Re याचिंका संख्या 26687 /2022 में माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा दिनांक 03.04.2023 को पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है जिसमें माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अपने पूर्व स्थगन आदेश दिनांकित 04.02.2023 को संशोधित करते हुए विपक्षी की रिट पिटीशन को स्वीकृत करते हुए विपक्षी को बिल्डिंग बायलॉज व स्वीकृत प्लान के क्रम में परियोजना का निर्माण करने की अनुमति प्रदान की गयी है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि माननीय उच्चतम न्यायालय व एन.जी. टी द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण निर्माण कार्य पर समय समय पर लगाये गये प्रतिबन्धों के कारण परियोजना का निर्माण कार्य बाधित हुआ है। अतः

विपक्षी द्वारा इलाहाबाद उच्च न्यायालय में लम्बित Re याचिका संख्या 26687 / 2022 में अंतिम निर्णय पारित होने तक प्रकरण को Abeyance में रखे जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा तालिका में वर्णित क्रम संख्या 2 के शिकायत में अपने लिखित जवाब के साथ माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा उक्त Re संख्या में दिनांक 03. 04.2023 को पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है जिसमें माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अपने पूर्व स्थगन आदेश दिनांकित 04.02.2023 को संशोधित करते हुए विपक्षी की रिट पिटीशन को स्वीकृत करते हुए विपक्षी को बिल्डिंग बायलॉज व स्वीकृत प्लान के क्रम में परियोजना का निर्माण करने की अनुमति प्रदान की गयी है जिससे यह विदित है कि विपक्षी की परियोजना के निर्माण कार्य पर उच्च न्यायालय द्वारा कोई रोक नहीं लगायी गयी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा जीरो पीरिएड के सम्बन्ध में याचिका नोएडा प्राधिकरण को पक्षकार बनाते हुए योजित की गयी है जिसमें रेरा प्राधिकरण कोई पक्षकार-नहीं-है जिस कारण विपक्षी द्वारा यह तर्क किया जाना कि उच्च न्यांयालय*के समक्ष Re याचिका लम्बित होने के कारण वर्तमान वाद को Abeyance. i रखने जाने तथा शिकयतकर्ता के पक्ष में कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज का*कोई आदेश afte किया जाना न्यायोचित नहीं होगा संधारणीय नहीं है। उभयपक्ष के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया जाता हैं :- 4. क्या वर्तमान प्रकरण Abeyance में रखे जाने योग्य है अथवा नहीं? 2. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज: की क्या दर होगी ?

निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न संख्या-4 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या वर्तमान प्रकरण Abeyance HWA जाने योग्य है अथवा नहीं? विपक्षी द्वारा तर्क प्रस्तुत किया गया है कि रिट याचिका संख्या 26687 / 2022 माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद के समक्ष अभी विचाराधीन है जिस कारण Re के निस्तारण तक प्रकरण को Abeyance में रखे जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब के साथ याचिकां संख्या 26687/2022 4 माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.02.2023 व 03.04.2023 को पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है जिसके अवलोकन से विदित है कि माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अपने पूर्व wer आदेश दिनांकित 04.02.2023 को संशोधित करते हुए विपक्षी की Re पिटीशन को स्वीकृत करते हुए विपक्षी को बिल्डिंग बायलॉज व स्वीकृत प्लान के क्रम में परियोजना का निर्माण करने की अनुमति प्रदान की गयी है जिससे यह विदित है कि विपक्षी की परियोजना के निर्माण कार्य पर माननीय उच्च न्यायालय द्वारा कोई रोक नहीं लगायी गयी है जिस कारण विपक्षी द्वारा यह तर्क किया जाना कि उच्च न्यायालय के समक्ष Re याचिका लम्बित होने के कारण वर्तमान वाद को Abeyance में रखा जाए संधारणीय नहीं है। उपरोक्त वर्णित तथ्यों के आधार पर वर्तमान प्रकरण Abeyance 4 रखे जाने योग्य नहीं है। TEAR प्रश्न संख्या 4 frena किया जाता: है | निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर grea होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। 2

विपक्षी द्वारा सुनवाई के दौरान परियोजना विलम्बित होने का कारण एन.जी. टी द्वारा निर्माण कार्य पर लगायी गयी रोक के आदेश व कोविड-49 महामारी को बताया गया है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय 4 अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना ore” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.”

इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 3029/4985 4 पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20I8) 8 days in the month of Decemberswere»in»severe AQI»category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist. in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-4-209 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है,

जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-20॥9 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च 5 od न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक o4—-7:-209 से दिनांक 09--42-2049) एवं 33 दिन(66«2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथां इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। ह इसके अतिरिक्त aifts—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की>अवधि दे. दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के. कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिल्तांक 25:09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3-: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? ॥ अग्रणी शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त var यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 06.40.207 को एग्रीमेंट फॉर सेल निष्पादित हुआ। एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार यूनिट का कब्जा 30 जून 2020 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। 6 बला विपक्षी द्वारा कहा गया कि माननीय उच्च न्यायालय, एनजीटी के आदेश व अन्य कारणों से विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है और न ही ओ. सी/सी.सी की प्रति दाखिल की गयी है। जबकि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा जून 2020 में प्राप्त होना था।

उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना 05 वर्ष से अधिक विलम्बित है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो उक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की aris (4) में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो वह कब्जा प्राप्त होने तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने. का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 / 2048. "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा.अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ॥

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर ar प्रश्न है, तो. राज्य, सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.020:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय#पटटा के लिए करार) नियमावली 20t8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप. में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) + प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+IOfeTa की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता — SS, -

है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्तागण यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है। TORR प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45-दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 'ओ.सी,सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय..स्टाम्प शुल्क uae नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं | 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2020 से ओसी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 59,04,025,/ पर १४८,३+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोंजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार प्रत्येक शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्तागण को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 / 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 9 —=—

साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 4. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता हैं कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा Azali) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर aa के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान. पर शिकायतकर्ता द्वारा भी Mcir+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 fea में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। 7. आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। बा 5 पर 2825— (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर छः a = 30