उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठे-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2076 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- Sto दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या en | यूनिट | पत्रावली पर अनुबंध पत्र | कब्जा दिये T ee ष 70 | उपलब्ध रसीद के | की तिथि | जाने की तिथि Wo अनुसार जमा धनराशि रु0 l, | २८९44/09700767/2022 कचन मिश्रा 0346 | GO 40,95,000,/ T 07.08.2045 36 माह + 6 यूनिट का माह अनुग्रह कब्जा व अवधि & साथ | विलम्बित अवधि अर्थात फरवरी | का ब्याज 2049 दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। 52nd Avenue (Phase ) में उक्त तालिका में अंकित बनाम एमएमआर साहा इन्फ्रास्ट्रचर प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना यूनिट संख्या 0346 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा तालिका में अंकित धनराशि wo 70,95,000 / का विपक्षी को भुगतान किया गया | कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में अनुबंध पत्र व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण a दिनांव भुगतान की गईं धनराशि संख्या (रु0) 4 रसीद संख्या 4428 44.06.2045 रु0 2,50,000 / | रसीद संख्या 4469 22.06.205 रु० 2,80,000 / रसीद संख्या 4544 07.08.2045 %O 55,000/ रसीद संख्या 4000 48.4.2044 BO 4,00,000,/ | रसीद संख्या 4049 28.44.2044 रु0 4,80,000,// = — aay

शिकायतकर्ता ने यूनिट का प्राप्ति घोषणा पत्र 48.04.205 रु0 2,30,000 / | | » कुलयोग: सि०ए4088000/.... ual को ओर से लिखित आपत्ति दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या 0346 बुक की गयी थी। आवंटित यूनिट की कंशीडेरेशन धनराशि Go 29,78,27 / थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता ने So 8,65,000 / भुगतान किया है। विपक्षी ने दिनांक 07.08.2045 को आवंटन पत्र जारी किया है। अनुबंध पत्र पर दोनो पक्षों द्वारा हस्ताक्षर किया गया है। एनजीटी के आदेश से परियोजना में निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है। इसी प्रकार माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिल्‍ली एनसीआर क्षेत्र में प्रदूषण होने के कारण निर्माण कार्य पर रोक लगाई गयी थी जिस कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है। विपक्षी ने इसके समर्थन में प्राधिकरण के आदेश संख्या 7225 / यूपीरेरा #एक्सटेंशन / कम्पलायंस / आर्डर / लखनऊ 2024-22 दिनांक 48. 08.2024 तथा कोविड-49 FER के सम्बंध प्राधिकरण के आदेश संख्या 2789 / टेक.सेल / प्री.एक्स / 2020-24 दिनांक. 06.06.2020, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा बिक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य सिविल अपील संख्या 940,/2047, यूपी रेरा We-r+ द्वारा शिकायत संख्या एनसीआर।45 / 44 / 85434 / 2024 सुनील कुमार जैन बनाम एम.आर मित्तल में पारित आदेश, निखिल सिंघल बनाम Fad गौर TT हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि. शिकायत संख्या एनसीआर444 / 09 /64244 / 2020 का संदर्भ अंकित किया है। अतः विपक्षी ने अर्थदंड के साथ परिवाद करने तथा शिकायतकर्ता को एनओसी के साथ सितम्बर 2024 तक कब्जा दिये जाने के लिए समय प्रदान किये जाने का अनुरोध किया है।

विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति के समर्थन में रेश आफिस आर्डर दिनांक 48. 08.2024, कोविड-49 के कारण 6 माह का समय विस्तार पत्र दिनांक 06.06.2020, सुनील कुमार जैन बनाम एम आर मित्तल इंफ्राटैक प्रालि. a faked सिंघल बनाम मैसर्स गौडसंस हाई-टेक इन्फ्रा प्रा.लि. में पारित आदेशों की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? जा a od 2 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न संख्या-4 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स Acar इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि एन.जी. टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बंद था, जिस कारण परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 “faa चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

wad फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में alfas—i9 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर sey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य अनुबंध पत्र दिनांक 07.08.20i5 को निष्पादित हुआ। अनुबंध पत्र के अनुसार यूनिट

का कब्जा 36 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात फरवरी 20I9 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा श्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति में शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा सितम्बर 2024 में दिये जाने का तथ्य अंकित किया है। विपक्षी की ओर से परियोजना पूर्ण होने के सम्बंध में ओ.सी /सी.सी प्रस्तुत नहीं किया गया है। जबकि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा फरवरी 2049 में प्राप्त होना था। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 5 वर्षो से अधिक का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 /20i8 "gues लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not o——e— 4 have any further grievance after April 20]6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay

in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ gfsar’a वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not

unreasonable. " अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भूनसम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 7.:0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2o8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें we o2(i) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+iateRra की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोवित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 frenRa किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश ।. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 30 जून 2024 ना sa 6

' तक ओ.सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय weg शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 07.03.20i9 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 40,95,000,/ पर 'श८ा.४+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर adh के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा A MCLR+: प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा ।यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

शा Dy. (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 7 ७७ , O&, 2OS4