| उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | | आदेश अन्तर्गत ami—3t, पीठ-2 (पूर्व te—) उपस्थिति — श्री do वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या:- ]707२44/09/]00682/2022 आलोक रंजन सिंह बनाम वंडरस बिल्डमार्ट प्राइवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना ELDECO LIVE BY THE GREENS (प्र487-) में यूनिट @eN— L2- 803 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत 50,69,295 /- रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 20,57,457 //- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगंत यूनिट के सापेक्ष समयानुसार भुगतान किया गया था, फिर भी विपक्षी द्वारा उनकी प्रश्नगत यूनिट को निरस्त कर दिया गया एवं विपक्षी द्वारा यूनिट के सापेक्ष जमा की धनराशि ब्याज सहित वापस करने हेतु तैयार नहीं है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 48.03.2049 की प्रति, खाता विवरण, प्रत्युत्तर पत्र, आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गई हैं।

उक्त प्रकरण को प्रथम सुनवाई” हेतु दिनांक 20.04.2023 को नियत किया गया था, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित हुए, जिसके उन्हें कम में विपक्षी को उपस्थिति हेतु नोटिस जारी करते हुए उन्हें निर्देशित किया गया है कि वह उक्त शिकायत के सम्बन्ध में 45 दिन के अन्दर अपना उत्तर रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित wt) उसके पश्चात्‌ उक्त प्रकरण को पुनः सुनवाई ॥ 7: नस हेतु दिनांक 49.04.2023, 20.05.2024 को पत्रावली को प्रस्तुत किया गया, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित हुए, जिसके उन्हें कम में विपक्षी को उपस्थिति हेतु नोटिस एवं पब्लिक नोटिस जारी Get हुए एवं अंतिम अवसर देते हुए निर्देशित किया गया कि वह wat शिकायत के सम्बन्ध में 04 सप्ताह के अन्दर अपना लिखित उत्तर रेरा पोर्टल के कम्पलेन्ट पेज पर अपलोड करना सुनिश्चित करें तथा अंतिम सुनवाई दिनांक 24.07.2024 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहे, जिसके कम में उभयपक्षों को निर्देशित किया गया है कि वह यदि चाहे तो 04 सप्ताह के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस दाखिल कर सकते हैं। विपक्षी को उक्त शिकायत के सम्बन्ध में अपना लिखित उत्तर दाखिल करने हेतु पर्याप्त अवसर प्रदान किये गये, परन्तु विपक्षी की ओर से कोई लिखित उत्तर दाखिल नहीं किया गया है। ऐसी स्थिति में एक़ पक्षीय कार्यवाही के अलावा कोई अन्य विकल्प नहीं है। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय L क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित॑ अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि at तो ब्याज की क्‍या दर होगी?

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष समयानुसार भुगतान किया गया था, फिर भी विपक्षी द्वारा उनकी प्रश्नगत यूनिट को निरस्त कर दिया गया एवं विपक्षी द्वारा यूनिट के सापेक्ष जमा की धनराशि ब्याज सहित वापस करने हेतुँ तैयार नहीं है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 48.03.209 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 28.92.2023 तक Pell दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा var निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसे में SHIRT यूनिट का कब्जे की तिथि 28.02.2023 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.03.2023 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक क्लिम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील tio ce4o-50/20:8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ग

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein ‘She has admitted that the Appellant —Builder ‘had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the Cya— light of the delay suffered, by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि प्रक्षकारों के मध्य एक आवंटन / अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त आवंटन,अनुबन्ध की शर्तें स्वीकार हैं। आवंटन /अनुबन्ध में विलम्ब के लिए विलम्ब धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकांस) अधिनियम, 206 की धारा-48 दिनाक 07.05.207 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक' 07.05.207 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अत: दिनांक 07.05.2077 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्राविधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 0.05.20:7 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना रेरा अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी रेरा एक्ट की धारा 2(za) A प्राविधान है कि :- (za) "interest" means th¢ rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in vase of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or ‘ (पं part thereof and interest thereon is refunded, and the | interest payable by the * allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.:0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के .प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण vents of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफॉल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि :- "The Allottee shall. have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"'

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.36) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRt प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया .जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इराके अतिरिक्त दिनांक 47.0.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /s—3—48-65 विविध,/ 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- be: Ce इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03. अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Prema किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं:- 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को इस आदेश के अनुरूप माँग पत्र जारी कर, पुनर्स्थापित करते हुए, आवंटन पत्र/अनुबन्ध के शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आ 7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT ;

"7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of,Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" her आदेश 2020 से 6 माह की अवधि गयी है और यह अवधि फोर्स श पोर्टल पर अपलोड अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी.//सी.सी. सहित कब्जा 6 aed — — — ——= —<$<—$= _— = == देना सुनिश्चित करें और देय wry शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनाँक 04.03.2023 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ॥४८,२+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि: का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 20:6 की धारा 2 (ai) के अन्तर्गत रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट” किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। शिकायतकर्ता को निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “ka पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। ee! वेंकटेश 6 ४ mm” (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण